ECLI:NL:GHAMS:2023:3450

GERECHTSHOF AMSTERDAM afdeling civiel recht en belastingrecht, team I zaaknummer : 200.309.920/01 zaak-/rolnummers rechtbank : 9266496 CV EXPL 21-8396 e.a. arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 19 december 2023 inzake [appellant 1] , wonende te [plaats A] , [appellant 2] , wonende te [plaats A] , [appellant 3] , wonende te [plaats B] , [appellant 4] , wonende te [plaats A] , [appellant 5] , wonende te [plaats A] , [appellant 6] , wonende te [plaats A] , [appellant 7] , wonende te [plaats A] , [appellant 8] , wonende te [plaats A] , [appellant 9] , wonende te [plaats A] , [appellant 10] , wonende te [plaats C] , [appellant 11] , wonende te [plaats C] , [appellant 12] , wonende te [plaats A] , [appellant 13] , wonende te [plaats D] , appellanten, advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam , tegen WOONSTICHTING LIEVEN DE KEY, gevestigd te Amsterdam , geïntimeerde, advocaat: mr. J.A. Tuinman te Amsterdam .

Partijen worden hierna de huurders en de verhuurder genoemd. De huurders zijn bij dagvaarding van 21 april 2022 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter), van 21 januari 2022, onder meer onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen de verhuurder als eiseres in conventie, tevens verweerster in reconventie en onder meer de huurders als gedaagden in conventie, tevens eisers in reconventie. Vervolgens heeft het hof bij arrest van 17 mei 2022 een mondelinge behandeling na aanbrengen gelast. Deze is uiteindelijk niet doorgegaan. Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend: - memorie van grieven; - memorie van antwoord. Ten slotte is arrest gevraagd. De huurders hebben geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - : Primair zal verklaren voor recht dat iedere huurder recht heeft op de wettelijke forfaitaire verhuiskostenvergoeding ex artikel 7:275 lid 3 en 4 BW jo. Regeling minimumbijdrage verhuis- en inrichtingskosten bij renovatie; Subsidiair de verhuurder zal veroordelen binnen veertien dagen na het te wijzen arrest aan iedere voormelde huurder afzonderlijk te betalen:a. de tijdens wijzen van het bestreden vonnis geldende wettelijke minimum verhuiskostenvergoeding van € 6.334,- ex artikel 7:275 lid 3 en 4 BW jo. de ministeriële regeling van de Minister voor Wonen, Wijken en Integratie vastgestelde jaarlijks te indexeren minimumbijdrage in de verhuis- en inrichtingskosten voor de huurder van zelfstandige woningen (enz.) dan wel een vergoeding boven € 2.000,- die het hof passend voorkomt; b. de wettelijke rente over het resultaat van a. hierboven vanaf het moment dat de woning is verlaten, met veroordeling van de verhuurder in de proceskosten in beide instanties, met nakosten en rente. De verhuurder heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van de huurders in de proceskosten in hoger beroep. Beide partijen hebben in hoger beroep een bewijsaanbod gedaan.

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.5 de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, komen de feiten neer op het volgende. a. De huurders huurden allen een zelfstandige woonruimte, gelegen aan de [A-straat] in [plaats C] . Het gaat daarbij om zogeheten containerwoningen, die in 2008 zijn geplaatst. Dergelijke woningen bestaan uit demonteerbare containers met een beperkte technische levensduur van ongeveer vijftien jaar. De woningen hebben een oppervlakte van ongeveer 25 m². b. In de huurovereenkomst van de huurders staat onder meer:Considerans campus-containercontract (…) • In [plaats A] en omgeving is een groot tekort aan huisvesting voor studenten. verhuurder ontwikkelt plannen om in deze structurele behoefte te kunnen voorzien. In afwachting van deze definitieve maatregelen heeft verhuurder het plan opgevat om op deze locatie containers te plaatsen bestemd voor de tijdelijke huisvesting van studenten; • Burgemeester en Wethouders hebben (…) aan verhuurder een vrijstelling verleend (…) om, in afwijking van het terzake geldende bestemmingsplan en (…) tot uiterlijk 14 november 2022 – , containers op voornoemde locatie te plaatsen bestemd voor huisvestingsdoeleinden voor studenten; • na het verstrijken van de termijn (…) is verhuurder verplicht alle containers, waaronder de container waarin het gehuurde is gevestigd, te verwijderen van de voornoemde locatie; • huurder heeft aangetoond als dagstudent te zijn ingeschreven bij een onderwijsinstelling (…); • omdat doorstroming in de voor studenten bestemde wooneenheden noodzakelijk is om haar doelstelling te kunnen (blijven) realiseren, wenst verhuurder, zonder af te doen aan de wettelijke regels, de duur van de verhuur van haar voor studenten bestemde wooneenheden te beperken tot de duur van de studie plus een half jaar uitloop, met dien verstande dat de duur van deze huurovereenkomst niet langer zal zijn dan de termijn waarvoor aan verhuurder vrijstelling is verleend (…); (…) 1.2 De overeenkomst (…) wordt aangegaan voor onbepaalde tijd, met dien verstande dat de totale huurtijd gedurende welke verhuurder aan huurder het huurgenot (…) wenst te verschaffen ten hoogste de duur van de studie met een uitloop van zes maanden bedraagt (…). (…) 1.5 Huurder is verplicht verhuurder onverwijld schriftelijk op de hoogte te brengen van beëindiging van de inschrijving van huurder als dagstudent aan een instelling van vervolgonderwijs (…). c. In oktober 2020 schreef de verhuurder aan de huurders:(…) De Key heeft samen met de gemeente [plaats A] een plan gemaakt om 250 van de 500 wooneenheden van [A-straat] een nieuw leven te geven op een andere locatie. Dit heeft gevolgen voor jouw woonsituatie. In deze mail lees je meer informatie. Volgens onze gegevens huur je je woning NU met een geldig campuscontract. Studeer je na 30 juni 2021 nog? Dan bieden we je een andere woning aan. Kom jij in aanmerking voor een andere woning? Wanneer je campuscontract nog geldt na 30 juni 2021 bieden wij jou eenmalig een andere woning aan. Wij begrijpen dat een verhuizing die eerder dan gepland is vervelend kan zijn. Daarom bieden wij je naast een andere woning ook een tegemoetkoming aan van €2.000,00. Wanneer je niet meer bent ingeschreven of gestopt bent met je studie is het campuscontract beëindigd. In dit geval kunnen we je geen andere woonruimte aanbieden en is ook de tegemoetkoming niet van toepassing. (…) d. Inmiddels hebben de huurders allen de door hen gehuurde woning verlaten. e. De verhuurder heeft aan de huurders het in de brief van oktober 2020 genoemde bedrag van € 2.000,- uitgekeerd.

3.1 De enige vraag die in hoger beroep nog voorligt is of de verhuurder aan de huurders een verhuis- en inrichtingskostenvergoeding ex artikel 7:275 lid 4 jo. 7:220 van € 6.334,- toe moet kennen. De kantonrechter heeft geoordeeld dat dit naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is en dat het door de verhuurder uitgekeerde bedrag van € 2.000,- in dit geval passend is. 3.2 Tegen dat oordeel van de kantonrechter komen de huurders met acht grieven op. De grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling. 3.3 Volgens de huurders kan niet van de forfaitaire vergoeding worden afgeweken op de gronden die de kantonrechter daarvoor redengevend heeft geacht. Het gaat in dit geval niet om renovatie, maar om verwijdering van de containerwoningen en wederopbouw elders waar de huurders niet terugkeren. De zichtbaarheid van de tijdelijkheid van de containerwoningen doet niet ter zake. Punt is dat in de huurovereenkomst was opgenomen dat deze ten minste tot 22 november 2022 zou duren, dat deze afspraken al per 1 juni 2021 zijn opengebroken en huurders hun leven daarna anders hebben moeten inrichten dan verwacht. Het argument dat de containerwoningen maar beperkt ruimte laten voor eigen inrichting gaat ook niet op. Het is een arbitrair argument, net als dat de huurovereenkomst sowieso in november 2022 zou eindigen. De huurders moeten immers naar een andere woning verhuizen en na afronding van hun studie wederom. Een beroep op de redelijkheid en billijkheid kan alleen in uitzonderlijke gevallen. De eerdergenoemde dwingendrechtelijke regeling, waarin al een afweging van belangen tussen verhuurder en huurder besloten ligt, mag met dit beroep niet worden gepasseerd. Evenmin mag er onderscheid gemaakt worden tussen de situatie van de huurders en huurders in andere soortgelijke of kleinere woningen. Het maatschappelijk belang van betaalbare tijdelijke huisvesting van studenten in een zeer krappe woningmarkt is daarvoor ook geen argument. 3.4 De verhuurder heeft hier, zowel bij dagvaarding, pleidooi in eerste aanleg als in hoger beroep, onder meer het volgende tegenover gesteld. Het gaat hier om de huur van containerwoningen, die naar hun aard en inrichting niet geschikt zijn voor langdurige huisvesting. Zij hebben een beperkte levensduur. De tijdelijkheid blijkt uit het uiterlijk van de woningen en ook uit de inhoud van de huurovereenkomsten. De woningen zijn beperkt van omvang en verhuizing van de inboedel heeft niet veel om het lijf. Het zijn weliswaar zelfstandige woningen, maar zij zijn eerder vergelijkbaar met onzelfstandige woningen, waarop de forfaitaire vergoedingsregeling niet van toepassing is. De huurovereenkomst is begrensd door de duur van de huurperiode (tot het afstuderen) en ook door het bestemmingsplan. Daarom viel te anticiperen op het vertrek. Het gaat hier ook om een bijzondere doelgroep, te weten studenten. Een verhuizing kost voor hen in de regel niet meer dan € 570,20. De € 2.000,- die inmiddels door de verhuurder is betaald, is dan ook meer dan redelijk. Daar komt een maatschappelijk belang bij. De verhuurder zet zich in voor huisvesting van een bijzondere doelgroep waar acute woningnood heerst. Als de forfaitaire verhuiskostenvergoeding in gevallen als dit zou gelden maakt dat dat een dergelijk project niet gerealiseerd kan worden. Ook soortgelijke projecten ter bestrijding van acute woningnood zouden dan in het gedrang komen omdat die niet meer financieel rendabel kunnen zijn. De forfaitaire vergoeding bedraagt immers bijna zestien maal de maandhuur, zodat verhuur aan een nieuwe student de eerste zestien maanden niets zou opleveren. 3.5 Het hof overweegt als volgt. Uitgangpunt bij de beoordeling is dat de wettelijke regeling van de verhuiskostenvergoeding bij renovatie van woonruimte zoals hier aan de orde van dwingendrechtelijke aard is. Dit brengt mee dat partijen hiervan in beginsel niet kunnen afwijken. Uit de parlementaire geschiedenis blijkt dat aan de orde is geweest in welke gevallen sprake is van een noodzaak tot verhuizing en dat de minimumbijdrage een forfaitair karakter heeft. De parlementaire geschiedenis biedt echter geen duidelijk aanknopingspunt voor de beantwoording van de vraag of ook aanspraak op de minimumbijdrage bestaat indien de huurovereenkomst een containerwoning betreft voor de tijdelijke verhuur aan studenten (een zogenaamd campus-containercontract), waarin mede is vastgelegd dat in verband met het grote tekort aan huisvesting voor studenten de verhuurder plannen heeft ontwikkeld om in de huisvestingsbehoefte te voorzien en op de desbetreffende locatie containerwoningen te plaatsen bestemd voor de tijdelijke huisvesting voor studenten en de desbetreffende gemeente in afwijking van het bestemmingsplan een vrijstelling heeft verleend om tot uiterlijk een bepaalde datum (hier 14 november 2022) containers te plaatsen bestemd voor huisvestingsdoeleinden voor studenten, terwijl na het verstrijken van die termijn de verhuurder verplicht is alle containers te verwijderen van die locatie (vgl. ECLI:NL:HR:2022:493). 3.6 Verder is het volgende van belang. De wettelijke verhuiskostenbepaling behelst wetgeving in formele zin. In verband met het grondwettelijk toetsingsverbod kan de rechter een dergelijke bepaling enkel toetsen aan een ieder verbindende bepalingen van internationaal recht. Toetsing van een dergelijke bepaling aan algemene rechtsbeginselen en (ander) ongeschreven recht is op grond van dat verbod uitgesloten. Dit laatste geldt ook indien die toetsing plaatsvindt in de sleutel van de redelijkheid en billijkheid die de rechtsverhouding van partijen bij onder meer een overeenkomst beheersen (art. 6:2 en 6:248 BW). Slechts indien sprake is van bijzondere omstandigheden die niet of niet ten volle zijn verdisconteerd in de afweging van de wetgever, kan aanleiding bestaan om tot een andere uitkomst te komen dan waartoe toepassing van de wettelijke bepaling leidt. Dat is het geval indien die niet-verdisconteerde bijzondere omstandigheden de toepassing van de wettelijke bepaling zozeer in strijd doen zijn met algemene rechtsbeginselen of (ander) ongeschreven recht dat die toepassing achterwege moet blijven (vgl. ECLI:NL:HR:2018:729). 3.7 De kantonrechter heeft overwogen dat er bijzondere omstandigheden zijn, gelegen in het maatschappelijk belang van betaalbare tijdelijke huisvesting in een zeer krappe woningmarkt. De huurders hebben daarover in grief 7 niet meer opgemerkt dan dat als de door de verhuurder en de kantonrechter bedoelde brede maatschappelijke problemen dwingendrechtelijke bepalingen kunnen slechten, niet valt in te zien waarom dat niet kan ingeval van andere woonruimte dan die voor studenten met een campuscontract. Dat is een standpunt dat niet overtuigt. 3.8 Het hof is van oordeel dat de bijzondere omstandigheden als bedoeld in 3.6 zich wel degelijk voordoen. Daartoe dient het volgende, waarbij ook zal worden uitgelegd waarin het verschil zit tussen de situatie van de huurders en die van huurders van andere woonruimte. 3.9 Nederland kent al langer een grote woningnood met lange wachttijden voor woningzoekenden. Dit huisvestingsprobleem doet zich ook in aanzienlijke mate voor waar het betreft studentenhuisvesting. Dit leidt ertoe dat veel studenten niet of pas na lange tijd terecht kunnen in de stad waar zij studeren, met alle negatieve (sociale) gevolgen van dien. Er bestaat communis opinio binnen de samenleving dat dit huisvestingsprobleem urgent is en op korte termijn moet worden opgelost. De mogelijkheden daartoe zijn echter beperkt. 3.10 De verhuurder is een toegelaten instelling in de zin van de Woningwet, te weten een woningstichting die zich onder meer specifiek de huisvesting van studenten ten doel heeft gesteld. Zij heeft zich deze maatschappelijke problematiek ook aangetrokken.

Het hof: bekrachtigt het vonnis waarvan beroep; veroordeelt de huurders in de proceskosten in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van de verhuurder begroot op € 2.135,- aan verschotten en € 2.157,- voor salaris; verklaart deze (kosten)veroordeling uitvoerbaar bij voorraad; wijst af het meer of anders gevorderde. Dit arrest is gewezen door mrs. L.A.J. Dun, I. de Greef en B. Roozendaal en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 19 december 2023.

In dat kader is er door haar gezocht naar een creatieve huisvestingsoplossing die in elk geval tijdelijk soelaas zou bieden voor een aanzienlijk aantal studenten. Op enig moment deed zich vervolgens de mogelijkheid voor om aan de [A-straat] te [plaats C] een tijdelijk woningcomplex met 500 containerwoningen te realiseren. De gemeente [plaats C] heeft daarop in afwijking van het destijds geldende bestemmingsplan een vrijstelling verleend voor studentenhuisvesting. 3.11 Een containerwoning is ongeveer 25 m² groot, beschikt over een keukentje en een douche. Containerwoningen zijn relatief nieuwe mogelijkheden voor onderdak. Zij zijn echter niet bestemd om langdurig bewoond te worden. Zij hebben een beperkte economische levensduur van ongeveer vijftien jaar. De verhuurder heeft deze containerwoningen verhuurd op basis van campus-containercontracten waarin met zoveel woorden is vastgelegd dat in verband met het grote tekort aan studentenhuisvesting de verhuurder in afwachting van definitieve huisvestingsmaatregelen het plan heeft opgevat om op de betreffende locatie containers te plaatsen bestemd voor de tijdelijke huisvesting van studenten en dat wanneer de vrijstellingstermijn is verstreken de verhuurder alle containers van het terrein zal moeten verwijderen. Diverse factoren hebben er vervolgens toe geleid dat de containers zijn ontmanteld en daarna op een andere plaats in de gemeente [plaats A] weer zijn opgebouwd. De verhuurder heeft de huurders voordat die ontmanteling plaatsvond alternatieve studentenhuisvesting aangeboden. Zij heeft hen tevens een verhuiskostenvergoeding van € 2.000,- betaald. 3.12 De huurders hebben voor zolang als het duurde profijt gehad van dit initiatief van de verhuurder en al die tijd in de onmiddellijke nabijheid van [plaats A] een studentenbestaan kunnen leiden, met alle voordelen die daarbij hoorden. Toewijzing van hun vordering leidt er echter de facto toe dat dit voor de studenten die na hen komen niet meer mogelijk zal zijn. Dit is in elk geval voldoende aannemelijk. In dat verband heeft de verhuurder aangevoerd dat de financiële haalbaarheid van dergelijke projecten dan verdwijnt. Immers, onbetwist is dat een verhuiskostenvergoeding van € 6.334,- omgerekend betekent dat een containerwoning zestien maanden geen daadwerkelijke huuropbrengsten zal hebben. Projecten als deze, ook die van andere soortgelijke verhuurders, kunnen en zullen dan niet meer gerealiseerd worden omdat dat niet meer financieel rendabel is. Dit is een buitengewoon ongewenst maatschappelijk gevolg van het moeten vasthouden aan de forfaitaire vergoeding. Dit is ook niet uit te leggen aan de samenleving, die juist baat heeft bij dit soort projecten, te minder wanneer daarbij het volgende in het oog wordt gehouden. 3.13 Het gaat hier om een bijzondere doelgroep, te weten studenten. Zoals de verhuurder onbestreden heeft aangevoerd is een studentenverhuizing meer regel dan uitzondering, relatief eenvoudig en kost deze gemiddeld niet meer dan € 570,20. De huurders hebben ook niet gesteld dat dit meer is geweest. De € 2.000,- dekt meer dan ruimschoots die kosten. De huurders wisten van aanvang van de huur af dat hun bewoning slechts tijdelijk was en hebben daarvoor gekozen. Zij zijn gaan wonen in een container waarvan de levensduur beperkt was, de vrijstelling van de gemeente zou op enig moment hoe dan ook eindigen en na hun studie moesten zij sowieso vertrekken. In zoverre verschilt hun situatie dan ook wezenlijk van die van huurders van andere woonruimte in doorsnee gevallen. 3.14 Kortom. Als wordt vastgehouden aan de forfaitaire verhuiskostenvergoeding zullen studentenhuisvestingsprojecten als deze binnen korte tijd verleden tijd zijn, met alle negatieve maatschappelijke gevolgen van dien. Het belang van de huurders bij een vergoeding die ruim elf maal hoger ligt dan de werkelijke verhuiskosten weegt naar het oordeel van het hof niet op tegen het maatschappelijk belang van (voortzetting van) studentenhuisvesting in containerwoningen. De wetgever heeft deze situatie en de gevolgen van een en ander geenszins voorzien en meegewogen in de besluitvorming omtrent de toepasselijke wetgeving. Die gevolgen kunnen ook niet de bedoeling van de wetgever zijn geweest. Daarom moet worden geoordeeld dat in dit geval sprake is van bijzondere omstandigheden die niet of niet ten volle zijn verdisconteerd in de afweging van de wetgever, en bestaat aanleiding om tot een andere uitkomst te komen dan waartoe toepassing van de wettelijke bepaling leidt. Immers die niet-verdisconteerde bijzondere omstandigheden doen de toepassing van de wettelijke bepaling zozeer in strijd zijn met algemene rechtsbeginselen of (ander) ongeschreven recht dat die toepassing achterwege moet blijven. Met de verhuiskostenvergoeding van € 2.000,- is op alleszins redelijke wijze voldaan aan de verplichtingen van de verhuurder en de belangen van de huurders op dit punt. Een hogere vergoeding is niet aanvaardbaar. 3.15 De slotsom is dat de grieven falen. Bewijslevering is niet aan de orde omdat geen bewijs is aangeboden van feiten en omstandigheden die tot een ander oordeel kunnen leiden. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. De huurders zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de proceskosten in hoger beroep.