ECLI:NL:GHAMS:2023:3313

GERECHTSHOF AMSTERDAM kenmerken 22/00525 en 22/00526 31 oktober 2023 uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer op het hoger beroep van [X] , wonende te [Z] , belanghebbende, (gemachtigde G. Veldhuisen) tegen de uitspraak van 7 juni 2022 in de zaken met kenmerken AMS 21/1509 en 21/1512 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen belanghebbende en de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, de heffingsambtenaar. 1Ontstaan en loop van het geding 1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 30 april 2020 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de WOZ-waarden van de onroerende zaken [adres 1] en [adres 2] te Amsterdam (hierna ook: de woningen) voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 520.000,- respectievelijk € 345.000,-. In dezelfde beschikking is de aanslag onroerende zaakbelasting 2020 bekendgemaakt. 1.2. Belanghebbende heeft hiertegen bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft in de uitspraak op bezwaar van 29 januari 2021 het bezwaar ongegrond verklaard. 1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar twee afzonderlijke beroepen ingesteld. De rechtbank heeft in haar uitspraak van 7 juni 2022 het volgende beslist: “ De rechtbank: - verklaart de beroepen ongegrond; - wijst het verzoek om schadevergoeding af” 1.4. Het tegen deze uitspraak door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 25 juli 2022, aangevuld op 22 augustus 2022. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 1.5. Het Hof heeft op 30 mei 2023 nadere stukken ontvangen van belanghebbende. 1.6. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 7 juni 2023. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2.1. De rechtbank heeft onder het kopje ‘overwegingen’ de volgende feiten vastgesteld (in de uitspraak van de rechtbank wordt belanghebbende aangeduid als ‘eiser’): “ De aanleiding voor deze procedure 1. Eiser is eigenaar van de woningen. [adres 1] betreft een vrijstaande boerderij met een garagebox en een loods. De oppervlakte van deze woning is ongeveer 155 m² en de oppervlakte van de kavel is 561 m². [adres 2] betreft een tot (recreatie)woning omgebouwde directiekeet met vier garageboxen. De oppervlakte van deze woning is ongeveer 127 m² en de oppervlakte van de kavel is 300 m². 2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woningen. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2019. Bepalend is de staat waarin de woningen op die datum verkeren. 3. Eiser vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarden te hoog heeft vastgesteld. Hij vindt dat de waarde van de woningen gezamenlijk moet worden vastgesteld op € 800.000,-. De heffingsambtenaar vindt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.” 2.2. Nu de hiervoor vermelde feiten door partijen op zichzelf niet zijn bestreden, zal ook het Hof daarvan uitgaan. Het Hof voegt hier nog de volgende feiten aan toe. 2.3. [adres 1] is een vrijstaande boerderij gelegen aan de voorzijde van het perceel (hierna ook: de boerderij). [adres 2] is een vrijstaande recreatiewoning gelegen aan de achterzijde van het perceel (hierna ook: de recreatiewoning). 2.4. De heffingsambtenaar heeft in de beroepfase ter onderbouwing van de door hem vastgestelde WOZ-waarden twee matrixen overgelegd. In deze matrixen is de prijs per woningdeel voor [adres 1] bepaald op € 1.032 en zijn de prijzen per woningdeel van de vier gehanteerde vergelijkingsobjecten bepaald op € 2.765, € 3.928, € 3.333 en € 2.489. Voorts is in deze matrixen de prijs per woningdeel voor [adres 2] bepaald op € 665 en zijn de prijzen per woningdeel van de vier gehanteerde vergelijkingsobjecten eveneens bepaald op € 2.765, € 3.928, € 3.333 en € 2.489.

In hoger beroep zijn de volgende punten in geschil: - de kwalificatie van de woningen als één of twee objecten voor de Wet WOZ; - de hoogte van de aan de woningen toe te kennen WOZ-waarden; - het al dan niet toekennen van een vergoeding van immateriële schade wegens een overschrijding van de redelijke termijn in de beroepsfase, en - het al dan niet toekennen van een proceskostenvergoeding bij een gegrond (hoger) beroep.

De rechtbank heeft het volgende overwogen en beslist: “ Objectafbakening en het onderhouds- en kwaliteitsniveau 4. Eiser stelt zich op het standpunt dat sprake is van één WOZ-object, omdat beide woningen op één perceel staan en beide eigendom zijn van eiser. Hij vindt dat de heffingsambtenaar ten onrechte de vrijstaande boerderij en de recreatiewoning als afzonderlijke objecten heeft gewaardeerd. Bovendien heeft de recreatiewoning geen basisregistratie, kadasterregistratie, aparte nutsvoorzieningen en huisnummer. [adres 2] kan daarom niet als individueel object verkocht worden. De bewoners van de recreatiewoning zijn de dochter van eiser en haar echtgenoot. De dochter van eiser verleent mantelzorg aan eiser. Alle drie personen staan ingeschreven op het adres [adres 3] . Eiser stelt verder dat een mantelzorgwoning geen (apart) WOZ-object is dat als zodanig belast kan worden. In dit verband verwijst eiser naar de uitspraak van de rechtbank Oost-Brabant van 7 april 2020. 5. De beroepsgronden van eiser en wat eiser op de zitting naar voren heeft gebracht, brengen de rechtbank wat betreft de objectafbakening en het onderhouds- en kwaliteitsniveau van de woningen niet tot een ander oordeel dan het oordeel dan is gegeven met betrekking tot de jaren 2017, 2018 en 2019 in de overwegingen 9 tot en met 12 en overweging 15 van de uitspraak van deze rechtbank van 21 mei 2021. De rechtbank wijst eiser erop dat de uitspraak van de rechtbank Oost-Brabant is vernietigd met de uitspraak van het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 28 mei 2021. Waardevaststelling 6. Eiser bepleit een totale WOZ-waarde van maximaal € 800.000,- in plaats van het in totaal vastgestelde bedrag van € 865.000,- voor de twee woningen. Eiser baseert zich op een taxatieverslag uit 2013 en benoemt de toegenomen overlast van de toegangsweg en de lichtmasten van het nabijgelegen sportpark. 7. De taxateur heeft ter zitting gereageerd op de visie van eiser. Wat betreft het taxatieverslag uit 2013 volgt de rechtbank de taxateur in zijn opvatting dat in dit verslag de twee woningen als één object zijn aangemerkt, en niet als twee afzonderlijke objecten. Alleen al om die reden is het taxatieverslag niet bruikbaar voor de bepaling van de WOZ-waarden van de woningen. Verder komt het taxatieverslag uit 2013 en ziet het niet op de waardepeildatum van 1 januari 2019. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de taxateur ter zitting voldoende toegelicht dat bij toedeling van de grond aan twee objecten de m²-prijs van de grond per object hoger kan zijn dan wanneer alle grond hoort bij één object. Ook wat betreft het gestelde waarde verminderend effect van het toegenomen gebruik van de toegangsweg naar het sportpark en de gestelde overlast van de lichtmasten volgt de rechtbank de taxateur. De situatie zoals is af te lezen van de foto’s in het dossier laat zien dat het sportpark niet pal naast de woningen is gelegen maar zich op 150 tot 200 meter afstand bevindt. Ook de lichtmasten bevinden zich daar. Met het feit dat de toegangsweg langs de woningen loopt, is voldoende rekening gehouden door de ligging aan te merken als ‘gemiddeld’. 8. De rechtbank stelt verder vast dat de m²-prijzen van de woningen van eiser in elke vergelijking lager zijn vastgesteld dan de gemiddelde m²-prijs van de vergelijkingsobjecten. De rechtbank is dan ook van oordeel dat voor zover sprake zou zijn van eventuele noemenswaardige verschillen tussen de woningen van eiser en de vergelijkingsobjecten, de heffingsambtenaar hier reeds voldoende rekening mee heeft gehouden. Met de verschillen tussen de m²-prijzen van de woningen van eiser en de m²-prijzen van de vergelijkingsobjecten zijn verschillen in onderhoud, kwaliteit, ligging en geluidsoverlast, gelet op de grootte van dit prijsverschil voldoende tot uiting gebracht. De rechtbank acht daarbij van belang dat de taxateur een deel van de grond, te weten 1.329 m², niet heeft betrokken in de waardering. Eiser heeft niet (met stukken) onderbouwd dat de onderhoudstoestand, de kwaliteit en ligging van de woningen een nog groter verschil in waarde met de vergelijkingsobjecten rechtvaardigen. 9. De conclusie is dat de waarde van [adres 1] en [adres 2] te Amsterdam met € 520.000,- respectievelijk € 345.000,- niet te hoog is vastgesteld. Het verzoek om immateriële schadevergoeding 10. Eiser heeft de rechtbank verzocht om een schadevergoeding in verband met een overschrijding van de redelijke termijn als bedoeld in artikel 6 van het Europees Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden (EVRM). 11. De rechtbank stelt vast dat eiser op 12 juni 2020 bezwaar heeft gemaakt. Omdat de rechtbank vandaag, en dus binnen twee jaar na indiening van het bezwaarschrift, uitspraak doet, is geen sprake van overschrijding van de redelijke termijn van artikel 6 van het EVRM. Eiser heeft daarom geen recht heeft op de gevraagde schadevergoeding.

12. De beroepen zijn ongegrond. Eiser krijgt dus geen gelijk. 13. Voor een proceskostenveroordeling of vergoeding van het griffierecht bestaat geen aanleiding.”

5.1.2. Artikel 16, aanhef en onderdeel c, van de Wet WOZ kan hiertoe, in tegenstelling tot wat de rechtbank in de uitspraak van 21 mei 2021 heeft overwogen, niet als grondslag dienen, echter wel onderdeel a van diezelfde wetsbepaling. De vrijstaande boerderij, te weten de woning gelegen aan de voorzijde van het perceel ( [adres 1] ), en de vrijstaande recreatiewoning, te weten de woning gelegen aan de achterzijde van het perceel ( [adres 2] ), moeten namelijk als twee gebouwde eigendommen in de zin van artikel 16, aanhef en onderdeel a, Wet WOZ worden aangemerkt. De heffingsambtenaar heeft de bepaling van artikel 16, aanhef en onderdeel d, Wet WOZ terecht niet van toepassing geacht, omdat de boerderij wordt bewoond door belanghebbende en de recreatiewoning feitelijk in gebruik is bij (wordt bewoond door) de dochter van belanghebbende en haar echtgenoot. Daarmee is niet voldaan aan de in artikel 16, onderdeel d, Wet WOZ opgenomen voorwaarde dat sprake moet zijn van dezelfde gebruiker. Het Hof is van oordeel dat de door belanghebbende gestelde mantelzorg door zijn dochter niet tot gevolg heeft dat voor de Wet WOZ het gebruik van de recreatiewoning moet worden toegerekend aan de gebruiker van de woning. Belanghebbende respectievelijk zijn dochter en haar echtgenoot wonen namelijk ieder afzonderlijk zelfstandig in de boerderij respectievelijk de recreatiewoning. De boerderij en de recreatiewoning behoren daarom ook niet naar de omstandigheden beoordeeld bij elkaar. De heffingsambtenaar heeft de boerderij en de recreatiewoning terecht als afzonderlijke gebouwd eigendommen in de zin van artikel 16, eerste lid, onderdeel a, Wet WOZ aangemerkt. 5.1.3. Belanghebbende heeft in hoger beroep voorts gerefereerd aan de Waarderingsinstructie van de Waarderingskamer, en in dit kader aangevoerd dat de heffingsambtenaar en de rechtbank onvoldoende rekening hebben gehouden met de navolgende richtlijn: “Om de (financiële) drempel tot het verlenen van mantelzorg zo laag mogelijk te houden, is in 2017 op verzoek van de toenmalige staatssecretaris van Financiën, na een motie in de Tweede Kamer, bovenstaande richtlijn in de Waarderingsinstructie opgenomen. Deze houdt in dat een hoofdwoning met een tijdelijke mantelzorgwoning zoveel mogelijk als één object moeten worden afgebakend. Nadrukkelijk gaat het in deze instructie om de tijdelijke mantelzorgwoning. Het als één geheel afbakenen kan echter niet in alle gevallen. Zo is het gezamenlijk als één object afbakenen immers niet mogelijk, wanneer de mantelzorgwoning en de woning waarbij deze is geplaatst niet dezelfde eigenaar hebben of er een ander zakelijk recht op rust.” Belanghebbende meent dat deze richtlijn zijn standpunt dat geen sprake is van twee afzonderlijke objecten voor de Wet WOZ ondersteunt. Het Hof overweegt als volgt. 5.1.4. De Waarderingsinstructie van de Waarderingskamer is opgesteld in het kader van de kwaliteitsbewaking van het waarderingsproces. Deze instructie betreft slechts een hulpmiddel om te bereiken dat de bepalingen van de Wet WOZ juist worden toegepast. De toetssteen blijft evenwel de in artikel 16 Wet WOZ voorgeschreven objectafbakening. Overigens heeft de rechtbank terecht geoordeeld dat bovendien niet is voldaan aan een in de Waarderingsinstructie opgenomen voorwaarde om voor de Wet WOZ een tijdelijke mantelzorgwoning en de woning waaraan deze dienstbaar is, zo veel mogelijk gezamenlijk als één object te kunnen afbakenen, omdat in casu niet aannemelijk is geworden dat is voldaan aan de voorwaarde dat sprake moet zijn van een verplichting tot verwijdering van de recreatiewoning - die zich overigens (naar de heffingsambtenaar onweersproken heeft gesteld) al sinds 1950 op het perceel bevindt - bij beëindiging van de door belanghebbende gestelde zorg of bij verkoop van de boerderij. WOZ-waardes 5.2.1. Het Hof verenigt zich met de hiervoor weergegeven beslissing van de rechtbank en maakt deze beslissing en de gronden waarop die berust (rechtsoverwegingen 6 tot en met 9) tot de zijne. Ter zake van hetgeen belanghebbende in hoger beroep hierover nog naar voren heeft gebracht, overweegt het Hof als volgt. 5.2.2. Belanghebbende stelt in hoger beroep inzake de boerderij ( [adres 1] ) aanvullend dat (i) de loodsen bij de woning plaatstalen daken hebben, (ii) dat de woning en de loodsen niet zijn geïsoleerd en enkel glas hebben, (iii) de woning verrot houtwerk heeft en iedere vijf jaar geschilderd dient te worden waarvan de kosten in het jaar 2023 ongeveer € 30.000 bedragen, en (iv) de gemiddelde onderhoudskosten van de woning € 6.000 per jaar bedragen. Met onder meer deze waardeverminderende factoren heeft de heffingsambtenaar in onvoldoende mate rekening gehouden. De vergelijkingsobjecten kennen deze eigenschappen en omstandigheden niet en zijn daarom onvoldoende vergelijkbaar. Belanghebbende meent dat, indien rekening wordt gehouden met al deze factoren, de WOZ-waarde voor 2020 voor de voorzijde niet hoger is dan € 410.000. 5.2.3. Belanghebbende stelt in hoger beroep inzake de recreatiewoning [adres 2] aanvullend dat (i) het een verbouwde schaftkeet/kantine betreft die niet voldoet aan het bouwbesluit voor woningen en dateert van het bouwjaar 1958, (ii) de achterzijde is neergezet uitgaande van een economische levensduur van tien jaar, (iii) de achterzijde geheel is opgetrokken van hout met plaatstalen daken, (iv) de plafondhoogte maximaal 2,10 meter bedraagt en de hoogte van de deuren maximaal 2,05 meter bedraagt, dit in plaats van de wettelijk voorgeschreven vrije hoogte voor deuren en plafonds van tenminste 2,30 meter, (v) de achterzijde als zijnde mantelzorgwoning gemakkelijk demonteerbaar is en is geplaatst op een verharde vloer voor de periode van maximaal tien jaren, en (vi) er geen sprake is van 4 vrijstaande garages maar van 2 gekoppelde garages en 2 gekoppelde bergingen. Met deze waardeverminderende factoren heeft de heffingsambtenaar, aldus belanghebbende, in onvoldoende mate rekening gehouden. De vergelijkingsobjecten kennen deze factoren niet en zijn daarom onvoldoende vergelijkbaar. Belanghebbende meent dat, indien rekening wordt gehouden met al deze factoren, de WOZ-waarde voor 2020 voor de voorzijde niet hoger is dan € 225.000. 5.3. De heffingsambtenaar heeft in hoger beroep betoogd dat hij zich kan vinden in de rechtsoverwegingen van de rechtbank inzake de waardebepaling van de twee woningen en dat hij ook geen aanleiding ziet voor een vermindering van de vastgestelde WOZ-waarden. 5.4. Het Hof stelt voorop dat (i) de in geschil zijnde WOZ-waarden de waarden van de woningen in hun geheel betreffen. Daarbij vormen de aan de samenstellende onderdelen van de woningen toegekende waarden slechts een hulpmiddel om de waarde van de woningen als geheel inzichtelijk te maken, en (ii) bij de vaststelling van de waarden gaat het – bij gebreke van een verkoopprijs van het object op of rond de peildatum – om een taxatie van de waarden op de peildatum. Een inschatting van de waarden aan de hand van verkoopgegevens van andere objecten. Een dergelijke taxatie is niet een mathematische exercitie waarbij aan de hand van één of meer parameters de gezochte waarden kan worden berekend. 5.5. Met inachtneming van de onderlinge verschillen tussen [adres 1] en [adres 2] en de door de heffingsambtenaar ter vergelijking opgevoerde vier objecten, geven de gerealiseerde verkoopprijzen van die objecten steun aan de door de heffingsambtenaar verdedigde waarden. Dit is niet anders als ter zake van de woningen veronderstellenderwijs rekening wordt gehouden met de door belanghebbende aangevoerde waardeverminderende factoren.

5.10. Het Hof komt tot de slotsom dat het hoger beroep ongegrond is en dat de uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd. 6(Proces)kosten Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de (proces)kosten.

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank. De uitspraak is gedaan door mrs. N. Djebali, voorzitter, E.A.G. van der Ouderaa en H.E. Kostense, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. J.H.E. Breman als griffier. De beslissing is op 31 oktober 2023 in het openbaar uitgesproken. Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: a. de naam en het adres van de indiener; b. de dagtekening; c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; d. de gronden van het beroep in cassatie. Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten. Toelichting rechtsmiddelverwijzing Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend. Digitaal procederen Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl. Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen. Per post procederen Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Zie artikel 18, eerste en tweede lid, van de Wet Waardering onroerende zaken (Wet WOZ). Zie ECLI:NL:RBOBR:2020:1986. Zie ECLI:NL:RBAMS:2021:2611. Zie ECLI:NL:GHSHE:2021:1578.