ECLI:NL:GHAMS:2023:1728

GERECHTSHOF AMSTERDAM afdeling civiel recht en belastingrecht, team I zaaknummer : 200.310.553/01 zaaknummer rechtbank Amsterdam : 9076828 CV EXPL 21-3926 arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 18 juli 2023 inzake [appellant] , wonend te [woonplaats] , appellant, advocaat: mr. A.W. van Dalen te Amsterdam, tegen STICHTING STADGENOOT, gevestigd te Amsterdam, geïntimeerde, niet verschenen. Partijen worden hierna [appellant] en Stadgenoot genoemd.

[appellant] is bij dagvaarding van 2 mei 2022 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam van 10 maart 2022, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen Stadgenoot als eiseres in conventie, tevens verweerster in reconventie en [appellant] als gedaagde in conventie tevens eiser in reconventie. Tegen Stadgenoot is verstek verleend. Daarna heeft [appellant] een memorie van grieven ingediend, tevens houdende wijziging van eis, met producties. Ten slotte heeft [appellant] arrest gevraagd. [appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen, behoudens de onderdelen I en II van de beslissing die betrekking hebben op de verlaging van de huurprijs over de periode van 1 mei 2019 tot 1 mei 2020, en in zoverre opnieuw rechtdoend, uitvoerbaar bij voorraad, (naar het hof begrijpt:) de vorderingen van Stadgenoot zal afwijzen en de in hoger beroep gewijzigde vorderingen van [appellant] zal toewijzen, inclusief de nakosten en met rente. [appellant] heeft in hoger beroep bewijs van zijn stellingen aangeboden.

De kantonrechter heeft in het in deze zaak gewezen tussenvonnis van 16 september 2021 onder 1.1 tot en met 1.9 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. [appellant] heeft tegen die feitenvaststelling geen bezwaar gemaakt. Waar nodig aangevuld met andere onomstreden feiten die blijken uit de processtukken, zijn die feiten de volgende. a. [appellant] huurt sinds 1 april 2018 van Stadgenoot de woning aan de [straatnaam] 15-3 te [plaats] (hierna: de woning) . b. [appellant] heeft bij de huurcommissie om huurprijsvermindering verzocht vanwege gebreken aan de woning. Daarnaast heeft [appellant] bezwaar gemaakt tegen huurverhogingen met ingang van 1 juli 2019 en 1 juli 2020. De huurcommissie heeft die zaken gevoegd behandeld. c. [naam] heeft de woning onderzocht op vochtproblemen. Daarnaast is de aanwezigheid en de oorzaak van geurhinder onderzocht. In het daarvan opgemaakte rapport van 15 april 2020 is geconcludeerd dat de vocht- en geurhinder in de woning werd veroorzaakt door onvoldoende capaciteit van de mechanische afvoervoorzieningen en luchtlekkages in de verdiepingsvloer. Daarnaast is geconstateerd dat een aantal ruimtes niet altijd voldoende werd geventileerd en verwarmd. d. Met betrekking tot de geurhinder is in het rapport onder meer het volgende opgemerkt: In de woning is een visueel onderzoek verricht naar aanwezige luchtlekkages op basis waarvan de geurhinder wordt beoordeeld. De beoordeling en de mogelijke maatregelen worden beschreven op basis van kennis en ervaring en de aangetroffen constructieopbouw. De verdiepingsvloer die de scheidingsconstructie vormt tussen de woning op de 3e verdieping en de woning op de 2e verdieping bestaat uit houten planken (…) De woningen zijn voorzien van een verlaagd plafond, waarboven alle leidingen en kanalen zijn weggewerkt. Ter plaatse van de kanalen zijn grote openingen door de oorspronkelijke plafondconstructie zichtbaar. e. In een uitspraak van 26 november 2020 heeft de huurcommissie geoordeeld dat er luchtlekkage plaatsvindt in de vloer van de woning, waardoor alle geuren vanuit de ondergelegen woningen worden opgezogen in de woning van [appellant] . De huurcommissie heeft in verband met dit gebrek de huurprijs van de woning per 1 mei 2019 verlaagd van € 597,30 per maand tot € 418,11 per maand. Zij heeft verder bepaald dat Stadgenoot de huur niet mocht verhogen zolang de woning gebreken heeft. f. In een uitspraak van de huurcommissie van 10 februari 2021, verzonden op 21 april 2021, heeft de huurcommissie op verzoek van [appellant] geoordeeld over de vraag of er (aanvullende) gebreken zijn aan de woning. De huurcommissie heeft geoordeeld dat klachten die na 8 juli 2019 zijn gemeld geen rol konden spelen in de procedure en heeft haar oordeel daarom beperkt tot gebreken die zijn gemeld op 8 juli 2019. De volgende klachten zijn in de uitspraak behandeld: - krakende vloer; - stankoverlast door kapotte ventilatiebuizen; - ontbrekende internet/tv-aansluiting; - ontbrekende elektra op zolder; - onvoldoende ventilatiemogelijkheden; - muizen/ongedierte; - lekke badkamervloer; - lekkage aan het dak van het balkon; - geluidsoverlast van onderburen door het ontbreken van dak- of vloerisolatie; - vermoeden van hoog loodgehalte in het drinkwater. De huurcommissie heeft geoordeeld dat de klacht over de stankoverlast al onderdeel uitmaakte van de klacht die heeft geleid tot de uitspraak van de huurcommissie van 26 november 2020 en dat de overige beoordeelde gebreken niet zo ernstig waren dat zij een tijdelijke verlaging van de huur rechtvaardigden. g. Bij vonnis van de kantonrechter Amsterdam van 4 mei 2021, onder zaaknummer 8847144 CV EXPL 20-19726 gewezen tussen Stadgenoot en [appellant] , is de huurovereenkomst ontbonden en is [appellant] veroordeeld tot betaling van een huurachterstand van € 3.042,62, berekend tot en met april 2021 en tot betaling van € 418,11 per maand voor iedere maand dat [appellant] het gehuurde na 30 april 2021 in gebruik zou houden. De kantonrechter is hierbij uitgegaan van de huurprijs die de huurcommissie in haar uitspraak van 26 november 2020 heeft genoemd. h. [appellant] heeft aan de veroordeling tot betaling uit het vonnis van 4 mei 2021 voldaan. Stadgenoot heeft de veroordeling tot ontruiming niet ten uitvoer gelegd. [appellant] heeft tegen het vonnis van 4 mei 2021 hoger beroep aangetekend bij dit hof. Ook in die zaak wordt vandaag arrest gewezen. 3Beoordeling

3.1 Stadgenoot is op de voet van artikel 7:262 BW tegen de hiervoor onder 2.f. genoemde uitspraak van de huurcommissie bij de kantonrechter opgekomen. Zij heeft in (oorspronkelijke) conventie gevorderd primair: dat de door [appellant] verschuldigde huurprijs per 1 mei 2019 wordt vastgesteld op € 597,30 per maand, per 1 juli 2019 op € 620,58 per maand en per 1 juli 2020 op € 639, 38 per maand en [appellant] wordt veroordeeld tot betaling van € 6.493,68 aan achterstallige huur en subsidiair: dat de huurprijs per 1 mei 2020 wordt vastgesteld op € 620,58 en per 1 juli 2020 op € 639,38 en [appellant] wordt veroordeeld tot betaling van € 4.110,60 aan achterstallige huur en meer subsidiair: dat [appellant] wordt veroordeel tot betaling van een bedrag van € 214,20. Daarnaast heeft Stadgenoot gevorderd dat de huurovereenkomst van partijen wordt ontbonden en [appellant] wordt veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde. Stadgenoot heeft aan de vorderingen ten grondslag gelegd dat de huurcommissie in de uitspraak van 26 november 2020 ten onrechte heeft geoordeeld dat de woning een gebrek had dat tot verlaging van de huur moest leiden. In ieder geval is het vermeende gebrek in april 2020 verholpen. De ontstane huurachterstand moet worden ingelopen. De omvang van de achterstand rechtvaardigt ontbinding van de huurovereenkomst, aldus Stadgenoot. 3.2 [appellant] heeft de vorderingen van Stadgenoot bestreden. Hij heeft aangevoerd dat de door hem van Stadgenoot gehuurde woning verscheidene bouwkundige en technische gebreken heeft en onveilig is. Onder meer heeft [appellant] last van ongedierte, vocht, schimmel en stank in de woning. Hij acht de woning onbewoonbaar. Hij heeft in reconventie gevorderd een maximale huurverlaging met ingang van 1 april 2018 en zolang de gebreken nog niet volledig zijn verholpen, nakoming van de toezegging van Stadgenoot om hem een passende woning aan te bieden op straffe van verbeurte van een dwangsom en vergoeding van de kosten van zijn vervangende verblijf. 3.3 De kantonrechter heeft bij het tussenvonnis van 16 september 2021 een plaatsopneming bepaald, die op 24 januari 2022 heeft plaatsgevonden. Vervolgens heeft de kantonrechter bij het bestreden vonnis in (oorspronkelijke) conventie de huurprijs met ingang van 1 mei 2019 verlaagd tot € 418,11 per maand, bepaald dat de huurprijs met ingang van 1 mei 2020 € 597,30 per maand bedraagt, de huurovereenkomst van partijen ontbonden en [appellant] veroordeeld tot ontruiming en tot betaling van een bedrag van € 2.150,28 aan huurachterstand over de periode 1 mei 2020 tot en met 30 april 2021 en tot betaling van de huur van € 597,30 per maand zolang hij het gehuurde in gebruik houdt. Het door Stadgenoot meer of anders gevorderde en alle vorderingen van [appellant] zijn door de kantonrechter afgewezen. 3.4 Het bestreden vonnis berust, samengevat, op de volgende overwegingen. - Het in het rapport van [naam] geconstateerde gebrek is in april 2020 door Stadgenoot verholpen. Over de periode van 1 mei 2019 tot en met 30 april 2020 is een verlaging van de huur tot € 418,11 per maand passend. - [appellant] heeft nog andere gebreken gesteld, namelijk een defecte rioolbeluchting, gaten in de keukenvloer, ongedierte in de woning, een vochtige zolder, een te kleine ventilatiestrook boven de ramen in de woonkamer, gebreken aan de badkamervloer en lekkage en onvoldoende ventilatie in de badkamer, een gebrekkige gasinstallatie in de slaapkamer en een slecht functionerende cv-ketel. Niet is gebleken dat en wanneer [appellant] de door hem beschreven rioollucht aan Stadgenoot heeft gemeld, hetgeen noodzakelijk is voor een huurverlaging. Aan de cv-installatie zijn na de melding van [appellant] werkzaamheden uitgevoerd en niet is gebleken dat Stadgenoot daarmee te traag is geweest of dat de cv daarna nog slecht heeft gefunctioneerd. Met betrekking tot de overige klachten zijn geen gebreken gebleken. - Over de periode tot en met april 2021 bestaat, naast de huurachterstand van € 3.042,62 die al is vastgesteld in het vonnis van 4 mei 2021, nog een huurachterstand van € 2.150,28, ontstaan tussen 1 mei 2020 en 30 april 2021. Gelet op de omvang van het openstaande bedrag (meer dan drie maanden huur) en het feit dat [appellant] de lopende huur met ingang van 1 mei 2021 niet maandelijks heeft betaald, wordt de huurovereenkomst ontbonden, omdat er een structurele huurachterstand bestaat en ook [appellant] ook na het vonnis van 4 mei 2021 weer een huurachterstand heeft laten ontstaan. - Over de vordering van [appellant] tot toewijzing van een andere woning is al beslist in het vonnis van 4 mei 2021. Na de mondelinge behandeling heeft Stadgenoot [appellant] nog wel een aanbod gedaan voor een andere woning onder de voorwaarde dat geen huurachterstand bestaat, de woning behoorlijk wordt opgeleverd en eventuele schade daaraan wordt hersteld. Daarover is geen overeenstemming bereikt. De door Stadgenoot gestelde voorwaarden zijn niet onredelijk. De vordering van [appellant] tot toewijzing van een andere woning is dus niet toewijsbaar. - De gevorderde verblijfskosten zijn evenmin toewijsbaar omdat de woning niet objectief onbewoonbaar is en er dus geen noodzaak bestaat om elders te verblijven.

3.5 [appellant] heeft tegen het bestreden vonnis zes grieven aangevoerd. Hij heeft in hoger beroep zijn eis gewijzigd. Hij vordert nu: a. een verlaging van de huurprijs met 60% met ingang van 1 januari 2021, totdat de volgende gebreken zijn verholpen: - stankoverlast door rioollucht; - gat in keukenvloer; - overlast door ongedierte; - vocht en loshangende bedrading op zolder; - te kleine ventilatiestrook in woonkamer; - lekkage en schimmel in badkamer; - slecht functionerende gasinstallatie in slaapkamer; - slecht functionerende cv-ketel; b. nakoming van de toezegging om aan [appellant] een andere passende woning aan te bieden, inclusief de minimale wettelijke verhuiskostenvergoeding, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,= per dag tot een maximum van € 10.000,=; c. vergoeding van de verblijfskosten van [appellant] ten bedrage van € 16.340, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 19 januari 2022 tot de voldoening. De ontvankelijkheid van [appellant] in het hoger beroep 3.6 [appellant] heeft terecht aangevoerd dat hij ondanks het rechtsmiddelenverbod van artikel 7:262 lid 2 BW kan worden ontvangen in zijn hoger beroep, voor zover in het bestreden vonnis is geoordeeld over kwesties waarover niet reeds aan de huurcommissie om een oordeel was gevraagd. Dat is het geval met betrekking tot de door de kantonrechter in het bestreden vonnis behandelde “andere gebreken”, die [appellant] in hoger beroep wederom ter beoordeling heeft voorgelegd. Het rechtsmiddelenverbod geldt evenmin voor de vordering tot ontbinding en ontruiming en voor de vorderingen van [appellant] in oorspronkelijke reconventie. 3.7 Het hof merkt nu alvast op dat [appellant] zich na de uitspraak van de huurcommissie van 10 februari 2021 niet op de voet van artikel 7:262 lid 2 BW tot de kantonrechter heeft gewend. Op grond van het bepaalde in artikel 7:262 lid 1 BW worden partijen dan ook geacht te zijn overeengekomen wat de huurcommissie in die uitspraak heeft beslist, namelijk, kort gezegd, dat de op 8 juli 2019 gemelde gebreken geen grond opleveren voor (een extra) huurverlaging. De rioollucht 3.8 [appellant] betoogt dat hij, anders dan de kantonrechter heeft overwogen, wel degelijk de stankoverlast in de vorm van rioollucht aan Stadgenoot heeft gemeld. Ook voert hij aan dat de kantonrechter ten onrechte de rioollucht niet als een gebrek heeft aangemerkt. 3.9 Stadgenoot heeft betwist dat [appellant] sinds de afronding van de werkzaamheden in april 2020 nog steeds stankoverlast ondervindt. Zij heeft verklaard dat zij een rookproef heeft laten uitvoeren, waaruit is gebleken dat vanuit de afvoer geen geuren naar de woning ontsnappen. De kantonrechter heeft bij gelegenheid van de descente zelf geen stank waargenomen. [appellant] heeft ter onderbouwing van zijn stelling dat in de woning nog steeds onder omstandigheden een rioollucht is waar te nemen, gewezen op de door hem in eerste aanleg overgelegde 36 producties. Gelet op de grote hoeveelheid door [appellant] overgelegde stukken - één productie bestaat soms uit een veelvoud aan documenten - is die aanduiding niet specifiek genoeg. Bovendien dateren de producties grotendeels uit de periode vóór de voltooiing van de werkzaamheden in april 2020. Wel heeft [appellant] concreet verwezen naar een brief van stichting Woon van 20 juni 2019 en een door hem geschreven e-mail van 4 mei 2021. 3.10 De brief van stichting Woon kan [appellant] niet baten, omdat die de situatie beschrijft voordat de werkzaamheden werden verricht. Ook de e-mail van 4 mei 2021 toont het gestelde gebrek niet aan. In die e-mail heeft [appellant] aan Stadgenoot verslag gedaan van een inspectie die op 28 april 2021 in de woning had plaatsgevonden. Weliswaar bevat die e-mail de passage: “Ten eerste hing er tijdens de inspectie een enorme stanklucht in de gehele woning. Iedereen heeft het geroken.”, maar die wordt direct gevolgd door de passage: “De [bedrijf 1] monteur refereerde gauw naar het doucheputje wegens langdurig buiten gebruik zijn van de woning. Ook gaf de monteur aan dat ik altijd al last had van stank en dat dát door bouwkundige gebreken komt”. Uit deze laatste passage leidt het hof af dat de op 28 april 2021 waargenomen rioollucht een incidentele oorzaak had. Dat de andere door de monteur genoemde stankklachten ook betrekking hadden op rioollucht is uit de e-mail niet af te leiden. Vast staat immers dat [appellant] regelmatig over allerlei vormen van stank heeft geklaagd, wat onder meer heeft geleid tot de werkzaamheden die in april 2020 zijn afgerond. 3.11 [appellant] heeft in hoger beroep nog verklaringen overgelegd van een aantal buren, waarin deze onder meer verklaren ook stankoverlast te ondervinden, waartegen Stadgenoot niets onderneemt. Deze verklaringen bewijzen echter niet dat de woning van [appellant] , waarin Stadgenoot juist wel met enige regelmaat werkzaamheden heeft uitgevoerd, gebreken heeft. [appellant] heeft van zijn stelling, dat hij sinds de voltooiing van de werkzaamheden in april 2020 nog stankoverlast in de vorm van rioollucht ondervindt, onvoldoende specifiek bewijs aangeboden. Het hof gaat aan deze stelling dus als onbewezen voorbij. Het gat in de keukenvloer 3.12 De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis overwogen dat het door haar tijdens de descente waargenomen gaatje in de houten ondervloer geen gebrek is, omdat niet aannemelijk is dat dat effect heeft op het woongenot. Aan de onderzijde van de ondervloer is een kleine hoeveelheid schimmel waargenomen, waarvan onduidelijk is waardoor die is ontstaan, maar mogelijk door de eerdere luchtlekkage. Er is geen reden hiervoor de huur verder te verlagen dan al is gebeurd, aldus de kantonrechter. 3.13 [appellant] heeft in hoger beroep hiertegen ingebracht dat door het gat vocht optrekt vanuit de woning beneden en schimmel ontstaat. Deze veronderstelling is echter op geen enkele manier door hem geadstrueerd. Hij heeft zelfs niet aangetoond dat de door hem genoemde oorzaak van de schimmel theoretisch mogelijk is, wat Stadgenoot in eerste aanleg heeft betwist. Al met al acht het hof dit gebrek ook in hoger beroep niet aangetoond. Een specifiek bewijsaanbod is niet gedaan. De overlast door ongedierte 3.14 De kantonrechter heeft deze klacht verworpen met de motivering dat de kieren in het keukenblok in opdracht van Stadgenoot zijn gedicht met anti-muizenkit, die olie bevat, die tijdens de descente ook is waargenomen, terwijl niet is gebleken dat Stadgenoot een verwijt is te maken van het feit dat een deel van de kit leek te zijn losgehaald. In hoger beroep heeft [appellant] deze overwegingen niet gemotiveerd bestreden. Het enkele feit dat muizen een woning kunnen betreden levert nog geen gebrek op, terwijl de bestrijding van muizen in beginsel tot de taken van de huurder behoort. Dit alles klemt temeer, nu de huurcommissie in haar uitspraak van 10 februari 2021 al heeft geoordeeld dat de muizenoverlast geen gebrek vormde dat grond gaf voor huurprijsverlaging. 3.15 [appellant] heeft in hoger beroep nog verklaringen overgelegd van een aantal buren, waarin deze onder meer verklaren ook last te hebben van ongedierte, waartegen Stadgenoot niets onderneemt. Met betrekking tot deze verklaringen wijst het hof op hetgeen hiervoor onder 3.11 werd overwogen. Stadgenoot heeft immers wel degelijk gereageerd op de klacht van [appellant] over muizen. Een specifiek bewijsaanbod is door [appellant] niet gedaan. Het gebrek is niet aangetoond.

3.28 Uit hetgeen hiervoor werd overwogen volgt dat geen van de door [appellant] gestelde gebreken is komen vast te staan. Dit betekent dat de eerste en de tweede grief, die over die gebreken gaan, falen. De derde grief van [appellant] houdt in dat de woning, anders dan de kantonrechter heeft overwogen, onbewoonbaar is. Hierin kan hij niet worden gevolgd. Van enig objectief aanwezig gebrek aan de woning is niet gebleken. Dit betekent dan ook dat een verlaging van de huurprijs na 1 mei 2020 niet aan de orde is. De ontbinding en de ontruiming 3.29 Met de vierde grief bestrijdt [appellant] de ontbinding van de huurovereenkomst en zijn veroordeling tot ontruiming van de woning. 3.30 Hij voert allereerst aan, als formeel bezwaar, dat in het tussenvonnis niet was vermeld dat Stadgenoot naast betaling van de huurachterstand ook ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming had gevorderd. Deze omissie had de kantonrechter volgens [appellant] niet mogen herstellen zonder partijen in de gelegenheid te stellen zich daarover uit te laten. Stadgenoot heeft over de omissie niet geklaagd, dus die had daarin kennelijk berust. De verbetering van de omissie in het eindvonnis is daarom ongeldig en daarmee ook de beslissing tot ontbinding en ontruiming. Dit formele bezwaar wordt verworpen, omdat het op geen enkele manier steun vindt in het recht. 3.31 Verder heeft [appellant] aangevoerd dat hem niet het recht kan worden ontzegd een deel van de huur in te houden als prikkel om Stadgenoot aan te zetten de gebreken te verhelpen. Nadat de kantonrechter zich over de gebreken had uitgelaten en had geoordeeld dat die geen huurvermindering rechtvaardigen, had [appellant] in de gelegenheid moeten worden gesteld de huurachterstand in te lopen alvorens ontbinding en ontruiming werden toegewezen. Ook dit betoog wordt verworpen. [appellant] heeft jarenlang veel te weinig huur betaald met een beroep op niet bestaande gebreken. Vanaf april 2020 heeft [appellant] gedurende meer dan een jaar in het geheel geen huur meer betaald, ook na de uitspraak van de huurcommissie van 10 februari 2021 en de ontvangst ervan op 21 april 2021. Dit is hoe dan ook een excessief gebruik van het middel opschorting. Hierdoor is een grote betalingsachterstand ontstaan, die per 1 mei 2021 € 5.190,90 bedroeg. In het vonnis van 4 mei 2021 is daarvan € 3.040,62 toegewezen en in het bestreden vonnis het resterende bedrag van € 2.150,28. Naast de omvang van de huurachterstand weegt het hof, net als de kantonrechter, mee dat [appellant] na het vonnis van 4 mei 2021 weer een huurachterstand heeft laten ontstaan. Blijkens het door Stadgenoot overgelegde betalingsoverzicht is [appellant] tot eind juni 2021 doorgegaan met het niet betalen van de huur. Hij heeft daarmee getoond zich van zijn verplichtingen als huurder niets aan te trekken. Van Stadgenoot kan niet worden gevergd dat zij dit gedrag blijft verdragen. Terecht heeft de kantonrechter dan ook de huurovereenkomst ontbonden en [appellant] veroordeeld tot ontruiming van de woning. Ook deze grief is tevergeefs voorgedragen. De vordering tot het verstrekken van vervangende woonruimte 3.32 Grief 5 houdt in dat de kantonrechter ten onrechte Stadgenoot niet heeft veroordeeld tot het aanbieden aan [appellant] van vervangende woonruimte. De woning is onleefbaar, aldus [appellant] , en de voorwaarden die Stadgenoot heeft verbonden aan haar eerder gedane aanbod zijn, anders dan de kantonrechter heeft overwogen, onredelijk. 3.33 Ook deze grief heeft geen succes. Niet is komen vast te staan dat de woning onbewoonbaar is. De kantonrechter heeft bij gelegenheid van de descente bovendien het tegendeel vastgesteld. Stadgenoot is dan ook niet verplicht [appellant] een andere woning aan te bieden. Of de door haar gestelde voorwaarden redelijk zijn of niet, kan dus in het midden blijven. De verblijfskosten 3.34 [appellant] stelt dat hij, door de onbewoonbaarheid van de woning, elders moet verblijven en heeft vergoeding gevorderd van de kosten die daarmee samenhangen. Tegen de afwijzing van die vordering is grief 6 gericht. Die grief strandt op hetgeen hierboven over de bewoonbaarheid van de woning is overwogen.

3.35 Alle grieven falen. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. Als de in het ongelijk gestelde partij dient [appellant] de kosten van het hoger beroep te dragen.

Het hof: bekrachtigt het bestreden vonnis; veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Stadgenoot begroot op nihil; wijst af hetgeen [appellant] in hoger beroep meer of anders heeft gevorderd. Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, M.E. Hinskens- van Neck en M. Mieras en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 18 juli 2023.

GERECHTSHOF AMSTERDAM afdeling civiel recht en belastingrecht, team I zaaknummer : 200.310.553/01 zaaknummer rechtbank Amsterdam : 9076828 CV EXPL 21-3926 arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 18 juli 2023 inzake [appellant] , wonend te [woonplaats] , appellant, advocaat: mr. A.W. van Dalen te Amsterdam, tegen STICHTING STADGENOOT, gevestigd te Amsterdam, geïntimeerde, niet verschenen. Partijen worden hierna [appellant] en Stadgenoot genoemd.

[appellant] is bij dagvaarding van 2 mei 2022 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam van 10 maart 2022, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen Stadgenoot als eiseres in conventie, tevens verweerster in reconventie en [appellant] als gedaagde in conventie tevens eiser in reconventie. Tegen Stadgenoot is verstek verleend. Daarna heeft [appellant] een memorie van grieven ingediend, tevens houdende wijziging van eis, met producties. Ten slotte heeft [appellant] arrest gevraagd. [appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen, behoudens de onderdelen I en II van de beslissing die betrekking hebben op de verlaging van de huurprijs over de periode van 1 mei 2019 tot 1 mei 2020, en in zoverre opnieuw rechtdoend, uitvoerbaar bij voorraad, (naar het hof begrijpt:) de vorderingen van Stadgenoot zal afwijzen en de in hoger beroep gewijzigde vorderingen van [appellant] zal toewijzen, inclusief de nakosten en met rente. [appellant] heeft in hoger beroep bewijs van zijn stellingen aangeboden.

De kantonrechter heeft in het in deze zaak gewezen tussenvonnis van 16 september 2021 onder 1.1 tot en met 1.9 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. [appellant] heeft tegen die feitenvaststelling geen bezwaar gemaakt. Waar nodig aangevuld met andere onomstreden feiten die blijken uit de processtukken, zijn die feiten de volgende. a. [appellant] huurt sinds 1 april 2018 van Stadgenoot de woning aan de [straatnaam] 15-3 te [plaats] (hierna: de woning) . b. [appellant] heeft bij de huurcommissie om huurprijsvermindering verzocht vanwege gebreken aan de woning. Daarnaast heeft [appellant] bezwaar gemaakt tegen huurverhogingen met ingang van 1 juli 2019 en 1 juli 2020. De huurcommissie heeft die zaken gevoegd behandeld. c. [naam] heeft de woning onderzocht op vochtproblemen. Daarnaast is de aanwezigheid en de oorzaak van geurhinder onderzocht. In het daarvan opgemaakte rapport van 15 april 2020 is geconcludeerd dat de vocht- en geurhinder in de woning werd veroorzaakt door onvoldoende capaciteit van de mechanische afvoervoorzieningen en luchtlekkages in de verdiepingsvloer. Daarnaast is geconstateerd dat een aantal ruimtes niet altijd voldoende werd geventileerd en verwarmd. d. Met betrekking tot de geurhinder is in het rapport onder meer het volgende opgemerkt: In de woning is een visueel onderzoek verricht naar aanwezige luchtlekkages op basis waarvan de geurhinder wordt beoordeeld. De beoordeling en de mogelijke maatregelen worden beschreven op basis van kennis en ervaring en de aangetroffen constructieopbouw. De verdiepingsvloer die de scheidingsconstructie vormt tussen de woning op de 3e verdieping en de woning op de 2e verdieping bestaat uit houten planken (…) De woningen zijn voorzien van een verlaagd plafond, waarboven alle leidingen en kanalen zijn weggewerkt. Ter plaatse van de kanalen zijn grote openingen door de oorspronkelijke plafondconstructie zichtbaar. e. In een uitspraak van 26 november 2020 heeft de huurcommissie geoordeeld dat er luchtlekkage plaatsvindt in de vloer van de woning, waardoor alle geuren vanuit de ondergelegen woningen worden opgezogen in de woning van [appellant] . De huurcommissie heeft in verband met dit gebrek de huurprijs van de woning per 1 mei 2019 verlaagd van € 597,30 per maand tot € 418,11 per maand. Zij heeft verder bepaald dat Stadgenoot de huur niet mocht verhogen zolang de woning gebreken heeft. f. In een uitspraak van de huurcommissie van 10 februari 2021, verzonden op 21 april 2021, heeft de huurcommissie op verzoek van [appellant] geoordeeld over de vraag of er (aanvullende) gebreken zijn aan de woning. De huurcommissie heeft geoordeeld dat klachten die na 8 juli 2019 zijn gemeld geen rol konden spelen in de procedure en heeft haar oordeel daarom beperkt tot gebreken die zijn gemeld op 8 juli 2019. De volgende klachten zijn in de uitspraak behandeld: - krakende vloer; - stankoverlast door kapotte ventilatiebuizen; - ontbrekende internet/tv-aansluiting; - ontbrekende elektra op zolder; - onvoldoende ventilatiemogelijkheden; - muizen/ongedierte; - lekke badkamervloer; - lekkage aan het dak van het balkon; - geluidsoverlast van onderburen door het ontbreken van dak- of vloerisolatie; - vermoeden van hoog loodgehalte in het drinkwater. De huurcommissie heeft geoordeeld dat de klacht over de stankoverlast al onderdeel uitmaakte van de klacht die heeft geleid tot de uitspraak van de huurcommissie van 26 november 2020 en dat de overige beoordeelde gebreken niet zo ernstig waren dat zij een tijdelijke verlaging van de huur rechtvaardigden. g. Bij vonnis van de kantonrechter Amsterdam van 4 mei 2021, onder zaaknummer 8847144 CV EXPL 20-19726 gewezen tussen Stadgenoot en [appellant] , is de huurovereenkomst ontbonden en is [appellant] veroordeeld tot betaling van een huurachterstand van € 3.042,62, berekend tot en met april 2021 en tot betaling van € 418,11 per maand voor iedere maand dat [appellant] het gehuurde na 30 april 2021 in gebruik zou houden. De kantonrechter is hierbij uitgegaan van de huurprijs die de huurcommissie in haar uitspraak van 26 november 2020 heeft genoemd. h. [appellant] heeft aan de veroordeling tot betaling uit het vonnis van 4 mei 2021 voldaan. Stadgenoot heeft de veroordeling tot ontruiming niet ten uitvoer gelegd. [appellant] heeft tegen het vonnis van 4 mei 2021 hoger beroep aangetekend bij dit hof. Ook in die zaak wordt vandaag arrest gewezen. 3Beoordeling

3.1 Stadgenoot is op de voet van artikel 7:262 BW tegen de hiervoor onder 2.f. genoemde uitspraak van de huurcommissie bij de kantonrechter opgekomen. Zij heeft in (oorspronkelijke) conventie gevorderd primair: dat de door [appellant] verschuldigde huurprijs per 1 mei 2019 wordt vastgesteld op € 597,30 per maand, per 1 juli 2019 op € 620,58 per maand en per 1 juli 2020 op € 639, 38 per maand en [appellant] wordt veroordeeld tot betaling van € 6.493,68 aan achterstallige huur en subsidiair: dat de huurprijs per 1 mei 2020 wordt vastgesteld op € 620,58 en per 1 juli 2020 op € 639,38 en [appellant] wordt veroordeeld tot betaling van € 4.110,60 aan achterstallige huur en meer subsidiair: dat [appellant] wordt veroordeel tot betaling van een bedrag van € 214,20. Daarnaast heeft Stadgenoot gevorderd dat de huurovereenkomst van partijen wordt ontbonden en [appellant] wordt veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde. Stadgenoot heeft aan de vorderingen ten grondslag gelegd dat de huurcommissie in de uitspraak van 26 november 2020 ten onrechte heeft geoordeeld dat de woning een gebrek had dat tot verlaging van de huur moest leiden. In ieder geval is het vermeende gebrek in april 2020 verholpen. De ontstane huurachterstand moet worden ingelopen. De omvang van de achterstand rechtvaardigt ontbinding van de huurovereenkomst, aldus Stadgenoot. 3.2 [appellant] heeft de vorderingen van Stadgenoot bestreden. Hij heeft aangevoerd dat de door hem van Stadgenoot gehuurde woning verscheidene bouwkundige en technische gebreken heeft en onveilig is. Onder meer heeft [appellant] last van ongedierte, vocht, schimmel en stank in de woning. Hij acht de woning onbewoonbaar. Hij heeft in reconventie gevorderd een maximale huurverlaging met ingang van 1 april 2018 en zolang de gebreken nog niet volledig zijn verholpen, nakoming van de toezegging van Stadgenoot om hem een passende woning aan te bieden op straffe van verbeurte van een dwangsom en vergoeding van de kosten van zijn vervangende verblijf. 3.3 De kantonrechter heeft bij het tussenvonnis van 16 september 2021 een plaatsopneming bepaald, die op 24 januari 2022 heeft plaatsgevonden. Vervolgens heeft de kantonrechter bij het bestreden vonnis in (oorspronkelijke) conventie de huurprijs met ingang van 1 mei 2019 verlaagd tot € 418,11 per maand, bepaald dat de huurprijs met ingang van 1 mei 2020 € 597,30 per maand bedraagt, de huurovereenkomst van partijen ontbonden en [appellant] veroordeeld tot ontruiming en tot betaling van een bedrag van € 2.150,28 aan huurachterstand over de periode 1 mei 2020 tot en met 30 april 2021 en tot betaling van de huur van € 597,30 per maand zolang hij het gehuurde in gebruik houdt. Het door Stadgenoot meer of anders gevorderde en alle vorderingen van [appellant] zijn door de kantonrechter afgewezen. 3.4 Het bestreden vonnis berust, samengevat, op de volgende overwegingen. - Het in het rapport van [naam] geconstateerde gebrek is in april 2020 door Stadgenoot verholpen. Over de periode van 1 mei 2019 tot en met 30 april 2020 is een verlaging van de huur tot € 418,11 per maand passend. - [appellant] heeft nog andere gebreken gesteld, namelijk een defecte rioolbeluchting, gaten in de keukenvloer, ongedierte in de woning, een vochtige zolder, een te kleine ventilatiestrook boven de ramen in de woonkamer, gebreken aan de badkamervloer en lekkage en onvoldoende ventilatie in de badkamer, een gebrekkige gasinstallatie in de slaapkamer en een slecht functionerende cv-ketel. Niet is gebleken dat en wanneer [appellant] de door hem beschreven rioollucht aan Stadgenoot heeft gemeld, hetgeen noodzakelijk is voor een huurverlaging. Aan de cv-installatie zijn na de melding van [appellant] werkzaamheden uitgevoerd en niet is gebleken dat Stadgenoot daarmee te traag is geweest of dat de cv daarna nog slecht heeft gefunctioneerd. Met betrekking tot de overige klachten zijn geen gebreken gebleken. - Over de periode tot en met april 2021 bestaat, naast de huurachterstand van € 3.042,62 die al is vastgesteld in het vonnis van 4 mei 2021, nog een huurachterstand van € 2.150,28, ontstaan tussen 1 mei 2020 en 30 april 2021. Gelet op de omvang van het openstaande bedrag (meer dan drie maanden huur) en het feit dat [appellant] de lopende huur met ingang van 1 mei 2021 niet maandelijks heeft betaald, wordt de huurovereenkomst ontbonden, omdat er een structurele huurachterstand bestaat en ook [appellant] ook na het vonnis van 4 mei 2021 weer een huurachterstand heeft laten ontstaan. - Over de vordering van [appellant] tot toewijzing van een andere woning is al beslist in het vonnis van 4 mei 2021. Na de mondelinge behandeling heeft Stadgenoot [appellant] nog wel een aanbod gedaan voor een andere woning onder de voorwaarde dat geen huurachterstand bestaat, de woning behoorlijk wordt opgeleverd en eventuele schade daaraan wordt hersteld. Daarover is geen overeenstemming bereikt. De door Stadgenoot gestelde voorwaarden zijn niet onredelijk. De vordering van [appellant] tot toewijzing van een andere woning is dus niet toewijsbaar. - De gevorderde verblijfskosten zijn evenmin toewijsbaar omdat de woning niet objectief onbewoonbaar is en er dus geen noodzaak bestaat om elders te verblijven.

3.5 [appellant] heeft tegen het bestreden vonnis zes grieven aangevoerd. Hij heeft in hoger beroep zijn eis gewijzigd. Hij vordert nu: a. een verlaging van de huurprijs met 60% met ingang van 1 januari 2021, totdat de volgende gebreken zijn verholpen: - stankoverlast door rioollucht; - gat in keukenvloer; - overlast door ongedierte; - vocht en loshangende bedrading op zolder; - te kleine ventilatiestrook in woonkamer; - lekkage en schimmel in badkamer; - slecht functionerende gasinstallatie in slaapkamer; - slecht functionerende cv-ketel; b. nakoming van de toezegging om aan [appellant] een andere passende woning aan te bieden, inclusief de minimale wettelijke verhuiskostenvergoeding, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,= per dag tot een maximum van € 10.000,=; c. vergoeding van de verblijfskosten van [appellant] ten bedrage van € 16.340, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 19 januari 2022 tot de voldoening. De ontvankelijkheid van [appellant] in het hoger beroep 3.6 [appellant] heeft terecht aangevoerd dat hij ondanks het rechtsmiddelenverbod van artikel 7:262 lid 2 BW kan worden ontvangen in zijn hoger beroep, voor zover in het bestreden vonnis is geoordeeld over kwesties waarover niet reeds aan de huurcommissie om een oordeel was gevraagd. Dat is het geval met betrekking tot de door de kantonrechter in het bestreden vonnis behandelde “andere gebreken”, die [appellant] in hoger beroep wederom ter beoordeling heeft voorgelegd. Het rechtsmiddelenverbod geldt evenmin voor de vordering tot ontbinding en ontruiming en voor de vorderingen van [appellant] in oorspronkelijke reconventie. 3.7 Het hof merkt nu alvast op dat [appellant] zich na de uitspraak van de huurcommissie van 10 februari 2021 niet op de voet van artikel 7:262 lid 2 BW tot de kantonrechter heeft gewend. Op grond van het bepaalde in artikel 7:262 lid 1 BW worden partijen dan ook geacht te zijn overeengekomen wat de huurcommissie in die uitspraak heeft beslist, namelijk, kort gezegd, dat de op 8 juli 2019 gemelde gebreken geen grond opleveren voor (een extra) huurverlaging. De rioollucht 3.8 [appellant] betoogt dat hij, anders dan de kantonrechter heeft overwogen, wel degelijk de stankoverlast in de vorm van rioollucht aan Stadgenoot heeft gemeld. Ook voert hij aan dat de kantonrechter ten onrechte de rioollucht niet als een gebrek heeft aangemerkt. 3.9 Stadgenoot heeft betwist dat [appellant] sinds de afronding van de werkzaamheden in april 2020 nog steeds stankoverlast ondervindt. Zij heeft verklaard dat zij een rookproef heeft laten uitvoeren, waaruit is gebleken dat vanuit de afvoer geen geuren naar de woning ontsnappen. De kantonrechter heeft bij gelegenheid van de descente zelf geen stank waargenomen. [appellant] heeft ter onderbouwing van zijn stelling dat in de woning nog steeds onder omstandigheden een rioollucht is waar te nemen, gewezen op de door hem in eerste aanleg overgelegde 36 producties. Gelet op de grote hoeveelheid door [appellant] overgelegde stukken - één productie bestaat soms uit een veelvoud aan documenten - is die aanduiding niet specifiek genoeg. Bovendien dateren de producties grotendeels uit de periode vóór de voltooiing van de werkzaamheden in april 2020. Wel heeft [appellant] concreet verwezen naar een brief van stichting Woon van 20 juni 2019 en een door hem geschreven e-mail van 4 mei 2021. 3.10 De brief van stichting Woon kan [appellant] niet baten, omdat die de situatie beschrijft voordat de werkzaamheden werden verricht. Ook de e-mail van 4 mei 2021 toont het gestelde gebrek niet aan. In die e-mail heeft [appellant] aan Stadgenoot verslag gedaan van een inspectie die op 28 april 2021 in de woning had plaatsgevonden. Weliswaar bevat die e-mail de passage: “Ten eerste hing er tijdens de inspectie een enorme stanklucht in de gehele woning. Iedereen heeft het geroken.”, maar die wordt direct gevolgd door de passage: “De [bedrijf 1] monteur refereerde gauw naar het doucheputje wegens langdurig buiten gebruik zijn van de woning. Ook gaf de monteur aan dat ik altijd al last had van stank en dat dát door bouwkundige gebreken komt”. Uit deze laatste passage leidt het hof af dat de op 28 april 2021 waargenomen rioollucht een incidentele oorzaak had. Dat de andere door de monteur genoemde stankklachten ook betrekking hadden op rioollucht is uit de e-mail niet af te leiden. Vast staat immers dat [appellant] regelmatig over allerlei vormen van stank heeft geklaagd, wat onder meer heeft geleid tot de werkzaamheden die in april 2020 zijn afgerond. 3.11 [appellant] heeft in hoger beroep nog verklaringen overgelegd van een aantal buren, waarin deze onder meer verklaren ook stankoverlast te ondervinden, waartegen Stadgenoot niets onderneemt. Deze verklaringen bewijzen echter niet dat de woning van [appellant] , waarin Stadgenoot juist wel met enige regelmaat werkzaamheden heeft uitgevoerd, gebreken heeft. [appellant] heeft van zijn stelling, dat hij sinds de voltooiing van de werkzaamheden in april 2020 nog stankoverlast in de vorm van rioollucht ondervindt, onvoldoende specifiek bewijs aangeboden. Het hof gaat aan deze stelling dus als onbewezen voorbij. Het gat in de keukenvloer 3.12 De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis overwogen dat het door haar tijdens de descente waargenomen gaatje in de houten ondervloer geen gebrek is, omdat niet aannemelijk is dat dat effect heeft op het woongenot. Aan de onderzijde van de ondervloer is een kleine hoeveelheid schimmel waargenomen, waarvan onduidelijk is waardoor die is ontstaan, maar mogelijk door de eerdere luchtlekkage. Er is geen reden hiervoor de huur verder te verlagen dan al is gebeurd, aldus de kantonrechter. 3.13 [appellant] heeft in hoger beroep hiertegen ingebracht dat door het gat vocht optrekt vanuit de woning beneden en schimmel ontstaat. Deze veronderstelling is echter op geen enkele manier door hem geadstrueerd. Hij heeft zelfs niet aangetoond dat de door hem genoemde oorzaak van de schimmel theoretisch mogelijk is, wat Stadgenoot in eerste aanleg heeft betwist. Al met al acht het hof dit gebrek ook in hoger beroep niet aangetoond. Een specifiek bewijsaanbod is niet gedaan. De overlast door ongedierte 3.14 De kantonrechter heeft deze klacht verworpen met de motivering dat de kieren in het keukenblok in opdracht van Stadgenoot zijn gedicht met anti-muizenkit, die olie bevat, die tijdens de descente ook is waargenomen, terwijl niet is gebleken dat Stadgenoot een verwijt is te maken van het feit dat een deel van de kit leek te zijn losgehaald. In hoger beroep heeft [appellant] deze overwegingen niet gemotiveerd bestreden. Het enkele feit dat muizen een woning kunnen betreden levert nog geen gebrek op, terwijl de bestrijding van muizen in beginsel tot de taken van de huurder behoort. Dit alles klemt temeer, nu de huurcommissie in haar uitspraak van 10 februari 2021 al heeft geoordeeld dat de muizenoverlast geen gebrek vormde dat grond gaf voor huurprijsverlaging. 3.15 [appellant] heeft in hoger beroep nog verklaringen overgelegd van een aantal buren, waarin deze onder meer verklaren ook last te hebben van ongedierte, waartegen Stadgenoot niets onderneemt. Met betrekking tot deze verklaringen wijst het hof op hetgeen hiervoor onder 3.11 werd overwogen. Stadgenoot heeft immers wel degelijk gereageerd op de klacht van [appellant] over muizen. Een specifiek bewijsaanbod is door [appellant] niet gedaan. Het gebrek is niet aangetoond.

3.28 Uit hetgeen hiervoor werd overwogen volgt dat geen van de door [appellant] gestelde gebreken is komen vast te staan. Dit betekent dat de eerste en de tweede grief, die over die gebreken gaan, falen. De derde grief van [appellant] houdt in dat de woning, anders dan de kantonrechter heeft overwogen, onbewoonbaar is. Hierin kan hij niet worden gevolgd. Van enig objectief aanwezig gebrek aan de woning is niet gebleken. Dit betekent dan ook dat een verlaging van de huurprijs na 1 mei 2020 niet aan de orde is. De ontbinding en de ontruiming 3.29 Met de vierde grief bestrijdt [appellant] de ontbinding van de huurovereenkomst en zijn veroordeling tot ontruiming van de woning. 3.30 Hij voert allereerst aan, als formeel bezwaar, dat in het tussenvonnis niet was vermeld dat Stadgenoot naast betaling van de huurachterstand ook ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming had gevorderd. Deze omissie had de kantonrechter volgens [appellant] niet mogen herstellen zonder partijen in de gelegenheid te stellen zich daarover uit te laten. Stadgenoot heeft over de omissie niet geklaagd, dus die had daarin kennelijk berust. De verbetering van de omissie in het eindvonnis is daarom ongeldig en daarmee ook de beslissing tot ontbinding en ontruiming. Dit formele bezwaar wordt verworpen, omdat het op geen enkele manier steun vindt in het recht. 3.31 Verder heeft [appellant] aangevoerd dat hem niet het recht kan worden ontzegd een deel van de huur in te houden als prikkel om Stadgenoot aan te zetten de gebreken te verhelpen. Nadat de kantonrechter zich over de gebreken had uitgelaten en had geoordeeld dat die geen huurvermindering rechtvaardigen, had [appellant] in de gelegenheid moeten worden gesteld de huurachterstand in te lopen alvorens ontbinding en ontruiming werden toegewezen. Ook dit betoog wordt verworpen. [appellant] heeft jarenlang veel te weinig huur betaald met een beroep op niet bestaande gebreken. Vanaf april 2020 heeft [appellant] gedurende meer dan een jaar in het geheel geen huur meer betaald, ook na de uitspraak van de huurcommissie van 10 februari 2021 en de ontvangst ervan op 21 april 2021. Dit is hoe dan ook een excessief gebruik van het middel opschorting. Hierdoor is een grote betalingsachterstand ontstaan, die per 1 mei 2021 € 5.190,90 bedroeg. In het vonnis van 4 mei 2021 is daarvan € 3.040,62 toegewezen en in het bestreden vonnis het resterende bedrag van € 2.150,28. Naast de omvang van de huurachterstand weegt het hof, net als de kantonrechter, mee dat [appellant] na het vonnis van 4 mei 2021 weer een huurachterstand heeft laten ontstaan. Blijkens het door Stadgenoot overgelegde betalingsoverzicht is [appellant] tot eind juni 2021 doorgegaan met het niet betalen van de huur. Hij heeft daarmee getoond zich van zijn verplichtingen als huurder niets aan te trekken. Van Stadgenoot kan niet worden gevergd dat zij dit gedrag blijft verdragen. Terecht heeft de kantonrechter dan ook de huurovereenkomst ontbonden en [appellant] veroordeeld tot ontruiming van de woning. Ook deze grief is tevergeefs voorgedragen. De vordering tot het verstrekken van vervangende woonruimte 3.32 Grief 5 houdt in dat de kantonrechter ten onrechte Stadgenoot niet heeft veroordeeld tot het aanbieden aan [appellant] van vervangende woonruimte. De woning is onleefbaar, aldus [appellant] , en de voorwaarden die Stadgenoot heeft verbonden aan haar eerder gedane aanbod zijn, anders dan de kantonrechter heeft overwogen, onredelijk. 3.33 Ook deze grief heeft geen succes. Niet is komen vast te staan dat de woning onbewoonbaar is. De kantonrechter heeft bij gelegenheid van de descente bovendien het tegendeel vastgesteld. Stadgenoot is dan ook niet verplicht [appellant] een andere woning aan te bieden. Of de door haar gestelde voorwaarden redelijk zijn of niet, kan dus in het midden blijven. De verblijfskosten 3.34 [appellant] stelt dat hij, door de onbewoonbaarheid van de woning, elders moet verblijven en heeft vergoeding gevorderd van de kosten die daarmee samenhangen. Tegen de afwijzing van die vordering is grief 6 gericht. Die grief strandt op hetgeen hierboven over de bewoonbaarheid van de woning is overwogen.

3.35 Alle grieven falen. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. Als de in het ongelijk gestelde partij dient [appellant] de kosten van het hoger beroep te dragen.

Het hof: bekrachtigt het bestreden vonnis; veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Stadgenoot begroot op nihil; wijst af hetgeen [appellant] in hoger beroep meer of anders heeft gevorderd. Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, M.E. Hinskens- van Neck en M. Mieras en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 18 juli 2023.

GERECHTSHOF AMSTERDAM afdeling civiel recht en belastingrecht, team I zaaknummer : 200.310.553/01 zaaknummer rechtbank Amsterdam : 9076828 CV EXPL 21-3926 arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 18 juli 2023 inzake [appellant] , wonend te [woonplaats] , appellant, advocaat: mr. A.W. van Dalen te Amsterdam, tegen STICHTING STADGENOOT, gevestigd te Amsterdam, geïntimeerde, niet verschenen. Partijen worden hierna [appellant] en Stadgenoot genoemd.

[appellant] is bij dagvaarding van 2 mei 2022 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam van 10 maart 2022, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen Stadgenoot als eiseres in conventie, tevens verweerster in reconventie en [appellant] als gedaagde in conventie tevens eiser in reconventie. Tegen Stadgenoot is verstek verleend. Daarna heeft [appellant] een memorie van grieven ingediend, tevens houdende wijziging van eis, met producties. Ten slotte heeft [appellant] arrest gevraagd. [appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen, behoudens de onderdelen I en II van de beslissing die betrekking hebben op de verlaging van de huurprijs over de periode van 1 mei 2019 tot 1 mei 2020, en in zoverre opnieuw rechtdoend, uitvoerbaar bij voorraad, (naar het hof begrijpt:) de vorderingen van Stadgenoot zal afwijzen en de in hoger beroep gewijzigde vorderingen van [appellant] zal toewijzen, inclusief de nakosten en met rente. [appellant] heeft in hoger beroep bewijs van zijn stellingen aangeboden.

De kantonrechter heeft in het in deze zaak gewezen tussenvonnis van 16 september 2021 onder 1.1 tot en met 1.9 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. [appellant] heeft tegen die feitenvaststelling geen bezwaar gemaakt. Waar nodig aangevuld met andere onomstreden feiten die blijken uit de processtukken, zijn die feiten de volgende. a. [appellant] huurt sinds 1 april 2018 van Stadgenoot de woning aan de [straatnaam] 15-3 te [plaats] (hierna: de woning) . b. [appellant] heeft bij de huurcommissie om huurprijsvermindering verzocht vanwege gebreken aan de woning. Daarnaast heeft [appellant] bezwaar gemaakt tegen huurverhogingen met ingang van 1 juli 2019 en 1 juli 2020. De huurcommissie heeft die zaken gevoegd behandeld. c. [naam] heeft de woning onderzocht op vochtproblemen. Daarnaast is de aanwezigheid en de oorzaak van geurhinder onderzocht. In het daarvan opgemaakte rapport van 15 april 2020 is geconcludeerd dat de vocht- en geurhinder in de woning werd veroorzaakt door onvoldoende capaciteit van de mechanische afvoervoorzieningen en luchtlekkages in de verdiepingsvloer. Daarnaast is geconstateerd dat een aantal ruimtes niet altijd voldoende werd geventileerd en verwarmd. d. Met betrekking tot de geurhinder is in het rapport onder meer het volgende opgemerkt: In de woning is een visueel onderzoek verricht naar aanwezige luchtlekkages op basis waarvan de geurhinder wordt beoordeeld. De beoordeling en de mogelijke maatregelen worden beschreven op basis van kennis en ervaring en de aangetroffen constructieopbouw. De verdiepingsvloer die de scheidingsconstructie vormt tussen de woning op de 3e verdieping en de woning op de 2e verdieping bestaat uit houten planken (…) De woningen zijn voorzien van een verlaagd plafond, waarboven alle leidingen en kanalen zijn weggewerkt. Ter plaatse van de kanalen zijn grote openingen door de oorspronkelijke plafondconstructie zichtbaar. e. In een uitspraak van 26 november 2020 heeft de huurcommissie geoordeeld dat er luchtlekkage plaatsvindt in de vloer van de woning, waardoor alle geuren vanuit de ondergelegen woningen worden opgezogen in de woning van [appellant] . De huurcommissie heeft in verband met dit gebrek de huurprijs van de woning per 1 mei 2019 verlaagd van € 597,30 per maand tot € 418,11 per maand. Zij heeft verder bepaald dat Stadgenoot de huur niet mocht verhogen zolang de woning gebreken heeft. f. In een uitspraak van de huurcommissie van 10 februari 2021, verzonden op 21 april 2021, heeft de huurcommissie op verzoek van [appellant] geoordeeld over de vraag of er (aanvullende) gebreken zijn aan de woning. De huurcommissie heeft geoordeeld dat klachten die na 8 juli 2019 zijn gemeld geen rol konden spelen in de procedure en heeft haar oordeel daarom beperkt tot gebreken die zijn gemeld op 8 juli 2019. De volgende klachten zijn in de uitspraak behandeld: - krakende vloer; - stankoverlast door kapotte ventilatiebuizen; - ontbrekende internet/tv-aansluiting; - ontbrekende elektra op zolder; - onvoldoende ventilatiemogelijkheden; - muizen/ongedierte; - lekke badkamervloer; - lekkage aan het dak van het balkon; - geluidsoverlast van onderburen door het ontbreken van dak- of vloerisolatie; - vermoeden van hoog loodgehalte in het drinkwater. De huurcommissie heeft geoordeeld dat de klacht over de stankoverlast al onderdeel uitmaakte van de klacht die heeft geleid tot de uitspraak van de huurcommissie van 26 november 2020 en dat de overige beoordeelde gebreken niet zo ernstig waren dat zij een tijdelijke verlaging van de huur rechtvaardigden. g. Bij vonnis van de kantonrechter Amsterdam van 4 mei 2021, onder zaaknummer 8847144 CV EXPL 20-19726 gewezen tussen Stadgenoot en [appellant] , is de huurovereenkomst ontbonden en is [appellant] veroordeeld tot betaling van een huurachterstand van € 3.042,62, berekend tot en met april 2021 en tot betaling van € 418,11 per maand voor iedere maand dat [appellant] het gehuurde na 30 april 2021 in gebruik zou houden. De kantonrechter is hierbij uitgegaan van de huurprijs die de huurcommissie in haar uitspraak van 26 november 2020 heeft genoemd. h. [appellant] heeft aan de veroordeling tot betaling uit het vonnis van 4 mei 2021 voldaan. Stadgenoot heeft de veroordeling tot ontruiming niet ten uitvoer gelegd. [appellant] heeft tegen het vonnis van 4 mei 2021 hoger beroep aangetekend bij dit hof. Ook in die zaak wordt vandaag arrest gewezen. 3Beoordeling

3.1 Stadgenoot is op de voet van artikel 7:262 BW tegen de hiervoor onder 2.f. genoemde uitspraak van de huurcommissie bij de kantonrechter opgekomen. Zij heeft in (oorspronkelijke) conventie gevorderd primair: dat de door [appellant] verschuldigde huurprijs per 1 mei 2019 wordt vastgesteld op € 597,30 per maand, per 1 juli 2019 op € 620,58 per maand en per 1 juli 2020 op € 639, 38 per maand en [appellant] wordt veroordeeld tot betaling van € 6.493,68 aan achterstallige huur en subsidiair: dat de huurprijs per 1 mei 2020 wordt vastgesteld op € 620,58 en per 1 juli 2020 op € 639,38 en [appellant] wordt veroordeeld tot betaling van € 4.110,60 aan achterstallige huur en meer subsidiair: dat [appellant] wordt veroordeel tot betaling van een bedrag van € 214,20. Daarnaast heeft Stadgenoot gevorderd dat de huurovereenkomst van partijen wordt ontbonden en [appellant] wordt veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde. Stadgenoot heeft aan de vorderingen ten grondslag gelegd dat de huurcommissie in de uitspraak van 26 november 2020 ten onrechte heeft geoordeeld dat de woning een gebrek had dat tot verlaging van de huur moest leiden. In ieder geval is het vermeende gebrek in april 2020 verholpen. De ontstane huurachterstand moet worden ingelopen. De omvang van de achterstand rechtvaardigt ontbinding van de huurovereenkomst, aldus Stadgenoot. 3.2 [appellant] heeft de vorderingen van Stadgenoot bestreden. Hij heeft aangevoerd dat de door hem van Stadgenoot gehuurde woning verscheidene bouwkundige en technische gebreken heeft en onveilig is. Onder meer heeft [appellant] last van ongedierte, vocht, schimmel en stank in de woning. Hij acht de woning onbewoonbaar. Hij heeft in reconventie gevorderd een maximale huurverlaging met ingang van 1 april 2018 en zolang de gebreken nog niet volledig zijn verholpen, nakoming van de toezegging van Stadgenoot om hem een passende woning aan te bieden op straffe van verbeurte van een dwangsom en vergoeding van de kosten van zijn vervangende verblijf. 3.3 De kantonrechter heeft bij het tussenvonnis van 16 september 2021 een plaatsopneming bepaald, die op 24 januari 2022 heeft plaatsgevonden. Vervolgens heeft de kantonrechter bij het bestreden vonnis in (oorspronkelijke) conventie de huurprijs met ingang van 1 mei 2019 verlaagd tot € 418,11 per maand, bepaald dat de huurprijs met ingang van 1 mei 2020 € 597,30 per maand bedraagt, de huurovereenkomst van partijen ontbonden en [appellant] veroordeeld tot ontruiming en tot betaling van een bedrag van € 2.150,28 aan huurachterstand over de periode 1 mei 2020 tot en met 30 april 2021 en tot betaling van de huur van € 597,30 per maand zolang hij het gehuurde in gebruik houdt. Het door Stadgenoot meer of anders gevorderde en alle vorderingen van [appellant] zijn door de kantonrechter afgewezen. 3.4 Het bestreden vonnis berust, samengevat, op de volgende overwegingen. - Het in het rapport van [naam] geconstateerde gebrek is in april 2020 door Stadgenoot verholpen. Over de periode van 1 mei 2019 tot en met 30 april 2020 is een verlaging van de huur tot € 418,11 per maand passend. - [appellant] heeft nog andere gebreken gesteld, namelijk een defecte rioolbeluchting, gaten in de keukenvloer, ongedierte in de woning, een vochtige zolder, een te kleine ventilatiestrook boven de ramen in de woonkamer, gebreken aan de badkamervloer en lekkage en onvoldoende ventilatie in de badkamer, een gebrekkige gasinstallatie in de slaapkamer en een slecht functionerende cv-ketel. Niet is gebleken dat en wanneer [appellant] de door hem beschreven rioollucht aan Stadgenoot heeft gemeld, hetgeen noodzakelijk is voor een huurverlaging. Aan de cv-installatie zijn na de melding van [appellant] werkzaamheden uitgevoerd en niet is gebleken dat Stadgenoot daarmee te traag is geweest of dat de cv daarna nog slecht heeft gefunctioneerd. Met betrekking tot de overige klachten zijn geen gebreken gebleken. - Over de periode tot en met april 2021 bestaat, naast de huurachterstand van € 3.042,62 die al is vastgesteld in het vonnis van 4 mei 2021, nog een huurachterstand van € 2.150,28, ontstaan tussen 1 mei 2020 en 30 april 2021. Gelet op de omvang van het openstaande bedrag (meer dan drie maanden huur) en het feit dat [appellant] de lopende huur met ingang van 1 mei 2021 niet maandelijks heeft betaald, wordt de huurovereenkomst ontbonden, omdat er een structurele huurachterstand bestaat en ook [appellant] ook na het vonnis van 4 mei 2021 weer een huurachterstand heeft laten ontstaan. - Over de vordering van [appellant] tot toewijzing van een andere woning is al beslist in het vonnis van 4 mei 2021. Na de mondelinge behandeling heeft Stadgenoot [appellant] nog wel een aanbod gedaan voor een andere woning onder de voorwaarde dat geen huurachterstand bestaat, de woning behoorlijk wordt opgeleverd en eventuele schade daaraan wordt hersteld. Daarover is geen overeenstemming bereikt. De door Stadgenoot gestelde voorwaarden zijn niet onredelijk. De vordering van [appellant] tot toewijzing van een andere woning is dus niet toewijsbaar. - De gevorderde verblijfskosten zijn evenmin toewijsbaar omdat de woning niet objectief onbewoonbaar is en er dus geen noodzaak bestaat om elders te verblijven.

3.5 [appellant] heeft tegen het bestreden vonnis zes grieven aangevoerd. Hij heeft in hoger beroep zijn eis gewijzigd. Hij vordert nu: a. een verlaging van de huurprijs met 60% met ingang van 1 januari 2021, totdat de volgende gebreken zijn verholpen: - stankoverlast door rioollucht; - gat in keukenvloer; - overlast door ongedierte; - vocht en loshangende bedrading op zolder; - te kleine ventilatiestrook in woonkamer; - lekkage en schimmel in badkamer; - slecht functionerende gasinstallatie in slaapkamer; - slecht functionerende cv-ketel; b. nakoming van de toezegging om aan [appellant] een andere passende woning aan te bieden, inclusief de minimale wettelijke verhuiskostenvergoeding, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,= per dag tot een maximum van € 10.000,=; c. vergoeding van de verblijfskosten van [appellant] ten bedrage van € 16.340, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 19 januari 2022 tot de voldoening. De ontvankelijkheid van [appellant] in het hoger beroep 3.6 [appellant] heeft terecht aangevoerd dat hij ondanks het rechtsmiddelenverbod van artikel 7:262 lid 2 BW kan worden ontvangen in zijn hoger beroep, voor zover in het bestreden vonnis is geoordeeld over kwesties waarover niet reeds aan de huurcommissie om een oordeel was gevraagd. Dat is het geval met betrekking tot de door de kantonrechter in het bestreden vonnis behandelde “andere gebreken”, die [appellant] in hoger beroep wederom ter beoordeling heeft voorgelegd. Het rechtsmiddelenverbod geldt evenmin voor de vordering tot ontbinding en ontruiming en voor de vorderingen van [appellant] in oorspronkelijke reconventie. 3.7 Het hof merkt nu alvast op dat [appellant] zich na de uitspraak van de huurcommissie van 10 februari 2021 niet op de voet van artikel 7:262 lid 2 BW tot de kantonrechter heeft gewend. Op grond van het bepaalde in artikel 7:262 lid 1 BW worden partijen dan ook geacht te zijn overeengekomen wat de huurcommissie in die uitspraak heeft beslist, namelijk, kort gezegd, dat de op 8 juli 2019 gemelde gebreken geen grond opleveren voor (een extra) huurverlaging. De rioollucht 3.8 [appellant] betoogt dat hij, anders dan de kantonrechter heeft overwogen, wel degelijk de stankoverlast in de vorm van rioollucht aan Stadgenoot heeft gemeld. Ook voert hij aan dat de kantonrechter ten onrechte de rioollucht niet als een gebrek heeft aangemerkt. 3.9 Stadgenoot heeft betwist dat [appellant] sinds de afronding van de werkzaamheden in april 2020 nog steeds stankoverlast ondervindt. Zij heeft verklaard dat zij een rookproef heeft laten uitvoeren, waaruit is gebleken dat vanuit de afvoer geen geuren naar de woning ontsnappen. De kantonrechter heeft bij gelegenheid van de descente zelf geen stank waargenomen. [appellant] heeft ter onderbouwing van zijn stelling dat in de woning nog steeds onder omstandigheden een rioollucht is waar te nemen, gewezen op de door hem in eerste aanleg overgelegde 36 producties. Gelet op de grote hoeveelheid door [appellant] overgelegde stukken - één productie bestaat soms uit een veelvoud aan documenten - is die aanduiding niet specifiek genoeg. Bovendien dateren de producties grotendeels uit de periode vóór de voltooiing van de werkzaamheden in april 2020. Wel heeft [appellant] concreet verwezen naar een brief van stichting Woon van 20 juni 2019 en een door hem geschreven e-mail van 4 mei 2021. 3.10 De brief van stichting Woon kan [appellant] niet baten, omdat die de situatie beschrijft voordat de werkzaamheden werden verricht. Ook de e-mail van 4 mei 2021 toont het gestelde gebrek niet aan. In die e-mail heeft [appellant] aan Stadgenoot verslag gedaan van een inspectie die op 28 april 2021 in de woning had plaatsgevonden. Weliswaar bevat die e-mail de passage: “Ten eerste hing er tijdens de inspectie een enorme stanklucht in de gehele woning. Iedereen heeft het geroken.”, maar die wordt direct gevolgd door de passage: “De [bedrijf 1] monteur refereerde gauw naar het doucheputje wegens langdurig buiten gebruik zijn van de woning. Ook gaf de monteur aan dat ik altijd al last had van stank en dat dát door bouwkundige gebreken komt”. Uit deze laatste passage leidt het hof af dat de op 28 april 2021 waargenomen rioollucht een incidentele oorzaak had. Dat de andere door de monteur genoemde stankklachten ook betrekking hadden op rioollucht is uit de e-mail niet af te leiden. Vast staat immers dat [appellant] regelmatig over allerlei vormen van stank heeft geklaagd, wat onder meer heeft geleid tot de werkzaamheden die in april 2020 zijn afgerond. 3.11 [appellant] heeft in hoger beroep nog verklaringen overgelegd van een aantal buren, waarin deze onder meer verklaren ook stankoverlast te ondervinden, waartegen Stadgenoot niets onderneemt. Deze verklaringen bewijzen echter niet dat de woning van [appellant] , waarin Stadgenoot juist wel met enige regelmaat werkzaamheden heeft uitgevoerd, gebreken heeft. [appellant] heeft van zijn stelling, dat hij sinds de voltooiing van de werkzaamheden in april 2020 nog stankoverlast in de vorm van rioollucht ondervindt, onvoldoende specifiek bewijs aangeboden. Het hof gaat aan deze stelling dus als onbewezen voorbij. Het gat in de keukenvloer 3.12 De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis overwogen dat het door haar tijdens de descente waargenomen gaatje in de houten ondervloer geen gebrek is, omdat niet aannemelijk is dat dat effect heeft op het woongenot. Aan de onderzijde van de ondervloer is een kleine hoeveelheid schimmel waargenomen, waarvan onduidelijk is waardoor die is ontstaan, maar mogelijk door de eerdere luchtlekkage. Er is geen reden hiervoor de huur verder te verlagen dan al is gebeurd, aldus de kantonrechter. 3.13 [appellant] heeft in hoger beroep hiertegen ingebracht dat door het gat vocht optrekt vanuit de woning beneden en schimmel ontstaat. Deze veronderstelling is echter op geen enkele manier door hem geadstrueerd. Hij heeft zelfs niet aangetoond dat de door hem genoemde oorzaak van de schimmel theoretisch mogelijk is, wat Stadgenoot in eerste aanleg heeft betwist. Al met al acht het hof dit gebrek ook in hoger beroep niet aangetoond. Een specifiek bewijsaanbod is niet gedaan. De overlast door ongedierte 3.14 De kantonrechter heeft deze klacht verworpen met de motivering dat de kieren in het keukenblok in opdracht van Stadgenoot zijn gedicht met anti-muizenkit, die olie bevat, die tijdens de descente ook is waargenomen, terwijl niet is gebleken dat Stadgenoot een verwijt is te maken van het feit dat een deel van de kit leek te zijn losgehaald. In hoger beroep heeft [appellant] deze overwegingen niet gemotiveerd bestreden. Het enkele feit dat muizen een woning kunnen betreden levert nog geen gebrek op, terwijl de bestrijding van muizen in beginsel tot de taken van de huurder behoort. Dit alles klemt temeer, nu de huurcommissie in haar uitspraak van 10 februari 2021 al heeft geoordeeld dat de muizenoverlast geen gebrek vormde dat grond gaf voor huurprijsverlaging. 3.15 [appellant] heeft in hoger beroep nog verklaringen overgelegd van een aantal buren, waarin deze onder meer verklaren ook last te hebben van ongedierte, waartegen Stadgenoot niets onderneemt. Met betrekking tot deze verklaringen wijst het hof op hetgeen hiervoor onder 3.11 werd overwogen. Stadgenoot heeft immers wel degelijk gereageerd op de klacht van [appellant] over muizen. Een specifiek bewijsaanbod is door [appellant] niet gedaan. Het gebrek is niet aangetoond.

3.28 Uit hetgeen hiervoor werd overwogen volgt dat geen van de door [appellant] gestelde gebreken is komen vast te staan. Dit betekent dat de eerste en de tweede grief, die over die gebreken gaan, falen. De derde grief van [appellant] houdt in dat de woning, anders dan de kantonrechter heeft overwogen, onbewoonbaar is. Hierin kan hij niet worden gevolgd. Van enig objectief aanwezig gebrek aan de woning is niet gebleken. Dit betekent dan ook dat een verlaging van de huurprijs na 1 mei 2020 niet aan de orde is. De ontbinding en de ontruiming 3.29 Met de vierde grief bestrijdt [appellant] de ontbinding van de huurovereenkomst en zijn veroordeling tot ontruiming van de woning. 3.30 Hij voert allereerst aan, als formeel bezwaar, dat in het tussenvonnis niet was vermeld dat Stadgenoot naast betaling van de huurachterstand ook ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming had gevorderd. Deze omissie had de kantonrechter volgens [appellant] niet mogen herstellen zonder partijen in de gelegenheid te stellen zich daarover uit te laten. Stadgenoot heeft over de omissie niet geklaagd, dus die had daarin kennelijk berust. De verbetering van de omissie in het eindvonnis is daarom ongeldig en daarmee ook de beslissing tot ontbinding en ontruiming. Dit formele bezwaar wordt verworpen, omdat het op geen enkele manier steun vindt in het recht. 3.31 Verder heeft [appellant] aangevoerd dat hem niet het recht kan worden ontzegd een deel van de huur in te houden als prikkel om Stadgenoot aan te zetten de gebreken te verhelpen. Nadat de kantonrechter zich over de gebreken had uitgelaten en had geoordeeld dat die geen huurvermindering rechtvaardigen, had [appellant] in de gelegenheid moeten worden gesteld de huurachterstand in te lopen alvorens ontbinding en ontruiming werden toegewezen. Ook dit betoog wordt verworpen. [appellant] heeft jarenlang veel te weinig huur betaald met een beroep op niet bestaande gebreken. Vanaf april 2020 heeft [appellant] gedurende meer dan een jaar in het geheel geen huur meer betaald, ook na de uitspraak van de huurcommissie van 10 februari 2021 en de ontvangst ervan op 21 april 2021. Dit is hoe dan ook een excessief gebruik van het middel opschorting. Hierdoor is een grote betalingsachterstand ontstaan, die per 1 mei 2021 € 5.190,90 bedroeg. In het vonnis van 4 mei 2021 is daarvan € 3.040,62 toegewezen en in het bestreden vonnis het resterende bedrag van € 2.150,28. Naast de omvang van de huurachterstand weegt het hof, net als de kantonrechter, mee dat [appellant] na het vonnis van 4 mei 2021 weer een huurachterstand heeft laten ontstaan. Blijkens het door Stadgenoot overgelegde betalingsoverzicht is [appellant] tot eind juni 2021 doorgegaan met het niet betalen van de huur. Hij heeft daarmee getoond zich van zijn verplichtingen als huurder niets aan te trekken. Van Stadgenoot kan niet worden gevergd dat zij dit gedrag blijft verdragen. Terecht heeft de kantonrechter dan ook de huurovereenkomst ontbonden en [appellant] veroordeeld tot ontruiming van de woning. Ook deze grief is tevergeefs voorgedragen. De vordering tot het verstrekken van vervangende woonruimte 3.32 Grief 5 houdt in dat de kantonrechter ten onrechte Stadgenoot niet heeft veroordeeld tot het aanbieden aan [appellant] van vervangende woonruimte. De woning is onleefbaar, aldus [appellant] , en de voorwaarden die Stadgenoot heeft verbonden aan haar eerder gedane aanbod zijn, anders dan de kantonrechter heeft overwogen, onredelijk. 3.33 Ook deze grief heeft geen succes. Niet is komen vast te staan dat de woning onbewoonbaar is. De kantonrechter heeft bij gelegenheid van de descente bovendien het tegendeel vastgesteld. Stadgenoot is dan ook niet verplicht [appellant] een andere woning aan te bieden. Of de door haar gestelde voorwaarden redelijk zijn of niet, kan dus in het midden blijven. De verblijfskosten 3.34 [appellant] stelt dat hij, door de onbewoonbaarheid van de woning, elders moet verblijven en heeft vergoeding gevorderd van de kosten die daarmee samenhangen. Tegen de afwijzing van die vordering is grief 6 gericht. Die grief strandt op hetgeen hierboven over de bewoonbaarheid van de woning is overwogen.

3.35 Alle grieven falen. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. Als de in het ongelijk gestelde partij dient [appellant] de kosten van het hoger beroep te dragen.

Het hof: bekrachtigt het bestreden vonnis; veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Stadgenoot begroot op nihil; wijst af hetgeen [appellant] in hoger beroep meer of anders heeft gevorderd. Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, M.E. Hinskens- van Neck en M. Mieras en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 18 juli 2023.

Het vocht en de loshangende bedrading op zolder 3.16 Met betrekking tot het vocht heeft de kantonrechter het volgende geconstateerd. De ventilatiestrook die in de muur is gemaakt, was afgesloten, maar de ramen konden open, zodat ventilatie mogelijk was. Er is op zolder geen schimmel waargenomen. Op grond van deze constateringen heeft de kantonrechter geoordeeld dat er geen gebrek was. Met betrekking tot de loshangende elektrische bedrading op zolder heeft de kantonrechter overwogen dat die geen gebrek vormt omdat daarop geen spanning staat. 3.17 [appellant] heeft zijn betoog dat het vocht en de loshangende bedrading wel een gebrek vormen geadstrueerd met een verwijzing naar het rapport van [naam] van 15 april 2020, waar onder 5.3 is opgemerkt dat boven de verlaagde plafond ter plaatse van de afvoerkanalen grote sparingen zichtbaar zijn, wat niet alleen tot geurhinder kan leiden, maar ook gevaarlijk is in verband met de brandveiligheid. Uit het rapport blijkt echter niet dat deze constatering betrekking heeft op de zolder. Bovendien is brandwerendheid niet het gebrek waarover hier wordt geklaagd. Overigens zijn de in april 2020 voltooide werkzaamheden uitgevoerd naar aanleiding van dit rapport, zodat geenszins zeker is dat de beschreven situatie zich nu nog steeds voordoet. 3.18 [appellant] heeft daarnaast nog verwezen naar een in zijn opdracht opgesteld rapport van [bedrijf 2] van 21 juli 2021, waarin is geadviseerd de installatie te laten keuren door een erkende installateur en waarin is opgemerkt dat niet alle werkzaamheden “lijken te zijn uitgevoerd” door een erkende elektricien. Met dit advies is niet aangetoond dat de elektrische installatie op zolder daadwerkelijk een gebrek vertoont. De vermelding van losliggende leidingen in het gebrekenboek maakt dit niet anders, omdat niet is gebleken, en zelfs niet is gesteld, dat de situatie gevaar zou opleveren of dat - anders dan de kantonrechter tot uitgangspunt heeft genomen - op de loshangende bedrading spanning zou staan. Een specifiek bewijsaanbod ontbreekt. Ook in hoger beroep is dit gebrek dus niet aangetoond. De te kleine ventilatiestrook in de woonkamer 3.19 De kantonrechter heeft de klacht van [appellant] dat de ventilatiestrook boven de ramen in de woonkamer te klein is, afgewezen met het argument dat het raam open kan, zodat voldoende kan worden geventileerd. 3.20 Het hof stelt voorop dat de huurcommissie in haar uitspraak van 10 februari 2021 al heeft geoordeeld dat de ventilatiemogelijkheden, onder andere in de woonkamer, geen gebrek opleveren dat aanleiding geeft tot huurprijsverlaging. Aan dat oordeel is [appellant] gebonden en op hem rust de taak om aan te tonen waarom die ventilatiemogelijkheden sinds de uitspraak van de huurcommissie wél gebrekkig zouden zijn geworden. Dat heeft hij niet gedaan, omdat hij zich heeft beperkt tot de stelling dat de ventilatiestrook te klein zou zijn. De omvang van de strook is door de huurcommissie reeds onder ogen gezien en bovendien kan het raam eronder worden geopend voor aanvullende ventilatie. Een gebrek is niet aangetoond. De lekkage en de schimmel in de badkamer 3.21 In het bestreden vonnis heeft de kantonrechter ten aanzien van de badkamer als volgt overwogen. Het zeil in de badkamer is door [appellant] zelf gelegd, zodat de eventuele ondeugdelijkheid daarvan niet aan Stadgenoot kan worden tegengeworpen. Een niet geheel gevulde voeg kan niet worden gekwalificeerd als een gebrek. De ventilatie in de badkamer bleek ten tijde van de descente geheel te zijn dichtgedraaid, zodat de badkamer niet van binnenuit werd geventileerd. De tegels zijn door [appellant] zelf overgeschilderd. Niet is gebleken dat de granitovloer lek is. 3.22 [appellant] heeft in hoger beroep aangevoerd dat het in de badkamer lekt en dat er op verschillende plekken in de badkamer schimmel aanwezig is. Tijdens de descente heeft de aannemer verklaard dat de badkamer twee maanden ervoor was gekit, waaruit volgens [appellant] zou blijken dat er een lekkage was, want anders zouden die werkzaamheden niet zijn verricht. 3.23 Om met het laatste te beginnen: het is een feit van algemene bekendheid dat kitranden eens in de zoveel tijd moeten worden vernieuwd om te voorkómen dat lekkages ontstaan. Een gebrek, een daadwerkelijke lekkage, is hiermee niet aangetoond. Verder is [appellant] niet ingegaan op de constatering dat hij de ventilatie in de badkamer geheel had dichtgedraaid. Onder die omstandigheden is het niet verwonderlijk en geheel aan [appellant] zelf te wijten, dat schimmel ontstaat. De huurcommissie heeft in haar uitspraak van 10 februari 2021 overigens ook al geoordeeld dat de badkamer na gebruik onvoldoende werd geventileerd. Dat het voegwerk of de vloer van de badkamer lek is, is door [appellant] niet gemotiveerd gesteld. Opmerking verdient dat ook met betrekking tot deze klacht de huurcommissie op 10 februari 2021 geen grond voor huurverlaging aanwezig heeft geacht. 3.24 Ook hier geldt dat de verklaring van buren dat zij soortgelijke problemen ervaren (schimmel in de badkamer) niets zegt over de situatie in de woning van [appellant] . Nu [appellant] met betrekking tot dit gestelde gebrek onvoldoende heeft gesteld, wordt aan bewijslevering hoe dan ook niet toegekomen, maar een specifiek bewijsaanbod ontbreekt ook. Een gebrek aan de badkamer is niet aangetoond. De slecht functionerende gasinstallatie in de slaapkamer 3.25 Op 28 april 2020 heeft Liander een gaslek geconstateerd in de woning. Stadgenoot heeft tijdens de descente aangevoerd dat hierna de installatie is gecontroleerd en in orde is bevonden. [appellant] heeft bevestigd dat in opdracht van Stadgenoot iemand naar de installatie heeft gekeken. De kantonrechter heeft op dit punt geen gebrek aanwezig geoordeeld, omdat [appellant] niet had verwezen naar concrete meldingen over een gaslek waarop Stadgenoot niet adequaat zou hebben gereageerd. 3.26 In hoger beroep heeft [appellant] gesteld dat hij het gaslek op 6 februari 2020 aan Stadgenoot heeft gemeld. Hij heeft verwezen naar een door hem overgelegd rapport van Liander van 28 april 2020. Daarmee heeft hij echter niet aangetoond dat de gasinstallatie daadwerkelijk lek is. Het door Liander gerapporteerde lek is bij onderzoek in opdracht van Stadgenoot niet aangetroffen en [appellant] heeft daarna geen contra-expertise laten uitvoeren. Ook op dit punt kan het hof geen gebrek vaststellen. De slecht functionerende cv-ketel 3.27 Tegen de overweging van de kantonrechter dat niet is gebleken dat aan de cv-ketel na de daaraan door Stadgenoot verrichte werkzaamheden nog defecten zijn opgetreden en dat ook niet is gebleken dat Stadgenoot in het verleden niet adequaat heeft gereageerd op meldingen van problemen met de cv-ketel, heeft [appellant] in hoger beroep slechts aangevoerd: “De cv-ketel valt steeds uit”. Dit is in het licht van de overweging van de kantonrechter volstrekt onvoldoende concreet. Ook dit gebrek kan dus niet worden vastgesteld.

Het vocht en de loshangende bedrading op zolder 3.16 Met betrekking tot het vocht heeft de kantonrechter het volgende geconstateerd. De ventilatiestrook die in de muur is gemaakt, was afgesloten, maar de ramen konden open, zodat ventilatie mogelijk was. Er is op zolder geen schimmel waargenomen. Op grond van deze constateringen heeft de kantonrechter geoordeeld dat er geen gebrek was. Met betrekking tot de loshangende elektrische bedrading op zolder heeft de kantonrechter overwogen dat die geen gebrek vormt omdat daarop geen spanning staat. 3.17 [appellant] heeft zijn betoog dat het vocht en de loshangende bedrading wel een gebrek vormen geadstrueerd met een verwijzing naar het rapport van [naam] van 15 april 2020, waar onder 5.3 is opgemerkt dat boven de verlaagde plafond ter plaatse van de afvoerkanalen grote sparingen zichtbaar zijn, wat niet alleen tot geurhinder kan leiden, maar ook gevaarlijk is in verband met de brandveiligheid. Uit het rapport blijkt echter niet dat deze constatering betrekking heeft op de zolder. Bovendien is brandwerendheid niet het gebrek waarover hier wordt geklaagd. Overigens zijn de in april 2020 voltooide werkzaamheden uitgevoerd naar aanleiding van dit rapport, zodat geenszins zeker is dat de beschreven situatie zich nu nog steeds voordoet. 3.18 [appellant] heeft daarnaast nog verwezen naar een in zijn opdracht opgesteld rapport van [bedrijf 2] van 21 juli 2021, waarin is geadviseerd de installatie te laten keuren door een erkende installateur en waarin is opgemerkt dat niet alle werkzaamheden “lijken te zijn uitgevoerd” door een erkende elektricien. Met dit advies is niet aangetoond dat de elektrische installatie op zolder daadwerkelijk een gebrek vertoont. De vermelding van losliggende leidingen in het gebrekenboek maakt dit niet anders, omdat niet is gebleken, en zelfs niet is gesteld, dat de situatie gevaar zou opleveren of dat - anders dan de kantonrechter tot uitgangspunt heeft genomen - op de loshangende bedrading spanning zou staan. Een specifiek bewijsaanbod ontbreekt. Ook in hoger beroep is dit gebrek dus niet aangetoond. De te kleine ventilatiestrook in de woonkamer 3.19 De kantonrechter heeft de klacht van [appellant] dat de ventilatiestrook boven de ramen in de woonkamer te klein is, afgewezen met het argument dat het raam open kan, zodat voldoende kan worden geventileerd. 3.20 Het hof stelt voorop dat de huurcommissie in haar uitspraak van 10 februari 2021 al heeft geoordeeld dat de ventilatiemogelijkheden, onder andere in de woonkamer, geen gebrek opleveren dat aanleiding geeft tot huurprijsverlaging. Aan dat oordeel is [appellant] gebonden en op hem rust de taak om aan te tonen waarom die ventilatiemogelijkheden sinds de uitspraak van de huurcommissie wél gebrekkig zouden zijn geworden. Dat heeft hij niet gedaan, omdat hij zich heeft beperkt tot de stelling dat de ventilatiestrook te klein zou zijn. De omvang van de strook is door de huurcommissie reeds onder ogen gezien en bovendien kan het raam eronder worden geopend voor aanvullende ventilatie. Een gebrek is niet aangetoond. De lekkage en de schimmel in de badkamer 3.21 In het bestreden vonnis heeft de kantonrechter ten aanzien van de badkamer als volgt overwogen. Het zeil in de badkamer is door [appellant] zelf gelegd, zodat de eventuele ondeugdelijkheid daarvan niet aan Stadgenoot kan worden tegengeworpen. Een niet geheel gevulde voeg kan niet worden gekwalificeerd als een gebrek. De ventilatie in de badkamer bleek ten tijde van de descente geheel te zijn dichtgedraaid, zodat de badkamer niet van binnenuit werd geventileerd. De tegels zijn door [appellant] zelf overgeschilderd. Niet is gebleken dat de granitovloer lek is. 3.22 [appellant] heeft in hoger beroep aangevoerd dat het in de badkamer lekt en dat er op verschillende plekken in de badkamer schimmel aanwezig is. Tijdens de descente heeft de aannemer verklaard dat de badkamer twee maanden ervoor was gekit, waaruit volgens [appellant] zou blijken dat er een lekkage was, want anders zouden die werkzaamheden niet zijn verricht. 3.23 Om met het laatste te beginnen: het is een feit van algemene bekendheid dat kitranden eens in de zoveel tijd moeten worden vernieuwd om te voorkómen dat lekkages ontstaan. Een gebrek, een daadwerkelijke lekkage, is hiermee niet aangetoond. Verder is [appellant] niet ingegaan op de constatering dat hij de ventilatie in de badkamer geheel had dichtgedraaid. Onder die omstandigheden is het niet verwonderlijk en geheel aan [appellant] zelf te wijten, dat schimmel ontstaat. De huurcommissie heeft in haar uitspraak van 10 februari 2021 overigens ook al geoordeeld dat de badkamer na gebruik onvoldoende werd geventileerd. Dat het voegwerk of de vloer van de badkamer lek is, is door [appellant] niet gemotiveerd gesteld. Opmerking verdient dat ook met betrekking tot deze klacht de huurcommissie op 10 februari 2021 geen grond voor huurverlaging aanwezig heeft geacht. 3.24 Ook hier geldt dat de verklaring van buren dat zij soortgelijke problemen ervaren (schimmel in de badkamer) niets zegt over de situatie in de woning van [appellant] . Nu [appellant] met betrekking tot dit gestelde gebrek onvoldoende heeft gesteld, wordt aan bewijslevering hoe dan ook niet toegekomen, maar een specifiek bewijsaanbod ontbreekt ook. Een gebrek aan de badkamer is niet aangetoond. De slecht functionerende gasinstallatie in de slaapkamer 3.25 Op 28 april 2020 heeft Liander een gaslek geconstateerd in de woning. Stadgenoot heeft tijdens de descente aangevoerd dat hierna de installatie is gecontroleerd en in orde is bevonden. [appellant] heeft bevestigd dat in opdracht van Stadgenoot iemand naar de installatie heeft gekeken. De kantonrechter heeft op dit punt geen gebrek aanwezig geoordeeld, omdat [appellant] niet had verwezen naar concrete meldingen over een gaslek waarop Stadgenoot niet adequaat zou hebben gereageerd. 3.26 In hoger beroep heeft [appellant] gesteld dat hij het gaslek op 6 februari 2020 aan Stadgenoot heeft gemeld. Hij heeft verwezen naar een door hem overgelegd rapport van Liander van 28 april 2020. Daarmee heeft hij echter niet aangetoond dat de gasinstallatie daadwerkelijk lek is. Het door Liander gerapporteerde lek is bij onderzoek in opdracht van Stadgenoot niet aangetroffen en [appellant] heeft daarna geen contra-expertise laten uitvoeren. Ook op dit punt kan het hof geen gebrek vaststellen. De slecht functionerende cv-ketel 3.27 Tegen de overweging van de kantonrechter dat niet is gebleken dat aan de cv-ketel na de daaraan door Stadgenoot verrichte werkzaamheden nog defecten zijn opgetreden en dat ook niet is gebleken dat Stadgenoot in het verleden niet adequaat heeft gereageerd op meldingen van problemen met de cv-ketel, heeft [appellant] in hoger beroep slechts aangevoerd: “De cv-ketel valt steeds uit”. Dit is in het licht van de overweging van de kantonrechter volstrekt onvoldoende concreet. Ook dit gebrek kan dus niet worden vastgesteld.

Het vocht en de loshangende bedrading op zolder 3.16 Met betrekking tot het vocht heeft de kantonrechter het volgende geconstateerd. De ventilatiestrook die in de muur is gemaakt, was afgesloten, maar de ramen konden open, zodat ventilatie mogelijk was. Er is op zolder geen schimmel waargenomen. Op grond van deze constateringen heeft de kantonrechter geoordeeld dat er geen gebrek was. Met betrekking tot de loshangende elektrische bedrading op zolder heeft de kantonrechter overwogen dat die geen gebrek vormt omdat daarop geen spanning staat. 3.17 [appellant] heeft zijn betoog dat het vocht en de loshangende bedrading wel een gebrek vormen geadstrueerd met een verwijzing naar het rapport van [naam] van 15 april 2020, waar onder 5.3 is opgemerkt dat boven de verlaagde plafond ter plaatse van de afvoerkanalen grote sparingen zichtbaar zijn, wat niet alleen tot geurhinder kan leiden, maar ook gevaarlijk is in verband met de brandveiligheid. Uit het rapport blijkt echter niet dat deze constatering betrekking heeft op de zolder. Bovendien is brandwerendheid niet het gebrek waarover hier wordt geklaagd. Overigens zijn de in april 2020 voltooide werkzaamheden uitgevoerd naar aanleiding van dit rapport, zodat geenszins zeker is dat de beschreven situatie zich nu nog steeds voordoet. 3.18 [appellant] heeft daarnaast nog verwezen naar een in zijn opdracht opgesteld rapport van [bedrijf 2] van 21 juli 2021, waarin is geadviseerd de installatie te laten keuren door een erkende installateur en waarin is opgemerkt dat niet alle werkzaamheden “lijken te zijn uitgevoerd” door een erkende elektricien. Met dit advies is niet aangetoond dat de elektrische installatie op zolder daadwerkelijk een gebrek vertoont. De vermelding van losliggende leidingen in het gebrekenboek maakt dit niet anders, omdat niet is gebleken, en zelfs niet is gesteld, dat de situatie gevaar zou opleveren of dat - anders dan de kantonrechter tot uitgangspunt heeft genomen - op de loshangende bedrading spanning zou staan. Een specifiek bewijsaanbod ontbreekt. Ook in hoger beroep is dit gebrek dus niet aangetoond. De te kleine ventilatiestrook in de woonkamer 3.19 De kantonrechter heeft de klacht van [appellant] dat de ventilatiestrook boven de ramen in de woonkamer te klein is, afgewezen met het argument dat het raam open kan, zodat voldoende kan worden geventileerd. 3.20 Het hof stelt voorop dat de huurcommissie in haar uitspraak van 10 februari 2021 al heeft geoordeeld dat de ventilatiemogelijkheden, onder andere in de woonkamer, geen gebrek opleveren dat aanleiding geeft tot huurprijsverlaging. Aan dat oordeel is [appellant] gebonden en op hem rust de taak om aan te tonen waarom die ventilatiemogelijkheden sinds de uitspraak van de huurcommissie wél gebrekkig zouden zijn geworden. Dat heeft hij niet gedaan, omdat hij zich heeft beperkt tot de stelling dat de ventilatiestrook te klein zou zijn. De omvang van de strook is door de huurcommissie reeds onder ogen gezien en bovendien kan het raam eronder worden geopend voor aanvullende ventilatie. Een gebrek is niet aangetoond. De lekkage en de schimmel in de badkamer 3.21 In het bestreden vonnis heeft de kantonrechter ten aanzien van de badkamer als volgt overwogen. Het zeil in de badkamer is door [appellant] zelf gelegd, zodat de eventuele ondeugdelijkheid daarvan niet aan Stadgenoot kan worden tegengeworpen. Een niet geheel gevulde voeg kan niet worden gekwalificeerd als een gebrek. De ventilatie in de badkamer bleek ten tijde van de descente geheel te zijn dichtgedraaid, zodat de badkamer niet van binnenuit werd geventileerd. De tegels zijn door [appellant] zelf overgeschilderd. Niet is gebleken dat de granitovloer lek is. 3.22 [appellant] heeft in hoger beroep aangevoerd dat het in de badkamer lekt en dat er op verschillende plekken in de badkamer schimmel aanwezig is. Tijdens de descente heeft de aannemer verklaard dat de badkamer twee maanden ervoor was gekit, waaruit volgens [appellant] zou blijken dat er een lekkage was, want anders zouden die werkzaamheden niet zijn verricht. 3.23 Om met het laatste te beginnen: het is een feit van algemene bekendheid dat kitranden eens in de zoveel tijd moeten worden vernieuwd om te voorkómen dat lekkages ontstaan. Een gebrek, een daadwerkelijke lekkage, is hiermee niet aangetoond. Verder is [appellant] niet ingegaan op de constatering dat hij de ventilatie in de badkamer geheel had dichtgedraaid. Onder die omstandigheden is het niet verwonderlijk en geheel aan [appellant] zelf te wijten, dat schimmel ontstaat. De huurcommissie heeft in haar uitspraak van 10 februari 2021 overigens ook al geoordeeld dat de badkamer na gebruik onvoldoende werd geventileerd. Dat het voegwerk of de vloer van de badkamer lek is, is door [appellant] niet gemotiveerd gesteld. Opmerking verdient dat ook met betrekking tot deze klacht de huurcommissie op 10 februari 2021 geen grond voor huurverlaging aanwezig heeft geacht. 3.24 Ook hier geldt dat de verklaring van buren dat zij soortgelijke problemen ervaren (schimmel in de badkamer) niets zegt over de situatie in de woning van [appellant] . Nu [appellant] met betrekking tot dit gestelde gebrek onvoldoende heeft gesteld, wordt aan bewijslevering hoe dan ook niet toegekomen, maar een specifiek bewijsaanbod ontbreekt ook. Een gebrek aan de badkamer is niet aangetoond. De slecht functionerende gasinstallatie in de slaapkamer 3.25 Op 28 april 2020 heeft Liander een gaslek geconstateerd in de woning. Stadgenoot heeft tijdens de descente aangevoerd dat hierna de installatie is gecontroleerd en in orde is bevonden. [appellant] heeft bevestigd dat in opdracht van Stadgenoot iemand naar de installatie heeft gekeken. De kantonrechter heeft op dit punt geen gebrek aanwezig geoordeeld, omdat [appellant] niet had verwezen naar concrete meldingen over een gaslek waarop Stadgenoot niet adequaat zou hebben gereageerd. 3.26 In hoger beroep heeft [appellant] gesteld dat hij het gaslek op 6 februari 2020 aan Stadgenoot heeft gemeld. Hij heeft verwezen naar een door hem overgelegd rapport van Liander van 28 april 2020. Daarmee heeft hij echter niet aangetoond dat de gasinstallatie daadwerkelijk lek is. Het door Liander gerapporteerde lek is bij onderzoek in opdracht van Stadgenoot niet aangetroffen en [appellant] heeft daarna geen contra-expertise laten uitvoeren. Ook op dit punt kan het hof geen gebrek vaststellen. De slecht functionerende cv-ketel 3.27 Tegen de overweging van de kantonrechter dat niet is gebleken dat aan de cv-ketel na de daaraan door Stadgenoot verrichte werkzaamheden nog defecten zijn opgetreden en dat ook niet is gebleken dat Stadgenoot in het verleden niet adequaat heeft gereageerd op meldingen van problemen met de cv-ketel, heeft [appellant] in hoger beroep slechts aangevoerd: “De cv-ketel valt steeds uit”. Dit is in het licht van de overweging van de kantonrechter volstrekt onvoldoende concreet. Ook dit gebrek kan dus niet worden vastgesteld.