ECLI:NL:GHAMS:2023:2630

GERECHTSHOF AMSTERDAM kenmerk 22/2433 7 november 2023 uitspraak van de vijfde meervoudige belastingkamer op het hoger beroep van [X] , wonende te [Z] , belanghebbende, (gemachtigde: mr. A. Bakker) tegen de uitspraak van 28 september 2022 in de zaak met kenmerk AMS 21/2950 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen belanghebbende en de heffingsambtenaar van de gemeente [Z] , de heffingsambtenaar. 1.Ontstaan en loop van het geding 1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking als bedoeld in artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) met dagtekening 15 januari 2021 de waarde van de onroerende zaak [A-straat] te [Z] (hierna: de woning) op de waardepeildatum 1 januari 2014 voor het jaar 2015 (hierna ook: de WOZ-waarde) vastgesteld op € 673.500. 1.2. Het daartegen door belanghebbende gemaakte bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar van 16 april 2021 afgewezen. 1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Bij uitspraak van 28 september 2022 heeft de rechtbank het beroep ongegrond verklaard. 1.4. Het tegen deze uitspraak door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 8 november 2022. Het hogerberoepschrift is aangevuld bij brief van 17 december 2022. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 1.5. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 26 september 2023 en is op 10 oktober 2023 hervat. Van het verhandelde ter zittingen is één proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2.1. Belanghebbende is eigenaar van het woonhuis en erfpachter van de grond op het adres [A-straat] in [Z] . Het gaat om een tussenwoning met berging. Het bouwjaar van de tussenwoning is 1954, de oppervlakte bedraagt ongeveer 155 m2 en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 203 m2. 2.2. Op 1 maart 2013 is de woning door belanghebbende gekocht voor € 650.000. 2.3. In de uitspraak op bezwaar is een verslag van de op 16 november 2020 gehouden hoorzitting opgenomen. Hierin staat onder andere vermeld: “Ten aanzien van de modelmatige waardebepaling.U [Hof: gemachtigde van belanghebbende] heeft aangegeven dat er volgens u meer gegevens ten grondslag liggen aan de modelmatige waardebepaling. U wenst inzage in deze gegevens en baseert uw standpunt onder andere op een publicatie van Mr. [A] in het weekblad Fiscaal Recht (30 november 2018).” In het hogerberoepschrift staat dienaangaande vermeld: “Modelmatige waardebepaling:Eiseres bestrijdt dat verweerder enkel de door hem gekozen referenties hoeft te tonen, maar alle referenties die in de modelmatige waardebepaling zijn gehanteerd, in de procedure moet brengen. (…) Eiseres bestrijdt dat sprake is van een deugdelijke motivering. Immers, moet verweerder op grond van artikel 40 lid 2 Wet WOZ op diens verzoek de gegevens verstrekken die ten grondslag aan de WOZ-waarde liggen. Eiseres wenst dan ook de volledige onderbouwing te ontvangen en dan ook alle transacties van referenties die zijn gehanteerd in de modelmatige waardebepaling (…).” Een tekst nagenoeg identiek aan deze laatste volzin was ook opgenomen in een nader stuk dat belanghebbende in eerste aanleg inbracht. 2.4. Ter zitting van het Hof heeft de heffingsambtenaar (althans de taxateur namens hem) onder andere het volgende verklaard: “Mij is gevraagd om uitleg te geven over het OrtaX-systeem van modelmatige waardebepaling en hoe dit gebruikt wordt voor het vaststellen van de WOZ-waardebeschikkingen. (…) In feite is de modelwaarde een waarde die OrtaX aanreikt en die is gebaseerd op in beginsel alle transacties die in de gemeente hebben plaatsgevonden. Alle transacties in de gemeente [Z] in het jaar voor en na de waardepeildatum worden geanalyseerd om te bepalen of die transacties marktconform zijn. In eerste instantie worden alleen de transacties tot 1 juni van het jaar na de waardepeildatum gebruikt, zodat de taxateurs vanaf dan al aan de slag kunnen. Als een transactie marktconform is, wordt deze als voeding gebruikt in OrtaX. Voor het bepalen van de modelwaarde wordt eerst bepaald wat de waarde van grond en bijgebouwen is. Dat gebeurt eens per jaar op basis van alle marktconforme transacties in de gemeente. Deze waardes leiden tot een grondstaffel en een waarde per bijgebouw of per m2 bijgebouw en deze worden vervolgens op iedere transactieprijs in mindering gebracht zodat alles kan worden teruggerekend naar een prijs per m2 woonoppervlak. Vervolgens wordt de modelwaarde van een te waarderen object bepaald. Dit gebeurt door de mediaan van de verkregen prijzen per m2 woonoppervlak van alle transacties van hetzelfde type als het object en in dezelfde buurt (in dit geval tussenwoning, repeterende bouw in de buurt [buurt 1] ) te vermenigvuldigen met het aantal m2 woonoppervlak van dat object. Hiermee wordt een modelwaarde gekregen van het woningdeel van het object. Vervolgens worden de waardes van de grond en bijgebouwen daarbij opgeteld. De som is de modelwaarde van het object. De modelwaarde heeft tot doel het beste aan te sluiten bij de waarde in het economisch verkeer. Deze modelwaarden worden voor alle objecten in de gemeente bepaald. Ze zijn nog niet geïndexeerd, daarmee bedoel ik dat ze niet naar de waardepeildatum worden teruggerekend. De prijsontwikkeling wordt juist uit deze transacties afgeleid via een puntenwolk. De KOL-factoren (kwaliteit, onderhoud en ligging) zijn wel al verwerkt in de modelwaarde. In beginsel hebben alle marktconforme transacties een invloed op de modelwaarde (bijvoorbeeld doordat zij mede de waarde van bijgebouwen/woningdelen bepalen). Dat betekent echter niet dat alle transacties evenveel invloed hebben op de modelwaarde van een specifiek object. OrtaX werkt namelijk met marktsegmenten. Een marktsegment is een categorie van een type woning in een buurtsegment. In deze zaken is het marktsegment zoals gezegd tussenwoning, repeterende bouw in de buurt [buurt 1] . In deze buurt bevindt zich een aantal buurtgroepen, dat loopt van 48a tot 59b. Alle marktconforme transacties dienen als voeding voor markt- en buurtsegmenten. In het overzicht dat ik heb overgelegd ziet u 22 transacties. Er is geen sprake van ‘cherry picking’, in het overzicht staan alle transacties voor dit type woning en deze buurt behalve de niet-marktconforme transacties. (…) Op de vraag van de jongste raadsheer of alle transacties ook in het Kadaster te vinden zijn, antwoord ik bevestigend. (…) Indien voor een bepaald segment onvoldoende transacties zijn, dan is het mogelijk om gebruik te maken van alle gegevens van transacties in [Z] binnen de peildata. (…) Op het verstrekte overzicht staan 22 uiteindelijke modelwaarden, maar dit document heb ik vooral ter illustratie voor deze zitting vervaardigd. De taxateur heeft dit in de regel niet. De WOZ-waarde van een object wordt altijd bepaald door een taxateur van vlees en bloed. Hiertoe wordt hem de modelwaarde door OrtaX aangereikt en daarnaast een selectie van drie transacties van referenties die volgens het model het best met het object vergelijkbaar zijn. De taxateur zet vervolgens de WOZ-waarde die hijzelf bepaalt in het systeem. Dit is de waarde die uiteindelijk (behoudens tussentijdse wijzigingen) zal staan op de beschikking die eind februari van het belastingjaar wordt genomen. De taxateur kan besluiten dat andere, geschiktere, onderbouwingen te kiezen dan de drie die door OrtaX zijn geselecteerd. Hij kan als de WOZ-waarde de OrtaX-modelwaarde kiezen of beslissen dat een andere waarde beter is. Wat daarbij ook speelt is dat in een buurt objecten met verschillende waardeniveaus kunnen zijn als er bijvoorbeeld sprake is van een straat met sterk verschillende woningen. De modelwaarde is dus niet meer dan een handreiking voor de taxateur. Als deze modelwaarde voor een woning niet past is het de taak van de taxateur om in te grijpen. In ongeveer 20% van de gevallen grijpt een taxateur in en wijkt hij af van de door OrtaX aangereikte waarde. De jongste raadsheer vraagt mij of elke waarde die door OrtaX wordt aangereikt, wordt bekeken en gewogen door een taxateur. Dat klopt, dat noemen wij de controle van de herwaardering. (…) OrtaX is de bron die alle transacties omvat. Het programma reikt voor ieder object een waarde aan en doet een voorzet voor de bepaling welke transacties gebruikt kunnen worden, maar de taxateur beslist aan de hand van zijn eigen expertise welke waarde wordt vastgesteld en welke referenties hij daarbij gebruikt. Voor het suggereren van de referenties hanteert OrtaX een puntensysteem. Elke transactie die marktconform is krijgt om te beginnen 100 punten, vervolgens krijgt een object strafpunten voor bijvoorbeeld een staat die afwijkt van het te waarderen object, een type woning dat van het te waarderen object afwijkt, afwijkende secundaire objectkenmerken (aanwezigheid van bijvoorbeeld garage, dakterras), een verder afgelegen bouwjaar, een transactiedatum die verder van de waardepeildatum af is gelegen, etc.

Evenals in eerste aanleg is in hoger beroep in geschil of de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Ook is in geschil of de heffingsambtenaar meer gegevens had moeten verstrekken of overleggen dan is gedaan.

De rechtbank heeft met betrekking tot het geschil het volgende overwogen: “3. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Hiervoor heeft de heffingsambtenaar het verkoopcijfer van de woning zelf gebruikt. De woning is op 1 maart 2013 verkocht voor € 650.000. De heffingsambtenaar heeft hierop een erfpachtcorrectie van € 27.323 toegepast en het bedrag van € 677.323 vervolgens geïndexeerd naar de peildatum 1 januari 2014. Dit resulteert volgens de heffingsambtenaar in een gecorrigeerde transactieprijs op de peildatum van € 675.000. 4. Tussen partijen is niet in geschil dat het eigen verkoopcijfer in dit geval als uitgangspunt voor het bepalen van de WOZ-waarde kan dienen. [X] is het niettemin niet eens met een WOZ-waarde van € 673.500. Hij vindt dat de waarde vastgesteld moet worden op € 650.000. 5. [X] voert aan dat zijn gemachtigde in bezwaar niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken toegezonden heeft gekregen, zoals de grondstaffels, de matrix, de erfpachtcorrecties en de iWOZ-rapporten. 6. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat deze stukken in bezwaar wel aan de gemachtigde van [X] zijn toegezonden. Op de zitting heeft de taxateur gezegd dat de stukken met een e-mail van 23 februari 2021 aan de gemachtigde van [X] zijn verzonden en dat de gemachtigde ook op deze e-mail heeft gereageerd. 7. Gelet op de verklaring van de taxateur op de zitting acht de rechtbank het voldoende aannemelijk dat de heffingsambtenaar de door [X] genoemde stukken in bezwaar naar de gemachtigde van [X] heeft verzonden. De beroepsgrond slaagt niet. 8. [X] voert aan dat dat de heffingsambtenaar een te hoge erfpachtcorrectie heeft toegepast. Hij wijst erop dat de heffingsambtenaar inmiddels over verbeterde inzichten beschikt voor de berekening van de erfpachtcorrectie en dat hij die ook voor dit belastingjaar zou moeten toepassen. Dit leidt volgens [X] tot een lagere erfpachtcorrectie en daarmee ook tot een lagere WOZ-waarde van de woning. Verder voert hij aan dat het doel waartoe de WOZ-waarde moet worden vastgesteld. namelijk mogelijke deelname aan de Overstapregeling van de gemeente [Z] , een zeer nauwkeurige, individuele waardering van de woning vereist. Met dit civiele aspect in gedachten moet de berekening van de erfpachtcorrectie volgens [X] nauwkeurig plaatsvinden. 9. Deze beroepsgrond slaagt niet. Voor een motivering van dit oordeel verwijst de rechtbank naar de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 27 januari 2022. 10. [X] voert aan dat de heffingsambtenaar niet inzichtelijk heeft gemaakt op welke wijze het eigen verkoopcijfer is geïndexeerd. De heffingsambtenaar heeft wel een prijsindex overgelegd, maar het is volgens [X] niet duidelijk op grond waarvan deze prijsindex is bepaald. [X] beroept zich op een uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 4 januari 2022. 11. Deze beroepsgrond slaagt niet. De heffingsambtenaar heeft op de zitting gezegd dat de gebruikte indexering is gebaseerd op de verkoopcijfers van het woningtype tussenwoning, repeterend, in de [buurt 2] -buurt. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met de overgelegde prijsindexlijst en met de toelichting op de zitting het gebruikte indexeringscijfer voldoende inzichtelijk gemaakt. De rechtbank vindt hiervoor steun in de uitspraak van het gerechtshof Den Haag van 24 maart 2021. In deze uitspraak heeft het gerechtshof geoordeeld dat de heffingsambtenaar voldoende inzicht heeft gegeven in de gemaakte keuzes en in de daarbij gebruikte gegevens en daarmee in het door hem gehanteerde percentage. Van een "black box'-situatie is geen sprake. Verder gaat de door [X] gemaakte vergelijking met de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 4 januari 2022 niet op. In die zaak had de heffingsambtenaar volstaan met het noemen van indexcijfers. Dat is hier niet het geval. 12. [X] voert aan dat op de WOZ-waarde een korting van 2% had moeten worden toegepast. 13. De rechtbank volgt [X] hierin niet. De gemeente [Z] heeft voor het belastingjaar 2019 een korting van 2% op de WOZ-waarden toegepast in verband met lopende procedures over de erfpachtcorrectie. Dit betekent echter niet dat deze korting ook toegepast zou moeten worden op de WOZ-waarden voor het belastingjaar 2015. Voor een motivering van dit oordeel verwijst de rechtbank naar de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 24 november 2021. 14. [X] voert aan dat de WOZ-waarde van de woning voor het belastingjaar 2016 lager is vastgesteld dan die voor het belastingjaar 2015. Hij vindt dit in strijd met het gelijkheidsbeginsel, het verbod van willekeur en het vertrouwensbeginsel. 15. Deze beroepsgrond slaagt niet. De WOZ-waarde moet ieder jaar opnieuw worden vastgesteld en aannemelijk worden gemaakt aan de hand van rond de waardepeildatum gerealiseerde verkopen. Aan de WOZ-waarde zoals die is vastgesteld in een besluit over een ander kalenderjaar kan dan ook geen betekenis worden toegekend voor de waardebepaling van de woning op de in geding zijnde peildatum. 16. [X] voert aan dat onduidelijk is hoe de heffingsambtenaar de m²-prijs van het kaveldeel heeft bepaald en welke referenties hij hiervoor heeft gehanteerd. 17. Naar het oordeel van de rechtbank kan in het midden blijven hoe de heffingsambtenaar de m²-prijs van het kaveldeel heeft bepaald. De heffingsambtenaar heeft de verkoopprijs van de woning zelf immers gebruikt om de WOZ-waarde vast te stellen en dat is de som van de waarde van het woningdeel en de waarde van het kaveldeel (en de berging, waarvan de toegekende waarde van € 4.000 niet in geschil is). De waarde van het woningdeel en van het kaveldeel zijn dus communicerende vaten: als de waarde van het kaveldeel lager zou zijn, zou de waarde van het woningdeel in gelijke mate hoger zijn. Voor zover eiser zich ter zitting op het standpunt heeft gesteld dat de vaststelling van de waarde van het kaveldeel van belang is in verband met de door hem aangevoerde beroepsgrond dat de erfpachtcorrectie onjuist is vastgesteld, verwijst de rechtbank naar wat zij daarover hiervoor in overweging 9 heeft overwogen. De beroepsgrond slaagt daarom niet.

18. De heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. 19. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat [X] geen gelijk krijgt.”

Vooraf – derde belanghebbende 5.1. Belanghebbende heeft in zijn hogerberoepschrift onder andere vermeld: “[Belanghebbende] roept de gemeente afdeling Grond en Ontwikkeling, ook wel grondbedrijf genoemd, op als derde belanghebbende teneinde om aan de onderhavige procedure deel te nemen en standpunt in te nemen ten aanzien van de WOZ-waarde van belastingjaar 2015 met waardepeildatum 1 januari 2014 (…). [Belanghebbende] constateert dat de rechtbank aan voorgaande voorbij is gegaan. Sprake is van strijd met het motiverings- en zorgvuldigheidsbeginsel.” 5.2. Voor zover belanghebbende met het voorgaande bedoelt het Hof in te lichten over een door hem gedane oproep aan het grondbedrijf constateert het Hof dat dit het grondbedrijf er niet toe heeft bewogen een verzoek te doen om als partij aan het geding deel te nemen. Voor zover hij bedoelt het Hof te verzoeken het grondbedrijf, als eigenaar van de grond, in de gelegenheid te stellen aan het geding deel te nemen wijst het Hof dat verzoek af. Het Hof vindt geen aanleiding (ambtshalve of op verzoek van belanghebbende) gebruik te maken van zijn bevoegdheid om het grondbedrijf in de gelegenheid te stellen als partij aan het geding deel te nemen, reeds omdat niet is toegelicht welk belang belanghebbende daarbij heeft (vgl. A-G Pauwels 22 september 2023, ECLI:NL:PHR:2023:831). Het Hof acht een dergelijk belang ook niet aannemelijk; het grondbedrijf heeft immers ten opzichte van belanghebbende een tegenovergesteld belang. Daarnaast heeft het grondbedrijf zelf geen verzoek gedaan deel te nemen aan het geding. Overleggen stukken 5.3. Tussen partijen is niet langer in geschil dat de heffingsambtenaar alle gegevens heeft verstrekt waar belanghebbende om heeft verzocht, met uitzondering van de gegevens waarom belanghebbende heeft verzocht onder de noemer ‘modelmatige waardebepaling’ (zie 2.3). 5.4. Belanghebbende heeft met een beroep op artikel 40, lid 2, Wet WOZ, verzocht om de transactiegegevens van alle referenties die in de modelmatige waardebepaling zijn gehanteerd, omdat deze volgens belanghebbende aan de vaststelling van de waarde ten grondslag liggen. Daarnaast betoogt belanghebbende dat deze transactiegegevens behoren tot de op de zaak betrekking hebbende stukken, zodat de heffingsambtenaar deze voorafgaand aan het horen in de bezwaarfase ter inzage van belanghebbende had moeten leggen (zie artikel 7:4, lid 2, Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) en in (hoger) beroep in had moeten brengen (zie artikel 8:42, lid 1, Awb). De heffingsambtenaar stelt dat hij alle gegevens die ten grondslag hebben gelegen aan de waardevaststelling en alle op de zaak betrekking hebbende stukken heeft toegezonden en ingebracht en dat van schending van de genoemde artikelen geen sprake is. Hij heeft daarbij ter zitting van het Hof een toelichting gegeven waarvan de relevante onderdelen in 2.4 zakelijk zijn weergegeven. 5.5. Het Hof is van oordeel dat de in 5.4 bedoelde transactiegegevens niet ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde en niet een op de zaak betrekking hebbend stuk vormen. Ook anderszins is er geen gegeven van modelmatige waardebepaling dat ten grondslag ligt aan de vastgestelde waarde, noch een stuk van modelmatige waardebepaling dat op de zaak betrekking heeft. De heffingsambtenaar heeft dus niet in strijd heeft gehandeld met de voornoemde artikelen (40, lid 2, Wet WOZ en 7:4, lid 2, en 8:42, lid 1, Awb) door deze gegevens niet te verstrekken, ter inzage te leggen en in het geding te brengen. Ter onderbouwing verwijst het Hof naar hetgeen dienaangaande is overwogen in rechtsoverwegingen 5.4.1-5.5.4 van de uitspraak van dit Hof van 31 oktober 2023, ECLI:NL:GHAMS:2023:2594. 5.6. Ook anderszins ziet het Hof geen grond voor een verplichting van de heffingsambtenaar om de gegevens van andere transacties in te brengen dan hij heeft gedaan. Die verplichting is in ieder geval niet gelegen in de op hem rustende bewijslast inzake door hem vastgestelde de WOZ-waarde aangezien het hem volgens vaste jurisprudentie in een procedure over een WOZ-waarde is toegestaan om de juistheid van die waarde te onderbouwen met gegevens van een beperkt aantal rond de waardepeildatum gerealiseerde verkopen (vrije bewijsleer; vgl. Hof Amsterdam 5 november 2019, 17/00395, ECLI:NL:GHAMS:2019:4018, in samenhang met Hoge Raad 29 mei 2020, 19/05491, ECLI:NL:HR:2020:988). En in het onderhavige geval uitsluitend met het verkoopgegeven van de woning zelf (zie hierna 5.8).Anders dan belanghebbende betoogt, is deze handelswijze niet in strijd met het verbod van willekeur, noch met het vertrouwensbeginsel. De waarde van de woning 5.7. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op de heffingsambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is. 5.8. De rechtbank heeft in rechtsoverweging 4 van haar uitspraak geoordeeld dat in het onderhavige geval bij het bepalen van de WOZ-waarde moet worden uitgegaan van de voor deze woning op 1 maart 2013 overeengekomen koopsom. Dit is gelet op Hoge Raad 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610 het juiste uitgangspunt en daarmee wordt door belanghebbende dan ook terecht ingestemd. Al hetgeen door belanghebbende is aangevoerd over andere woningen en over referentieobjecten in een eerdere matrix van de heffingsambtenaar, weegt naar het oordeel van het Hof niet op tegen de waardevaststelling door de heffingsambtenaar die heeft plaatsgevonden op basis van deze eigen koopsom. Ook de op die koopsom toegepaste indexering naar de waardepeildatum wordt door belanghebbende niet bestreden. 5.9. Wel bestrijdt belanghebbende de voor deze woning toegepaste erfpachtcorrectie. Het Hof is op grond van hetgeen is overwogen in de uitspraak van dit Hof van 13 januari 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:107, en de aldaar genoemde jurisprudentie van oordeel dat: het standpunt van belanghebbende dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde methode voor de berekening van de erfpachtcorrectie onjuist is, niet kan slagen (zie rechtsoverweging 5.5.4); het rapport van 19 september 2019 van [B] en [C] (ook wel: Ortec-rapport) en opmerking van belanghebbende dat de gemeente [Z] naar aanleiding van dat rapport het oude correctiesysteem niet langer toepast, niet tot een ander oordeel leiden (zie rechtsoverwegingen 5.5.5 en 5.5.6); belanghebbende geen recht heeft op de 2%-korting (zie 2.5 en 2.6) en dat het hem onthouden van die korting geen schending van de algemene beginselen van behoorlijk bestuur oplevert (zie rechtsoverweging 5.12), en dat de omstandigheid dat de WOZ-waarde in deze zaak is vastgesteld met het oog op de mogelijke deelname aan de overstapregeling naar eeuwigdurende erfpacht geen aanleiding vormt om van het hiervoor overwogene af te wijken (zie rechtsoverweging 5.5.7). 5.10. Gelet op het vorenoverwogene acht het Hof de heffingsambtenaar, ook in het licht van hetgeen belanghebbende daartegen heeft aangevoerd, geslaagd in de op hem rustende bewijslast dat hij de WOZ-waarde op waardepeildatum 1 januari 2014 niet te hoog heeft vastgesteld.

5.11. Het vorenstaande leidt tot de slotsom dat het hoger beroep van belanghebbende ongegrond is. De uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd. 6.Kosten Het Hof vindt geen aanleiding voor een veroordeling in de kosten van het hoger beroep op de voet van artikel 8:75 van de Awb in verbinding met artikel 8:108 van die wet.

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank. De uitspraak is gedaan door mrs. M. Ferrier, F.J.P.M. Haas en J-P.R. van den Berg, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. H.M. Nijland als griffier. De beslissing is op 7 november 2023 in het openbaar uitgesproken. Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: de naam en het adres van de indiener; de dagtekening; een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; e gronden van het beroep in cassatie. Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten. Toelichting rechtsmiddelverwijzing Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend. Digitaal procederen Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl. Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen. Per post procederen Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. ECLI:NL:GHAMS:2022:551 (r.o. 5.4.1 e.v.) ECLI:NL:RBMNE:2022:14. ECLI:NL:GHDHA:2021:761 (r.o. 5.7) ECLI:NL:GHAMS:2021:4116.

GERECHTSHOF AMSTERDAM kenmerk 22/2433 7 november 2023 uitspraak van de vijfde meervoudige belastingkamer op het hoger beroep van [X] , wonende te [Z] , belanghebbende, (gemachtigde: mr. A. Bakker) tegen de uitspraak van 28 september 2022 in de zaak met kenmerk AMS 21/2950 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen belanghebbende en de heffingsambtenaar van de gemeente [Z] , de heffingsambtenaar. 1.Ontstaan en loop van het geding 1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking als bedoeld in artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) met dagtekening 15 januari 2021 de waarde van de onroerende zaak [A-straat] te [Z] (hierna: de woning) op de waardepeildatum 1 januari 2014 voor het jaar 2015 (hierna ook: de WOZ-waarde) vastgesteld op € 673.500. 1.2. Het daartegen door belanghebbende gemaakte bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar van 16 april 2021 afgewezen. 1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Bij uitspraak van 28 september 2022 heeft de rechtbank het beroep ongegrond verklaard. 1.4. Het tegen deze uitspraak door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 8 november 2022. Het hogerberoepschrift is aangevuld bij brief van 17 december 2022. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 1.5. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 26 september 2023 en is op 10 oktober 2023 hervat. Van het verhandelde ter zittingen is één proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2.1. Belanghebbende is eigenaar van het woonhuis en erfpachter van de grond op het adres [A-straat] in [Z] . Het gaat om een tussenwoning met berging. Het bouwjaar van de tussenwoning is 1954, de oppervlakte bedraagt ongeveer 155 m2 en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 203 m2. 2.2. Op 1 maart 2013 is de woning door belanghebbende gekocht voor € 650.000. 2.3. In de uitspraak op bezwaar is een verslag van de op 16 november 2020 gehouden hoorzitting opgenomen. Hierin staat onder andere vermeld: “Ten aanzien van de modelmatige waardebepaling.U [Hof: gemachtigde van belanghebbende] heeft aangegeven dat er volgens u meer gegevens ten grondslag liggen aan de modelmatige waardebepaling. U wenst inzage in deze gegevens en baseert uw standpunt onder andere op een publicatie van Mr. [A] in het weekblad Fiscaal Recht (30 november 2018).” In het hogerberoepschrift staat dienaangaande vermeld: “Modelmatige waardebepaling:Eiseres bestrijdt dat verweerder enkel de door hem gekozen referenties hoeft te tonen, maar alle referenties die in de modelmatige waardebepaling zijn gehanteerd, in de procedure moet brengen. (…) Eiseres bestrijdt dat sprake is van een deugdelijke motivering. Immers, moet verweerder op grond van artikel 40 lid 2 Wet WOZ op diens verzoek de gegevens verstrekken die ten grondslag aan de WOZ-waarde liggen. Eiseres wenst dan ook de volledige onderbouwing te ontvangen en dan ook alle transacties van referenties die zijn gehanteerd in de modelmatige waardebepaling (…).” Een tekst nagenoeg identiek aan deze laatste volzin was ook opgenomen in een nader stuk dat belanghebbende in eerste aanleg inbracht. 2.4. Ter zitting van het Hof heeft de heffingsambtenaar (althans de taxateur namens hem) onder andere het volgende verklaard: “Mij is gevraagd om uitleg te geven over het OrtaX-systeem van modelmatige waardebepaling en hoe dit gebruikt wordt voor het vaststellen van de WOZ-waardebeschikkingen. (…) In feite is de modelwaarde een waarde die OrtaX aanreikt en die is gebaseerd op in beginsel alle transacties die in de gemeente hebben plaatsgevonden. Alle transacties in de gemeente [Z] in het jaar voor en na de waardepeildatum worden geanalyseerd om te bepalen of die transacties marktconform zijn. In eerste instantie worden alleen de transacties tot 1 juni van het jaar na de waardepeildatum gebruikt, zodat de taxateurs vanaf dan al aan de slag kunnen. Als een transactie marktconform is, wordt deze als voeding gebruikt in OrtaX. Voor het bepalen van de modelwaarde wordt eerst bepaald wat de waarde van grond en bijgebouwen is. Dat gebeurt eens per jaar op basis van alle marktconforme transacties in de gemeente. Deze waardes leiden tot een grondstaffel en een waarde per bijgebouw of per m2 bijgebouw en deze worden vervolgens op iedere transactieprijs in mindering gebracht zodat alles kan worden teruggerekend naar een prijs per m2 woonoppervlak. Vervolgens wordt de modelwaarde van een te waarderen object bepaald. Dit gebeurt door de mediaan van de verkregen prijzen per m2 woonoppervlak van alle transacties van hetzelfde type als het object en in dezelfde buurt (in dit geval tussenwoning, repeterende bouw in de buurt [buurt 1] ) te vermenigvuldigen met het aantal m2 woonoppervlak van dat object. Hiermee wordt een modelwaarde gekregen van het woningdeel van het object. Vervolgens worden de waardes van de grond en bijgebouwen daarbij opgeteld. De som is de modelwaarde van het object. De modelwaarde heeft tot doel het beste aan te sluiten bij de waarde in het economisch verkeer. Deze modelwaarden worden voor alle objecten in de gemeente bepaald. Ze zijn nog niet geïndexeerd, daarmee bedoel ik dat ze niet naar de waardepeildatum worden teruggerekend. De prijsontwikkeling wordt juist uit deze transacties afgeleid via een puntenwolk. De KOL-factoren (kwaliteit, onderhoud en ligging) zijn wel al verwerkt in de modelwaarde. In beginsel hebben alle marktconforme transacties een invloed op de modelwaarde (bijvoorbeeld doordat zij mede de waarde van bijgebouwen/woningdelen bepalen). Dat betekent echter niet dat alle transacties evenveel invloed hebben op de modelwaarde van een specifiek object. OrtaX werkt namelijk met marktsegmenten. Een marktsegment is een categorie van een type woning in een buurtsegment. In deze zaken is het marktsegment zoals gezegd tussenwoning, repeterende bouw in de buurt [buurt 1] . In deze buurt bevindt zich een aantal buurtgroepen, dat loopt van 48a tot 59b. Alle marktconforme transacties dienen als voeding voor markt- en buurtsegmenten. In het overzicht dat ik heb overgelegd ziet u 22 transacties. Er is geen sprake van ‘cherry picking’, in het overzicht staan alle transacties voor dit type woning en deze buurt behalve de niet-marktconforme transacties. (…) Op de vraag van de jongste raadsheer of alle transacties ook in het Kadaster te vinden zijn, antwoord ik bevestigend. (…) Indien voor een bepaald segment onvoldoende transacties zijn, dan is het mogelijk om gebruik te maken van alle gegevens van transacties in [Z] binnen de peildata. (…) Op het verstrekte overzicht staan 22 uiteindelijke modelwaarden, maar dit document heb ik vooral ter illustratie voor deze zitting vervaardigd. De taxateur heeft dit in de regel niet. De WOZ-waarde van een object wordt altijd bepaald door een taxateur van vlees en bloed. Hiertoe wordt hem de modelwaarde door OrtaX aangereikt en daarnaast een selectie van drie transacties van referenties die volgens het model het best met het object vergelijkbaar zijn. De taxateur zet vervolgens de WOZ-waarde die hijzelf bepaalt in het systeem. Dit is de waarde die uiteindelijk (behoudens tussentijdse wijzigingen) zal staan op de beschikking die eind februari van het belastingjaar wordt genomen. De taxateur kan besluiten dat andere, geschiktere, onderbouwingen te kiezen dan de drie die door OrtaX zijn geselecteerd. Hij kan als de WOZ-waarde de OrtaX-modelwaarde kiezen of beslissen dat een andere waarde beter is. Wat daarbij ook speelt is dat in een buurt objecten met verschillende waardeniveaus kunnen zijn als er bijvoorbeeld sprake is van een straat met sterk verschillende woningen. De modelwaarde is dus niet meer dan een handreiking voor de taxateur. Als deze modelwaarde voor een woning niet past is het de taak van de taxateur om in te grijpen. In ongeveer 20% van de gevallen grijpt een taxateur in en wijkt hij af van de door OrtaX aangereikte waarde. De jongste raadsheer vraagt mij of elke waarde die door OrtaX wordt aangereikt, wordt bekeken en gewogen door een taxateur. Dat klopt, dat noemen wij de controle van de herwaardering. (…) OrtaX is de bron die alle transacties omvat. Het programma reikt voor ieder object een waarde aan en doet een voorzet voor de bepaling welke transacties gebruikt kunnen worden, maar de taxateur beslist aan de hand van zijn eigen expertise welke waarde wordt vastgesteld en welke referenties hij daarbij gebruikt. Voor het suggereren van de referenties hanteert OrtaX een puntensysteem. Elke transactie die marktconform is krijgt om te beginnen 100 punten, vervolgens krijgt een object strafpunten voor bijvoorbeeld een staat die afwijkt van het te waarderen object, een type woning dat van het te waarderen object afwijkt, afwijkende secundaire objectkenmerken (aanwezigheid van bijvoorbeeld garage, dakterras), een verder afgelegen bouwjaar, een transactiedatum die verder van de waardepeildatum af is gelegen, etc.

Evenals in eerste aanleg is in hoger beroep in geschil of de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Ook is in geschil of de heffingsambtenaar meer gegevens had moeten verstrekken of overleggen dan is gedaan.

De rechtbank heeft met betrekking tot het geschil het volgende overwogen: “3. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Hiervoor heeft de heffingsambtenaar het verkoopcijfer van de woning zelf gebruikt. De woning is op 1 maart 2013 verkocht voor € 650.000. De heffingsambtenaar heeft hierop een erfpachtcorrectie van € 27.323 toegepast en het bedrag van € 677.323 vervolgens geïndexeerd naar de peildatum 1 januari 2014. Dit resulteert volgens de heffingsambtenaar in een gecorrigeerde transactieprijs op de peildatum van € 675.000. 4. Tussen partijen is niet in geschil dat het eigen verkoopcijfer in dit geval als uitgangspunt voor het bepalen van de WOZ-waarde kan dienen. [X] is het niettemin niet eens met een WOZ-waarde van € 673.500. Hij vindt dat de waarde vastgesteld moet worden op € 650.000. 5. [X] voert aan dat zijn gemachtigde in bezwaar niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken toegezonden heeft gekregen, zoals de grondstaffels, de matrix, de erfpachtcorrecties en de iWOZ-rapporten. 6. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat deze stukken in bezwaar wel aan de gemachtigde van [X] zijn toegezonden. Op de zitting heeft de taxateur gezegd dat de stukken met een e-mail van 23 februari 2021 aan de gemachtigde van [X] zijn verzonden en dat de gemachtigde ook op deze e-mail heeft gereageerd. 7. Gelet op de verklaring van de taxateur op de zitting acht de rechtbank het voldoende aannemelijk dat de heffingsambtenaar de door [X] genoemde stukken in bezwaar naar de gemachtigde van [X] heeft verzonden. De beroepsgrond slaagt niet. 8. [X] voert aan dat dat de heffingsambtenaar een te hoge erfpachtcorrectie heeft toegepast. Hij wijst erop dat de heffingsambtenaar inmiddels over verbeterde inzichten beschikt voor de berekening van de erfpachtcorrectie en dat hij die ook voor dit belastingjaar zou moeten toepassen. Dit leidt volgens [X] tot een lagere erfpachtcorrectie en daarmee ook tot een lagere WOZ-waarde van de woning. Verder voert hij aan dat het doel waartoe de WOZ-waarde moet worden vastgesteld. namelijk mogelijke deelname aan de Overstapregeling van de gemeente [Z] , een zeer nauwkeurige, individuele waardering van de woning vereist. Met dit civiele aspect in gedachten moet de berekening van de erfpachtcorrectie volgens [X] nauwkeurig plaatsvinden. 9. Deze beroepsgrond slaagt niet. Voor een motivering van dit oordeel verwijst de rechtbank naar de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 27 januari 2022. 10. [X] voert aan dat de heffingsambtenaar niet inzichtelijk heeft gemaakt op welke wijze het eigen verkoopcijfer is geïndexeerd. De heffingsambtenaar heeft wel een prijsindex overgelegd, maar het is volgens [X] niet duidelijk op grond waarvan deze prijsindex is bepaald. [X] beroept zich op een uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 4 januari 2022. 11. Deze beroepsgrond slaagt niet. De heffingsambtenaar heeft op de zitting gezegd dat de gebruikte indexering is gebaseerd op de verkoopcijfers van het woningtype tussenwoning, repeterend, in de [buurt 2] -buurt. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met de overgelegde prijsindexlijst en met de toelichting op de zitting het gebruikte indexeringscijfer voldoende inzichtelijk gemaakt. De rechtbank vindt hiervoor steun in de uitspraak van het gerechtshof Den Haag van 24 maart 2021. In deze uitspraak heeft het gerechtshof geoordeeld dat de heffingsambtenaar voldoende inzicht heeft gegeven in de gemaakte keuzes en in de daarbij gebruikte gegevens en daarmee in het door hem gehanteerde percentage. Van een "black box'-situatie is geen sprake. Verder gaat de door [X] gemaakte vergelijking met de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 4 januari 2022 niet op. In die zaak had de heffingsambtenaar volstaan met het noemen van indexcijfers. Dat is hier niet het geval. 12. [X] voert aan dat op de WOZ-waarde een korting van 2% had moeten worden toegepast. 13. De rechtbank volgt [X] hierin niet. De gemeente [Z] heeft voor het belastingjaar 2019 een korting van 2% op de WOZ-waarden toegepast in verband met lopende procedures over de erfpachtcorrectie. Dit betekent echter niet dat deze korting ook toegepast zou moeten worden op de WOZ-waarden voor het belastingjaar 2015. Voor een motivering van dit oordeel verwijst de rechtbank naar de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 24 november 2021. 14. [X] voert aan dat de WOZ-waarde van de woning voor het belastingjaar 2016 lager is vastgesteld dan die voor het belastingjaar 2015. Hij vindt dit in strijd met het gelijkheidsbeginsel, het verbod van willekeur en het vertrouwensbeginsel. 15. Deze beroepsgrond slaagt niet. De WOZ-waarde moet ieder jaar opnieuw worden vastgesteld en aannemelijk worden gemaakt aan de hand van rond de waardepeildatum gerealiseerde verkopen. Aan de WOZ-waarde zoals die is vastgesteld in een besluit over een ander kalenderjaar kan dan ook geen betekenis worden toegekend voor de waardebepaling van de woning op de in geding zijnde peildatum. 16. [X] voert aan dat onduidelijk is hoe de heffingsambtenaar de m²-prijs van het kaveldeel heeft bepaald en welke referenties hij hiervoor heeft gehanteerd. 17. Naar het oordeel van de rechtbank kan in het midden blijven hoe de heffingsambtenaar de m²-prijs van het kaveldeel heeft bepaald. De heffingsambtenaar heeft de verkoopprijs van de woning zelf immers gebruikt om de WOZ-waarde vast te stellen en dat is de som van de waarde van het woningdeel en de waarde van het kaveldeel (en de berging, waarvan de toegekende waarde van € 4.000 niet in geschil is). De waarde van het woningdeel en van het kaveldeel zijn dus communicerende vaten: als de waarde van het kaveldeel lager zou zijn, zou de waarde van het woningdeel in gelijke mate hoger zijn. Voor zover eiser zich ter zitting op het standpunt heeft gesteld dat de vaststelling van de waarde van het kaveldeel van belang is in verband met de door hem aangevoerde beroepsgrond dat de erfpachtcorrectie onjuist is vastgesteld, verwijst de rechtbank naar wat zij daarover hiervoor in overweging 9 heeft overwogen. De beroepsgrond slaagt daarom niet.

18. De heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. 19. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat [X] geen gelijk krijgt.”

Vooraf – derde belanghebbende 5.1. Belanghebbende heeft in zijn hogerberoepschrift onder andere vermeld: “[Belanghebbende] roept de gemeente afdeling Grond en Ontwikkeling, ook wel grondbedrijf genoemd, op als derde belanghebbende teneinde om aan de onderhavige procedure deel te nemen en standpunt in te nemen ten aanzien van de WOZ-waarde van belastingjaar 2015 met waardepeildatum 1 januari 2014 (…). [Belanghebbende] constateert dat de rechtbank aan voorgaande voorbij is gegaan. Sprake is van strijd met het motiverings- en zorgvuldigheidsbeginsel.” 5.2. Voor zover belanghebbende met het voorgaande bedoelt het Hof in te lichten over een door hem gedane oproep aan het grondbedrijf constateert het Hof dat dit het grondbedrijf er niet toe heeft bewogen een verzoek te doen om als partij aan het geding deel te nemen. Voor zover hij bedoelt het Hof te verzoeken het grondbedrijf, als eigenaar van de grond, in de gelegenheid te stellen aan het geding deel te nemen wijst het Hof dat verzoek af. Het Hof vindt geen aanleiding (ambtshalve of op verzoek van belanghebbende) gebruik te maken van zijn bevoegdheid om het grondbedrijf in de gelegenheid te stellen als partij aan het geding deel te nemen, reeds omdat niet is toegelicht welk belang belanghebbende daarbij heeft (vgl. A-G Pauwels 22 september 2023, ECLI:NL:PHR:2023:831). Het Hof acht een dergelijk belang ook niet aannemelijk; het grondbedrijf heeft immers ten opzichte van belanghebbende een tegenovergesteld belang. Daarnaast heeft het grondbedrijf zelf geen verzoek gedaan deel te nemen aan het geding. Overleggen stukken 5.3. Tussen partijen is niet langer in geschil dat de heffingsambtenaar alle gegevens heeft verstrekt waar belanghebbende om heeft verzocht, met uitzondering van de gegevens waarom belanghebbende heeft verzocht onder de noemer ‘modelmatige waardebepaling’ (zie 2.3). 5.4. Belanghebbende heeft met een beroep op artikel 40, lid 2, Wet WOZ, verzocht om de transactiegegevens van alle referenties die in de modelmatige waardebepaling zijn gehanteerd, omdat deze volgens belanghebbende aan de vaststelling van de waarde ten grondslag liggen. Daarnaast betoogt belanghebbende dat deze transactiegegevens behoren tot de op de zaak betrekking hebbende stukken, zodat de heffingsambtenaar deze voorafgaand aan het horen in de bezwaarfase ter inzage van belanghebbende had moeten leggen (zie artikel 7:4, lid 2, Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) en in (hoger) beroep in had moeten brengen (zie artikel 8:42, lid 1, Awb). De heffingsambtenaar stelt dat hij alle gegevens die ten grondslag hebben gelegen aan de waardevaststelling en alle op de zaak betrekking hebbende stukken heeft toegezonden en ingebracht en dat van schending van de genoemde artikelen geen sprake is. Hij heeft daarbij ter zitting van het Hof een toelichting gegeven waarvan de relevante onderdelen in 2.4 zakelijk zijn weergegeven. 5.5. Het Hof is van oordeel dat de in 5.4 bedoelde transactiegegevens niet ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde en niet een op de zaak betrekking hebbend stuk vormen. Ook anderszins is er geen gegeven van modelmatige waardebepaling dat ten grondslag ligt aan de vastgestelde waarde, noch een stuk van modelmatige waardebepaling dat op de zaak betrekking heeft. De heffingsambtenaar heeft dus niet in strijd heeft gehandeld met de voornoemde artikelen (40, lid 2, Wet WOZ en 7:4, lid 2, en 8:42, lid 1, Awb) door deze gegevens niet te verstrekken, ter inzage te leggen en in het geding te brengen. Ter onderbouwing verwijst het Hof naar hetgeen dienaangaande is overwogen in rechtsoverwegingen 5.4.1-5.5.4 van de uitspraak van dit Hof van 31 oktober 2023, ECLI:NL:GHAMS:2023:2594. 5.6. Ook anderszins ziet het Hof geen grond voor een verplichting van de heffingsambtenaar om de gegevens van andere transacties in te brengen dan hij heeft gedaan. Die verplichting is in ieder geval niet gelegen in de op hem rustende bewijslast inzake door hem vastgestelde de WOZ-waarde aangezien het hem volgens vaste jurisprudentie in een procedure over een WOZ-waarde is toegestaan om de juistheid van die waarde te onderbouwen met gegevens van een beperkt aantal rond de waardepeildatum gerealiseerde verkopen (vrije bewijsleer; vgl. Hof Amsterdam 5 november 2019, 17/00395, ECLI:NL:GHAMS:2019:4018, in samenhang met Hoge Raad 29 mei 2020, 19/05491, ECLI:NL:HR:2020:988). En in het onderhavige geval uitsluitend met het verkoopgegeven van de woning zelf (zie hierna 5.8).Anders dan belanghebbende betoogt, is deze handelswijze niet in strijd met het verbod van willekeur, noch met het vertrouwensbeginsel. De waarde van de woning 5.7. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op de heffingsambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is. 5.8. De rechtbank heeft in rechtsoverweging 4 van haar uitspraak geoordeeld dat in het onderhavige geval bij het bepalen van de WOZ-waarde moet worden uitgegaan van de voor deze woning op 1 maart 2013 overeengekomen koopsom. Dit is gelet op Hoge Raad 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610 het juiste uitgangspunt en daarmee wordt door belanghebbende dan ook terecht ingestemd. Al hetgeen door belanghebbende is aangevoerd over andere woningen en over referentieobjecten in een eerdere matrix van de heffingsambtenaar, weegt naar het oordeel van het Hof niet op tegen de waardevaststelling door de heffingsambtenaar die heeft plaatsgevonden op basis van deze eigen koopsom. Ook de op die koopsom toegepaste indexering naar de waardepeildatum wordt door belanghebbende niet bestreden. 5.9. Wel bestrijdt belanghebbende de voor deze woning toegepaste erfpachtcorrectie. Het Hof is op grond van hetgeen is overwogen in de uitspraak van dit Hof van 13 januari 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:107, en de aldaar genoemde jurisprudentie van oordeel dat: het standpunt van belanghebbende dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde methode voor de berekening van de erfpachtcorrectie onjuist is, niet kan slagen (zie rechtsoverweging 5.5.4); het rapport van 19 september 2019 van [B] en [C] (ook wel: Ortec-rapport) en opmerking van belanghebbende dat de gemeente [Z] naar aanleiding van dat rapport het oude correctiesysteem niet langer toepast, niet tot een ander oordeel leiden (zie rechtsoverwegingen 5.5.5 en 5.5.6); belanghebbende geen recht heeft op de 2%-korting (zie 2.5 en 2.6) en dat het hem onthouden van die korting geen schending van de algemene beginselen van behoorlijk bestuur oplevert (zie rechtsoverweging 5.12), en dat de omstandigheid dat de WOZ-waarde in deze zaak is vastgesteld met het oog op de mogelijke deelname aan de overstapregeling naar eeuwigdurende erfpacht geen aanleiding vormt om van het hiervoor overwogene af te wijken (zie rechtsoverweging 5.5.7). 5.10. Gelet op het vorenoverwogene acht het Hof de heffingsambtenaar, ook in het licht van hetgeen belanghebbende daartegen heeft aangevoerd, geslaagd in de op hem rustende bewijslast dat hij de WOZ-waarde op waardepeildatum 1 januari 2014 niet te hoog heeft vastgesteld.

5.11. Het vorenstaande leidt tot de slotsom dat het hoger beroep van belanghebbende ongegrond is. De uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd. 6.Kosten Het Hof vindt geen aanleiding voor een veroordeling in de kosten van het hoger beroep op de voet van artikel 8:75 van de Awb in verbinding met artikel 8:108 van die wet.

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank. De uitspraak is gedaan door mrs. M. Ferrier, F.J.P.M. Haas en J-P.R. van den Berg, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. H.M. Nijland als griffier. De beslissing is op 7 november 2023 in het openbaar uitgesproken. Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: de naam en het adres van de indiener; de dagtekening; een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; e gronden van het beroep in cassatie. Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten. Toelichting rechtsmiddelverwijzing Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend. Digitaal procederen Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl. Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen. Per post procederen Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. ECLI:NL:GHAMS:2022:551 (r.o. 5.4.1 e.v.) ECLI:NL:RBMNE:2022:14. ECLI:NL:GHDHA:2021:761 (r.o. 5.7) ECLI:NL:GHAMS:2021:4116.

GERECHTSHOF AMSTERDAM kenmerk 22/2433 7 november 2023 uitspraak van de vijfde meervoudige belastingkamer op het hoger beroep van [X] , wonende te [Z] , belanghebbende, (gemachtigde: mr. A. Bakker) tegen de uitspraak van 28 september 2022 in de zaak met kenmerk AMS 21/2950 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen belanghebbende en de heffingsambtenaar van de gemeente [Z] , de heffingsambtenaar. 1.Ontstaan en loop van het geding 1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking als bedoeld in artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) met dagtekening 15 januari 2021 de waarde van de onroerende zaak [A-straat] te [Z] (hierna: de woning) op de waardepeildatum 1 januari 2014 voor het jaar 2015 (hierna ook: de WOZ-waarde) vastgesteld op € 673.500. 1.2. Het daartegen door belanghebbende gemaakte bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar van 16 april 2021 afgewezen. 1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Bij uitspraak van 28 september 2022 heeft de rechtbank het beroep ongegrond verklaard. 1.4. Het tegen deze uitspraak door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 8 november 2022. Het hogerberoepschrift is aangevuld bij brief van 17 december 2022. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 1.5. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 26 september 2023 en is op 10 oktober 2023 hervat. Van het verhandelde ter zittingen is één proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2.1. Belanghebbende is eigenaar van het woonhuis en erfpachter van de grond op het adres [A-straat] in [Z] . Het gaat om een tussenwoning met berging. Het bouwjaar van de tussenwoning is 1954, de oppervlakte bedraagt ongeveer 155 m2 en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 203 m2. 2.2. Op 1 maart 2013 is de woning door belanghebbende gekocht voor € 650.000. 2.3. In de uitspraak op bezwaar is een verslag van de op 16 november 2020 gehouden hoorzitting opgenomen. Hierin staat onder andere vermeld: “Ten aanzien van de modelmatige waardebepaling.U [Hof: gemachtigde van belanghebbende] heeft aangegeven dat er volgens u meer gegevens ten grondslag liggen aan de modelmatige waardebepaling. U wenst inzage in deze gegevens en baseert uw standpunt onder andere op een publicatie van Mr. [A] in het weekblad Fiscaal Recht (30 november 2018).” In het hogerberoepschrift staat dienaangaande vermeld: “Modelmatige waardebepaling:Eiseres bestrijdt dat verweerder enkel de door hem gekozen referenties hoeft te tonen, maar alle referenties die in de modelmatige waardebepaling zijn gehanteerd, in de procedure moet brengen. (…) Eiseres bestrijdt dat sprake is van een deugdelijke motivering. Immers, moet verweerder op grond van artikel 40 lid 2 Wet WOZ op diens verzoek de gegevens verstrekken die ten grondslag aan de WOZ-waarde liggen. Eiseres wenst dan ook de volledige onderbouwing te ontvangen en dan ook alle transacties van referenties die zijn gehanteerd in de modelmatige waardebepaling (…).” Een tekst nagenoeg identiek aan deze laatste volzin was ook opgenomen in een nader stuk dat belanghebbende in eerste aanleg inbracht. 2.4. Ter zitting van het Hof heeft de heffingsambtenaar (althans de taxateur namens hem) onder andere het volgende verklaard: “Mij is gevraagd om uitleg te geven over het OrtaX-systeem van modelmatige waardebepaling en hoe dit gebruikt wordt voor het vaststellen van de WOZ-waardebeschikkingen. (…) In feite is de modelwaarde een waarde die OrtaX aanreikt en die is gebaseerd op in beginsel alle transacties die in de gemeente hebben plaatsgevonden. Alle transacties in de gemeente [Z] in het jaar voor en na de waardepeildatum worden geanalyseerd om te bepalen of die transacties marktconform zijn. In eerste instantie worden alleen de transacties tot 1 juni van het jaar na de waardepeildatum gebruikt, zodat de taxateurs vanaf dan al aan de slag kunnen. Als een transactie marktconform is, wordt deze als voeding gebruikt in OrtaX. Voor het bepalen van de modelwaarde wordt eerst bepaald wat de waarde van grond en bijgebouwen is. Dat gebeurt eens per jaar op basis van alle marktconforme transacties in de gemeente. Deze waardes leiden tot een grondstaffel en een waarde per bijgebouw of per m2 bijgebouw en deze worden vervolgens op iedere transactieprijs in mindering gebracht zodat alles kan worden teruggerekend naar een prijs per m2 woonoppervlak. Vervolgens wordt de modelwaarde van een te waarderen object bepaald. Dit gebeurt door de mediaan van de verkregen prijzen per m2 woonoppervlak van alle transacties van hetzelfde type als het object en in dezelfde buurt (in dit geval tussenwoning, repeterende bouw in de buurt [buurt 1] ) te vermenigvuldigen met het aantal m2 woonoppervlak van dat object. Hiermee wordt een modelwaarde gekregen van het woningdeel van het object. Vervolgens worden de waardes van de grond en bijgebouwen daarbij opgeteld. De som is de modelwaarde van het object. De modelwaarde heeft tot doel het beste aan te sluiten bij de waarde in het economisch verkeer. Deze modelwaarden worden voor alle objecten in de gemeente bepaald. Ze zijn nog niet geïndexeerd, daarmee bedoel ik dat ze niet naar de waardepeildatum worden teruggerekend. De prijsontwikkeling wordt juist uit deze transacties afgeleid via een puntenwolk. De KOL-factoren (kwaliteit, onderhoud en ligging) zijn wel al verwerkt in de modelwaarde. In beginsel hebben alle marktconforme transacties een invloed op de modelwaarde (bijvoorbeeld doordat zij mede de waarde van bijgebouwen/woningdelen bepalen). Dat betekent echter niet dat alle transacties evenveel invloed hebben op de modelwaarde van een specifiek object. OrtaX werkt namelijk met marktsegmenten. Een marktsegment is een categorie van een type woning in een buurtsegment. In deze zaken is het marktsegment zoals gezegd tussenwoning, repeterende bouw in de buurt [buurt 1] . In deze buurt bevindt zich een aantal buurtgroepen, dat loopt van 48a tot 59b. Alle marktconforme transacties dienen als voeding voor markt- en buurtsegmenten. In het overzicht dat ik heb overgelegd ziet u 22 transacties. Er is geen sprake van ‘cherry picking’, in het overzicht staan alle transacties voor dit type woning en deze buurt behalve de niet-marktconforme transacties. (…) Op de vraag van de jongste raadsheer of alle transacties ook in het Kadaster te vinden zijn, antwoord ik bevestigend. (…) Indien voor een bepaald segment onvoldoende transacties zijn, dan is het mogelijk om gebruik te maken van alle gegevens van transacties in [Z] binnen de peildata. (…) Op het verstrekte overzicht staan 22 uiteindelijke modelwaarden, maar dit document heb ik vooral ter illustratie voor deze zitting vervaardigd. De taxateur heeft dit in de regel niet. De WOZ-waarde van een object wordt altijd bepaald door een taxateur van vlees en bloed. Hiertoe wordt hem de modelwaarde door OrtaX aangereikt en daarnaast een selectie van drie transacties van referenties die volgens het model het best met het object vergelijkbaar zijn. De taxateur zet vervolgens de WOZ-waarde die hijzelf bepaalt in het systeem. Dit is de waarde die uiteindelijk (behoudens tussentijdse wijzigingen) zal staan op de beschikking die eind februari van het belastingjaar wordt genomen. De taxateur kan besluiten dat andere, geschiktere, onderbouwingen te kiezen dan de drie die door OrtaX zijn geselecteerd. Hij kan als de WOZ-waarde de OrtaX-modelwaarde kiezen of beslissen dat een andere waarde beter is. Wat daarbij ook speelt is dat in een buurt objecten met verschillende waardeniveaus kunnen zijn als er bijvoorbeeld sprake is van een straat met sterk verschillende woningen. De modelwaarde is dus niet meer dan een handreiking voor de taxateur. Als deze modelwaarde voor een woning niet past is het de taak van de taxateur om in te grijpen. In ongeveer 20% van de gevallen grijpt een taxateur in en wijkt hij af van de door OrtaX aangereikte waarde. De jongste raadsheer vraagt mij of elke waarde die door OrtaX wordt aangereikt, wordt bekeken en gewogen door een taxateur. Dat klopt, dat noemen wij de controle van de herwaardering. (…) OrtaX is de bron die alle transacties omvat. Het programma reikt voor ieder object een waarde aan en doet een voorzet voor de bepaling welke transacties gebruikt kunnen worden, maar de taxateur beslist aan de hand van zijn eigen expertise welke waarde wordt vastgesteld en welke referenties hij daarbij gebruikt. Voor het suggereren van de referenties hanteert OrtaX een puntensysteem. Elke transactie die marktconform is krijgt om te beginnen 100 punten, vervolgens krijgt een object strafpunten voor bijvoorbeeld een staat die afwijkt van het te waarderen object, een type woning dat van het te waarderen object afwijkt, afwijkende secundaire objectkenmerken (aanwezigheid van bijvoorbeeld garage, dakterras), een verder afgelegen bouwjaar, een transactiedatum die verder van de waardepeildatum af is gelegen, etc.

Evenals in eerste aanleg is in hoger beroep in geschil of de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Ook is in geschil of de heffingsambtenaar meer gegevens had moeten verstrekken of overleggen dan is gedaan.

De rechtbank heeft met betrekking tot het geschil het volgende overwogen: “3. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Hiervoor heeft de heffingsambtenaar het verkoopcijfer van de woning zelf gebruikt. De woning is op 1 maart 2013 verkocht voor € 650.000. De heffingsambtenaar heeft hierop een erfpachtcorrectie van € 27.323 toegepast en het bedrag van € 677.323 vervolgens geïndexeerd naar de peildatum 1 januari 2014. Dit resulteert volgens de heffingsambtenaar in een gecorrigeerde transactieprijs op de peildatum van € 675.000. 4. Tussen partijen is niet in geschil dat het eigen verkoopcijfer in dit geval als uitgangspunt voor het bepalen van de WOZ-waarde kan dienen. [X] is het niettemin niet eens met een WOZ-waarde van € 673.500. Hij vindt dat de waarde vastgesteld moet worden op € 650.000. 5. [X] voert aan dat zijn gemachtigde in bezwaar niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken toegezonden heeft gekregen, zoals de grondstaffels, de matrix, de erfpachtcorrecties en de iWOZ-rapporten. 6. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat deze stukken in bezwaar wel aan de gemachtigde van [X] zijn toegezonden. Op de zitting heeft de taxateur gezegd dat de stukken met een e-mail van 23 februari 2021 aan de gemachtigde van [X] zijn verzonden en dat de gemachtigde ook op deze e-mail heeft gereageerd. 7. Gelet op de verklaring van de taxateur op de zitting acht de rechtbank het voldoende aannemelijk dat de heffingsambtenaar de door [X] genoemde stukken in bezwaar naar de gemachtigde van [X] heeft verzonden. De beroepsgrond slaagt niet. 8. [X] voert aan dat dat de heffingsambtenaar een te hoge erfpachtcorrectie heeft toegepast. Hij wijst erop dat de heffingsambtenaar inmiddels over verbeterde inzichten beschikt voor de berekening van de erfpachtcorrectie en dat hij die ook voor dit belastingjaar zou moeten toepassen. Dit leidt volgens [X] tot een lagere erfpachtcorrectie en daarmee ook tot een lagere WOZ-waarde van de woning. Verder voert hij aan dat het doel waartoe de WOZ-waarde moet worden vastgesteld. namelijk mogelijke deelname aan de Overstapregeling van de gemeente [Z] , een zeer nauwkeurige, individuele waardering van de woning vereist. Met dit civiele aspect in gedachten moet de berekening van de erfpachtcorrectie volgens [X] nauwkeurig plaatsvinden. 9. Deze beroepsgrond slaagt niet. Voor een motivering van dit oordeel verwijst de rechtbank naar de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 27 januari 2022. 10. [X] voert aan dat de heffingsambtenaar niet inzichtelijk heeft gemaakt op welke wijze het eigen verkoopcijfer is geïndexeerd. De heffingsambtenaar heeft wel een prijsindex overgelegd, maar het is volgens [X] niet duidelijk op grond waarvan deze prijsindex is bepaald. [X] beroept zich op een uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 4 januari 2022. 11. Deze beroepsgrond slaagt niet. De heffingsambtenaar heeft op de zitting gezegd dat de gebruikte indexering is gebaseerd op de verkoopcijfers van het woningtype tussenwoning, repeterend, in de [buurt 2] -buurt. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met de overgelegde prijsindexlijst en met de toelichting op de zitting het gebruikte indexeringscijfer voldoende inzichtelijk gemaakt. De rechtbank vindt hiervoor steun in de uitspraak van het gerechtshof Den Haag van 24 maart 2021. In deze uitspraak heeft het gerechtshof geoordeeld dat de heffingsambtenaar voldoende inzicht heeft gegeven in de gemaakte keuzes en in de daarbij gebruikte gegevens en daarmee in het door hem gehanteerde percentage. Van een "black box'-situatie is geen sprake. Verder gaat de door [X] gemaakte vergelijking met de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 4 januari 2022 niet op. In die zaak had de heffingsambtenaar volstaan met het noemen van indexcijfers. Dat is hier niet het geval. 12. [X] voert aan dat op de WOZ-waarde een korting van 2% had moeten worden toegepast. 13. De rechtbank volgt [X] hierin niet. De gemeente [Z] heeft voor het belastingjaar 2019 een korting van 2% op de WOZ-waarden toegepast in verband met lopende procedures over de erfpachtcorrectie. Dit betekent echter niet dat deze korting ook toegepast zou moeten worden op de WOZ-waarden voor het belastingjaar 2015. Voor een motivering van dit oordeel verwijst de rechtbank naar de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 24 november 2021. 14. [X] voert aan dat de WOZ-waarde van de woning voor het belastingjaar 2016 lager is vastgesteld dan die voor het belastingjaar 2015. Hij vindt dit in strijd met het gelijkheidsbeginsel, het verbod van willekeur en het vertrouwensbeginsel. 15. Deze beroepsgrond slaagt niet. De WOZ-waarde moet ieder jaar opnieuw worden vastgesteld en aannemelijk worden gemaakt aan de hand van rond de waardepeildatum gerealiseerde verkopen. Aan de WOZ-waarde zoals die is vastgesteld in een besluit over een ander kalenderjaar kan dan ook geen betekenis worden toegekend voor de waardebepaling van de woning op de in geding zijnde peildatum. 16. [X] voert aan dat onduidelijk is hoe de heffingsambtenaar de m²-prijs van het kaveldeel heeft bepaald en welke referenties hij hiervoor heeft gehanteerd. 17. Naar het oordeel van de rechtbank kan in het midden blijven hoe de heffingsambtenaar de m²-prijs van het kaveldeel heeft bepaald. De heffingsambtenaar heeft de verkoopprijs van de woning zelf immers gebruikt om de WOZ-waarde vast te stellen en dat is de som van de waarde van het woningdeel en de waarde van het kaveldeel (en de berging, waarvan de toegekende waarde van € 4.000 niet in geschil is). De waarde van het woningdeel en van het kaveldeel zijn dus communicerende vaten: als de waarde van het kaveldeel lager zou zijn, zou de waarde van het woningdeel in gelijke mate hoger zijn. Voor zover eiser zich ter zitting op het standpunt heeft gesteld dat de vaststelling van de waarde van het kaveldeel van belang is in verband met de door hem aangevoerde beroepsgrond dat de erfpachtcorrectie onjuist is vastgesteld, verwijst de rechtbank naar wat zij daarover hiervoor in overweging 9 heeft overwogen. De beroepsgrond slaagt daarom niet.

18. De heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. 19. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat [X] geen gelijk krijgt.”

Vooraf – derde belanghebbende 5.1. Belanghebbende heeft in zijn hogerberoepschrift onder andere vermeld: “[Belanghebbende] roept de gemeente afdeling Grond en Ontwikkeling, ook wel grondbedrijf genoemd, op als derde belanghebbende teneinde om aan de onderhavige procedure deel te nemen en standpunt in te nemen ten aanzien van de WOZ-waarde van belastingjaar 2015 met waardepeildatum 1 januari 2014 (…). [Belanghebbende] constateert dat de rechtbank aan voorgaande voorbij is gegaan. Sprake is van strijd met het motiverings- en zorgvuldigheidsbeginsel.” 5.2. Voor zover belanghebbende met het voorgaande bedoelt het Hof in te lichten over een door hem gedane oproep aan het grondbedrijf constateert het Hof dat dit het grondbedrijf er niet toe heeft bewogen een verzoek te doen om als partij aan het geding deel te nemen. Voor zover hij bedoelt het Hof te verzoeken het grondbedrijf, als eigenaar van de grond, in de gelegenheid te stellen aan het geding deel te nemen wijst het Hof dat verzoek af. Het Hof vindt geen aanleiding (ambtshalve of op verzoek van belanghebbende) gebruik te maken van zijn bevoegdheid om het grondbedrijf in de gelegenheid te stellen als partij aan het geding deel te nemen, reeds omdat niet is toegelicht welk belang belanghebbende daarbij heeft (vgl. A-G Pauwels 22 september 2023, ECLI:NL:PHR:2023:831). Het Hof acht een dergelijk belang ook niet aannemelijk; het grondbedrijf heeft immers ten opzichte van belanghebbende een tegenovergesteld belang. Daarnaast heeft het grondbedrijf zelf geen verzoek gedaan deel te nemen aan het geding. Overleggen stukken 5.3. Tussen partijen is niet langer in geschil dat de heffingsambtenaar alle gegevens heeft verstrekt waar belanghebbende om heeft verzocht, met uitzondering van de gegevens waarom belanghebbende heeft verzocht onder de noemer ‘modelmatige waardebepaling’ (zie 2.3). 5.4. Belanghebbende heeft met een beroep op artikel 40, lid 2, Wet WOZ, verzocht om de transactiegegevens van alle referenties die in de modelmatige waardebepaling zijn gehanteerd, omdat deze volgens belanghebbende aan de vaststelling van de waarde ten grondslag liggen. Daarnaast betoogt belanghebbende dat deze transactiegegevens behoren tot de op de zaak betrekking hebbende stukken, zodat de heffingsambtenaar deze voorafgaand aan het horen in de bezwaarfase ter inzage van belanghebbende had moeten leggen (zie artikel 7:4, lid 2, Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) en in (hoger) beroep in had moeten brengen (zie artikel 8:42, lid 1, Awb). De heffingsambtenaar stelt dat hij alle gegevens die ten grondslag hebben gelegen aan de waardevaststelling en alle op de zaak betrekking hebbende stukken heeft toegezonden en ingebracht en dat van schending van de genoemde artikelen geen sprake is. Hij heeft daarbij ter zitting van het Hof een toelichting gegeven waarvan de relevante onderdelen in 2.4 zakelijk zijn weergegeven. 5.5. Het Hof is van oordeel dat de in 5.4 bedoelde transactiegegevens niet ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde en niet een op de zaak betrekking hebbend stuk vormen. Ook anderszins is er geen gegeven van modelmatige waardebepaling dat ten grondslag ligt aan de vastgestelde waarde, noch een stuk van modelmatige waardebepaling dat op de zaak betrekking heeft. De heffingsambtenaar heeft dus niet in strijd heeft gehandeld met de voornoemde artikelen (40, lid 2, Wet WOZ en 7:4, lid 2, en 8:42, lid 1, Awb) door deze gegevens niet te verstrekken, ter inzage te leggen en in het geding te brengen. Ter onderbouwing verwijst het Hof naar hetgeen dienaangaande is overwogen in rechtsoverwegingen 5.4.1-5.5.4 van de uitspraak van dit Hof van 31 oktober 2023, ECLI:NL:GHAMS:2023:2594. 5.6. Ook anderszins ziet het Hof geen grond voor een verplichting van de heffingsambtenaar om de gegevens van andere transacties in te brengen dan hij heeft gedaan. Die verplichting is in ieder geval niet gelegen in de op hem rustende bewijslast inzake door hem vastgestelde de WOZ-waarde aangezien het hem volgens vaste jurisprudentie in een procedure over een WOZ-waarde is toegestaan om de juistheid van die waarde te onderbouwen met gegevens van een beperkt aantal rond de waardepeildatum gerealiseerde verkopen (vrije bewijsleer; vgl. Hof Amsterdam 5 november 2019, 17/00395, ECLI:NL:GHAMS:2019:4018, in samenhang met Hoge Raad 29 mei 2020, 19/05491, ECLI:NL:HR:2020:988). En in het onderhavige geval uitsluitend met het verkoopgegeven van de woning zelf (zie hierna 5.8).Anders dan belanghebbende betoogt, is deze handelswijze niet in strijd met het verbod van willekeur, noch met het vertrouwensbeginsel. De waarde van de woning 5.7. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op de heffingsambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is. 5.8. De rechtbank heeft in rechtsoverweging 4 van haar uitspraak geoordeeld dat in het onderhavige geval bij het bepalen van de WOZ-waarde moet worden uitgegaan van de voor deze woning op 1 maart 2013 overeengekomen koopsom. Dit is gelet op Hoge Raad 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610 het juiste uitgangspunt en daarmee wordt door belanghebbende dan ook terecht ingestemd. Al hetgeen door belanghebbende is aangevoerd over andere woningen en over referentieobjecten in een eerdere matrix van de heffingsambtenaar, weegt naar het oordeel van het Hof niet op tegen de waardevaststelling door de heffingsambtenaar die heeft plaatsgevonden op basis van deze eigen koopsom. Ook de op die koopsom toegepaste indexering naar de waardepeildatum wordt door belanghebbende niet bestreden. 5.9. Wel bestrijdt belanghebbende de voor deze woning toegepaste erfpachtcorrectie. Het Hof is op grond van hetgeen is overwogen in de uitspraak van dit Hof van 13 januari 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:107, en de aldaar genoemde jurisprudentie van oordeel dat: het standpunt van belanghebbende dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde methode voor de berekening van de erfpachtcorrectie onjuist is, niet kan slagen (zie rechtsoverweging 5.5.4); het rapport van 19 september 2019 van [B] en [C] (ook wel: Ortec-rapport) en opmerking van belanghebbende dat de gemeente [Z] naar aanleiding van dat rapport het oude correctiesysteem niet langer toepast, niet tot een ander oordeel leiden (zie rechtsoverwegingen 5.5.5 en 5.5.6); belanghebbende geen recht heeft op de 2%-korting (zie 2.5 en 2.6) en dat het hem onthouden van die korting geen schending van de algemene beginselen van behoorlijk bestuur oplevert (zie rechtsoverweging 5.12), en dat de omstandigheid dat de WOZ-waarde in deze zaak is vastgesteld met het oog op de mogelijke deelname aan de overstapregeling naar eeuwigdurende erfpacht geen aanleiding vormt om van het hiervoor overwogene af te wijken (zie rechtsoverweging 5.5.7). 5.10. Gelet op het vorenoverwogene acht het Hof de heffingsambtenaar, ook in het licht van hetgeen belanghebbende daartegen heeft aangevoerd, geslaagd in de op hem rustende bewijslast dat hij de WOZ-waarde op waardepeildatum 1 januari 2014 niet te hoog heeft vastgesteld.

5.11. Het vorenstaande leidt tot de slotsom dat het hoger beroep van belanghebbende ongegrond is. De uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd. 6.Kosten Het Hof vindt geen aanleiding voor een veroordeling in de kosten van het hoger beroep op de voet van artikel 8:75 van de Awb in verbinding met artikel 8:108 van die wet.

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank. De uitspraak is gedaan door mrs. M. Ferrier, F.J.P.M. Haas en J-P.R. van den Berg, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. H.M. Nijland als griffier. De beslissing is op 7 november 2023 in het openbaar uitgesproken. Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: de naam en het adres van de indiener; de dagtekening; een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; e gronden van het beroep in cassatie. Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten. Toelichting rechtsmiddelverwijzing Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend. Digitaal procederen Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl. Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen. Per post procederen Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. ECLI:NL:GHAMS:2022:551 (r.o. 5.4.1 e.v.) ECLI:NL:RBMNE:2022:14. ECLI:NL:GHDHA:2021:761 (r.o. 5.7) ECLI:NL:GHAMS:2021:4116.

Deze strafpunten hebben ten doel de onderdelen weer te geven waardoor een transactie minder geschikt is om een waarde te onderbouwen. Er zijn achttien onderdelen waarop een transactie strafpunten kan krijgen. Van die 100 punten blijven bijvoorbeeld 90 punten over en dat is vervolgens zichtbaar in ons waarderingssysteem. Aan de hand daarvan kan de taxateur vaststellen welke woningen worden gebruikt als vergelijkingsobject. Maar dan heeft de taxateur alsnog de mogelijkheid om de modelwaarde te controleren en daar zelf wijzigingen in aan te brengen, hetgeen dus in ongeveer 20% van de gevallen ook gebeurt. (…) De tabellen die u ziet op het overgelegde document kunnen wij genereren uit OrtaX om een verklaring te kunnen geven over de waarde. Wij hebben dat voor vandaag speciaal gedaan, het is niet iets dat wij in het dossier van een woning hebben opgeslagen. De taxateur werkt hier niet mee; de taxateur kijkt met name in OrtaX voor de onderbouwing en doet een toets voor de modelwaarde. Er wordt dus geen modelwaarde per object vastgelegd en ook geen afwijking van een modelwaarde vastgelegd of opgeslagen, de vaststelling van de waarde gebeurt door de taxateur. Er wordt ook geen onderbouwing opgeslagen. Voor de onderbouwing van de waarde wordt een waardematrix gebruikt. (…) Voor het belastingjaar 2015 hebben wij in eerste instantie gekeken naar de transacties in het tijdvak van 1 januari 2013 (een jaar voor de waardepeildatum) tot 1 juni 2014. In deze periode hebben 18.630 transacties plaatsgevonden in gemeente [Z] , waarvan 15.930 marktconform worden geacht. (…) De jaarlijkse WOZ-taxatie voor de gehele gemeente is een tijdrovend proces omdat zich in [Z] veel objecten bevinden. Daarom starten de taxateurs hier al vanaf 1 juni van het jaar voor het belastingjaar mee en dat is de reden dat in eerste instantie enkel de transacties tot 1 juni gebruikt worden. Ook daarna vinden uiteraard nog transacties plaats. Nadat het kalenderjaar is afgerond worden deze transacties (die plaatsvinden vanaf 1 juni tot het einde van het kalenderjaar) toegevoegd. Dan wordt het systeem opnieuw gedraaid met deze nieuwe transacties erbij. De taxateur voert dan een eindcontrole uit op de herwaardering, dat doet hij wel uitsluitend voor de woningen waarbij hij niet reeds is afgeweken van de aangereikte modelwaarde, anders zou het dubbel werk zijn. Hij kan dan dus nog steeds beslissen om de waarde anders vast te stellen, al dan niet op basis van marktgegevens vanaf 1 juni. Vlak voordat de beschikkingen worden vastgesteld, kan de taxateur ook kijken of nog transacties met beter vergelijkbare referenties hebben plaatsgevonden ter onderbouwing van de waarde in het taxatieverslag. Dit alles mondt uit in een WOZ-beschikking en een taxatieverslag, met daarin dus drie referenties ter onderbouwing. Deze zijn normaal gesproken eind februari van het belastingjaar beschikbaar en vormen de vastlegging van de werkzaamheden van de taxateur voor het object.” En heeft belanghebbende onder andere verklaard: “Op de vraag van de jongste raadsheer of ik inderdaad door middel van het Kadaster toegang heb tot alle transacties waarvan de gegevens aan OrtaX zijn gevoed, antwoord ik bevestigend. (…) [I]k wil niet de gegevens van alle transacties in [Z] zien. Daarmee bedoel ik de circa 16.000 transacties waarvan de gegevens aan het systeem OrtaX gevoed worden.” 2.5. Tot de stukken van het geding behoort een brief van de wethouder van Financiën van de gemeente [Z] van 5 februari 2019 aan de leden van de Raadscommissies Financiën en Economische Zaken van de gemeente [Z] , met als onderwerp: Eenmalige verlaging WOZ-beschikking 2019 voor woningen op erfpachtgrond. In deze brief wordt melding gemaakt van een besluit tot het eenmalig generiek verlagen van de WOZ-waardering met 2% van woningen op erfpachtgrond voor de OZB-aanslag 2019. 2.6. Tot de gedingstukken behoort een geschrift van 12 februari 2019, gepubliceerd in het Gemeenteblad op 13 februari 2019, waarin de burgemeester van [Z] reageert op schriftelijke vragen van een gemeenteraadslid naar aanleiding van een uitspraak van 7 december 2018 van de rechtbank Amsterdam (ECLI:NL:RBAMS:2018:8714).

Deze strafpunten hebben ten doel de onderdelen weer te geven waardoor een transactie minder geschikt is om een waarde te onderbouwen. Er zijn achttien onderdelen waarop een transactie strafpunten kan krijgen. Van die 100 punten blijven bijvoorbeeld 90 punten over en dat is vervolgens zichtbaar in ons waarderingssysteem. Aan de hand daarvan kan de taxateur vaststellen welke woningen worden gebruikt als vergelijkingsobject. Maar dan heeft de taxateur alsnog de mogelijkheid om de modelwaarde te controleren en daar zelf wijzigingen in aan te brengen, hetgeen dus in ongeveer 20% van de gevallen ook gebeurt. (…) De tabellen die u ziet op het overgelegde document kunnen wij genereren uit OrtaX om een verklaring te kunnen geven over de waarde. Wij hebben dat voor vandaag speciaal gedaan, het is niet iets dat wij in het dossier van een woning hebben opgeslagen. De taxateur werkt hier niet mee; de taxateur kijkt met name in OrtaX voor de onderbouwing en doet een toets voor de modelwaarde. Er wordt dus geen modelwaarde per object vastgelegd en ook geen afwijking van een modelwaarde vastgelegd of opgeslagen, de vaststelling van de waarde gebeurt door de taxateur. Er wordt ook geen onderbouwing opgeslagen. Voor de onderbouwing van de waarde wordt een waardematrix gebruikt. (…) Voor het belastingjaar 2015 hebben wij in eerste instantie gekeken naar de transacties in het tijdvak van 1 januari 2013 (een jaar voor de waardepeildatum) tot 1 juni 2014. In deze periode hebben 18.630 transacties plaatsgevonden in gemeente [Z] , waarvan 15.930 marktconform worden geacht. (…) De jaarlijkse WOZ-taxatie voor de gehele gemeente is een tijdrovend proces omdat zich in [Z] veel objecten bevinden. Daarom starten de taxateurs hier al vanaf 1 juni van het jaar voor het belastingjaar mee en dat is de reden dat in eerste instantie enkel de transacties tot 1 juni gebruikt worden. Ook daarna vinden uiteraard nog transacties plaats. Nadat het kalenderjaar is afgerond worden deze transacties (die plaatsvinden vanaf 1 juni tot het einde van het kalenderjaar) toegevoegd. Dan wordt het systeem opnieuw gedraaid met deze nieuwe transacties erbij. De taxateur voert dan een eindcontrole uit op de herwaardering, dat doet hij wel uitsluitend voor de woningen waarbij hij niet reeds is afgeweken van de aangereikte modelwaarde, anders zou het dubbel werk zijn. Hij kan dan dus nog steeds beslissen om de waarde anders vast te stellen, al dan niet op basis van marktgegevens vanaf 1 juni. Vlak voordat de beschikkingen worden vastgesteld, kan de taxateur ook kijken of nog transacties met beter vergelijkbare referenties hebben plaatsgevonden ter onderbouwing van de waarde in het taxatieverslag. Dit alles mondt uit in een WOZ-beschikking en een taxatieverslag, met daarin dus drie referenties ter onderbouwing. Deze zijn normaal gesproken eind februari van het belastingjaar beschikbaar en vormen de vastlegging van de werkzaamheden van de taxateur voor het object.” En heeft belanghebbende onder andere verklaard: “Op de vraag van de jongste raadsheer of ik inderdaad door middel van het Kadaster toegang heb tot alle transacties waarvan de gegevens aan OrtaX zijn gevoed, antwoord ik bevestigend. (…) [I]k wil niet de gegevens van alle transacties in [Z] zien. Daarmee bedoel ik de circa 16.000 transacties waarvan de gegevens aan het systeem OrtaX gevoed worden.” 2.5. Tot de stukken van het geding behoort een brief van de wethouder van Financiën van de gemeente [Z] van 5 februari 2019 aan de leden van de Raadscommissies Financiën en Economische Zaken van de gemeente [Z] , met als onderwerp: Eenmalige verlaging WOZ-beschikking 2019 voor woningen op erfpachtgrond. In deze brief wordt melding gemaakt van een besluit tot het eenmalig generiek verlagen van de WOZ-waardering met 2% van woningen op erfpachtgrond voor de OZB-aanslag 2019. 2.6. Tot de gedingstukken behoort een geschrift van 12 februari 2019, gepubliceerd in het Gemeenteblad op 13 februari 2019, waarin de burgemeester van [Z] reageert op schriftelijke vragen van een gemeenteraadslid naar aanleiding van een uitspraak van 7 december 2018 van de rechtbank Amsterdam (ECLI:NL:RBAMS:2018:8714).

Deze strafpunten hebben ten doel de onderdelen weer te geven waardoor een transactie minder geschikt is om een waarde te onderbouwen. Er zijn achttien onderdelen waarop een transactie strafpunten kan krijgen. Van die 100 punten blijven bijvoorbeeld 90 punten over en dat is vervolgens zichtbaar in ons waarderingssysteem. Aan de hand daarvan kan de taxateur vaststellen welke woningen worden gebruikt als vergelijkingsobject. Maar dan heeft de taxateur alsnog de mogelijkheid om de modelwaarde te controleren en daar zelf wijzigingen in aan te brengen, hetgeen dus in ongeveer 20% van de gevallen ook gebeurt. (…) De tabellen die u ziet op het overgelegde document kunnen wij genereren uit OrtaX om een verklaring te kunnen geven over de waarde. Wij hebben dat voor vandaag speciaal gedaan, het is niet iets dat wij in het dossier van een woning hebben opgeslagen. De taxateur werkt hier niet mee; de taxateur kijkt met name in OrtaX voor de onderbouwing en doet een toets voor de modelwaarde. Er wordt dus geen modelwaarde per object vastgelegd en ook geen afwijking van een modelwaarde vastgelegd of opgeslagen, de vaststelling van de waarde gebeurt door de taxateur. Er wordt ook geen onderbouwing opgeslagen. Voor de onderbouwing van de waarde wordt een waardematrix gebruikt. (…) Voor het belastingjaar 2015 hebben wij in eerste instantie gekeken naar de transacties in het tijdvak van 1 januari 2013 (een jaar voor de waardepeildatum) tot 1 juni 2014. In deze periode hebben 18.630 transacties plaatsgevonden in gemeente [Z] , waarvan 15.930 marktconform worden geacht. (…) De jaarlijkse WOZ-taxatie voor de gehele gemeente is een tijdrovend proces omdat zich in [Z] veel objecten bevinden. Daarom starten de taxateurs hier al vanaf 1 juni van het jaar voor het belastingjaar mee en dat is de reden dat in eerste instantie enkel de transacties tot 1 juni gebruikt worden. Ook daarna vinden uiteraard nog transacties plaats. Nadat het kalenderjaar is afgerond worden deze transacties (die plaatsvinden vanaf 1 juni tot het einde van het kalenderjaar) toegevoegd. Dan wordt het systeem opnieuw gedraaid met deze nieuwe transacties erbij. De taxateur voert dan een eindcontrole uit op de herwaardering, dat doet hij wel uitsluitend voor de woningen waarbij hij niet reeds is afgeweken van de aangereikte modelwaarde, anders zou het dubbel werk zijn. Hij kan dan dus nog steeds beslissen om de waarde anders vast te stellen, al dan niet op basis van marktgegevens vanaf 1 juni. Vlak voordat de beschikkingen worden vastgesteld, kan de taxateur ook kijken of nog transacties met beter vergelijkbare referenties hebben plaatsgevonden ter onderbouwing van de waarde in het taxatieverslag. Dit alles mondt uit in een WOZ-beschikking en een taxatieverslag, met daarin dus drie referenties ter onderbouwing. Deze zijn normaal gesproken eind februari van het belastingjaar beschikbaar en vormen de vastlegging van de werkzaamheden van de taxateur voor het object.” En heeft belanghebbende onder andere verklaard: “Op de vraag van de jongste raadsheer of ik inderdaad door middel van het Kadaster toegang heb tot alle transacties waarvan de gegevens aan OrtaX zijn gevoed, antwoord ik bevestigend. (…) [I]k wil niet de gegevens van alle transacties in [Z] zien. Daarmee bedoel ik de circa 16.000 transacties waarvan de gegevens aan het systeem OrtaX gevoed worden.” 2.5. Tot de stukken van het geding behoort een brief van de wethouder van Financiën van de gemeente [Z] van 5 februari 2019 aan de leden van de Raadscommissies Financiën en Economische Zaken van de gemeente [Z] , met als onderwerp: Eenmalige verlaging WOZ-beschikking 2019 voor woningen op erfpachtgrond. In deze brief wordt melding gemaakt van een besluit tot het eenmalig generiek verlagen van de WOZ-waardering met 2% van woningen op erfpachtgrond voor de OZB-aanslag 2019. 2.6. Tot de gedingstukken behoort een geschrift van 12 februari 2019, gepubliceerd in het Gemeenteblad op 13 februari 2019, waarin de burgemeester van [Z] reageert op schriftelijke vragen van een gemeenteraadslid naar aanleiding van een uitspraak van 7 december 2018 van de rechtbank Amsterdam (ECLI:NL:RBAMS:2018:8714).