ECLI:NL:GHAMS:2023:773

GERECHTSHOF AMSTERDAM kenmerk 21/01697 17 januari 2023 uitspraak van de vijfde meervoudige belastingkamer op het hoger beroep van [belanghebbende] , wonende te [plaats] , belanghebbende, (gemachtigde: mr. A. Bakker) tegen de uitspraak van 13 september 2021 in de zaak met kenmerk AMS 20/6105 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen belanghebbende en de heffingsambtenaar van de gemeente [plaats] , de heffingsambtenaar. 1Ontstaan en loop van het geding 1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking als bedoeld in artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak bekend als [adres 1] te [plaats] (hierna: de woning) op de waardepeildatum 1 januari 2019 voor het kalenderjaar 2020 (hierna ook: de WOZ-waarde) vastgesteld op € 1.062.000. In hetzelfde geschrift is de aanslag onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2020 bekendgemaakt. 1.2. Het daartegen door belanghebbende gemaakte bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak van 14 oktober 2020 ongegrond verklaard. 1.3. De rechtbank heeft bij uitspraak van 13 september 2021 als volgt op het door belanghebbende ingestelde beroep beslist (in de uitspraak van de rechtbank wordt belanghebbende aangeduid als ‘eiser’). “De rechtbank: verklaart het beroep ongegrond; draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 48,- aan eiser te vergoeden; veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.068,-.” 1.4. Het tegen de uitspraak van de rechtbank door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 25 oktober 2021 en bij brief van 23 november 2021 door belanghebbende aangevuld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 1.5. Het Hof heeft op 8 juli 2022 een nader stuk van belanghebbende en op 17 november 2022 een nader stuk van de heffingsambtenaar ontvangen. Afschriften hiervan zijn aan de wederpartij verstrekt. 1.6. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 7 december 2022. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2.1. De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld: “1.1. De woning van eiser is een 2-onder-1-kapwoning uit 2016 met een berging en parkeerplaats. De oppervlakte van de woning is ongeveer 176 m².” 2.2. Nu de hiervoor vermelde feiten door partijen op zichzelf niet zijn bestreden zal ook het Hof daarvan uitgaan.

In hoger beroep is, net als bij de rechtbank, in geschil of de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.

De rechtbank heeft met betrekking tot het geschil – voor zover in hoger beroep van belang – het volgende overwogen: “De WOZ-waarde 3.1. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar een strategische keuze maakt welke vergelijkingsobjecten worden gebruikt in de taxatietechnische onderbouwing. Volgens eiser is [adres 2] niet vergelijkbaar met de woning. De heffingsambtenaar had bovendien gebruik moeten maken van de vergelijkingsobjecten die hij in bezwaar heeft gebruikt, aldus eiser. 3.2. De heffingsambtenaar heeft op de zitting het vergelijkingsobject [adres 2] niet langer gehandhaafd, omdat dit object minder vergelijkbaar is met de woning. De rechtbank laat dit object daarom buiten beschouwing. 3.3. Volgens vaste rechtspraak staat het de heffingsambtenaar vrij om in iedere fase van de procedure nieuwe vergelijkingsobjecten aan te dragen en eerder aangedragen vergelijkingsobjecten niet langer te handhaven. De heffingsambtenaar heeft op zitting de door hem in beroep gebruikte vergelijkingsmethode verder toegelicht, waarbij door hem is verklaard dat de gekozen panden vergelijkbaar zijn en dat bij de vergelijking rekening wordt gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. De rechtbank stelt vast dat het door eiser genoemde object [adres 3] ook door de heffingsambtenaar in de beroepsfase wordt gebruikt. De rechtbank vindt dit bijna identieke object aan de woning goed vergelijkbaar met de woning. De rechtbank vindt ook het resterende door de heffingsambtenaar gekozen object goed vergelijkbaar met de woning. De stelling van eiser dat de heffingsambtenaar strategisch heeft gekozen binnen de groep van mogelijke vergelijkingsobjecten ter onderbouwing van een hogere waarde, wordt, gelet op het voorgaande, door de rechtbank verworpen. 4.1. Eiser vindt het verder onnavolgbaar dat de kwaliteit van het object [adres 3] in bezwaar ‘goed’ was en in beroep ‘gemiddeld’. 4.2. De heffingsambtenaar heeft op zitting toegelicht dat in de beroepsfase opnieuw wordt gekeken naar de objecten en dat hieruit is gebleken dat de kwaliteit van het object gemiddeld moet zijn. Volgens de heffingsambtenaar zijn de woning en het object bovendien zo recentelijk opgeleverd, dat er weinig verschillen zijn. Nu eiser niet heeft onderbouwd dat de kwaliteit van het vergelijkingsobject [adres 3] goed moet zijn, volgt de rechtbank de toelichting van de heffingsambtenaar. 5.1. Eiser voert verder aan dat de heffingsambtenaar te hoge erfpachtcorrecties toepast bij de vergelijkingsobjecten. Eiser wijst erop dat, nu de heffingsambtenaar over verbeterde inzichten beschikt voor berekening van de erfpachtcorrectie, hij die ook zou moeten toepassen. Dit zou volgens eiser leiden tot lagere erfpachtcorrecties en daarom ook tot een lagere WOZ-waarde van de woning. 5.2. De rechtbank stelt vast dat in deze zaak de erfpachtcorrectie volgens de ‘oude’ methode is berekend. Deze methode is door het gerechtshof Amsterdam deugdelijk bevonden. Deze uitspraak van het gerechtshof Amsterdam is bekrachtigd door de Hoge Raad. Bij het berekenen van de erfpachtcorrectie moet een aantal keuzes worden gemaakt en afhankelijk van de keuze – ook als uitsluitend gekozen wordt voor reële, verdedigbare, toekomstige ontwikkelingen – is er een brede waaier aan uitkomsten mogelijk. De bewijsopdracht waar de heffingsambtenaar voor staat is niet om uit die brede waaier aan mogelijkheden de meest waarschijnlijke of beste te kiezen. Voldoende is dat hij op zorgvuldige wijze, reële, goed verdedigbare keuzes maakt. Alsdan heeft hij de hoogte van de erfpachtcorrecties in voldoende mate aannemelijk gemaakt. De rechtbank oordeelt daarom dat een nieuwe manier om de erfpachtcorrectie te berekenen nog niet meebrengt dat de oude manier ondeugdelijk is, daarbij meewegende dat de erfpachtcorrectie altijd een benadering blijft en niet exact te berekenen is. De beroepsgrond van eiser slaagt dus niet. 6.1. Eiser heeft verder een beroep gedaan op een brief van 5 februari 2019 van de wethouder van Financiën van de gemeente Amsterdam. In deze brief is vermeld dat is besloten een eenmalige algemene verlaging van 2% toe te passen op de WOZ-waardering van woningen op erfpachtgrond voor de OZB-aanslag 2019. Onder verwijzing naar de brief van de wethouder heeft eiser betoogd dat dit gewijzigde beleid ook moet leiden tot een (verdere) verlaging van de OZB-aanslag met 2% van de WOZ-waarde in een ander belastingjaar dan 2019. 6.2. De rechtbank is van oordeel dat ook dit beroep niet slaagt. Ter motivering verwijst de rechtbank naar de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 9 mei 2019. Daarin heeft het gerechtshof geoordeeld dat noch het vertrouwensbeginsel noch de andere ingeroepen algemene beginselen van behoorlijk bestuur ertoe nopen dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarden voor jaren vóór 2019 met 2% zou moeten verlagen. De rechtbank ziet in wat eiser nu heeft aangevoerd geen aanleiding om voor het jaar 2020 tot een ander oordeel te komen dan het gerechtshof. 7.1 Eiser voert verder aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende inzicht heeft verschaft op welke wijze rekening wordt gehouden met het afnemend grensnut. Op grond van de door de heffingsambtenaar overgelegde stukken is dat volgens eiser niet duidelijk. De heffingsambtenaar dient volgens eiser het onderliggende algoritme en een toelichting te verstrekken zodat inzichtelijk en dus controleerbaar wordt op welke wijze rekening is gehouden met het afnemend grensnut. Het is eiser ook niet duidelijk op welke wijze de genoemde grondwaarden zich verhouden tot de gehanteerde erfpachtcorrecties en hoe de grondwaarde is gerelateerd aan de gerealiseerde verkoopprijs van de bouwkavels. Eiser wenst verstrekking van de kavelprijzen. Eiser verwijst naar het zogenaamde ‘black box-arrest’. 7.2. Door de taxateur is op de zitting toegelicht hoe de waarde tot stand komt. Op basis van marktanalyses worden elk jaar de grondstaffels vastgesteld. Die grondstaffels worden verstrekt. Ook de erfpachtcorrecties worden verstrekt. Uit de overgelegde taxatiematrix blijkt de gehanteerde staffeling. Niet is gebleken van ontbrekende informatie waardoor controle van de opgenomen waarden in de taxatiematrix onmogelijk wordt gemaakt. Van een ‘black box’-situatie als bedoeld in voormeld arrest is naar het oordeel van de rechtbank geen sprake. 8. Eiser voert tot slot aan dat de heffingsambtenaar bij de waardebepaling rekening moet houden met VvE-reserves. De rechtbank stelt vast dat met VvE-reserves rekening is gehouden indien aanwezig gebleken. Deze beroepsgrond behoeft daarom geen verdere bespreking. 9. De heffingsambtenaar heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Van strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel, het motiveringsbeginsel of enig ander beginsel van behoorlijk bestuur is de rechtbank niet gebleken.

5.1. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. 5.2. Het Hof stelt daarbij voorop dat: (i) de in geschil zijnde (WOZ-)waarde de waarde van de woning in haar geheel betreft. Daarbij vormen de aan de samenstellende onderdelen van de woning toegekende waarden een hulpmiddel om de waarde van de woning als geheel inzichtelijk te maken; en (ii) het bij de vaststelling van de waarde – bij gebreke van een verkoopprijs van de woning op of rond de waardepeildatum – gaat om een taxatie van de waarde op de peildatum (een inschatting van de waarde aan de hand van verkoopgegevens van andere woningen). Deze taxatie is niet een mathematische exercitie waarbij aan de hand van één of meer parameters de gezochte waarde kan worden berekend; en (iii) doel en strekking van de Wet WOZ meebrengen dat de waarde van de woning ieder jaar opnieuw wordt getaxeerd aan de hand van feiten en omstandigheden die zich per waardepeildatum voordoen, waarbij aan de vastgestelde waarde van de woning voor een eerder of later jaar geen zelfstandige betekenis toekomt. 5.3. Op de heffingsambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is. Met de in hoger beroep overgelegde matrix en daarin opgenomen vergelijkingsobjecten aan de [adres 3] , [adres 4] en de [adres 9] (alle te [plaats] ) en de toelichting daarop ter zitting, heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof aannemelijk gemaakt dat de door hem voor de woningen vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is. Het Hof overweegt daartoe nader als volgt. 5.4. De in de matrix van de heffingsambtenaar opgenomen vergelijkingsobjecten zijn niet te ver van de waardepeildatum verkocht. Wat betreft grootte, bouwjaar, type, uitstraling en ligging (in dezelfde buurt: [buurt] ) zijn deze objecten voldoende vergelijkbaar met de onderhavige woning. De (naar de waardepeildatum 1 januari 2019 gecorrigeerde) verkoopprijzen van de in de matrix opgenomen vergelijkingsobjecten bieden – rekening houdend met de onderhoudstoestand en kwaliteit van de woningen – voldoende steun aan de voor de woning op € 1.062.000 vastgestelde WOZ-waarde. 5.5. Hetgeen hiertegenover door belanghebbende in zijn hoger beroepschrift naar voren is gebracht, leidt niet tot een ander oordeel. De bezwaren van belanghebbende tegen het door de heffingsambtenaar hanteren van het object aan [adres 6] te Amsterdam treffen geen doel (meer) nu de heffingsambtenaar dit vergelijkingsobject heeft laten vallen en in plaats daarvoor een ander vergelijkingsobject heeft aangevoerd. Het staat de heffingsambtenaar vrij om in hoger beroep een ander (en in zijn visie, beter) vergelijkingsobject naar voren te brengen, ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde. Het in dit verband verweten ‘strategisch kiezen’ door de heffingsambtenaar behoeft dan ook geen bespreking meer. Hetzelfde geldt voor het belanghebbende verwijzen naar eerder door de heffingsambtenaar gehanteerde objecten [adres 7] en [adres 8] te Amsterdam. De in hoger beroep herhaalde grief van belanghebbende dat de heffingsambtenaar de kwaliteit van vergelijkingsobject [adres 3] niet mocht verbeteren van ‘goed’ naar ‘gemiddeld’, treft geen doel. Immers kon de heffingsambtenaar tot deze wijziging besluiten op grond van verbeterde inzichten, zoals hij eerder heeft toegelicht. De enkele omstandigheid dat de heffingsambtenaar in een eerdere fase van de procedure een onjuiste kwalificatie had toegekend, maakt niet dat hij daar niet op mag terugkomen. Het Hof volgt in dit verband de overwegingen 3.3 en 4.2 van de rechtbank en neemt deze over als de zijne. Hieruit volgt ook dat, anders dan de gemachtigde van belanghebbende stelt, de rechtbank wel is ingegaan op deze grief van belanghebbende. 5.6. Belanghebbende heeft in zijn nader stuk zijn (meer subsidiair) standpunt dat de waarde van de woning € 961.000 bedraagt, herhaald. Zijn verwijzing naar [adres 6] , [adres 7] (inclusief de daarbij door gemachtigde aangebrachte correctie voor de kwaliteit van dit object) en [adres 8] treffen, zoals hiervóór al overwogen, geen doel. De daarop gebaseerde berekeningen op de tweede bladzijde van het nader stuk zijn zonder nadere toelichting – welke ontbreekt, niet navolgbaar. Tevens acht het Hof de in dat stuk vermelde stellingen inzake kwalificaties van secundaire objectkenmerken, niet althans onvoldoende onderbouwd. De stelling dat bij het object [adres 9] uit de aanwezigheid van zonnepanelen, elektrische rolgordijnen en overige voorzieningen de conclusie moet worden getrokken dat een prijs van € 4.547 per vierkante meter in aanmerking moet worden genomen, is onvoldoende onderbouwd. Deze gegevens zijn (slechts) overgenomen uit de tekst waarmee deze woning ter verkoop is aangeboden. Belanghebbende heeft zijn voormelde stellingen en zijn daaruit getrokken conclusie dat de waarde moet worden verminderd tot € 961.000 ook niet onderbouwd met een taxatierapport of gegevens van gelijk gewicht. 5.7. Mede gelet op hetgeen hiervoor is overwogen is het Hof van oordeel dat het door de heffingsambtenaar aangedragen vergelijkingspand [adres 3] – dat (nagenoeg) identiek is en in de onmiddellijke omgeving ligt van de woning (en een maand vóór waardepeildatum is verkocht voor € 1.091.000) – op zichzelf al meer dan voldoende steun biedt aan de door de heffingsambtenaar verdedigde waarde. De overige vergelijkingsobjecten bevestigen dit beeld alleen maar. 5.8. Belanghebbendes stelling dat de heffingsambtenaar gehouden is om ook voor het onderhavige jaar (net als voor het jaar 2019) een korting van 2% toe te passen, kan het Hof niet volgen. Bedoelde verlaging is door de gemeente in 2019 eenmalig toegepast en het Hof ziet geen aanleiding voor toepassing voor het jaar 2020 (vgl. Hof Amsterdam 9 juli 2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:2555 en daarop volgend Hoge Raad 29 mei 2020, ECLI:NL:HR:2020:939). 5.9. Ten aanzien van de grieven van belanghebbende dat de heffingsambtenaar het fair playbeginsel, het vertrouwensbeginsel, het gelijkheidsbeginsel, het zorgvuldigheidsbeginsel, het rechtszekerheidsbeginsel en/of het verbod van willekeur heeft geschonden, overweegt het Hof als volgt. Op belanghebbende rust de last feiten en omstandigheden te stellen en (bij betwisting door de heffingsambtenaar) aannemelijk te maken, op basis waarvan geconcludeerd kan worden dat de heffingsambtenaar een algemeen beginsel van behoorlijk bestuur heeft geschonden. Op basis van al hetgeen belanghebbende in dat verband heeft aangevoerd kan die conclusie niet worden getrokken. Om die redenen verwerpt het Hof belanghebbendes standpunt. 5.10. Het Hof is van oordeel dat het standpunt van belanghebbende dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde methode voor de berekening van de erfpachtcorrectie onjuist is, niet kan slagen. Het Hof sluit zich dienaangaande in de eerste plaats aan bij de uitspraken van dit Hof van 9 mei 2019, 19/00071, ECLI:NL:GHAMS:2019:1609 en van 9 juli 2019, 19/00038, ECLI:NL:GHAMS:2019:2555, 19/00072, ECLI:NL:GHAMS:2019:2556, en 17/00515, ECLI:NL:GHAMS:2019:2554.

5.14. De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende ongegrond is. De uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd. 6Kosten Het Hof vindt geen aanleiding voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Awb in verbinding met artikel 8:108 van die wet.

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank. De uitspraak is gedaan door mrs. A.M. van Amsterdam, voorzitter, B.A. van Brummelen en R.C.H.M. Lips, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. W. de Gelder als griffier. De beslissing is op 17 januari 2023 in het openbaar uitgesproken. Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: a. de naam en het adres van de indiener; b. de dagtekening; c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; d. de gronden van het beroep in cassatie. Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten. Toelichting rechtsmiddelverwijzing Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend. Digitaal procederen Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl. Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen. Per post procederen Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Zie de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 9 juli 2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:2555. Zie het arrest van de Hoge Raad van 29 mei 2020, ECLI:NL:HR:2020:939. Aldus het gerechtshof Amsterdam in overweging 5.2.15. van de hierboven genoemde uitspraak. Zie de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 9 mei 2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:1609. Arrest van de Hoge Raad van 17 augustus 2018, ECLI:NL:HR:2018:1316. Zie de uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam, ECLI:NL:GHAMS:2021:1910.