ECLI:NL:GHAMS:2023:874

GERECHTSHOF AMSTERDAM afdeling civiel recht en belastingrecht, team I zaaknummer : 200.295.288/ 01 zaaknummer rechtbank Amsterdam : 8658830 CV EXPL 20-13122 arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 11 april 2023 inzake [appellante] B.V., gevestigd te [vestigingsplaats] , appellante,advocaat: mr. R.M.J. Muit te Amsterdam, tegen [geïntimeerde] , wonend te [woonplaats] ,geïntimeerde,advocaat mr. B.R. Capaan te Amsterdam. 1De zaak in het kort Huurder heeft de door hem gehuurde woning ingrijpend verbouwd zonder hiervoor toestemming te vragen aan verhuurder. De kantonrechter heeft verhuurder gemachtigd de woning in oude staat te herstellen en heeft huurder veroordeeld de kosten van dat herstel te vergoeden. Ook is de huurovereenkomst voorwaardelijk ontbonden voor het geval huurder niet voldoende medewerking verleent aan het herstel. Verhuurder is het hiermee niet eens en wil dat de huurovereenkomst onvoorwaardelijk wordt ontbonden en huurder tot een hogere schadevergoeding wordt veroordeeld. Partijen worden hierna [appellante] en [geïntimeerde] genoemd. [appellante] is bij dagvaarding van 19 mei 2021 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam van 29 maart 2021 (hierna: het vonnis), onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [appellante] als eiseres in conventie/verweerster in reconventie en [geïntimeerde] als gedaagde in conventie/eiser in reconventie. Op 6 september 2021 vond een mondelinge behandeling na aanbrengen plaats. Van deze zitting is proces-verbaal opgemaakt. Er is geen minnelijke regeling tussen partijen tot stand gekomen. Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend: - memorie van grieven, tevens wijziging van eis, met producties; - memorie van antwoord, met producties;- van de zijde van [appellante] de producties 47 en 48. Partijen hebben de zaak ter zitting van 10 januari 2023 doen bepleiten, [appellante] door mr. Muit voornoemd en [geïntimeerde] door mr. Capaan voornoemd. Beiden hebben dit gedaan aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd aan het hof. [appellante] heeft bezwaar gemaakt tegen de aan de pleitnotitie van mr. Capaan gehechte productie. Het hof zal deze productie in het hierna volgende buiten beschouwing laten. Ten slotte is arrest gevraagd. [appellante] heeft geconcludeerd - samengevat - dat het hof het vonnis zal vernietigen en haar oorspronkelijke vorderingen, uitvoerbaar bij voorraad, alsnog zal toewijzen, met dien verstande dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld om een bedrag van € 55.236,15 te voldoen aan schadevergoeding, met beslissing over de proceskosten. [geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het vonnis, met beslissing, uitvoerbaar bij voorraad, over de proceskosten. Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden. 4.1 [appellante] heeft in eerste aanleg gevorderd de huurovereenkomst te ontbinden, [geïntimeerde] te veroordelen tot ontruiming en betaling van de huur vanaf 1 juli 2020 totdat het gehuurde is ontruimd. Daarnaast heeft [appellante] gevorderd [geïntimeerde] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 20.175,87 aan schadevergoeding. Subsidiair heeft [appellante] gevorderd haar te machtigen om het gehuurde in de oude staat te herstellen en [geïntimeerde] te veroordelen tot betaling van het hiervoor genoemde bedrag aan schadevergoeding en tot betaling van de kosten voor het plaatsen van de stempels. Dit alles met veroordeling in de proceskosten. [appellante] heeft daaraan ten grondslag gelegd dat [geïntimeerde] zonder haar toestemming in het gehuurde werkzaamheden heeft uitgevoerd die de constructie hebben aangetast. [geïntimeerde] heeft daarmee in strijd gehandeld met de huurovereenkomst en de bijbehorende algemene bepalingen. Verder heeft [geïntimeerde] niets gedaan om het gehuurde te herstellen, sterker nog, hij heeft het herstel tegengewerkt. 4.2 [geïntimeerde] heeft de vorderingen van [appellante] bestreden en in reconventie eigen vorderingen ingesteld. Omdat deze vorderingen door de kantonrechter zijn afgewezen, zonder dat [geïntimeerde] daartegen hoger beroep heeft ingesteld, zullen die hier verder onbesproken blijven. 4.3 Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter [appellante] gemachtigd om het gehuurde in de oude staat te herstellen en [geïntimeerde] veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 12.692,37 voor de daaraan verbonden kosten. Voor het geval dat [geïntimeerde] niet voldoende medewerking verleent aan dit herstel in de oude staat heeft de kantonrechter de huurovereenkomst ontbonden en [geïntimeerde] veroordeeld tot ontruiming en tot betaling van de verschuldigde huurtermijnen tot en met het einde van de maand waarin het gehuurde daadwerkelijk is ontruimd. De vordering in reconventie is afgewezen. Dit alles met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten en uitvoerbaar bij voorraad. 4.4 Tegen de beslissing in reconventie en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellante] op met vier grieven, waarvan er één voorwaardelijk is opgeworpen. De grieven komen erop neer dat de kantonrechter de ontbinding van de huurovereenkomst onvoorwaardelijk had moeten toewijzen en [geïntimeerde] had moeten veroordelen in de totale door [appellante] gevorderde schadevergoeding. [appellante] heeft haar vordering tot schadevergoeding vermeerderd tot in totaal een bedrag van € 55.236,15. 4.5 Met betrekking tot grief I oordeelt het hof als volgt. Tussen partijen staat vast dat [geïntimeerde] ingrijpende werkzaamheden heeft uitgevoerd aan het gehuurde en hiervoor geen toestemming heeft gevraagd aan [appellante] . Daardoor is [geïntimeerde] tekortgeschoten in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst. Ook staat vast dat deze tekortkoming zo ernstig is dat deze de ontbinding van de huurovereenkomst in beginsel rechtvaardigt. De kantonrechter heeft [geïntimeerde] de kans gegeven ontbinding en ontruiming te voorkomen. Dit gezien de lange duur van de huurovereenkomst (sinds 1992) en de belangen van de drie minderjarige kinderen van [geïntimeerde] . 4.6 In hoger beroep stelt [appellante] dat [geïntimeerde] pas sinds eind 2001 in het gehuurde woont en plaatst zij daarnaast vraagtekens bij de vaststelling door de kantonrechter dat de kinderen in het gehuurde wonen en minderjarig zijn. Het hof volgt [appellante] niet in haar betoog. [geïntimeerde] heeft zowel in eerste aanleg als in hoger beroep voldoende toegelicht dat hij vanaf 7 september 1992 in het gehuurde woont en zich heeft moeten inschrijven nadat zijn toenmalige echtgenote was overleden en de huurovereenkomst moest worden aangepast. Vanaf 22 november 2001 staat hij, zoals ook blijkt uit het door [appellante] overgelegde uittreksel, ingeschreven op het adres van het gehuurde. Daarnaast noemt [geïntimeerde] de geboortedata van zijn kinderen. De oudste is op dit moment zestien jaar oud, de jongste negen jaar oud. Het hof heeft, mede in het licht van wat [appellante] hierover verder heeft aangevoerd, geen aanleiding om de toelichting van [geïntimeerde] in twijfel te trekken en zal hier, net als de kantonrechter van uitgaan. 4.7 Daarnaast stelt [appellante] dat de ontbinding van de huurovereenkomst, gezien de tekortkoming, onvoorwaardelijk had moeten worden toegewezen. De tekortkoming zoals deze in eerste aanleg is vastgesteld was al voldoende ernstig om te leiden tot een onvoorwaardelijke ontbinding, aldus [appellante] . Inmiddels is gebleken dat er nog meer schade is als gevolg van het handelen van [geïntimeerde] . [appellante] noemt de schimmelproblematiek die het gevolg is van het verwijderen dan wel dichtzetten van de ventilatie in het gehuurde en de slechte staat van de vloerbalken en kruipruimte onder het gehuurde. Dit laatste is het gevolg van lekkages vanuit het gehuurde en het gebruik van verkeerde materialen bij de vervanging van de vloer door [geïntimeerde] , aldus nog steeds [appellante] . 4.8 Het hof is van oordeel dat de kantonrechter [geïntimeerde] terecht nog een kans heeft gegeven om ontbinding en ontruiming te voorkomen. [geïntimeerde] woont sinds 1992 in het gehuurde en zijn kinderen zijn minderjarig. De gevolgen van ontruiming zijn voor [geïntimeerde] zeer ingrijpend. Het is, zeker in de huidige krappe woningmarkt, niet uitgesloten dat hij met zijn gezin op straat zou komen te staan. De kans dat [geïntimeerde] binnen afzienbare tijd een andere woning in of om [plaats] zou kunnen huren voor zijn gezin bestaande uit vijf personen acht het hof namelijk zeer klein. 4.9 Het belang van [appellante] is hierbij door de kantonrechter zeker niet veronachtzaamd. [geïntimeerde] is bevolen om op correcte en juiste manier medewerking te verlenen om het gehuurde in oude staat te herstellen en de kosten hiervan te dragen. Dit oordeel van de kantonrechter leverde [appellante] nog steeds een verhuurde woning in een redelijke staat op terwijl [geïntimeerde] en zijn gezin een dak boven hun hoofd zouden houden. [geïntimeerde] heeft de kosten van herstel kort na het bestreden vonnis ook aan [appellante] betaald en zich ook meteen bereid getoond medewerking te verlenen aan deze herstelwerkzaamheden die in opdracht van [appellante] zouden worden uitgevoerd. [appellante] heeft echter nog steeds geen opdracht gegeven om deze werkzaamheden uit te voeren. 4.10 Dat de schade aan het gehuurde nog groter is dan in eerste aanleg is vastgesteld en bovendien te wijten is aan [geïntimeerde] , staat, naar oordeel van het hof, (nog) onvoldoende vast. 4.11 De door [appellante] genoemde schimmelproblematiek is ook in eerste aanleg al onderwerp van het debat geweest en dus niet nieuw. [geïntimeerde] heeft erkend dat deze problematiek te wijten is aan het ‘dichtzetten’ van de ventilatie in de voor- en achtergevel tijdens de verbouwing en dat hij hiervoor aansprakelijk is. Het door schimmel aangetaste stucwerk is inmiddels volledig verwijderd, de muren zijn opnieuw gestuct en geschilderd en er is een suskast geplaatst, aldus [geïntimeerde] . Hij heeft ter onderbouwing hiervan foto’s overgelegd en een factuur. [appellante] heeft vraagtekens geplaatst bij de daadwerkelijke uitvoering van de werkzaamheden (de factuur is hierover niet duidelijk) en de tijdigheid daarvan, maar het hof acht die betwisting onvoldoende gemotiveerd. 4.12 Wat betreft de slechte staat van de vloerbalken en de kruipruimte het volgende. Uit het over en weer gestelde leidt het hof af dat de Vereniging van Eigenaars (waarin [appellante] een minderheidsbelang heeft) opdracht heeft gegeven om onderzoek te doen in de kruipruimte vanwege een muffe lucht en een vochtprobleem in de traphal van het gebouw. Uit het onderzoek is gebleken dat het op bepaalde plekken vochtig is onder de vloer en dat er bouwafval ligt. Een vervolgonderzoek is verricht om in kaart te brengen wat de mate van houtaantasting is door insecten en schimmels. Daarnaast is gebleken, aldus [appellante] , dat daar waar [geïntimeerde] werk aan de vloerbalken heeft uitgevoerd gebruik is gemaakt van hout dat niet is geïmpregneerd, waardoor deze vloerbalken extra kwetsbaar zijn voor schimmels. Volgens [appellante] is op dit moment nog niet duidelijk wat de omvang van de schade is. Wel is duidelijk, aldus [appellante] , dat deze schade is veroorzaakt door het handelen van [geïntimeerde] . 4.13 Naar het oordeel van het hof is onvoldoende komen vast te staan dat de geconstateerde problemen met de staat van de vloerbalken en in de kruipruimte veroorzaakt zijn door [geïntimeerde] . De rapportages van de beide onderzoeken door [naam 6] bieden hiervoor onvoldoende houvast, omdat deze geen indicaties geven van de oorzaak van de problemen. Niet uitgesloten is dat de ouderdom en algemene staat van het pand (mede) de oorzaak hiervan zijn en dat het bouwafval dateert van vóór de door [geïntimeerde] verrichte werkzaamheden. Bovendien heeft [geïntimeerde] de stellingen van [appellante] gemotiveerd betwist. Zo heeft hij betwist dat hij bij zijn werkzaamheden bouwafval heeft achtergelaten en toegelicht dat hij alleen de draagbalken onder de keukenvloer heeft vernieuwd omdat deze dusdanig rot waren dat er geen nieuwe keuken kon worden aangelegd. Voor het overige stelt hij geen werkzaamheden aan balken te hebben verricht. Een specifiek bewijsaanbod van [appellante] op dit punt ontbreekt. 4.14 Het hof is dan ook van oordeel dat hetgeen door [appellante] is aangevoerd, onderbouwd met de beide rapporten van [naam 6] niet kan leiden tot de conclusie dat de in de loop van de procedure gesignaleerde problemen eveneens het gevolg zijn van het handelen van [geïntimeerde] . 4.15 Dit alles leidt ertoe dat grief I faalt. 4.16 Met grief II komt [appellante] op tegen de door de kantonrechter toegewezen schadevergoeding. In de eerste plaats is volgens [appellante] ten onrechte compensatie ‘nieuw voor oud’ toegepast voor een bedrag van € 2.000,-. [appellante] stelt dat zij niet in een betere positie komt te verkeren door het herstel van de ensuite-deuren en -kasten en vers gestucte wanden en plafonds in de woning. Deze deuren, kasten en wanden waren er immers al en de herstelwerkzaamheden leiden niet tot meer inkomsten voor [appellante] . 4.17 Als [appellante] daadwerkelijk overgaat tot het verlenen van een herstelopdracht levert dit haar een woning op die hoe dan ook in een betere staat verkeert dan daarvoor. Na herstel zou [appellante] dus beschikken over een woning die meer waard is dan voorheen en die gedurende een langere tijd dan voorheen geen onderhoud zal behoeven. Dat de verhuur van de woning dan niet meer inkomsten zal opleveren doet niet ter zake. De toegekende € 2.000,- is in deze situatie geen onredelijk bedrag. 4.18 Daarnaast komt [appellante] op tegen het oordeel van de kantonrechter dat [geïntimeerde] de kosten die verband houden met de offertes van [bedrijf 3] en [bedrijf 4] B.V. niet hoeft te betalen. 4.19 De offerte van [bedrijf 3] ziet op de bouwbegeleiding bij de werkzaamheden tot het herstel van het gehuurde. Nu [appellante] zelf de opdrachtgever van het werk is (en niet [geïntimeerde] ) moet de bouwbegeleiding naar het oordeel van het hof voor rekening van [appellante] zelf blijven. Omdat nog niet vast staat dat er ook werkzaamheden nodig zijn aan de constructie van het gebouw, laat staan dat deze werkzaamheden voor rekening van [geïntimeerde] moeten komen, is dit geen reden voor het alsnog inschakelen van bouwbegeleiding. De resterende, wel uit te voeren werkzaamheden zijn niet van een omvang die noodzaken tot het uit handen geven van de controle en begeleiding door [appellante] . 4.20 De offerte van [bedrijf 4] B.V. ziet op het onderzoek naar de badkamer en is nodig omdat [geïntimeerde] nog steeds geen concrete informatie heeft aangeleverd over de door hem geplaatste badkamer en de gevolgen die die heeft op de draagkracht van de vloerbalken, aldus [appellante] . [geïntimeerde] heeft aangevoerd dat hij alle benodigde informatie heeft verstrekt en verwijst naar een e-mail van zijn advocaat van 8 september 2021 met in de bijlage foto’s van de nieuwe badkamer. Hierin is beschreven dat de douchevloer is vervangen, dat er geen bad of ander zwaarder object is geplaatst dan in de oude situatie en dat verder alles opnieuw is betegeld en er een nieuwe douchevloer is gelegd. Eerder, bij e-mail van 6 mei 2020 van de vorige advocaat van [geïntimeerde] , heeft [geïntimeerde] echter toegezegd om informatie aan te leveren over wat de aannemer precies heeft gedaan en in hoeverre hij rekening heeft gehouden met de belastbaarheid van de vloer. Uit het dossier blijkt niet dat deze informatie is overgelegd en de op 8 september 2021 verstrekte informatie volstaat niet. Nu de offerte van [bedrijf 4] B.V. ziet op het bepalen van de belasting van de badkamervloer is het hof van oordeel dat deze kosten, van in totaal € 240,-, wel voor toewijzing in aanmerking komen en zullen moeten worden voldaan zodra het onderzoek is gedaan en de factuur aan [geïntimeerde] ter hand is gesteld. In zoverre slaagt deze grief. 4.21 Grief III ziet op de voorwaardelijke toewijzing van de ontruiming. De kantonrechter heeft overwogen dat, als [geïntimeerde] ondanks sommatie niet meewerkt, [appellante] de ontruiming kan aanzeggen en door de gerechtsdeurwaarder kan laten uitvoeren. Ter onderbouwing van haar grief legt [appellante] een e-mail over van een gerechtsdeurwaarder waarin deze verklaart niet zomaar tot de gerechtelijke ontruiming van de onroerende zaak te kunnen overgaan en dat er geen referentiepunt is waaraan de gerechtsdeurwaarder kan toetsen of er is meegewerkt aan de werkzaamheden. 4.22 De grief slaagt niet. Er kan geen misverstand bestaan over de voorwaarde waaronder de ontruiming is toegewezen. Als [geïntimeerde] , in de optiek van [appellante] , niet meewerkt aan het herstel van het gehuurde in oude staat, kan [appellante] overgaan tot een duidelijke en welomschreven sommatie en vervolgens, bij niet-nakoming binnen de gegeven termijn, de deurwaarder opdracht geven over te gaan tot ontruiming van het gehuurde. Daarmee beschikt de gerechtsdeurwaarder eveneens over een referentiepunt. Niet is gebleken dat [appellante] tot sommatie is overgegaan. Sterker nog, de herstelwerkzaamheden zijn nog niet aangevangen. Deze grief faalt dan ook. 4.23 Nu de gevorderde onvoorwaardelijke ontbinding niet wordt toegewezen zal het hof ook grief IV behandelen. Met deze grief betoogt [appellante] dat er ten onrechte geen dwangsom is toegewezen. Gezien hetgeen hiervoor in rechtsoverweging 4.22 is overwogen, is er ook in hoger beroep geen aanleiding om een dwangsom toe te wijzen. Als [geïntimeerde] , ondanks sommatie, niet meewerkt, kan [appellante] de ontruiming aanzeggen en door de gerechtsdeurwaarder laten uitvoeren. Ook deze grief faalt. 4.24 [appellante] heeft in hoger beroep haar eis vermeerderd met de kosten die zien op het herstel van de vloerbalken en kruipruimte, de kosten van twee onderzoeken door [bedrijf 3] en de kosten voor het gebruik van de stempels. 4.25 Nu onvoldoende vast staat dat de geconstateerde problemen met de staat van de vloerbalken en in de kruipruimte veroorzaakt zijn door [geïntimeerde] zullen de kosten die hiermee samenhangen worden afgewezen. Dat geldt ook voor de kosten van de onderzoeken die door [bedrijf 3] zijn gedaan. [appellante] heeft niet nader toegelicht waarop de beide facturen van [bedrijf 3] zien, wat wel op haar weg had gelegen. Ten aanzien van de factuur van 5 december 2020 (à € 337,97) is het bovendien niet uitgesloten dat een deel van deze kosten al in de in eerste aanleg toegewezen schadevergoeding zijn verdisconteerd. 4.26 De kosten van de huur van stempels (€ 598,95) zullen wel worden toegewezen nu deze daadwerkelijk zijn geplaatst ten behoeve van de opvang van de schoorsteen nadat [geïntimeerde] de schouwen had verwijderd. 4.27 Partijen hebben geen voldoende concrete feiten gesteld die, indien bewezen, kunnen leiden tot andere oordelen dan hiervoor gegeven, zodat hun bewijsaanbiedingen als niet ter zake dienend worden gepasseerd. De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.19 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. In de toelichting op grief I heeft [appellante] bestreden dat de kinderen van [geïntimeerde] in het gehuurde wonen en minderjarig zijn, zoals de kantonrechter heeft vastgesteld. Het hof zal deze vaststelling hier weglaten en over deze kwestie verderop oordelen. Voor het overige zijn de vastgestelde feiten niet betwist, zodat ook het hof daarvan zal uitgaan. De onbestreden feiten zijn de volgende. 3.1 [geïntimeerde] huurt vanaf 7 september 1992 (van de rechtsvoorganger) van [appellante] de woning aan de [adres] -huis te [plaats] (hierna: het gehuurde), tegen een huurprijs van (ten tijde van het bestreden vonnis) € 259,98 per maand. 3.2 In artikel 2 van een tussen partijen opnieuw gesloten huurovereenkomst van 18 augustus 2004 is opgenomen dat van de huurovereenkomst de Algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte deel uitmaken en dat deze bepalingen aan partijen bekend zijn en dat huurder daarvan een exemplaar heeft ontvangen. [geïntimeerde] heeft ook zijn handtekening gezet onder de bepaling onderaan de huurovereenkomst dat hij een eigen exemplaar van deze algemene bepalingen had ontvangen. In deze algemene bepalingen is onder meer bepaald:3.1 Huurder zal verhuurder te allen tijde tijdig tevoren schriftelijk informeren over elke verandering van of toevoeging aan de inrichting of de gedaante die huurder in, aan of op het gehuurde wenst aan te (laten) brengen of te hebben. (…)3.2 Het is huurder niet toegestaan om zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder de inrichting of de gedaante van het gehuurde geheel of gedeeltelijk te veranderen of daaraan iets toe te voegen, indien de veranderingen bij het einde van de huur niet zonder noemenswaardige kosten door huurder ongedaan kunnen worden gemaakt en verwijderd. (…)3.5 Er is in ieder geval sprake van zwaarwichtige bezwaren van verhuurder, indien de veranderingen of toevoegingen: - niet voldoen aan de terzake geldende overheidsvoorschriften en/of voorschriften van nutsbedrijven of wanneer de eventueel daarvoor benodigde vergunningen niet zijn verkregen; - van onvoldoende technische kwaliteit zijn;(…)12.6 Huurder is aansprakelijk voor schade aan het gehuurde, die is ontstaan door een hem toe te rekenen tekortschieten in de nakoming van een verplichting uit de huurovereenkomst. (…) 3.3 [appellante] is in 2010 eigenaar van het pand geworden en heeft het gesplitst. De tweede verdieping is verkocht en de eerste verdieping werd (in ieder geval in september 2020) gerenoveerd. De begane grond en de derde verdieping worden verhuurd. 3.4 Bij brief van 5 januari 2016 heeft [geïntimeerde] aan [bedrijf 1] , voor zover van belang geschreven: (…) Zoals u weet zijn er nog steeds gebreken (…) binnen de woning. In de keuken zit gaatjes op de grond en het plafond bladerd. In de zitkamer de kachel doet het niet en is heel oud. Ik ben bereid om alles te laten onderhouden door een particulier. Tevens wil ik u laten weten dat alle kosten betreffende deze reparaties op mijn rekening zullen plaatsvinden. Ik verzoek u daarover een toestemming te willen geven of een afspraak wat hieromtrent te willen maken. (…) 3.5 Bij brief van 24 januari 2016 heeft [geïntimeerde] aan [bedrijf 1] geschreven, voor zover van belang:(…) Ik heb u eerder schriftelijk een toestemming gevraagd. Het verzoek ging het om het onderhoud in mijn woning. De heer [naam 1] is bij mij langsgeweest om over deze zaak te bespreken. Hij heeft een notitie daarover gemaakt en zal me binnenkort op de hoogte stellen. (…) 3.6 Bij interne e-mail van 29 januari 2016 heeft [naam 1] van [bedrijf 1] aan [naam 2] van [appellante] geschreven: Van de bewoners van de [adres] -huis heb ik een brief ontvangen met het verzoek of ze zelf hun woning mogen verbeteren (…). Ze willen zelf en op eigen kosten een vriend die aannemer is inschakelen die een cv met één combiketel en drie radiatoren aan gaat leggen. (…) 3.7 In mei 2017 en daarna heeft [geïntimeerde] met behulp van de bevriende aannemer de keuken en de badkamer uit het gehuurde gesloopt, draagbalken vervangen en de waterleidingen, gasleidingen en de elektra vervangen. Ook heeft [geïntimeerde] twee schouwen verwijderd. Daarna heeft [geïntimeerde] een nieuwe keuken en badkamer aangelegd. Verder heeft [geïntimeerde] de kasten en ensuite-deuren uit de voor- en tussenkamer gehaald en daarvoor in de plaats wandjes met deuren erin geplaatst, waarna hij de wanden en plafonds heeft afgewerkt, gestuukt en geschilderd. De kosten voor materiaal bedroegen volgens [geïntimeerde] in totaal € 12.242,07 en de loodgieter heeft (zwart) € 5.750,00 in rekening gebracht. 3.8 Op 4 februari 2020 is [naam 3] , ingenieur bij [appellante] , na een melding van de VvE dat [geïntimeerde] werkzaamheden in het gehuurde liet uitvoeren, in de woning gaan kijken. 3.9 [appellante] heeft op 5 februari 2020 stempels in het gehuurde laten plaatsen, onder meer ter hoogte van de weggebroken schouw. Bij brief van dezelfde dag heeft [appellante] [geïntimeerde] gesommeerd alle wijzigingen ongedaan te maken. Daarop heeft de toenmalig advocaat van [geïntimeerde] bij e-mail van 6 februari 2020 de schade als gevolg van het weghalen van de schouwen erkend en toegezegd tot herstel over te gaan. 3.10 Op verzoek van [appellante] heeft ir. [naam 4] van [bedrijf 2] de in opdracht van [geïntimeerde] verrichte werkzaamheden getoetst. [naam 4] heeft vervolgens aan [appellante] bericht dat het verwijderen van de schouwen en het wijzigen van de badkamer en de tussenkamer, in strijd zijn met het Bouwbesluit of dat daarvoor een vergunning had moeten worden aangevraagd. 3.11 Bij e-mail van 11 februari 2020 heeft de advocaat van [appellante] laten weten dat [geïntimeerde] het gehuurde op eigen kosten in de oude staat mocht herstellen, zij het onder supervisie van [naam 5] van [bedrijf 3] . In ieder geval moesten de schouwen, de badkamer en de tussenkamer worden hersteld en diende [geïntimeerde] de schade in het trapportaal te herstellen, aldus de e-mail. 3.12 Op 12 februari 2020 heeft [appellante] ook stempels laten plaatsen op de plek waar de tweede schouw was weggehaald. 3.13 [appellante] heeft op 3 maart 2020 aan de advocaat van [geïntimeerde] laten weten dat zij niet akkoord ging met de uitvoering van de werkzaamheden als beschreven in de door [geïntimeerde] aan [appellante] gestuurde offerte, onder meer omdat dan niet alle benodigde herstelwerkzaamheden werden uitgevoerd. Verder benadrukte [appellante] opnieuw dat zij de aanwezigheid en begeleiding van [bedrijf 3] als voorwaarde stelde wanneer [geïntimeerde] zelf de werkzaamheden liet uitvoeren. 3.14 Partijen hebben daarna nog gemaild over het herstel van het gehuurde en het uitvoeren van de werkzaamheden, waarbij [appellante] uiteindelijk aan de advocaat van [geïntimeerde] een offerte van Bouwmeesters van 19 juni 2020 heeft doen toekomen voor een aanneemsom van € 17.035,87 inclusief btw. [geïntimeerde] heeft hiermee niet ingestemd. 3.15 [bedrijf 3] heeft zijn begeleidingswerkzaamheden als bouwmanager bij het herstel aangeboden voor een uurloon van € 72,50 exclusief btw en parkeerkosten, waarbij hij inschat dat het ongeveer 40 uur in beslag zal nemen. 3.16 [geïntimeerde] heeft geen herstelwerkzaamheden uitgevoerd. 3.17 [geïntimeerde] heeft in de procedure foto’s overgelegd waaruit volgt dat in de hoeken naast en boven de ramen van het gehuurde grote schimmelplekken aanwezig zijn. 4 4. Beoordeling Het hof: vernietigt het vonnis waarvan beroep voor zover de kosten van het onderzoek door [bedrijf 4] B.V. zijn afgewezen en opnieuw rechtdoende, wijst deze kosten à € 240,- alsnog toe onder de opschortende voorwaarde dat het onderzoek is afgerond en [appellante] de factuur aan [geïntimeerde] ter hand heeft gesteld; bekrachtigt het vonnis waarvan beroep voor het overige; veroordeel [geïntimeerde] tot betaling aan [appellante] van € 598,95 in verband met het plaatsen van de stempels; bepaalt dat ieder der partijen de eigen proceskosten draagt van het hoger beroep; wijst af het meer of anders gevorderde. Dit arrest is gewezen door mrs. E.K. Veldhuijzen van Zanten, J.C.W. Rang en A.L. op ‘t Hoog en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 11 april 2023. 4.28 De voorgaande overwegingen leiden ertoe dat het vonnis deels zal worden vernietigd en dat, opnieuw rechtdoende, het hof zal oordelen als hierna weergegeven. Voor het overige wordt het vonnis bekrachtigd. Het hof ziet aanleiding om de kosten in hoger beroep te compenseren.