ECLI:NL:GHAMS:2023:3106

GERECHTSHOF AMSTERDAM afdeling civiel recht en belastingrecht, team I zaaknummer : 200.310.746/01 zaaknummer rechtbank Amsterdam : 9397001/ CV EXPL 21-12037 arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 12 december 2023 inzake VERENIGING VAN EIGENAARS [X], gevestigd te [vestigingsplaats] , appellante, advocaat: mr. J.W. van der Sloot te Amsterdam, tegen [geïntimeerde] , wonende te [woonplaats] , geïntimeerde, advocaat: mr. G.J.A. Wiekart te Amsterdam.

Partijen worden hierna de VvE en [geïntimeerde] genoemd. De VvE is bij dagvaarding van 13 mei 2022 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam van 18 februari 2022, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [geïntimeerde] als eiseres en Woningstichting Eigen Haard (hierna: Eigen Haard) en de VvE als gedaagden. Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend: - memorie van grieven, tevens houdende wijziging eis, met producties; - memorie van antwoord. Tijdens de mondelinge behandeling op 3 oktober 2023 hebben de hiervoor genoemde advocaten het woord gevoerd aan de hand van overgelegde spreekaantekeningen. Partijen hebben hun standpunt toegelicht en vragen van het hof beantwoord. Ten slotte is arrest gevraagd. De VvE heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog de vorderingen van [geïntimeerde] zal afwijzen en [geïntimeerde] zal veroordelen om hetgeen de VvE ter uitvoering van het bestreden vonnis aan [geïntimeerde] heeft voldaan aan de VvE terug te betalen, vermeerderd met wettelijke rente, met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten in beide instanties met nakosten en rente. [geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van de VvE in de proceskosten van het hoger beroep met nakosten en rente. [geïntimeerde] heeft in hoger beroep bewijs van haar stellingen aangeboden.

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.21 de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Ook het hof zal daar van uitgaan, voor zover in hoger beroep nog van belang. Die feiten zijn, aangevuld met andere relevante feiten die in deze procedure zijn komen vast te staan, de volgende. a. [geïntimeerde] is van 14 januari 2013 tot 16 december 2020 eigenaar geweest van het appartementsrecht rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woning gelegen aan de [straatnaam] 25-2 te [plaats 1] . b. Eigen Haard is eigenaar van het appartementsrecht rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woning gelegen aan de [straatnaam] 25-1 te [plaats 1] . Eigen Haard heeft deze woning verhuurd aan een familie. Die woning ligt recht onder de woning die eigendom was van [geïntimeerde] . c. De eigenaren van beide appartementsrechten zijn van rechtswege lid van de VvE. Het technisch en administratief beheer van de VvE is uitbesteed aan Eigen Haard VvE Beheer. d. In het splitsingsreglement dat deel uitmaakt van de splitsingsakte van 17 juli 2008 van het complex waar de betreffende woningen onderdeel van uitmaken, staan onder meer de volgende bepalingen: Artikel 2 1. (…) 2. Een eigenaar of gebruiker mag geen onredelijke hinder aan de andere eigenaars of gebruikers toebrengen. (...) 3. (...) Artikel 3 Iedere eigenaar en gebruiker is aansprakelijk (...) voor onredelijke hinder voor zover deze (...) hinder aan hemzelf, aan zijn huisgenoten of zijn personeel kan worden toegerekend. Hij is verplicht voor zover dit redelijk is maatregelen te nemen of te dulden die de strekking hebben bedoelde schade of hinder te voorkomen of beperken. Artikel 16 1. De vereniging voert het beheer over — en draagt de zorg voor het onderhoud van — de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken. De vereniging is daarbij verplicht de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken zodanig te onderhouden dat deze verkeren in een staat van onderhoud als waartoe een toegelaten instelling als verhuurder op grond van de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek, de Huurwet of enige andere wettelijke bepalingen gehouden is. 2. (...) Artikel 17 1. Tot de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken worden onder meer gerekend, voor zover aanwezig: a. (...) de rook- en ventilatiekanalen, (...), alsmede de vloeren en de wanden die de scheiding vormen tussen gemeenschappelijke gedeelten of tussen (een) gemeenschappelijk(e) gedeelte(n) en (een) privé gedeelte(n) of tussen privé gedeelten; b. (...) Artikel 28 1. Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht zijn privé gedeelte behoorlijk te onderhouden. Tot dat onderhoud behoort met name herstel, vernieuwing en vervanging, het schilder-, behang- en tegelwerk, het onderhoud van de plafonds en van de afwerklagen van de vloeren (...). e. [geïntimeerde] heeft samen met haar toenmalige partner op 12 november 2018 bij de beheerder van de VvE schriftelijk geklaagd over ernstige overlast vanwege etensgeuren die vanuit de onder haar woning gelegen huurwoning van Eigen Haard omhoog kwamen. f. Op 18 februari 2019 zijn in opdracht van Eigen Haard werkzaamheden uitgevoerd aan het plafond van de woning op nummer 25-1. Op 21 maart 2019 zijn werkzaamheden uitgevoerd aan een ventilatiekanaal van de woning op nummer 25-1 en op 15 april 2020 zijn opnieuw werkzaamheden uitgevoerd aan het plafond en daarnaast aan de afzuigkap van die woning. g. Op 15 en 20 april en 29 mei 2019 heeft [geïntimeerde] opnieuw bij Eigen Haard melding gemaakt van geuroverlast. h. Op 11 juli 2019 is in opdracht van Eigen Haard een andere afzuigkap geplaatst in de woning op nummer 25-1. i. Intraclima heeft in opdracht van de VvE rookproeven uitgevoerd op 13 november 2019 en op 24 januari, 15 oktober en 11 december 2020. j. In het rapport van Intraclima van 20 november 2019 naar aanleiding van de rookproef van 13 november 2019, staat het volgende: Appartement 25-1 - Ventilatieschuifje in het kozijn van de keuken was gesloten, tijdens het koken dient deze altijd geopend te zijn. - Mechanische afzuigkap staat aangesloten op gedeelde ventilatiekanaal, wanneer deze in gebruik zou zijn verstoord dit de luchtstromen en is het mogelijk dat geuren en fijnstof via de kanalen naar andere woningen verplaatsen (...). - Ruimte om afvoerkanalen van de warmwatervoorziening zijn afgedicht met aluminiumfolie, dit dient netjes luchtdicht te worden afgewerkt (...). - Doorvoeropeningen in de meterkast, geuren kunnen zich door de meterkasten verplaatsen naar andere woningen (...). - Opening onder de deur naar het portiek, hierdoor kunnen geuren zich via het portiek verplaatsen.

Bij aanvang van het onderzoek (rond lunchtijd) is de geuroverlast middels de reuk waargenomen in het portiek en de keuken van appartement 25-2. Na de rookproef is zichtbaar geworden hoe geuren zich door de lucht verplaatsen tussen de beide appartementen. Advies en stappenplan 1. Afzuigkap loskoppelen van bestaande kanalen en direct naar buiten afvoeren of vervangen door een recirculatiekap, let wel, filters dienen met regelmaat vervangen te worden. 2. Altijd ventileren tijdens het gebruik van de keuken. 3. Doorvoeropeningen van het leidingwerk voor de warwatervoorziening luchtdicht afdichten. 4. Naden en kieren rondom afvoerkanalen warmwatervoorziening luchtdicht afdichten. 5. Doorvoeropeningen in de meterkast luchtdicht afdichten. 6. Deur naar het portiek voorzien van een tochtstrip/borstel/rubber. k. Op 20 december 2019 is in opdracht van Eigen Haard een koolstoffilter geplaatst bij de afzuigkap van de woning op nummer 25-1. l. In het rapport van Intraclima van 4 februari 2020 naar aanleiding van de rookproef op 24 januari 2020 staat het volgende: Uit de uitgevoerde rooktest kunnen we concluderen dat de rook en dus geuren zich voornamelijk nog door een tweetal problemen tussen de appartementen verplaatsen. De eerste is via de koof in de keukens, omdat de rook bij het inblazen van het ventilatiekanaal door de koof zelf verplaatst is het zeer waarschijnlijk dat het ventilatiekanaal lek is. De tweede is de meterkast van 25-1, door de verbinding met het verlaagd plafond kunnen geuren zich naar het bovengelegen appartement verplaatsen. m. Op 5 mei 2020 heeft [geïntimeerde] opnieuw geuroverlast gemeld bij Eigen Haard. n. In juni 2020 is in opdracht van Eigen Haard een flexibele pijp door het ventilatiekanaal getrokken vanuit de woning op nummer 25-1. o. Op 22 juli 2020 is in opdracht van Eigen Haard opnieuw een andere afzuigkap geplaatst in de woning op nummer 25-1 en op 30 juli 2020 zijn gaten en kieren in het plafond dichtgemaakt. p. In een rapportage van Make Vastgoedzorg van 11 augustus 2020 naar aanleiding van een inspectie op 6 augustus 2020 staat het volgende advies: 3 BEVINDINGEN 6 AUGUSTUS 2020 Tijdens het bezoek (...) is (...) gecontroleerd of de werkzaamheden naar aanleiding van de aanbevelingen door de firma Intraclima (conform rapportage Intraclima d.d. 4 februari 2020) voldoende zijn uitgevoerd. 1. De afzuigkap is vernieuwd. Het type afzuigkap, de flexibele buis welke weerstand geeft, en de lange afstand tot de uitmonding hebben een negatieve invloed op een goede werking. (...) 2. Openingen in de meterkast zijn onvoldoende gedicht. Er is nog een extra leidingkoker in de meterkast welke open staat, en de ruimte tussen het verlaagde plafond en het bouwkundige plafond (stuc op riet) staat is een open verbinding met de meterkast. 3. (...) De afdichtingen zijn onvoldoende uitgevoerd. (...) Onder het oorspronkelijke plafond (stuc op riet) is een systeemplafond gemaakt. Het systeemplafond is niet dicht. Naast aangegeven doorvoeren zijn er mogelijk lekken in het oorspronkelijke plafond. (...) 5 ADVIES Ik adviseer de bouwkundige woningscheidingen (lees vloeren en kanalen) grondig te controleren op gebreken, gebreken te herstellen aan de hand van bevind van zaken, en aanbevelingen uit het advies van Intraclima op te volgen/zorgvuldig uit te voeren. De doorvoeren van de buis van de afzuigkap van 25-1 dient nog te worden gecontroleerd. Ook de vloer en de speling rond sparingen in de keuken van 25-2 dienen te worden gedicht. Hiervoor dient de keuken deels te worden gedemonteerd. Daarnaast is het raadzaam de aanbevelingen van de firma Breman met betrekking tot ventilatie op te volgen. De natte ruimten zijn inpandig, kanalen zijn gedateerd en worden veelal slecht onderhouden. Vervuiling van de kanalen verminderen de werking aanzienlijk. Voor de afzuigkap bij 25-1 adviseer ik een vaste aansluiting en zo mogelijk een vaste buis te maken. Na de uitvoering van herstelwerkzaamheden dient te worden vastgesteld of er nog sprake is van overlast. q. [geïntimeerde] huurt vanaf medio augustus 2020 een woning in [plaats 2] , waar zij begin september 2020 naartoe is verhuisd. r. Op 29 september 2020 zijn de werkzaamheden in opdracht van Eigen Haard aan het plafond van de woning op nummer 25-1 afgerond. s. In het rapport van Intraclima van 2 november 2020 naar aanleiding van de rookproef op 15 oktober 2020 staat het volgende: Uit de uitgevoerde rooktest kunnen we concluderen werkzaamheden aan het ventilatiekanaal een positieve werking hebben, geur en rookverplaatsing vind niet meer plaats via het ventilatiekanaal. Dat er toch nog wat verplaatsing van rook is waargenomen kunnen we relateren aan de opening tussen de muur en het verlaagd plafond in de keuken van 25-1. Wanneer deze opening is afgedicht is zijn alle temen maatregelen uitgevoerd en is kans op verplaatsing van rook en geuren minimaal. t. [geïntimeerde] heeft haar woning op 9 november 2020 te koop aangeboden. De woning is op 16 december 2020 aan een nieuwe eigenaar geleverd. u. In het rapport van Intraclima van 18 december 2020 naar aanleiding van de rookproef op 11 december 2020 staat het volgende: Tijdens de fysieke inspectie is gezien dat de openingen en naden bij het plafond van de keuken in 25-1 niet correct zijn afgedicht. De luchtverplaatsing via de hal/meterkast toont ook dat er boven het verlaagd plafond nog openingen zijn welke tot een luchtverbinding tussen de twee woningen leid.

Aanbevolen werkzaamheden zijn niet goed uitgevoerd waardoor er nog luchtverplaatsing tussen de twee woningen is.

3.1 In eerste aanleg heeft [geïntimeerde] , samengevat, gevorderd dat Eigen Haard en de VvE bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis hoofdelijk worden veroordeeld tot betaling van: a. een schadevergoeding van € 7.478,82, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 16 december 2020; b. de proceskosten, inclusief de nakosten en met rente. 3.2 [geïntimeerde] heeft aan haar vordering, kort gezegd, ten grondslag gelegd dat Eigen Haard en de VvE inadequaat en traag hebben opgetreden na haar melding van ernstige geuroverlast vanuit de onder haar woning gelegen woning. Eigen Haard en de VvE hebben verweer gevoerd. 3.3 De kantonrechter heeft bij de beoordeling als uitgangspunt genomen dat Eigen Haard en de VvE op zichzelf niet hebben bestreden dat er sprake is geweest van (geur)overlast en ook niet dat dit in een bepaalde periode onacceptabele overlast is geweest. Vervolgens heeft de kantonrechter ten aanzien van de VvE als volgt overwogen. De VvE is verantwoordelijk voor het gemeenschappelijke deel van de scheiding tussen de twee betreffende woningen. Het is niet goed denkbaar dat de geuroverlast alleen werd veroorzaakt door gebreken in het plafond van de ondergelegen woning, het privédeel waarvoor Eigen Haard als verhuurder van die woning verantwoordelijk is. Het kan dan ook niet anders dan dat zich zowel in het privédeel als het gemeenschappelijke deel gaten en kieren bevonden, waardoor de lucht zich kon verplaatsen van de ondergelegen woning naar de woning van [geïntimeerde] . Daarnaast blijkt uit de rapporten van Intraclima dat een van de oorzaken was gelegen in een ventilatiekanaal, hetgeen op grond van artikel 17 van het splitsingsreglement de verantwoordelijkheid was van de VvE. Uit het voorgaande volgt dat de VvE niet heeft voldaan aan haar verplichtingen op grond van het splitsingsreglement, aldus nog steeds de kantonrechter. De kantonrechter heeft Eigen Haard en de VvE hoofdelijk veroordeeld om aan [geïntimeerde] te betalen een bedrag van € 6.978,82 aan schadevergoeding en nevenvorderingen toegewezen.

3.4 Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt de VvE met elf grieven op. De standpunten van [geïntimeerde] zullen bij de behandeling van de grieven worden betrokken, voor zover aan de orde. De VvE heeft niet onrechtmatig gehandeld. Niet is komen vast te staan dat de VvE gemeenschappelijke delen onvoldoende onderhouden heeft. 3.5 Grief 5 keert zich tegen de overweging van de kantonrechter dat de VvE niet aan haar verplichtingen uit de splitsingsakte heeft voldaan. Grief 6 houdt in dat de kantonrechter ten onrechte heeft overwogen dat de VvE zich niet aan haar verplichtingen op grond van het splitsingsreglement heeft gehouden en op grond daarvan de aansprakelijkheid van de VvE heeft vastgesteld. Volgens de VvE is een eventuele overtreding van het splitsingsreglement geen grondslag voor aansprakelijkheid omdat tussen partijen geen contractuele relatie bestaat. De VvE betoogt dat zij niet op grond van een onrechtmatige daad aansprakelijk kan worden gehouden, omdat niet is voldaan aan de vereisten daarvan. Daartoe voert zij onder meer aan dat op de VvE weliswaar een zorgplicht rust voor het onderhoud van de gemeenschappelijke delen, maar dat zij die zorgplicht niet heeft geschonden. Immers, zij heeft diverse gesprekken met de betrokken partijen gefaciliteerd, onderzoeken naar de geuroverlast laten uitvoeren, bij Eigen Haard erop aangedrongen maatregelen te nemen om de geuroverlast te beperken en de inspectie aan het ventilatiekanaal die Intraclima heeft geadviseerd direct en adequaat opgevolgd. Tot slot worden in de rapporten van Intraclima geen gebreken aan gemeenschappelijke delen geconstateerd, aldus nog steeds de VvE. In haar toelichting op grief 6 betwist de VvE verder nog dat aan andere vereisten van een onrechtmatige daad – causaal verband, toerekenbaarheid en schade – is voldaan. 3.6 [geïntimeerde] voert aan, samengevat, dat het onrechtmatig handelen van de VvE bestaat uit (i) het toelaten, althans onvoldoende bestrijden, van de schending van het huisrecht van [geïntimeerde] en het daaronder vallende recht op een ongestoord woongenot door de door haar langdurig ondervonden ernstige geuroverlast vanuit de woning van Eigen Haard en (ii) het in combinatie daarmee in strijd met de verplichtingen uit de splitsingsakte en – het reglement daartegen voortvarend en adequaat op te treden en/of daarop toe te zien, onder meer door sanctionerend op te treden. Zij bestrijdt dat de VvE aan bovengenoemde zorgplicht heeft voldaan en stelt dat ook de andere vereisten van een onrechtmatige daad zijn vervuld. De vermeende schending van de zorgplicht is volgens [geïntimeerde] concreet gelegen in de navolgende omstandigheden: - in de rapporten is keer op keer duidelijk geworden dat vloerdelen maar ook het plafond onvoldoende scheiding vormden om te voorkomen dat luchtjes uit de woning beneden in de woning boven kwamen. Het plafond is mede de verantwoordelijkheid van de VvE omdat het onderdeel is van de woningscheidende constructie die in haar totaliteit de problemen heeft veroorzaakt. De VvE heeft dit niet in zodanige staat gebracht dat problemen werden voorkomen; - de VVE heeft niet tijdig en adequaat gehandeld: als in 2019 was ingegrepen, had in datzelfde jaar de problematiek al kunnen worden verholpen en - de VvE had de beheerder/ Eigen Huis voor wat betreft het onderhoud meer moeten aansturen en controleren. Diezelfde verwijten legt [geïntimeerde] ten grondslag aan haar stelling dat de VvE niet aan haar verplichtingen uit de splitsingsakte heeft voldaan. 3.7 Onrechtmatig handelen als door [geïntimeerde] bedoeld is om de volgende redenen niet aan de orde. Na kennisname van de klachten van [geïntimeerde] over geurhinder op 12 november 2018 heeft de VvE niet stilgezeten. De VvE is betrokken geweest bij meerdere onderzoeken naar de oorzaak van en oplossing voor de geuroverlast, die zijn betaald door Eigen Haard. Uit de onderzoeksrapporten komt het beeld naar voren dat de geuroverlast voor een belangrijk deel is veroorzaakt door het ventilatiegedrag van de huurders van de onderliggende woning. Dit beeld wordt versterkt door de omstandigheid dat het dossier geen aanknopingspunten bevat om aan te kunnen nemen dat deze problematiek zich ook op een andere locatie in het pand voordoet. Daarbij komt dat de adviezen in de onderzoeksrapporten over wat er nog moet gebeuren nagenoeg uitsluitend zien op de privédelen, waarvoor de VvE niet verantwoordelijk is. De enige uitzondering hierop is het advies van Intraclima in het rapport van 4 februari 2020 om een inspectie aan het ventilatiekanaal – dat wel tot de gemeenschappelijke delen behoort – te verrichten. Dit advies heeft de VvE opgevolgd. Intraclima concludeert in haar volgende rapport van 2 november 2020 namelijk: “uit de uitgevoerde rooktest kunnen we concluderen werkzaamheden aan het ventilatiekanaal een positieve werking hebben, geur en rookverplaatsing vind niet meer plaats via het ventilatiekanaal” (zie hiervoor onder 2.(s)). Van belang is ook dat de woningen zijn gelegen in een oud pand, waarin zich - ook in de gemeenschappelijke delen - gaten en kieren kunnen voordoen. De overgelegde rapportages bieden echter geen aanwijzingen voor gebrekkig of achterstallig onderhoud aan gemeenschappelijke delen, met uitzondering van het advies over het ventilatiekanaal, maar dat advies heeft de VvE opgevolgd. Los van de vraag of de VvE onrechtmatig heeft gehandeld, leidt het voorgaande ook tot de conclusie dat niet is komen vast te staan dat de VvE haar verplichtingen ten aanzien van het beheer en onderhoud van gemeenschappelijke zaken geschonden heeft. Grief 5 slaagt dus. 3.8 Voor wat betreft de vermeende onrechtmatigheid volgt uit de onderzoeksrapporten verder dat telkens stappen zijn ondernomen om de geuroverlast te verhelpen. Bij de het verhelpen van de geuroverlast zijn verschillende partijen betrokken geweest (Eigen Haard, de VvE, de beheerder van de VvE, [geïntimeerde] en de huurders van de ondergelegen woning) en Intraclima is ingeschakeld om de oorzaken van de geurhinder te onderzoeken en de bevindingen daarvan in rapporten, inclusief een plan van aanpak, neer te leggen. Het doorlopen van een dergelijk traject, waaronder het inplannen van fysieke afspraken voor het verrichten van (vervolg)onderzoek, vergt nu eenmaal tijd. Dat is komen vast te staan dat Eigen Haard niet voldoende voortvarend heeft gehandeld, betekent niet dat hetzelfde voor de VvE geldt en dat de VvE daarmee dan ook onrechtmatig zou hebben gehandeld. Daarbij weegt mee dat de VvE bij het verhelpen van de geurhinder een andere rol heeft dan Eigen Haard. Eigen Haard is als verhuurder van de ondergelegen woning immers verantwoordelijk voor de privégedeelten van die woning en volgens de onderzoeksrapporten hadden de te ondernemen acties juist nagenoeg uitsluitend op die gedeelten betrekking. Voor de VvE lag dit echter anders (zie rov. 3.7). 3.9 Alles overziend is de conclusie dat de VvE haar zorgplicht voor het onderhoud van de gemeenschappelijke delen niet heeft geschonden. Bij deze stand van zaken hoeven de overige vereisten van een onrechtmatige daad niet beoordeeld te worden. Grief 6 heeft eveneens succes. 3.10 Het voorgaande brengt mee dat de gevorderde hoofdelijke veroordeling van Eigen Haard en de VvE niet toewijsbaar is. Dit betekent dat ook grief 10 slaagt. Overige grieven 3.11 Gelet op het voorgaande, behoeven de grieven 1 tot en met 4 en 7 tot en met 9 van de VvE geen bespreking. Grief 11 mist zelfstandige betekenis en zal daarom ook niet worden besproken. 3.12 De vordering van de VvE tot terugbetaling door [geïntimeerde] van wat de VvE aan haar uit hoofde van het bestreden vonnis heeft voldaan wordt afgewezen. Er is (nog) niet komen vast te staan dat de VvE enig geldbedrag uit dien hoofde aan [geïntimeerde] heeft voldaan.

3.13 De slotsom is dat de grieven 5, 6 en 10 succes hebben en de overige grieven geen behandeling behoeven. [geïntimeerde] heeft geen bewijs aangeboden van concrete feiten die, indien bewezen, tot een ander oordeel kunnen leiden. Het bestreden vonnis zal worden vernietigd voor zover gewezen jegens de VvE. De desbetreffende vorderingen van [geïntimeerde] worden alsnog afgewezen. [geïntimeerde] wordt in het ongelijk gesteld en daarom moet zij de proceskosten van de VvE in eerste aanleg en in dit hoger beroep dragen.

Het hof: vernietigt het bestreden vonnis, voor zover aan het hof voorgelegd, wijst de vorderingen van [geïntimeerde] jegens de VvE alsnog geheel af; veroordeelt [geïntimeerde] in de proceskosten in beide instanties, in eerste aanleg aan de zijde van de VvE begroot op € 622,00 voor salaris en in hoger beroep tot op heden op € 886,33 aan verschotten en € 1.672,00 voor salaris en op € 173,00 voor nasalaris, te vermeerderen met € 90,00 voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt; verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad; wijst het door de VvE meer of anders gevorderde af. Dit arrest is gewezen door mrs. L.A.J. Dun, M.E. Hinskens-van Neck en F. Sepmeijer en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 12 december 2023.

GERECHTSHOF AMSTERDAM afdeling civiel recht en belastingrecht, team I zaaknummer : 200.310.746/01 zaaknummer rechtbank Amsterdam : 9397001/ CV EXPL 21-12037 arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 12 december 2023 inzake VERENIGING VAN EIGENAARS [X], gevestigd te [vestigingsplaats] , appellante, advocaat: mr. J.W. van der Sloot te Amsterdam, tegen [geïntimeerde] , wonende te [woonplaats] , geïntimeerde, advocaat: mr. G.J.A. Wiekart te Amsterdam.

Partijen worden hierna de VvE en [geïntimeerde] genoemd. De VvE is bij dagvaarding van 13 mei 2022 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam van 18 februari 2022, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [geïntimeerde] als eiseres en Woningstichting Eigen Haard (hierna: Eigen Haard) en de VvE als gedaagden. Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend: - memorie van grieven, tevens houdende wijziging eis, met producties; - memorie van antwoord. Tijdens de mondelinge behandeling op 3 oktober 2023 hebben de hiervoor genoemde advocaten het woord gevoerd aan de hand van overgelegde spreekaantekeningen. Partijen hebben hun standpunt toegelicht en vragen van het hof beantwoord. Ten slotte is arrest gevraagd. De VvE heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog de vorderingen van [geïntimeerde] zal afwijzen en [geïntimeerde] zal veroordelen om hetgeen de VvE ter uitvoering van het bestreden vonnis aan [geïntimeerde] heeft voldaan aan de VvE terug te betalen, vermeerderd met wettelijke rente, met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten in beide instanties met nakosten en rente. [geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van de VvE in de proceskosten van het hoger beroep met nakosten en rente. [geïntimeerde] heeft in hoger beroep bewijs van haar stellingen aangeboden.

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.21 de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Ook het hof zal daar van uitgaan, voor zover in hoger beroep nog van belang. Die feiten zijn, aangevuld met andere relevante feiten die in deze procedure zijn komen vast te staan, de volgende. a. [geïntimeerde] is van 14 januari 2013 tot 16 december 2020 eigenaar geweest van het appartementsrecht rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woning gelegen aan de [straatnaam] 25-2 te [plaats 1] . b. Eigen Haard is eigenaar van het appartementsrecht rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woning gelegen aan de [straatnaam] 25-1 te [plaats 1] . Eigen Haard heeft deze woning verhuurd aan een familie. Die woning ligt recht onder de woning die eigendom was van [geïntimeerde] . c. De eigenaren van beide appartementsrechten zijn van rechtswege lid van de VvE. Het technisch en administratief beheer van de VvE is uitbesteed aan Eigen Haard VvE Beheer. d. In het splitsingsreglement dat deel uitmaakt van de splitsingsakte van 17 juli 2008 van het complex waar de betreffende woningen onderdeel van uitmaken, staan onder meer de volgende bepalingen: Artikel 2 1. (…) 2. Een eigenaar of gebruiker mag geen onredelijke hinder aan de andere eigenaars of gebruikers toebrengen. (...) 3. (...) Artikel 3 Iedere eigenaar en gebruiker is aansprakelijk (...) voor onredelijke hinder voor zover deze (...) hinder aan hemzelf, aan zijn huisgenoten of zijn personeel kan worden toegerekend. Hij is verplicht voor zover dit redelijk is maatregelen te nemen of te dulden die de strekking hebben bedoelde schade of hinder te voorkomen of beperken. Artikel 16 1. De vereniging voert het beheer over — en draagt de zorg voor het onderhoud van — de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken. De vereniging is daarbij verplicht de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken zodanig te onderhouden dat deze verkeren in een staat van onderhoud als waartoe een toegelaten instelling als verhuurder op grond van de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek, de Huurwet of enige andere wettelijke bepalingen gehouden is. 2. (...) Artikel 17 1. Tot de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken worden onder meer gerekend, voor zover aanwezig: a. (...) de rook- en ventilatiekanalen, (...), alsmede de vloeren en de wanden die de scheiding vormen tussen gemeenschappelijke gedeelten of tussen (een) gemeenschappelijk(e) gedeelte(n) en (een) privé gedeelte(n) of tussen privé gedeelten; b. (...) Artikel 28 1. Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht zijn privé gedeelte behoorlijk te onderhouden. Tot dat onderhoud behoort met name herstel, vernieuwing en vervanging, het schilder-, behang- en tegelwerk, het onderhoud van de plafonds en van de afwerklagen van de vloeren (...). e. [geïntimeerde] heeft samen met haar toenmalige partner op 12 november 2018 bij de beheerder van de VvE schriftelijk geklaagd over ernstige overlast vanwege etensgeuren die vanuit de onder haar woning gelegen huurwoning van Eigen Haard omhoog kwamen. f. Op 18 februari 2019 zijn in opdracht van Eigen Haard werkzaamheden uitgevoerd aan het plafond van de woning op nummer 25-1. Op 21 maart 2019 zijn werkzaamheden uitgevoerd aan een ventilatiekanaal van de woning op nummer 25-1 en op 15 april 2020 zijn opnieuw werkzaamheden uitgevoerd aan het plafond en daarnaast aan de afzuigkap van die woning. g. Op 15 en 20 april en 29 mei 2019 heeft [geïntimeerde] opnieuw bij Eigen Haard melding gemaakt van geuroverlast. h. Op 11 juli 2019 is in opdracht van Eigen Haard een andere afzuigkap geplaatst in de woning op nummer 25-1. i. Intraclima heeft in opdracht van de VvE rookproeven uitgevoerd op 13 november 2019 en op 24 januari, 15 oktober en 11 december 2020. j. In het rapport van Intraclima van 20 november 2019 naar aanleiding van de rookproef van 13 november 2019, staat het volgende: Appartement 25-1 - Ventilatieschuifje in het kozijn van de keuken was gesloten, tijdens het koken dient deze altijd geopend te zijn. - Mechanische afzuigkap staat aangesloten op gedeelde ventilatiekanaal, wanneer deze in gebruik zou zijn verstoord dit de luchtstromen en is het mogelijk dat geuren en fijnstof via de kanalen naar andere woningen verplaatsen (...). - Ruimte om afvoerkanalen van de warmwatervoorziening zijn afgedicht met aluminiumfolie, dit dient netjes luchtdicht te worden afgewerkt (...). - Doorvoeropeningen in de meterkast, geuren kunnen zich door de meterkasten verplaatsen naar andere woningen (...). - Opening onder de deur naar het portiek, hierdoor kunnen geuren zich via het portiek verplaatsen.

Bij aanvang van het onderzoek (rond lunchtijd) is de geuroverlast middels de reuk waargenomen in het portiek en de keuken van appartement 25-2. Na de rookproef is zichtbaar geworden hoe geuren zich door de lucht verplaatsen tussen de beide appartementen. Advies en stappenplan 1. Afzuigkap loskoppelen van bestaande kanalen en direct naar buiten afvoeren of vervangen door een recirculatiekap, let wel, filters dienen met regelmaat vervangen te worden. 2. Altijd ventileren tijdens het gebruik van de keuken. 3. Doorvoeropeningen van het leidingwerk voor de warwatervoorziening luchtdicht afdichten. 4. Naden en kieren rondom afvoerkanalen warmwatervoorziening luchtdicht afdichten. 5. Doorvoeropeningen in de meterkast luchtdicht afdichten. 6. Deur naar het portiek voorzien van een tochtstrip/borstel/rubber. k. Op 20 december 2019 is in opdracht van Eigen Haard een koolstoffilter geplaatst bij de afzuigkap van de woning op nummer 25-1. l. In het rapport van Intraclima van 4 februari 2020 naar aanleiding van de rookproef op 24 januari 2020 staat het volgende: Uit de uitgevoerde rooktest kunnen we concluderen dat de rook en dus geuren zich voornamelijk nog door een tweetal problemen tussen de appartementen verplaatsen. De eerste is via de koof in de keukens, omdat de rook bij het inblazen van het ventilatiekanaal door de koof zelf verplaatst is het zeer waarschijnlijk dat het ventilatiekanaal lek is. De tweede is de meterkast van 25-1, door de verbinding met het verlaagd plafond kunnen geuren zich naar het bovengelegen appartement verplaatsen. m. Op 5 mei 2020 heeft [geïntimeerde] opnieuw geuroverlast gemeld bij Eigen Haard. n. In juni 2020 is in opdracht van Eigen Haard een flexibele pijp door het ventilatiekanaal getrokken vanuit de woning op nummer 25-1. o. Op 22 juli 2020 is in opdracht van Eigen Haard opnieuw een andere afzuigkap geplaatst in de woning op nummer 25-1 en op 30 juli 2020 zijn gaten en kieren in het plafond dichtgemaakt. p. In een rapportage van Make Vastgoedzorg van 11 augustus 2020 naar aanleiding van een inspectie op 6 augustus 2020 staat het volgende advies: 3 BEVINDINGEN 6 AUGUSTUS 2020 Tijdens het bezoek (...) is (...) gecontroleerd of de werkzaamheden naar aanleiding van de aanbevelingen door de firma Intraclima (conform rapportage Intraclima d.d. 4 februari 2020) voldoende zijn uitgevoerd. 1. De afzuigkap is vernieuwd. Het type afzuigkap, de flexibele buis welke weerstand geeft, en de lange afstand tot de uitmonding hebben een negatieve invloed op een goede werking. (...) 2. Openingen in de meterkast zijn onvoldoende gedicht. Er is nog een extra leidingkoker in de meterkast welke open staat, en de ruimte tussen het verlaagde plafond en het bouwkundige plafond (stuc op riet) staat is een open verbinding met de meterkast. 3. (...) De afdichtingen zijn onvoldoende uitgevoerd. (...) Onder het oorspronkelijke plafond (stuc op riet) is een systeemplafond gemaakt. Het systeemplafond is niet dicht. Naast aangegeven doorvoeren zijn er mogelijk lekken in het oorspronkelijke plafond. (...) 5 ADVIES Ik adviseer de bouwkundige woningscheidingen (lees vloeren en kanalen) grondig te controleren op gebreken, gebreken te herstellen aan de hand van bevind van zaken, en aanbevelingen uit het advies van Intraclima op te volgen/zorgvuldig uit te voeren. De doorvoeren van de buis van de afzuigkap van 25-1 dient nog te worden gecontroleerd. Ook de vloer en de speling rond sparingen in de keuken van 25-2 dienen te worden gedicht. Hiervoor dient de keuken deels te worden gedemonteerd. Daarnaast is het raadzaam de aanbevelingen van de firma Breman met betrekking tot ventilatie op te volgen. De natte ruimten zijn inpandig, kanalen zijn gedateerd en worden veelal slecht onderhouden. Vervuiling van de kanalen verminderen de werking aanzienlijk. Voor de afzuigkap bij 25-1 adviseer ik een vaste aansluiting en zo mogelijk een vaste buis te maken. Na de uitvoering van herstelwerkzaamheden dient te worden vastgesteld of er nog sprake is van overlast. q. [geïntimeerde] huurt vanaf medio augustus 2020 een woning in [plaats 2] , waar zij begin september 2020 naartoe is verhuisd. r. Op 29 september 2020 zijn de werkzaamheden in opdracht van Eigen Haard aan het plafond van de woning op nummer 25-1 afgerond. s. In het rapport van Intraclima van 2 november 2020 naar aanleiding van de rookproef op 15 oktober 2020 staat het volgende: Uit de uitgevoerde rooktest kunnen we concluderen werkzaamheden aan het ventilatiekanaal een positieve werking hebben, geur en rookverplaatsing vind niet meer plaats via het ventilatiekanaal. Dat er toch nog wat verplaatsing van rook is waargenomen kunnen we relateren aan de opening tussen de muur en het verlaagd plafond in de keuken van 25-1. Wanneer deze opening is afgedicht is zijn alle temen maatregelen uitgevoerd en is kans op verplaatsing van rook en geuren minimaal. t. [geïntimeerde] heeft haar woning op 9 november 2020 te koop aangeboden. De woning is op 16 december 2020 aan een nieuwe eigenaar geleverd. u. In het rapport van Intraclima van 18 december 2020 naar aanleiding van de rookproef op 11 december 2020 staat het volgende: Tijdens de fysieke inspectie is gezien dat de openingen en naden bij het plafond van de keuken in 25-1 niet correct zijn afgedicht. De luchtverplaatsing via de hal/meterkast toont ook dat er boven het verlaagd plafond nog openingen zijn welke tot een luchtverbinding tussen de twee woningen leid.

Aanbevolen werkzaamheden zijn niet goed uitgevoerd waardoor er nog luchtverplaatsing tussen de twee woningen is.

3.1 In eerste aanleg heeft [geïntimeerde] , samengevat, gevorderd dat Eigen Haard en de VvE bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis hoofdelijk worden veroordeeld tot betaling van: a. een schadevergoeding van € 7.478,82, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 16 december 2020; b. de proceskosten, inclusief de nakosten en met rente. 3.2 [geïntimeerde] heeft aan haar vordering, kort gezegd, ten grondslag gelegd dat Eigen Haard en de VvE inadequaat en traag hebben opgetreden na haar melding van ernstige geuroverlast vanuit de onder haar woning gelegen woning. Eigen Haard en de VvE hebben verweer gevoerd. 3.3 De kantonrechter heeft bij de beoordeling als uitgangspunt genomen dat Eigen Haard en de VvE op zichzelf niet hebben bestreden dat er sprake is geweest van (geur)overlast en ook niet dat dit in een bepaalde periode onacceptabele overlast is geweest. Vervolgens heeft de kantonrechter ten aanzien van de VvE als volgt overwogen. De VvE is verantwoordelijk voor het gemeenschappelijke deel van de scheiding tussen de twee betreffende woningen. Het is niet goed denkbaar dat de geuroverlast alleen werd veroorzaakt door gebreken in het plafond van de ondergelegen woning, het privédeel waarvoor Eigen Haard als verhuurder van die woning verantwoordelijk is. Het kan dan ook niet anders dan dat zich zowel in het privédeel als het gemeenschappelijke deel gaten en kieren bevonden, waardoor de lucht zich kon verplaatsen van de ondergelegen woning naar de woning van [geïntimeerde] . Daarnaast blijkt uit de rapporten van Intraclima dat een van de oorzaken was gelegen in een ventilatiekanaal, hetgeen op grond van artikel 17 van het splitsingsreglement de verantwoordelijkheid was van de VvE. Uit het voorgaande volgt dat de VvE niet heeft voldaan aan haar verplichtingen op grond van het splitsingsreglement, aldus nog steeds de kantonrechter. De kantonrechter heeft Eigen Haard en de VvE hoofdelijk veroordeeld om aan [geïntimeerde] te betalen een bedrag van € 6.978,82 aan schadevergoeding en nevenvorderingen toegewezen.

3.4 Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt de VvE met elf grieven op. De standpunten van [geïntimeerde] zullen bij de behandeling van de grieven worden betrokken, voor zover aan de orde. De VvE heeft niet onrechtmatig gehandeld. Niet is komen vast te staan dat de VvE gemeenschappelijke delen onvoldoende onderhouden heeft. 3.5 Grief 5 keert zich tegen de overweging van de kantonrechter dat de VvE niet aan haar verplichtingen uit de splitsingsakte heeft voldaan. Grief 6 houdt in dat de kantonrechter ten onrechte heeft overwogen dat de VvE zich niet aan haar verplichtingen op grond van het splitsingsreglement heeft gehouden en op grond daarvan de aansprakelijkheid van de VvE heeft vastgesteld. Volgens de VvE is een eventuele overtreding van het splitsingsreglement geen grondslag voor aansprakelijkheid omdat tussen partijen geen contractuele relatie bestaat. De VvE betoogt dat zij niet op grond van een onrechtmatige daad aansprakelijk kan worden gehouden, omdat niet is voldaan aan de vereisten daarvan. Daartoe voert zij onder meer aan dat op de VvE weliswaar een zorgplicht rust voor het onderhoud van de gemeenschappelijke delen, maar dat zij die zorgplicht niet heeft geschonden. Immers, zij heeft diverse gesprekken met de betrokken partijen gefaciliteerd, onderzoeken naar de geuroverlast laten uitvoeren, bij Eigen Haard erop aangedrongen maatregelen te nemen om de geuroverlast te beperken en de inspectie aan het ventilatiekanaal die Intraclima heeft geadviseerd direct en adequaat opgevolgd. Tot slot worden in de rapporten van Intraclima geen gebreken aan gemeenschappelijke delen geconstateerd, aldus nog steeds de VvE. In haar toelichting op grief 6 betwist de VvE verder nog dat aan andere vereisten van een onrechtmatige daad – causaal verband, toerekenbaarheid en schade – is voldaan. 3.6 [geïntimeerde] voert aan, samengevat, dat het onrechtmatig handelen van de VvE bestaat uit (i) het toelaten, althans onvoldoende bestrijden, van de schending van het huisrecht van [geïntimeerde] en het daaronder vallende recht op een ongestoord woongenot door de door haar langdurig ondervonden ernstige geuroverlast vanuit de woning van Eigen Haard en (ii) het in combinatie daarmee in strijd met de verplichtingen uit de splitsingsakte en – het reglement daartegen voortvarend en adequaat op te treden en/of daarop toe te zien, onder meer door sanctionerend op te treden. Zij bestrijdt dat de VvE aan bovengenoemde zorgplicht heeft voldaan en stelt dat ook de andere vereisten van een onrechtmatige daad zijn vervuld. De vermeende schending van de zorgplicht is volgens [geïntimeerde] concreet gelegen in de navolgende omstandigheden: - in de rapporten is keer op keer duidelijk geworden dat vloerdelen maar ook het plafond onvoldoende scheiding vormden om te voorkomen dat luchtjes uit de woning beneden in de woning boven kwamen. Het plafond is mede de verantwoordelijkheid van de VvE omdat het onderdeel is van de woningscheidende constructie die in haar totaliteit de problemen heeft veroorzaakt. De VvE heeft dit niet in zodanige staat gebracht dat problemen werden voorkomen; - de VVE heeft niet tijdig en adequaat gehandeld: als in 2019 was ingegrepen, had in datzelfde jaar de problematiek al kunnen worden verholpen en - de VvE had de beheerder/ Eigen Huis voor wat betreft het onderhoud meer moeten aansturen en controleren. Diezelfde verwijten legt [geïntimeerde] ten grondslag aan haar stelling dat de VvE niet aan haar verplichtingen uit de splitsingsakte heeft voldaan. 3.7 Onrechtmatig handelen als door [geïntimeerde] bedoeld is om de volgende redenen niet aan de orde. Na kennisname van de klachten van [geïntimeerde] over geurhinder op 12 november 2018 heeft de VvE niet stilgezeten. De VvE is betrokken geweest bij meerdere onderzoeken naar de oorzaak van en oplossing voor de geuroverlast, die zijn betaald door Eigen Haard. Uit de onderzoeksrapporten komt het beeld naar voren dat de geuroverlast voor een belangrijk deel is veroorzaakt door het ventilatiegedrag van de huurders van de onderliggende woning. Dit beeld wordt versterkt door de omstandigheid dat het dossier geen aanknopingspunten bevat om aan te kunnen nemen dat deze problematiek zich ook op een andere locatie in het pand voordoet. Daarbij komt dat de adviezen in de onderzoeksrapporten over wat er nog moet gebeuren nagenoeg uitsluitend zien op de privédelen, waarvoor de VvE niet verantwoordelijk is. De enige uitzondering hierop is het advies van Intraclima in het rapport van 4 februari 2020 om een inspectie aan het ventilatiekanaal – dat wel tot de gemeenschappelijke delen behoort – te verrichten. Dit advies heeft de VvE opgevolgd. Intraclima concludeert in haar volgende rapport van 2 november 2020 namelijk: “uit de uitgevoerde rooktest kunnen we concluderen werkzaamheden aan het ventilatiekanaal een positieve werking hebben, geur en rookverplaatsing vind niet meer plaats via het ventilatiekanaal” (zie hiervoor onder 2.(s)). Van belang is ook dat de woningen zijn gelegen in een oud pand, waarin zich - ook in de gemeenschappelijke delen - gaten en kieren kunnen voordoen. De overgelegde rapportages bieden echter geen aanwijzingen voor gebrekkig of achterstallig onderhoud aan gemeenschappelijke delen, met uitzondering van het advies over het ventilatiekanaal, maar dat advies heeft de VvE opgevolgd. Los van de vraag of de VvE onrechtmatig heeft gehandeld, leidt het voorgaande ook tot de conclusie dat niet is komen vast te staan dat de VvE haar verplichtingen ten aanzien van het beheer en onderhoud van gemeenschappelijke zaken geschonden heeft. Grief 5 slaagt dus. 3.8 Voor wat betreft de vermeende onrechtmatigheid volgt uit de onderzoeksrapporten verder dat telkens stappen zijn ondernomen om de geuroverlast te verhelpen. Bij de het verhelpen van de geuroverlast zijn verschillende partijen betrokken geweest (Eigen Haard, de VvE, de beheerder van de VvE, [geïntimeerde] en de huurders van de ondergelegen woning) en Intraclima is ingeschakeld om de oorzaken van de geurhinder te onderzoeken en de bevindingen daarvan in rapporten, inclusief een plan van aanpak, neer te leggen. Het doorlopen van een dergelijk traject, waaronder het inplannen van fysieke afspraken voor het verrichten van (vervolg)onderzoek, vergt nu eenmaal tijd. Dat is komen vast te staan dat Eigen Haard niet voldoende voortvarend heeft gehandeld, betekent niet dat hetzelfde voor de VvE geldt en dat de VvE daarmee dan ook onrechtmatig zou hebben gehandeld. Daarbij weegt mee dat de VvE bij het verhelpen van de geurhinder een andere rol heeft dan Eigen Haard. Eigen Haard is als verhuurder van de ondergelegen woning immers verantwoordelijk voor de privégedeelten van die woning en volgens de onderzoeksrapporten hadden de te ondernemen acties juist nagenoeg uitsluitend op die gedeelten betrekking. Voor de VvE lag dit echter anders (zie rov. 3.7). 3.9 Alles overziend is de conclusie dat de VvE haar zorgplicht voor het onderhoud van de gemeenschappelijke delen niet heeft geschonden. Bij deze stand van zaken hoeven de overige vereisten van een onrechtmatige daad niet beoordeeld te worden. Grief 6 heeft eveneens succes. 3.10 Het voorgaande brengt mee dat de gevorderde hoofdelijke veroordeling van Eigen Haard en de VvE niet toewijsbaar is. Dit betekent dat ook grief 10 slaagt. Overige grieven 3.11 Gelet op het voorgaande, behoeven de grieven 1 tot en met 4 en 7 tot en met 9 van de VvE geen bespreking. Grief 11 mist zelfstandige betekenis en zal daarom ook niet worden besproken. 3.12 De vordering van de VvE tot terugbetaling door [geïntimeerde] van wat de VvE aan haar uit hoofde van het bestreden vonnis heeft voldaan wordt afgewezen. Er is (nog) niet komen vast te staan dat de VvE enig geldbedrag uit dien hoofde aan [geïntimeerde] heeft voldaan.

3.13 De slotsom is dat de grieven 5, 6 en 10 succes hebben en de overige grieven geen behandeling behoeven. [geïntimeerde] heeft geen bewijs aangeboden van concrete feiten die, indien bewezen, tot een ander oordeel kunnen leiden. Het bestreden vonnis zal worden vernietigd voor zover gewezen jegens de VvE. De desbetreffende vorderingen van [geïntimeerde] worden alsnog afgewezen. [geïntimeerde] wordt in het ongelijk gesteld en daarom moet zij de proceskosten van de VvE in eerste aanleg en in dit hoger beroep dragen.

Het hof: vernietigt het bestreden vonnis, voor zover aan het hof voorgelegd, wijst de vorderingen van [geïntimeerde] jegens de VvE alsnog geheel af; veroordeelt [geïntimeerde] in de proceskosten in beide instanties, in eerste aanleg aan de zijde van de VvE begroot op € 622,00 voor salaris en in hoger beroep tot op heden op € 886,33 aan verschotten en € 1.672,00 voor salaris en op € 173,00 voor nasalaris, te vermeerderen met € 90,00 voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt; verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad; wijst het door de VvE meer of anders gevorderde af. Dit arrest is gewezen door mrs. L.A.J. Dun, M.E. Hinskens-van Neck en F. Sepmeijer en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 12 december 2023.

GERECHTSHOF AMSTERDAM afdeling civiel recht en belastingrecht, team I zaaknummer : 200.310.746/01 zaaknummer rechtbank Amsterdam : 9397001/ CV EXPL 21-12037 arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 12 december 2023 inzake VERENIGING VAN EIGENAARS [X], gevestigd te [vestigingsplaats] , appellante, advocaat: mr. J.W. van der Sloot te Amsterdam, tegen [geïntimeerde] , wonende te [woonplaats] , geïntimeerde, advocaat: mr. G.J.A. Wiekart te Amsterdam.

Partijen worden hierna de VvE en [geïntimeerde] genoemd. De VvE is bij dagvaarding van 13 mei 2022 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam van 18 februari 2022, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [geïntimeerde] als eiseres en Woningstichting Eigen Haard (hierna: Eigen Haard) en de VvE als gedaagden. Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend: - memorie van grieven, tevens houdende wijziging eis, met producties; - memorie van antwoord. Tijdens de mondelinge behandeling op 3 oktober 2023 hebben de hiervoor genoemde advocaten het woord gevoerd aan de hand van overgelegde spreekaantekeningen. Partijen hebben hun standpunt toegelicht en vragen van het hof beantwoord. Ten slotte is arrest gevraagd. De VvE heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog de vorderingen van [geïntimeerde] zal afwijzen en [geïntimeerde] zal veroordelen om hetgeen de VvE ter uitvoering van het bestreden vonnis aan [geïntimeerde] heeft voldaan aan de VvE terug te betalen, vermeerderd met wettelijke rente, met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten in beide instanties met nakosten en rente. [geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van de VvE in de proceskosten van het hoger beroep met nakosten en rente. [geïntimeerde] heeft in hoger beroep bewijs van haar stellingen aangeboden.

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.21 de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Ook het hof zal daar van uitgaan, voor zover in hoger beroep nog van belang. Die feiten zijn, aangevuld met andere relevante feiten die in deze procedure zijn komen vast te staan, de volgende. a. [geïntimeerde] is van 14 januari 2013 tot 16 december 2020 eigenaar geweest van het appartementsrecht rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woning gelegen aan de [straatnaam] 25-2 te [plaats 1] . b. Eigen Haard is eigenaar van het appartementsrecht rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woning gelegen aan de [straatnaam] 25-1 te [plaats 1] . Eigen Haard heeft deze woning verhuurd aan een familie. Die woning ligt recht onder de woning die eigendom was van [geïntimeerde] . c. De eigenaren van beide appartementsrechten zijn van rechtswege lid van de VvE. Het technisch en administratief beheer van de VvE is uitbesteed aan Eigen Haard VvE Beheer. d. In het splitsingsreglement dat deel uitmaakt van de splitsingsakte van 17 juli 2008 van het complex waar de betreffende woningen onderdeel van uitmaken, staan onder meer de volgende bepalingen: Artikel 2 1. (…) 2. Een eigenaar of gebruiker mag geen onredelijke hinder aan de andere eigenaars of gebruikers toebrengen. (...) 3. (...) Artikel 3 Iedere eigenaar en gebruiker is aansprakelijk (...) voor onredelijke hinder voor zover deze (...) hinder aan hemzelf, aan zijn huisgenoten of zijn personeel kan worden toegerekend. Hij is verplicht voor zover dit redelijk is maatregelen te nemen of te dulden die de strekking hebben bedoelde schade of hinder te voorkomen of beperken. Artikel 16 1. De vereniging voert het beheer over — en draagt de zorg voor het onderhoud van — de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken. De vereniging is daarbij verplicht de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken zodanig te onderhouden dat deze verkeren in een staat van onderhoud als waartoe een toegelaten instelling als verhuurder op grond van de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek, de Huurwet of enige andere wettelijke bepalingen gehouden is. 2. (...) Artikel 17 1. Tot de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken worden onder meer gerekend, voor zover aanwezig: a. (...) de rook- en ventilatiekanalen, (...), alsmede de vloeren en de wanden die de scheiding vormen tussen gemeenschappelijke gedeelten of tussen (een) gemeenschappelijk(e) gedeelte(n) en (een) privé gedeelte(n) of tussen privé gedeelten; b. (...) Artikel 28 1. Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht zijn privé gedeelte behoorlijk te onderhouden. Tot dat onderhoud behoort met name herstel, vernieuwing en vervanging, het schilder-, behang- en tegelwerk, het onderhoud van de plafonds en van de afwerklagen van de vloeren (...). e. [geïntimeerde] heeft samen met haar toenmalige partner op 12 november 2018 bij de beheerder van de VvE schriftelijk geklaagd over ernstige overlast vanwege etensgeuren die vanuit de onder haar woning gelegen huurwoning van Eigen Haard omhoog kwamen. f. Op 18 februari 2019 zijn in opdracht van Eigen Haard werkzaamheden uitgevoerd aan het plafond van de woning op nummer 25-1. Op 21 maart 2019 zijn werkzaamheden uitgevoerd aan een ventilatiekanaal van de woning op nummer 25-1 en op 15 april 2020 zijn opnieuw werkzaamheden uitgevoerd aan het plafond en daarnaast aan de afzuigkap van die woning. g. Op 15 en 20 april en 29 mei 2019 heeft [geïntimeerde] opnieuw bij Eigen Haard melding gemaakt van geuroverlast. h. Op 11 juli 2019 is in opdracht van Eigen Haard een andere afzuigkap geplaatst in de woning op nummer 25-1. i. Intraclima heeft in opdracht van de VvE rookproeven uitgevoerd op 13 november 2019 en op 24 januari, 15 oktober en 11 december 2020. j. In het rapport van Intraclima van 20 november 2019 naar aanleiding van de rookproef van 13 november 2019, staat het volgende: Appartement 25-1 - Ventilatieschuifje in het kozijn van de keuken was gesloten, tijdens het koken dient deze altijd geopend te zijn. - Mechanische afzuigkap staat aangesloten op gedeelde ventilatiekanaal, wanneer deze in gebruik zou zijn verstoord dit de luchtstromen en is het mogelijk dat geuren en fijnstof via de kanalen naar andere woningen verplaatsen (...). - Ruimte om afvoerkanalen van de warmwatervoorziening zijn afgedicht met aluminiumfolie, dit dient netjes luchtdicht te worden afgewerkt (...). - Doorvoeropeningen in de meterkast, geuren kunnen zich door de meterkasten verplaatsen naar andere woningen (...). - Opening onder de deur naar het portiek, hierdoor kunnen geuren zich via het portiek verplaatsen.

Bij aanvang van het onderzoek (rond lunchtijd) is de geuroverlast middels de reuk waargenomen in het portiek en de keuken van appartement 25-2. Na de rookproef is zichtbaar geworden hoe geuren zich door de lucht verplaatsen tussen de beide appartementen. Advies en stappenplan 1. Afzuigkap loskoppelen van bestaande kanalen en direct naar buiten afvoeren of vervangen door een recirculatiekap, let wel, filters dienen met regelmaat vervangen te worden. 2. Altijd ventileren tijdens het gebruik van de keuken. 3. Doorvoeropeningen van het leidingwerk voor de warwatervoorziening luchtdicht afdichten. 4. Naden en kieren rondom afvoerkanalen warmwatervoorziening luchtdicht afdichten. 5. Doorvoeropeningen in de meterkast luchtdicht afdichten. 6. Deur naar het portiek voorzien van een tochtstrip/borstel/rubber. k. Op 20 december 2019 is in opdracht van Eigen Haard een koolstoffilter geplaatst bij de afzuigkap van de woning op nummer 25-1. l. In het rapport van Intraclima van 4 februari 2020 naar aanleiding van de rookproef op 24 januari 2020 staat het volgende: Uit de uitgevoerde rooktest kunnen we concluderen dat de rook en dus geuren zich voornamelijk nog door een tweetal problemen tussen de appartementen verplaatsen. De eerste is via de koof in de keukens, omdat de rook bij het inblazen van het ventilatiekanaal door de koof zelf verplaatst is het zeer waarschijnlijk dat het ventilatiekanaal lek is. De tweede is de meterkast van 25-1, door de verbinding met het verlaagd plafond kunnen geuren zich naar het bovengelegen appartement verplaatsen. m. Op 5 mei 2020 heeft [geïntimeerde] opnieuw geuroverlast gemeld bij Eigen Haard. n. In juni 2020 is in opdracht van Eigen Haard een flexibele pijp door het ventilatiekanaal getrokken vanuit de woning op nummer 25-1. o. Op 22 juli 2020 is in opdracht van Eigen Haard opnieuw een andere afzuigkap geplaatst in de woning op nummer 25-1 en op 30 juli 2020 zijn gaten en kieren in het plafond dichtgemaakt. p. In een rapportage van Make Vastgoedzorg van 11 augustus 2020 naar aanleiding van een inspectie op 6 augustus 2020 staat het volgende advies: 3 BEVINDINGEN 6 AUGUSTUS 2020 Tijdens het bezoek (...) is (...) gecontroleerd of de werkzaamheden naar aanleiding van de aanbevelingen door de firma Intraclima (conform rapportage Intraclima d.d. 4 februari 2020) voldoende zijn uitgevoerd. 1. De afzuigkap is vernieuwd. Het type afzuigkap, de flexibele buis welke weerstand geeft, en de lange afstand tot de uitmonding hebben een negatieve invloed op een goede werking. (...) 2. Openingen in de meterkast zijn onvoldoende gedicht. Er is nog een extra leidingkoker in de meterkast welke open staat, en de ruimte tussen het verlaagde plafond en het bouwkundige plafond (stuc op riet) staat is een open verbinding met de meterkast. 3. (...) De afdichtingen zijn onvoldoende uitgevoerd. (...) Onder het oorspronkelijke plafond (stuc op riet) is een systeemplafond gemaakt. Het systeemplafond is niet dicht. Naast aangegeven doorvoeren zijn er mogelijk lekken in het oorspronkelijke plafond. (...) 5 ADVIES Ik adviseer de bouwkundige woningscheidingen (lees vloeren en kanalen) grondig te controleren op gebreken, gebreken te herstellen aan de hand van bevind van zaken, en aanbevelingen uit het advies van Intraclima op te volgen/zorgvuldig uit te voeren. De doorvoeren van de buis van de afzuigkap van 25-1 dient nog te worden gecontroleerd. Ook de vloer en de speling rond sparingen in de keuken van 25-2 dienen te worden gedicht. Hiervoor dient de keuken deels te worden gedemonteerd. Daarnaast is het raadzaam de aanbevelingen van de firma Breman met betrekking tot ventilatie op te volgen. De natte ruimten zijn inpandig, kanalen zijn gedateerd en worden veelal slecht onderhouden. Vervuiling van de kanalen verminderen de werking aanzienlijk. Voor de afzuigkap bij 25-1 adviseer ik een vaste aansluiting en zo mogelijk een vaste buis te maken. Na de uitvoering van herstelwerkzaamheden dient te worden vastgesteld of er nog sprake is van overlast. q. [geïntimeerde] huurt vanaf medio augustus 2020 een woning in [plaats 2] , waar zij begin september 2020 naartoe is verhuisd. r. Op 29 september 2020 zijn de werkzaamheden in opdracht van Eigen Haard aan het plafond van de woning op nummer 25-1 afgerond. s. In het rapport van Intraclima van 2 november 2020 naar aanleiding van de rookproef op 15 oktober 2020 staat het volgende: Uit de uitgevoerde rooktest kunnen we concluderen werkzaamheden aan het ventilatiekanaal een positieve werking hebben, geur en rookverplaatsing vind niet meer plaats via het ventilatiekanaal. Dat er toch nog wat verplaatsing van rook is waargenomen kunnen we relateren aan de opening tussen de muur en het verlaagd plafond in de keuken van 25-1. Wanneer deze opening is afgedicht is zijn alle temen maatregelen uitgevoerd en is kans op verplaatsing van rook en geuren minimaal. t. [geïntimeerde] heeft haar woning op 9 november 2020 te koop aangeboden. De woning is op 16 december 2020 aan een nieuwe eigenaar geleverd. u. In het rapport van Intraclima van 18 december 2020 naar aanleiding van de rookproef op 11 december 2020 staat het volgende: Tijdens de fysieke inspectie is gezien dat de openingen en naden bij het plafond van de keuken in 25-1 niet correct zijn afgedicht. De luchtverplaatsing via de hal/meterkast toont ook dat er boven het verlaagd plafond nog openingen zijn welke tot een luchtverbinding tussen de twee woningen leid.

Aanbevolen werkzaamheden zijn niet goed uitgevoerd waardoor er nog luchtverplaatsing tussen de twee woningen is.

3.1 In eerste aanleg heeft [geïntimeerde] , samengevat, gevorderd dat Eigen Haard en de VvE bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis hoofdelijk worden veroordeeld tot betaling van: a. een schadevergoeding van € 7.478,82, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 16 december 2020; b. de proceskosten, inclusief de nakosten en met rente. 3.2 [geïntimeerde] heeft aan haar vordering, kort gezegd, ten grondslag gelegd dat Eigen Haard en de VvE inadequaat en traag hebben opgetreden na haar melding van ernstige geuroverlast vanuit de onder haar woning gelegen woning. Eigen Haard en de VvE hebben verweer gevoerd. 3.3 De kantonrechter heeft bij de beoordeling als uitgangspunt genomen dat Eigen Haard en de VvE op zichzelf niet hebben bestreden dat er sprake is geweest van (geur)overlast en ook niet dat dit in een bepaalde periode onacceptabele overlast is geweest. Vervolgens heeft de kantonrechter ten aanzien van de VvE als volgt overwogen. De VvE is verantwoordelijk voor het gemeenschappelijke deel van de scheiding tussen de twee betreffende woningen. Het is niet goed denkbaar dat de geuroverlast alleen werd veroorzaakt door gebreken in het plafond van de ondergelegen woning, het privédeel waarvoor Eigen Haard als verhuurder van die woning verantwoordelijk is. Het kan dan ook niet anders dan dat zich zowel in het privédeel als het gemeenschappelijke deel gaten en kieren bevonden, waardoor de lucht zich kon verplaatsen van de ondergelegen woning naar de woning van [geïntimeerde] . Daarnaast blijkt uit de rapporten van Intraclima dat een van de oorzaken was gelegen in een ventilatiekanaal, hetgeen op grond van artikel 17 van het splitsingsreglement de verantwoordelijkheid was van de VvE. Uit het voorgaande volgt dat de VvE niet heeft voldaan aan haar verplichtingen op grond van het splitsingsreglement, aldus nog steeds de kantonrechter. De kantonrechter heeft Eigen Haard en de VvE hoofdelijk veroordeeld om aan [geïntimeerde] te betalen een bedrag van € 6.978,82 aan schadevergoeding en nevenvorderingen toegewezen.

3.4 Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt de VvE met elf grieven op. De standpunten van [geïntimeerde] zullen bij de behandeling van de grieven worden betrokken, voor zover aan de orde. De VvE heeft niet onrechtmatig gehandeld. Niet is komen vast te staan dat de VvE gemeenschappelijke delen onvoldoende onderhouden heeft. 3.5 Grief 5 keert zich tegen de overweging van de kantonrechter dat de VvE niet aan haar verplichtingen uit de splitsingsakte heeft voldaan. Grief 6 houdt in dat de kantonrechter ten onrechte heeft overwogen dat de VvE zich niet aan haar verplichtingen op grond van het splitsingsreglement heeft gehouden en op grond daarvan de aansprakelijkheid van de VvE heeft vastgesteld. Volgens de VvE is een eventuele overtreding van het splitsingsreglement geen grondslag voor aansprakelijkheid omdat tussen partijen geen contractuele relatie bestaat. De VvE betoogt dat zij niet op grond van een onrechtmatige daad aansprakelijk kan worden gehouden, omdat niet is voldaan aan de vereisten daarvan. Daartoe voert zij onder meer aan dat op de VvE weliswaar een zorgplicht rust voor het onderhoud van de gemeenschappelijke delen, maar dat zij die zorgplicht niet heeft geschonden. Immers, zij heeft diverse gesprekken met de betrokken partijen gefaciliteerd, onderzoeken naar de geuroverlast laten uitvoeren, bij Eigen Haard erop aangedrongen maatregelen te nemen om de geuroverlast te beperken en de inspectie aan het ventilatiekanaal die Intraclima heeft geadviseerd direct en adequaat opgevolgd. Tot slot worden in de rapporten van Intraclima geen gebreken aan gemeenschappelijke delen geconstateerd, aldus nog steeds de VvE. In haar toelichting op grief 6 betwist de VvE verder nog dat aan andere vereisten van een onrechtmatige daad – causaal verband, toerekenbaarheid en schade – is voldaan. 3.6 [geïntimeerde] voert aan, samengevat, dat het onrechtmatig handelen van de VvE bestaat uit (i) het toelaten, althans onvoldoende bestrijden, van de schending van het huisrecht van [geïntimeerde] en het daaronder vallende recht op een ongestoord woongenot door de door haar langdurig ondervonden ernstige geuroverlast vanuit de woning van Eigen Haard en (ii) het in combinatie daarmee in strijd met de verplichtingen uit de splitsingsakte en – het reglement daartegen voortvarend en adequaat op te treden en/of daarop toe te zien, onder meer door sanctionerend op te treden. Zij bestrijdt dat de VvE aan bovengenoemde zorgplicht heeft voldaan en stelt dat ook de andere vereisten van een onrechtmatige daad zijn vervuld. De vermeende schending van de zorgplicht is volgens [geïntimeerde] concreet gelegen in de navolgende omstandigheden: - in de rapporten is keer op keer duidelijk geworden dat vloerdelen maar ook het plafond onvoldoende scheiding vormden om te voorkomen dat luchtjes uit de woning beneden in de woning boven kwamen. Het plafond is mede de verantwoordelijkheid van de VvE omdat het onderdeel is van de woningscheidende constructie die in haar totaliteit de problemen heeft veroorzaakt. De VvE heeft dit niet in zodanige staat gebracht dat problemen werden voorkomen; - de VVE heeft niet tijdig en adequaat gehandeld: als in 2019 was ingegrepen, had in datzelfde jaar de problematiek al kunnen worden verholpen en - de VvE had de beheerder/ Eigen Huis voor wat betreft het onderhoud meer moeten aansturen en controleren. Diezelfde verwijten legt [geïntimeerde] ten grondslag aan haar stelling dat de VvE niet aan haar verplichtingen uit de splitsingsakte heeft voldaan. 3.7 Onrechtmatig handelen als door [geïntimeerde] bedoeld is om de volgende redenen niet aan de orde. Na kennisname van de klachten van [geïntimeerde] over geurhinder op 12 november 2018 heeft de VvE niet stilgezeten. De VvE is betrokken geweest bij meerdere onderzoeken naar de oorzaak van en oplossing voor de geuroverlast, die zijn betaald door Eigen Haard. Uit de onderzoeksrapporten komt het beeld naar voren dat de geuroverlast voor een belangrijk deel is veroorzaakt door het ventilatiegedrag van de huurders van de onderliggende woning. Dit beeld wordt versterkt door de omstandigheid dat het dossier geen aanknopingspunten bevat om aan te kunnen nemen dat deze problematiek zich ook op een andere locatie in het pand voordoet. Daarbij komt dat de adviezen in de onderzoeksrapporten over wat er nog moet gebeuren nagenoeg uitsluitend zien op de privédelen, waarvoor de VvE niet verantwoordelijk is. De enige uitzondering hierop is het advies van Intraclima in het rapport van 4 februari 2020 om een inspectie aan het ventilatiekanaal – dat wel tot de gemeenschappelijke delen behoort – te verrichten. Dit advies heeft de VvE opgevolgd. Intraclima concludeert in haar volgende rapport van 2 november 2020 namelijk: “uit de uitgevoerde rooktest kunnen we concluderen werkzaamheden aan het ventilatiekanaal een positieve werking hebben, geur en rookverplaatsing vind niet meer plaats via het ventilatiekanaal” (zie hiervoor onder 2.(s)). Van belang is ook dat de woningen zijn gelegen in een oud pand, waarin zich - ook in de gemeenschappelijke delen - gaten en kieren kunnen voordoen. De overgelegde rapportages bieden echter geen aanwijzingen voor gebrekkig of achterstallig onderhoud aan gemeenschappelijke delen, met uitzondering van het advies over het ventilatiekanaal, maar dat advies heeft de VvE opgevolgd. Los van de vraag of de VvE onrechtmatig heeft gehandeld, leidt het voorgaande ook tot de conclusie dat niet is komen vast te staan dat de VvE haar verplichtingen ten aanzien van het beheer en onderhoud van gemeenschappelijke zaken geschonden heeft. Grief 5 slaagt dus. 3.8 Voor wat betreft de vermeende onrechtmatigheid volgt uit de onderzoeksrapporten verder dat telkens stappen zijn ondernomen om de geuroverlast te verhelpen. Bij de het verhelpen van de geuroverlast zijn verschillende partijen betrokken geweest (Eigen Haard, de VvE, de beheerder van de VvE, [geïntimeerde] en de huurders van de ondergelegen woning) en Intraclima is ingeschakeld om de oorzaken van de geurhinder te onderzoeken en de bevindingen daarvan in rapporten, inclusief een plan van aanpak, neer te leggen. Het doorlopen van een dergelijk traject, waaronder het inplannen van fysieke afspraken voor het verrichten van (vervolg)onderzoek, vergt nu eenmaal tijd. Dat is komen vast te staan dat Eigen Haard niet voldoende voortvarend heeft gehandeld, betekent niet dat hetzelfde voor de VvE geldt en dat de VvE daarmee dan ook onrechtmatig zou hebben gehandeld. Daarbij weegt mee dat de VvE bij het verhelpen van de geurhinder een andere rol heeft dan Eigen Haard. Eigen Haard is als verhuurder van de ondergelegen woning immers verantwoordelijk voor de privégedeelten van die woning en volgens de onderzoeksrapporten hadden de te ondernemen acties juist nagenoeg uitsluitend op die gedeelten betrekking. Voor de VvE lag dit echter anders (zie rov. 3.7). 3.9 Alles overziend is de conclusie dat de VvE haar zorgplicht voor het onderhoud van de gemeenschappelijke delen niet heeft geschonden. Bij deze stand van zaken hoeven de overige vereisten van een onrechtmatige daad niet beoordeeld te worden. Grief 6 heeft eveneens succes. 3.10 Het voorgaande brengt mee dat de gevorderde hoofdelijke veroordeling van Eigen Haard en de VvE niet toewijsbaar is. Dit betekent dat ook grief 10 slaagt. Overige grieven 3.11 Gelet op het voorgaande, behoeven de grieven 1 tot en met 4 en 7 tot en met 9 van de VvE geen bespreking. Grief 11 mist zelfstandige betekenis en zal daarom ook niet worden besproken. 3.12 De vordering van de VvE tot terugbetaling door [geïntimeerde] van wat de VvE aan haar uit hoofde van het bestreden vonnis heeft voldaan wordt afgewezen. Er is (nog) niet komen vast te staan dat de VvE enig geldbedrag uit dien hoofde aan [geïntimeerde] heeft voldaan.

3.13 De slotsom is dat de grieven 5, 6 en 10 succes hebben en de overige grieven geen behandeling behoeven. [geïntimeerde] heeft geen bewijs aangeboden van concrete feiten die, indien bewezen, tot een ander oordeel kunnen leiden. Het bestreden vonnis zal worden vernietigd voor zover gewezen jegens de VvE. De desbetreffende vorderingen van [geïntimeerde] worden alsnog afgewezen. [geïntimeerde] wordt in het ongelijk gesteld en daarom moet zij de proceskosten van de VvE in eerste aanleg en in dit hoger beroep dragen.

Het hof: vernietigt het bestreden vonnis, voor zover aan het hof voorgelegd, wijst de vorderingen van [geïntimeerde] jegens de VvE alsnog geheel af; veroordeelt [geïntimeerde] in de proceskosten in beide instanties, in eerste aanleg aan de zijde van de VvE begroot op € 622,00 voor salaris en in hoger beroep tot op heden op € 886,33 aan verschotten en € 1.672,00 voor salaris en op € 173,00 voor nasalaris, te vermeerderen met € 90,00 voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt; verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad; wijst het door de VvE meer of anders gevorderde af. Dit arrest is gewezen door mrs. L.A.J. Dun, M.E. Hinskens-van Neck en F. Sepmeijer en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 12 december 2023.