ECLI:NL:GHAMS:2023:1553

GERECHTSHOF [plaats] afdeling civiel recht en belastingrecht, team I zaaknummer: 200.298.329/01 zaaknummer rechtbank [plaats] : 8751178 CV EXPL 20-16247 arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 4 juli 2023 inzake STICHTING VARIAPROP, gevestigd te [plaats] , appellante, advocaat: mr. A.A.H. Kalter te [plaats] , tegen [geïntimeerde] , wonend te [woonplaats] , geïntimeerde, advocaat: mr. H.M. Meijerink te [plaats] . Partijen worden hierna Variaprop en [geïntimeerde] genoemd. 1Het verloop van het geding in hoger beroep Variaprop is bij dagvaarding van 12 juli 2021 in hoger beroep gekomen van het vonnis van 12 april 2021 van de kantonrechter in de rechtbank [plaats] (verder: de kantonrechter), in deze zaak onder bovengenoemd zaaknummer gewezen tussen [geïntimeerde] als eiseres en Variaprop als gedaagde. Bij arrest van 7 september 2021 heeft het hof een mondelinge behandeling gelast. Van deze mondelinge behandeling is proces-verbaal opgemaakt. Daarna hebben partijen de volgende stukken overgelegd: - memorie van grieven, met een productie; - memorie van antwoord, met producties; - akte uitlaten producties. Ten slotte is arrest gevraagd. Variaprop heeft geconcludeerd, kort gezegd, dat het hof bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, het vonnis waarvan beroep zal vernietigen, de vorderingen van [geïntimeerde] zal afwijzen en haar zal veroordelen tot terugbetaling van alles wat Variaprop uit hoofde van het vonnis waarvan beroep aan haar heeft betaald, te weten een bedrag van € 4.587,56 (met wettelijke rente), met beslissing over de proceskosten, inclusief nakosten. [geïntimeerde] heeft geconcludeerd dat het hof bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, het vonnis waarvan beroep zal bekrachtigen, met beslissing over de proceskosten. Variaprop heeft in hoger beroep bewijs aangeboden.

De kantonrechter heeft in het vonnis waarvan beroep onder 1.1 tot en met 1.11 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Omdat die feiten tussen partijen niet in geschil zijn, zal ook het hof daarvan uitgaan.

( i) [geïntimeerde] was vanaf 1 januari 1988 huurster van de woonruimte aan de [straatnaam] 24-III te [plaats] . (ii) De woning maakt deel uit van het zogenoemde [complex] . De woningen van dit complex, die dateren uit 1932, waren van warmte en warm water voorzien door een gemeenschappelijke centrale verwarmings- en warm water installatie. (iii) Variaprop heeft in 2007 het [complex] in eigendom verkregen. Variaprop heeft veel van de woningen in het [complex] verkocht en de woningen zijn daarna afgekoppeld van de gemeenschappelijke cv-installatie. (iv) Tussen (een deel van) de huurders die gekoppeld bleven aan de gemeenschappelijke cv-installatie en Variaprop zijn vanaf 2011 meerdere procedures gevoerd over de stookkosten. Daarbij is komen vast te staan dat de cv-installatie ernstig verouderd was en hoge kosten met zich bracht. ( v) Bij e-mail van 5 juli 2013 heeft [geïntimeerde] aan (de beheerder van) Variaprop vanwege ‘de buiten proportie gestegen stook en servicekosten’ verzocht om afgekoppeld te worden van de gemeenschappelijke cv-installatie. (vi) Bij brief van 4 december 2013 heeft de beheerder aan [geïntimeerde] bericht dat Variaprop akkoord ging met het plaatsen van een individuele cv-installatie onder onder meer de navolgende voorwaarden: “* De cv-installatie wordt geplaatst door een erkend installateur. * De cv-installatie vervalt automatisch aan de verhuurder wanneer door u de huur wordt opgezegd. (…) * De cv-installatie wordt goedgekeurd door Rappange Administratie B.V. zodra deze is geplaatst. (…) * Alle voorkomende kosten m.b.t. het aansluiten van de cv-installatie (…) komen voor rekening van de huurder. Verder verzoeken wij u Rappange Administratie B.V. te informeren over welke installateur de installatie bij u komt plaatsen en wanneer. (…)” (vii) Op 6 december 2013 heeft [bedrijf] een cv-ketel met toebehoren en aan- en afvoerleidingen in de woning van [geïntimeerde] geïnstalleerd. De factuur bedroeg € 4.650,00 inclusief btw. Het bedrag is verder niet gespecificeerd. Volgens de omschrijving van de factuur is naast het plaatsen van een nieuwe cv-ketel en het aansluiten daarop van de vijf bestaande radiatoren ook een nieuwe radiator op de zolderkamer van het gehuurde geïnstalleerd. (viii) [geïntimeerde] heeft de huur opgezegd per 1 februari 2015. De cv-installatie en toebehoren zijn bij het einde van de huurovereenkomst in de woning achtergebleven. (ix) Variaprop heeft de woning niet opnieuw verhuurd, maar heeft deze een paar weken na het vertrek van [geïntimeerde] verkocht aan [naam 1] van Snamtech. Deze heeft de woning gerenoveerd, maar de cv-ketel en het drukvat zijn niet vervangen. ( x) Een buurvrouw van [geïntimeerde] , [naam 2] , heeft tegelijkertijd met [geïntimeerde] in 2013 aan Variaprop toestemming verzocht een eigen cv-installatie te mogen plaatsen. [naam 2] is in januari 2018 een procedure gestart tegen Variaprop waarbij zij op grond van ongerechtvaardigde verrijking vorderde Variaprop te veroordelen tot betaling van € 4.000,00. Bij vonnis van 21 augustus 2018 is de vordering tot een bedrag van € 3.000,00 toegewezen. Dit vonnis is bekrachtigd bij arrest van dit hof van 14 juli 2020, zij het dat het hof de te betalen hoofdsom vanwege de afschrijving heeft gecorrigeerd naar € 2.700,00. (xi) [geïntimeerde] heeft bij brief van 14 november 2019 Variaprop verzocht € 4.638,86 aan haar te voldoen uit hoofde van ongerechtvaardigde verrijking. Procedure bij de kantonrechter 3.2. [geïntimeerde] heeft in eerste aanleg gevorderd, kort gezegd, dat de kantonrechter Variaprop veroordeelt tot betaling aan haar van een bedrag van € 4.314,21 (met wettelijke rente) en Variaprop veroordeelt in de proceskosten. Variaprop heeft tegen deze vordering verweer gevoerd. 3.3. De kantonrechter heeft bij het vonnis waarvan beroep Variaprop veroordeeld tot betaling aan [geïntimeerde] van een bedrag van € 3.646,25 (met wettelijke rente) en Variaprop veroordeeld in de proceskosten, inclusief de nakosten. Tegen deze beslissing alsmede de gronden waarop die beslissing berust komt Variaprop in hoger beroep met vijf grieven op. Rechtsverwerking 3.4. Variaprop voert met haar eerste grief aan dat aan [geïntimeerde] niet meer de bevoegdheid toekomt de vordering die zij jegens Variaprop pretendeert te hebben, in te stellen, omdat zij haar recht daartoe heeft verwerkt. 3.4.1. Volgens Variaprop is bij haar het gerechtvaardigde vertrouwen gewekt dat [geïntimeerde] geen aanspraken meer jegens haar geldend zou maken omdat zij pas vijf jaar na haar vertrek uit de woning haar vordering kenbaar maakte en daarover eerder nooit heeft gerept, hoewel zij op de hoogte was van de procedure die haar voormalige buurvrouw in het [complex] , [naam 2], voerde tegen Variaprop. Variaprop wordt daardoor benadeeld en in haar bewijspositie aangetast. De staat van de installatie kan immers niet meer worden gecontroleerd en bovendien leidt dit tot kosten die niet meer kunnen worden doorberekend aan Snamtech, de koper van de woning, aldus (nog steeds) Variaprop. 3.4.2. Voor rechtsverwerking is vereist dat de rechthebbende zich heeft gedragen op een wijze die naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onverenigbaar is met het vervolgens geldend maken van zijn recht of bevoegdheid. Enkel tijdsverloop is daarvoor onvoldoende. Er moeten zich bijzondere omstandigheden voordoen op grond waarvan bij de wederpartij gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat de rechthebbende zijn aanspraak niet meer geldend zal maken of waardoor de positie van de wederpartij onredelijk verzwaard of benadeeld zou worden indien het recht of de bevoegdheid alsnog geldend wordt gemaakt. Hiervan uitgaande oordeelt het hof als volgt. 3.4.3. Het enkele beroep dat Variaprop doet op het verstrijken van vijf jaar tussen het moment waarop de huur eindigde (1 februari 2015) en dat waarop [geïntimeerde] aanspraak maakte op schadevergoeding wegens ongerechtvaardigde verrijking (de brief van 14 november 2019) is onvoldoende voor het aannemen van rechtsverwerking. Daarbij tekent het hof aan dat die periode overigens geen vijf jaar bedroeg, maar vier jaar en 9,5 maand, en dat Variaprop – die als verhuurder wist althans moest weten dat meer huurders in vergelijkbare omstandigheden verkeerden als [naam 2] – redelijkerwijs heeft moeten begrijpen dat andere huurders waarschijnlijk de uitkomst van de procedure tussen haar en [naam 2] afwachtten alvorens eventueel zelf soortgelijke vorderingen tegen haar in te stellen. Wat betreft de staat van de installatie en haar bewijspositie geldt dat Variaprop op het moment dat [geïntimeerde] de woning heeft verlaten deze ter beschikking heeft gekregen en alle gelegenheid heeft gehad de cv-installatie te inspecteren en, naar mag worden aangenomen, heeft geïnspecteerd, zodat moeilijk vol te houden is dat zij in haar bewijspositie is aangetast. Voor de beoordeling van de vordering van [geïntimeerde] is immers niet de staat van de cv-installatie op het moment dat zij haar vordering aan Variaprop kenbaar maakte cruciaal, maar de staat daarvan op het moment dat zij de woning verliet.

Het hof: bekrachtigt het vonnis waarvan beroep, behoudens voor zover Variaprop daarbij is veroordeeld tot betaling aan [geïntimeerde] van een bedrag van € 3.646,25, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 28 november 2019 tot aan de voldoening, vernietigt dit vonnis in zoverre en in zoverre opnieuw recht doende: veroordeelt Variaprop tot betaling aan [geïntimeerde] van een bedrag van € 2.808,75, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 28 november 2019 tot aan de dag van voldoening; veroordeelt Variaprop in de proceskosten van het geding in hoger beroep en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de kant van [geïntimeerde] gevallen, op € 338,00 voor verschotten en op € 1.672,00 voor salaris advocaat; veroordeelt [geïntimeerde] tot restitutie van wat Variaprop op grond van het vonnis waarvan beroep te veel aan haar heeft voldaan, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf vijftien dagen na de betekening van dit arrest; verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad; wijst het meer of anders gevorderde af. Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, D.J. van der Kwaak en M.J.R. Brons en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 4 juli 2023.

GERECHTSHOF [plaats] afdeling civiel recht en belastingrecht, team I zaaknummer: 200.298.329/01 zaaknummer rechtbank [plaats] : 8751178 CV EXPL 20-16247 arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 4 juli 2023 inzake STICHTING VARIAPROP, gevestigd te [plaats] , appellante, advocaat: mr. A.A.H. Kalter te [plaats] , tegen [geïntimeerde] , wonend te [woonplaats] , geïntimeerde, advocaat: mr. H.M. Meijerink te [plaats] . Partijen worden hierna Variaprop en [geïntimeerde] genoemd. 1Het verloop van het geding in hoger beroep Variaprop is bij dagvaarding van 12 juli 2021 in hoger beroep gekomen van het vonnis van 12 april 2021 van de kantonrechter in de rechtbank [plaats] (verder: de kantonrechter), in deze zaak onder bovengenoemd zaaknummer gewezen tussen [geïntimeerde] als eiseres en Variaprop als gedaagde. Bij arrest van 7 september 2021 heeft het hof een mondelinge behandeling gelast. Van deze mondelinge behandeling is proces-verbaal opgemaakt. Daarna hebben partijen de volgende stukken overgelegd: - memorie van grieven, met een productie; - memorie van antwoord, met producties; - akte uitlaten producties. Ten slotte is arrest gevraagd. Variaprop heeft geconcludeerd, kort gezegd, dat het hof bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, het vonnis waarvan beroep zal vernietigen, de vorderingen van [geïntimeerde] zal afwijzen en haar zal veroordelen tot terugbetaling van alles wat Variaprop uit hoofde van het vonnis waarvan beroep aan haar heeft betaald, te weten een bedrag van € 4.587,56 (met wettelijke rente), met beslissing over de proceskosten, inclusief nakosten. [geïntimeerde] heeft geconcludeerd dat het hof bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, het vonnis waarvan beroep zal bekrachtigen, met beslissing over de proceskosten. Variaprop heeft in hoger beroep bewijs aangeboden.

De kantonrechter heeft in het vonnis waarvan beroep onder 1.1 tot en met 1.11 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Omdat die feiten tussen partijen niet in geschil zijn, zal ook het hof daarvan uitgaan.

( i) [geïntimeerde] was vanaf 1 januari 1988 huurster van de woonruimte aan de [straatnaam] 24-III te [plaats] . (ii) De woning maakt deel uit van het zogenoemde [complex] . De woningen van dit complex, die dateren uit 1932, waren van warmte en warm water voorzien door een gemeenschappelijke centrale verwarmings- en warm water installatie. (iii) Variaprop heeft in 2007 het [complex] in eigendom verkregen. Variaprop heeft veel van de woningen in het [complex] verkocht en de woningen zijn daarna afgekoppeld van de gemeenschappelijke cv-installatie. (iv) Tussen (een deel van) de huurders die gekoppeld bleven aan de gemeenschappelijke cv-installatie en Variaprop zijn vanaf 2011 meerdere procedures gevoerd over de stookkosten. Daarbij is komen vast te staan dat de cv-installatie ernstig verouderd was en hoge kosten met zich bracht. ( v) Bij e-mail van 5 juli 2013 heeft [geïntimeerde] aan (de beheerder van) Variaprop vanwege ‘de buiten proportie gestegen stook en servicekosten’ verzocht om afgekoppeld te worden van de gemeenschappelijke cv-installatie. (vi) Bij brief van 4 december 2013 heeft de beheerder aan [geïntimeerde] bericht dat Variaprop akkoord ging met het plaatsen van een individuele cv-installatie onder onder meer de navolgende voorwaarden: “* De cv-installatie wordt geplaatst door een erkend installateur. * De cv-installatie vervalt automatisch aan de verhuurder wanneer door u de huur wordt opgezegd. (…) * De cv-installatie wordt goedgekeurd door Rappange Administratie B.V. zodra deze is geplaatst. (…) * Alle voorkomende kosten m.b.t. het aansluiten van de cv-installatie (…) komen voor rekening van de huurder. Verder verzoeken wij u Rappange Administratie B.V. te informeren over welke installateur de installatie bij u komt plaatsen en wanneer. (…)” (vii) Op 6 december 2013 heeft [bedrijf] een cv-ketel met toebehoren en aan- en afvoerleidingen in de woning van [geïntimeerde] geïnstalleerd. De factuur bedroeg € 4.650,00 inclusief btw. Het bedrag is verder niet gespecificeerd. Volgens de omschrijving van de factuur is naast het plaatsen van een nieuwe cv-ketel en het aansluiten daarop van de vijf bestaande radiatoren ook een nieuwe radiator op de zolderkamer van het gehuurde geïnstalleerd. (viii) [geïntimeerde] heeft de huur opgezegd per 1 februari 2015. De cv-installatie en toebehoren zijn bij het einde van de huurovereenkomst in de woning achtergebleven. (ix) Variaprop heeft de woning niet opnieuw verhuurd, maar heeft deze een paar weken na het vertrek van [geïntimeerde] verkocht aan [naam 1] van Snamtech. Deze heeft de woning gerenoveerd, maar de cv-ketel en het drukvat zijn niet vervangen. ( x) Een buurvrouw van [geïntimeerde] , [naam 2] , heeft tegelijkertijd met [geïntimeerde] in 2013 aan Variaprop toestemming verzocht een eigen cv-installatie te mogen plaatsen. [naam 2] is in januari 2018 een procedure gestart tegen Variaprop waarbij zij op grond van ongerechtvaardigde verrijking vorderde Variaprop te veroordelen tot betaling van € 4.000,00. Bij vonnis van 21 augustus 2018 is de vordering tot een bedrag van € 3.000,00 toegewezen. Dit vonnis is bekrachtigd bij arrest van dit hof van 14 juli 2020, zij het dat het hof de te betalen hoofdsom vanwege de afschrijving heeft gecorrigeerd naar € 2.700,00. (xi) [geïntimeerde] heeft bij brief van 14 november 2019 Variaprop verzocht € 4.638,86 aan haar te voldoen uit hoofde van ongerechtvaardigde verrijking. Procedure bij de kantonrechter 3.2. [geïntimeerde] heeft in eerste aanleg gevorderd, kort gezegd, dat de kantonrechter Variaprop veroordeelt tot betaling aan haar van een bedrag van € 4.314,21 (met wettelijke rente) en Variaprop veroordeelt in de proceskosten. Variaprop heeft tegen deze vordering verweer gevoerd. 3.3. De kantonrechter heeft bij het vonnis waarvan beroep Variaprop veroordeeld tot betaling aan [geïntimeerde] van een bedrag van € 3.646,25 (met wettelijke rente) en Variaprop veroordeeld in de proceskosten, inclusief de nakosten. Tegen deze beslissing alsmede de gronden waarop die beslissing berust komt Variaprop in hoger beroep met vijf grieven op. Rechtsverwerking 3.4. Variaprop voert met haar eerste grief aan dat aan [geïntimeerde] niet meer de bevoegdheid toekomt de vordering die zij jegens Variaprop pretendeert te hebben, in te stellen, omdat zij haar recht daartoe heeft verwerkt. 3.4.1. Volgens Variaprop is bij haar het gerechtvaardigde vertrouwen gewekt dat [geïntimeerde] geen aanspraken meer jegens haar geldend zou maken omdat zij pas vijf jaar na haar vertrek uit de woning haar vordering kenbaar maakte en daarover eerder nooit heeft gerept, hoewel zij op de hoogte was van de procedure die haar voormalige buurvrouw in het [complex] , [naam 2], voerde tegen Variaprop. Variaprop wordt daardoor benadeeld en in haar bewijspositie aangetast. De staat van de installatie kan immers niet meer worden gecontroleerd en bovendien leidt dit tot kosten die niet meer kunnen worden doorberekend aan Snamtech, de koper van de woning, aldus (nog steeds) Variaprop. 3.4.2. Voor rechtsverwerking is vereist dat de rechthebbende zich heeft gedragen op een wijze die naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onverenigbaar is met het vervolgens geldend maken van zijn recht of bevoegdheid. Enkel tijdsverloop is daarvoor onvoldoende. Er moeten zich bijzondere omstandigheden voordoen op grond waarvan bij de wederpartij gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat de rechthebbende zijn aanspraak niet meer geldend zal maken of waardoor de positie van de wederpartij onredelijk verzwaard of benadeeld zou worden indien het recht of de bevoegdheid alsnog geldend wordt gemaakt. Hiervan uitgaande oordeelt het hof als volgt. 3.4.3. Het enkele beroep dat Variaprop doet op het verstrijken van vijf jaar tussen het moment waarop de huur eindigde (1 februari 2015) en dat waarop [geïntimeerde] aanspraak maakte op schadevergoeding wegens ongerechtvaardigde verrijking (de brief van 14 november 2019) is onvoldoende voor het aannemen van rechtsverwerking. Daarbij tekent het hof aan dat die periode overigens geen vijf jaar bedroeg, maar vier jaar en 9,5 maand, en dat Variaprop – die als verhuurder wist althans moest weten dat meer huurders in vergelijkbare omstandigheden verkeerden als [naam 2] – redelijkerwijs heeft moeten begrijpen dat andere huurders waarschijnlijk de uitkomst van de procedure tussen haar en [naam 2] afwachtten alvorens eventueel zelf soortgelijke vorderingen tegen haar in te stellen. Wat betreft de staat van de installatie en haar bewijspositie geldt dat Variaprop op het moment dat [geïntimeerde] de woning heeft verlaten deze ter beschikking heeft gekregen en alle gelegenheid heeft gehad de cv-installatie te inspecteren en, naar mag worden aangenomen, heeft geïnspecteerd, zodat moeilijk vol te houden is dat zij in haar bewijspositie is aangetast. Voor de beoordeling van de vordering van [geïntimeerde] is immers niet de staat van de cv-installatie op het moment dat zij haar vordering aan Variaprop kenbaar maakte cruciaal, maar de staat daarvan op het moment dat zij de woning verliet.

Het hof: bekrachtigt het vonnis waarvan beroep, behoudens voor zover Variaprop daarbij is veroordeeld tot betaling aan [geïntimeerde] van een bedrag van € 3.646,25, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 28 november 2019 tot aan de voldoening, vernietigt dit vonnis in zoverre en in zoverre opnieuw recht doende: veroordeelt Variaprop tot betaling aan [geïntimeerde] van een bedrag van € 2.808,75, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 28 november 2019 tot aan de dag van voldoening; veroordeelt Variaprop in de proceskosten van het geding in hoger beroep en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de kant van [geïntimeerde] gevallen, op € 338,00 voor verschotten en op € 1.672,00 voor salaris advocaat; veroordeelt [geïntimeerde] tot restitutie van wat Variaprop op grond van het vonnis waarvan beroep te veel aan haar heeft voldaan, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf vijftien dagen na de betekening van dit arrest; verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad; wijst het meer of anders gevorderde af. Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, D.J. van der Kwaak en M.J.R. Brons en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 4 juli 2023.

Variaprop heeft ten slotte haar stelling dat een en ander tot kosten heeft geleid die niet meer kunnen worden doorberekend aan Snamtech, de koper van de woning, onvoldoende toegelicht, zodat het hof deze stelling passeert. 3.4.4. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat grief 1 faalt. Ongerechtvaardigde verrijking 3.5. De tweede, derde en vierde grief hebben betrekking op de vraag of [geïntimeerde] een recht op schadevergoeding heeft jegens Variaprop op grond van ongerechtvaardigde verrijking. 3.5.1. Variaprop voert in dit verband, kort samengevat, het volgende aan. Allereerst is de kantonrechter bij haar oordeel dat [geïntimeerde] is verarmd, uitgegaan van de feitelijke onjuistheid dat als [geïntimeerde] niet zou zijn overgegaan tot plaatsing van de nieuwe cv-installatie, Variaprop geen installatie zou hebben gehad. Voorts is de kantonrechter ten onrechte tot de conclusie gekomen dat Variaprop is verrijkt. Ten slotte heeft de kantonrechter ten onrechte niet in haar beoordeling betrokken dat voor vergoeding op grond van ongerechtvaardigde verrijking bijzondere omstandigheden zijn vereist die dat rechtvaardigen. Deze drie onderdelen komen hierna (vanaf 3.5.3) achtereenvolgens aan de orde. 3.5.2. De vraag of de gewezen huurder een vergoeding toekomt op grond van ongerechtvaardigde verrijking dient te worden beoordeeld op grond van de artikelen 7:216 lid 3 en 6:212 BW en HR 25 juni 2004, ECLI:NL:HR:2004:AP4373, NJ 2005/338 (Dupomex/De Haas c.s.). Daarbij geldt het volgende. Het op grond van artikel 7:242 lid 2 BW semi-dwingendrechtelijke karakter van artikel 7:216 lid 3 BW leidt ertoe dat [geïntimeerde] , in afwijking van wat partijen met de gemaakte afspraken beoogden, op grond van artikel 7:216 lid 3 BW vergoeding kan vorderen voor de achtergelaten cv-installatie, voor zover artikel 6:212 BW dat toestaat. De huurder kan slechts aanspraak maken op een vergoeding voor aangebrachte veranderingen of toevoegingen op grond van ongerechtvaardigde verrijking indien bijzondere omstandigheden daartoe aanleiding geven. Daarbij kan onder meer van belang zijn (i) wat uit de huurovereenkomst of nadere afspraken van partijen voortvloeit ten aanzien van het aanbrengen van veranderingen in het gehuurde, (ii) in hoeverre de huurder de kosten die hij voor de aangebrachte veranderingen heeft gemaakt, heeft kunnen terugverdienen of aan een opvolgend huurder in rekening heeft kunnen brengen, (iii) in hoeverre deze kosten veranderingen betreffen die inmiddels als afgeschreven kunnen worden beschouwd en (iv) in hoeverre de verhuurder daadwerkelijk profijt heeft van de aangebrachte veranderingen, bijvoorbeeld doordat hij het gehuurde voor een hogere prijs kan verkopen of van een opvolgend huurder een hogere huurprijs kan bedingen dan wanneer de veranderingen niet zouden zijn aangebracht. Hiervan uitgaande oordeelt het hof als volgt. 3.5.3. Variaprop heeft allereerst aangevoerd dat de kantonrechter ten onrechte heeft overwogen dat [geïntimeerde] is verarmd doordat zij de cv-installatie die pas één jaar oud was aan het einde van de huurovereenkomst in het gehuurde heeft laten hangen, waarvan het directe gevolg was dat Variaprop op 1 februari 2015 beschikte over een woning met een relatief nieuwe cv-installatie in plaats van over een woning zonder installatie. Volgens Variaprop bevat deze overweging een onjuistheid: als [geïntimeerde] geen nieuwe cv-installatie had geplaatst, had Variaprop niet zonder installatie gezeten omdat in dat geval de oude installatie in de woning was blijven hangen dan wel Variaprop uiterlijk eind 2015 zelf was overgegaan tot vervanging van de cv-installatie, zoals bij al haar overige huurders van het [complex] is gebeurd. 3.5.4. Het hof verwerpt dit betoog. In de eerste plaats was er geen oude (individuele) cv-installatie in de woning aanwezig (op het moment dat [geïntimeerde] haar cv-installatie liet installeren) die had kunnen blijven hangen als [geïntimeerde] geen nieuwe had laten installeren, zodat dit deel van het betoog feitelijke grondslag mist. Dat laatste geldt eveneens voor zover Variaprop betoogt dat zij anders eind 2015 zelf tot vervanging van de cv-installatie zou zijn overgegaan, omdat [geïntimeerde] veel eerder al, te weten per 1 februari 2015, de huur had opgezegd. De cv-installatie die zij had laten plaatsen was toen ruim dertien maanden bij haar in gebruik. Deze was toen nog lang niet afgeschreven en [geïntimeerde] heeft haar investeringen in verband met de plaatsing van de cv-installatie niet kunnen terugverdienen of aan een opvolgend huurder in rekening kunnen brengen. De conclusie is dat de kantonrechter terecht heeft overwogen dat [geïntimeerde] is verarmd omdat zij de cv-installatie die pas (ruim) één jaar oud was aan het einde van de huurovereenkomst in het gehuurde heeft (moeten) laten hangen. 3.5.5. Variaprop heeft voorts aangevoerd dat de kantonrechter ten onrechte tot de conclusie is gekomen dat Variaprop is verrijkt. Volgens haar valt niet “enkel uit de omstandigheid dat zij (in strijd met de wet) heeft bedongen dat de installatie aan haar zou vervallen” af te leiden dat Variaprop is verrijkt. Dat de cv-installatie met bouwjaar, merk en type in de verkoopbrochure is vermeld, is volgens haar gebruikelijk en vormt geen grond voor de conclusie dat Variaprop ook daadwerkelijk profijt heeft gehad van de cv-installatie. Zij heeft in dit verband erop gewezen dat het gehuurde na het vertrek van [geïntimeerde] is verkocht en dat de aan- of afwezigheid van een gemeenschappelijke dan wel individuele cv-ketel niet relevant was voor de hoogte van de koopsom. 3.5.6. Het hof volgt Variaprop evenmin in dit betoog. Allereerst geldt ook hier dat het betoog van Variaprop feitelijke grondslag mist waar zij stelt dat niet “enkel uit de omstandigheid dat zij (in strijd met de wet) heeft bedongen dat de installatie aan haar zou vervallen” valt af te leiden dat Variaprop is verrijkt, omdat de kantonrechter iets anders overweegt, te weten dat daaruit blijkt dat zij belang had bij behoud van de installatie. Voorts geldt het volgende. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, kan het hof de stelling dat Variaprop niet is verrijkt niet rijmen met de omstandigheid dat zij in 2013 de voorwaarde heeft gesteld dat de door [geïntimeerde] op eigen kosten te plaatsen en onderhouden cv-installatie bij het einde van de huur aan haar, Variaprop, zou vervallen. Zij achtte het, gelet op de gestelde voorwaarde, kennelijk van belang dat een woning bij toekomstige verkoop zou beschikken over een voorziening voor verwarming en warm water, wat niet uitzonderlijk is omdat bij verkoop van een woning onder meer – zoals ook hier – diverse informatie pleegt te worden verstrekt over de cv-installatie. De schriftelijke verklaring van 9 december 2019 van [naam 1] van Snamtech, die stelt dat de cv-installatie in de woning geen enkele meerwaarde had en geen rol speelde bij de vaststelling van de bieding en koopprijs, laat onverlet dat de nieuwe eigenaar de cv-installatie grotendeels daadwerkelijk in gebruik heeft genomen, dat feit van algemene bekendheid is dat een woning met (moderne) cv-installatie op zichzelf meer waard is dan een woning die geen (individuele) cv-installatie heeft en dat de vraag of de cv-installatie een rol heeft gespeeld bij de totstandkoming van de bieding en koopprijs irrelevant is omdat de verrijking heeft plaatsgevonden op het moment dat de huur van de woning was beëindigd (1 februari 2015). Daar komt nog bij dat Variaprop eind 2015 alle resterende huurwoningen heeft afgekoppeld van de gemeenschappelijke stookinstallatie en iedere woning heeft voorzien van een individuele cv-installatie.

Variaprop heeft ten slotte haar stelling dat een en ander tot kosten heeft geleid die niet meer kunnen worden doorberekend aan Snamtech, de koper van de woning, onvoldoende toegelicht, zodat het hof deze stelling passeert. 3.4.4. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat grief 1 faalt. Ongerechtvaardigde verrijking 3.5. De tweede, derde en vierde grief hebben betrekking op de vraag of [geïntimeerde] een recht op schadevergoeding heeft jegens Variaprop op grond van ongerechtvaardigde verrijking. 3.5.1. Variaprop voert in dit verband, kort samengevat, het volgende aan. Allereerst is de kantonrechter bij haar oordeel dat [geïntimeerde] is verarmd, uitgegaan van de feitelijke onjuistheid dat als [geïntimeerde] niet zou zijn overgegaan tot plaatsing van de nieuwe cv-installatie, Variaprop geen installatie zou hebben gehad. Voorts is de kantonrechter ten onrechte tot de conclusie gekomen dat Variaprop is verrijkt. Ten slotte heeft de kantonrechter ten onrechte niet in haar beoordeling betrokken dat voor vergoeding op grond van ongerechtvaardigde verrijking bijzondere omstandigheden zijn vereist die dat rechtvaardigen. Deze drie onderdelen komen hierna (vanaf 3.5.3) achtereenvolgens aan de orde. 3.5.2. De vraag of de gewezen huurder een vergoeding toekomt op grond van ongerechtvaardigde verrijking dient te worden beoordeeld op grond van de artikelen 7:216 lid 3 en 6:212 BW en HR 25 juni 2004, ECLI:NL:HR:2004:AP4373, NJ 2005/338 (Dupomex/De Haas c.s.). Daarbij geldt het volgende. Het op grond van artikel 7:242 lid 2 BW semi-dwingendrechtelijke karakter van artikel 7:216 lid 3 BW leidt ertoe dat [geïntimeerde] , in afwijking van wat partijen met de gemaakte afspraken beoogden, op grond van artikel 7:216 lid 3 BW vergoeding kan vorderen voor de achtergelaten cv-installatie, voor zover artikel 6:212 BW dat toestaat. De huurder kan slechts aanspraak maken op een vergoeding voor aangebrachte veranderingen of toevoegingen op grond van ongerechtvaardigde verrijking indien bijzondere omstandigheden daartoe aanleiding geven. Daarbij kan onder meer van belang zijn (i) wat uit de huurovereenkomst of nadere afspraken van partijen voortvloeit ten aanzien van het aanbrengen van veranderingen in het gehuurde, (ii) in hoeverre de huurder de kosten die hij voor de aangebrachte veranderingen heeft gemaakt, heeft kunnen terugverdienen of aan een opvolgend huurder in rekening heeft kunnen brengen, (iii) in hoeverre deze kosten veranderingen betreffen die inmiddels als afgeschreven kunnen worden beschouwd en (iv) in hoeverre de verhuurder daadwerkelijk profijt heeft van de aangebrachte veranderingen, bijvoorbeeld doordat hij het gehuurde voor een hogere prijs kan verkopen of van een opvolgend huurder een hogere huurprijs kan bedingen dan wanneer de veranderingen niet zouden zijn aangebracht. Hiervan uitgaande oordeelt het hof als volgt. 3.5.3. Variaprop heeft allereerst aangevoerd dat de kantonrechter ten onrechte heeft overwogen dat [geïntimeerde] is verarmd doordat zij de cv-installatie die pas één jaar oud was aan het einde van de huurovereenkomst in het gehuurde heeft laten hangen, waarvan het directe gevolg was dat Variaprop op 1 februari 2015 beschikte over een woning met een relatief nieuwe cv-installatie in plaats van over een woning zonder installatie. Volgens Variaprop bevat deze overweging een onjuistheid: als [geïntimeerde] geen nieuwe cv-installatie had geplaatst, had Variaprop niet zonder installatie gezeten omdat in dat geval de oude installatie in de woning was blijven hangen dan wel Variaprop uiterlijk eind 2015 zelf was overgegaan tot vervanging van de cv-installatie, zoals bij al haar overige huurders van het [complex] is gebeurd. 3.5.4. Het hof verwerpt dit betoog. In de eerste plaats was er geen oude (individuele) cv-installatie in de woning aanwezig (op het moment dat [geïntimeerde] haar cv-installatie liet installeren) die had kunnen blijven hangen als [geïntimeerde] geen nieuwe had laten installeren, zodat dit deel van het betoog feitelijke grondslag mist. Dat laatste geldt eveneens voor zover Variaprop betoogt dat zij anders eind 2015 zelf tot vervanging van de cv-installatie zou zijn overgegaan, omdat [geïntimeerde] veel eerder al, te weten per 1 februari 2015, de huur had opgezegd. De cv-installatie die zij had laten plaatsen was toen ruim dertien maanden bij haar in gebruik. Deze was toen nog lang niet afgeschreven en [geïntimeerde] heeft haar investeringen in verband met de plaatsing van de cv-installatie niet kunnen terugverdienen of aan een opvolgend huurder in rekening kunnen brengen. De conclusie is dat de kantonrechter terecht heeft overwogen dat [geïntimeerde] is verarmd omdat zij de cv-installatie die pas (ruim) één jaar oud was aan het einde van de huurovereenkomst in het gehuurde heeft (moeten) laten hangen. 3.5.5. Variaprop heeft voorts aangevoerd dat de kantonrechter ten onrechte tot de conclusie is gekomen dat Variaprop is verrijkt. Volgens haar valt niet “enkel uit de omstandigheid dat zij (in strijd met de wet) heeft bedongen dat de installatie aan haar zou vervallen” af te leiden dat Variaprop is verrijkt. Dat de cv-installatie met bouwjaar, merk en type in de verkoopbrochure is vermeld, is volgens haar gebruikelijk en vormt geen grond voor de conclusie dat Variaprop ook daadwerkelijk profijt heeft gehad van de cv-installatie. Zij heeft in dit verband erop gewezen dat het gehuurde na het vertrek van [geïntimeerde] is verkocht en dat de aan- of afwezigheid van een gemeenschappelijke dan wel individuele cv-ketel niet relevant was voor de hoogte van de koopsom. 3.5.6. Het hof volgt Variaprop evenmin in dit betoog. Allereerst geldt ook hier dat het betoog van Variaprop feitelijke grondslag mist waar zij stelt dat niet “enkel uit de omstandigheid dat zij (in strijd met de wet) heeft bedongen dat de installatie aan haar zou vervallen” valt af te leiden dat Variaprop is verrijkt, omdat de kantonrechter iets anders overweegt, te weten dat daaruit blijkt dat zij belang had bij behoud van de installatie. Voorts geldt het volgende. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, kan het hof de stelling dat Variaprop niet is verrijkt niet rijmen met de omstandigheid dat zij in 2013 de voorwaarde heeft gesteld dat de door [geïntimeerde] op eigen kosten te plaatsen en onderhouden cv-installatie bij het einde van de huur aan haar, Variaprop, zou vervallen. Zij achtte het, gelet op de gestelde voorwaarde, kennelijk van belang dat een woning bij toekomstige verkoop zou beschikken over een voorziening voor verwarming en warm water, wat niet uitzonderlijk is omdat bij verkoop van een woning onder meer – zoals ook hier – diverse informatie pleegt te worden verstrekt over de cv-installatie. De schriftelijke verklaring van 9 december 2019 van [naam 1] van Snamtech, die stelt dat de cv-installatie in de woning geen enkele meerwaarde had en geen rol speelde bij de vaststelling van de bieding en koopprijs, laat onverlet dat de nieuwe eigenaar de cv-installatie grotendeels daadwerkelijk in gebruik heeft genomen, dat feit van algemene bekendheid is dat een woning met (moderne) cv-installatie op zichzelf meer waard is dan een woning die geen (individuele) cv-installatie heeft en dat de vraag of de cv-installatie een rol heeft gespeeld bij de totstandkoming van de bieding en koopprijs irrelevant is omdat de verrijking heeft plaatsgevonden op het moment dat de huur van de woning was beëindigd (1 februari 2015). Daar komt nog bij dat Variaprop eind 2015 alle resterende huurwoningen heeft afgekoppeld van de gemeenschappelijke stookinstallatie en iedere woning heeft voorzien van een individuele cv-installatie.

Daarbij heeft Variaprop de voordien door [geïntimeerde] gehuurde woning kunnen overslaan en zich de werkzaamheden en kosten van verwijdering van de in het gehuurde aanwezige oude installatie/leidingen, alsmede de aanschaf en aanleg van de individuele cv-installatie en het daarvoor benodigde leidingwerk en de aansluitingen kunnen besparen. De slotsom is dat Variaprop onvoldoende heeft onderbouwd dat zij door het achterblijven van de individuele cv-installatie in de woning niet is verrijkt. Gelet op de omstandigheden dat (de aanleg van) de cv-installatie aan alle vereisten voldeed, dat de cv-installatie bij het einde van de huur niet ouder was dan ruim dertien maanden en nog lang niet was afgeschreven en dat de koper na renovatie van de woning de cv-installatie grotendeels daadwerkelijk in gebruik heeft genomen, in onderling verband en samenhang bezien, is het hof van oordeel dat Variaprop is verrijkt door het achterblijven van de cv-installatie. 3.5.7. Variaprop heeft ten slotte aangevoerd dat de kantonrechter ten onrechte niet in haar beoordeling heeft betrokken dat voor vergoeding op grond van ongerechtvaardigde verrijking bijzondere omstandigheden zijn vereist die dat rechtvaardigen. Met een beroep op het hiervoor (onder 3.5.2) genoemde arrest van de Hoge Raad stelt Variaprop dat hoofdregel is dat geen schadevergoeding plaatsvindt tenzij er bijzondere omstandigheden zijn, dat de kantonrechter van een onjuiste maatstaf uitgaat althans daarover onduidelijkheid laat bestaan, dat verrijking zich in elk geval niet voordoet en dat los daarvan geen andere omstandigheden zijn aan te wijzen die rechtvaardigen dat [geïntimeerde] recht heeft op schadevergoeding uit ongerechtvaardigde verrijking. 3.5.8. Het hof volgt Variaprop ook niet in dit betoog. In het wat betreft de feiten nagenoeg identieke arrest van dit hof van 14 juli 2020 (zaaknummer 200.248.323/01) is (onder 2.3) is overwogen dat de stookkosten voor de huurders van het [complex] buitenproportioneel waren gestegen in de periode voorafgaand aan het verzoek dat [geïntimeerde] deed bij haar aan Variaprop gerichte e-mail van 5 juli 2013 om te worden afgekoppeld van de gemeenschappelijke cv-installatie. Op dat moment was aan [geïntimeerde] nog niet bekend hoe de resterende procedures zouden aflopen en was haar evenmin bekend dat Variaprop eind 2015 alle resterende huurders zou afkoppelen van de gemeenschappelijke cv-installatie. Onder die omstandigheden is [geïntimeerde] akkoord gegaan met de voorwaarden die Variaprop stelde in haar antwoordbrief van 4 december 2013 en heeft zij opdracht gegeven aan het installatiebedrijf om de individuele cv-installatie in de door haar van Variaprop gehuurde woning aan te leggen. De voorwaarden van Variaprop hielden, zoals eerder overwogen, onder meer in dat bij opzegging van de huur de cv-installatie zou vervallen aan Variaprop en dat de kosten van aanschaf, aanleg en onderhoud van de door haar geplaatste ketel, evenals de verbruikskosten, voor rekening van [geïntimeerde] kwamen. [geïntimeerde] heeft de kosten voor deze aangebrachte veranderingen, waarvan zij slechts ruim dertien maanden de vruchten heeft geplukt, nauwelijks kunnen terugverdienen en evenmin aan een opvolgend huurder in rekening kunnen brengen, daarop nauwelijks kunnen afschrijven en daarvan geen daadwerkelijk profijt gehad. Al deze bijzondere omstandigheden, in onderling verband en samenhang met elkaar beschouwd, wettigen de conclusie dat de verrijking (zie onder 3.5.6.) ongerechtvaardigd is geweest, zodat aan [geïntimeerde] een vordering uit dien hoofde jegens Variaprop toekomt. 3.5.9. Het voorgaande brengt mee dat grief 2, grief 3 en grief 4 evenmin terecht zijn voorgesteld. Omvang schadevergoeding 3.6. Met haar vijfde grief betoogt Variaprop dat de schadevergoeding – met name door het veel te hoge arbeidsloon dat daarin is verdisconteerd – door de kantonrechter op een te hoog bedrag is vastgesteld. 3.6.1. Volgens Variaprop volgt uit de rechtspraak dat de gewezen huurder slechts aanspraak kan maken op vergoeding voor aangebrachte veranderingen of toevoegingen op grond van ongerechtvaardigde verrijking indien bijzondere omstandigheden daartoe aanleiding geven en – daar gaat het in deze grief om – slechts voor zover dit redelijk is. Dit betekent dat op grond van artikel 6:212 BW naar de werkelijke verrijking moet worden gekeken en enkel van belang is de cv-installatie zoals deze door Variaprop in het gehuurde is aangetroffen, waarbij het arbeidsloon niet behoort te worden meegenomen. In de door [geïntimeerde] overgelegde factuur wordt aan arbeidsloon een bedrag van € 2.500,00 opgevoerd. Die kosten zijn extreem hoog in verhouding tot de kosten van de cv-installatie en niet redelijk. Daarnaast worden op de desbetreffende factuur kosten in rekening gebracht voor een nieuwe radiator, waarvan Variaprop betwist dat deze is geplaatst en waarvan volgens haar ook niet redelijk zou zijn de kosten van plaatsing ervan voor haar rekening te laten komen. Voorts moet een ‘nieuw voor oud’-aftrek plaatsvinden, omdat de oude installatie niet waardeloos was en in 2015/2016 door Variaprop zou zijn vervangen door een individuele cv-installatie, aldus (nog steeds) Variaprop. 3.6.2. Het hof volgt Variaprop niet in haar betoog dat een ‘nieuw voor oud’-aftrek moet plaatsvinden, omdat aan de oude (collectieve en niet individuele) installatie, gelet op de buitenproportionele kosten die deze meebracht, slechts een negatieve waarde toekwam en deze pas zou zijn vervangen nadat [geïntimeerde] al geruime tijd was vertrokken uit de woning. Ook verwerpt het hof het betoog van Variaprop dat op de desbetreffende factuur kosten in rekening zijn gebracht voor een nieuwe radiator, waarvan zij betwist dat deze is geplaatst en waarvan volgens haar ook niet redelijk zou zijn de kosten van plaatsing ervan voor haar rekening te laten komen. Uit het vonnis waarvan beroep blijkt immers dat de kantonrechter de kosten daarvan, begroot op een bedrag van € 500,00 inclusief btw, van de door te berekenen factuur heeft afgetrokken omdat niet vaststaat dat [geïntimeerde] voor de extra radiator toestemming heeft verkregen van Variaprop. Nu deze toestemming ingevolge artikel 7:216 lid 3 BW is vereist om vergoeding te kunnen vorderen, maar [geïntimeerde] ook in hoger beroep onvoldoende heeft toegelicht dat die toestemming is verkregen, zal ook het hof geen rekening met deze radiator houden en daarvoor dezelfde kosten in mindering brengen op de door Variaprop te betalen schadevergoeding als de kantonrechter heeft gedaan. Wat betreft de stelling van Variaprop dat het arbeidsloon op de factuur een te hoog bedrag is, overweegt het hof dat onvoldoende is betwist dat door de omslag van collectieve naar individuele cv-installatie een flink aantal nieuwe leidingen moest worden aangelegd, dat de installateur door Variaprop is bepaald (“een erkend installateur”) en dat zowel de installateur als de cv-installatie in haar opdracht door Rappange Administratie B.V. is goedgekeurd. Niettemin ziet het hof aanleiding ook een gedeelte van het arbeidsloon in mindering te brengen op de door Variaprop te betalen schadevergoeding, omdat feit van algemene bekendheid is dat met name het arbeidsloon dat gepaard gaat met verbouwingen en werkzaamheden als de onderhavige niet één-op-één tot waardevermeerdering leidt. Het hof ziet, alles afwegend, aanleiding om daarvoor een bedrag van € 1.000,00 inclusief btw in mindering te brengen. Uitgaand van een afschrijvingstermijn van tien jaar en – zoals Variaprop heeft gesteld – van een vertrek van [geïntimeerde] dertien maanden na het installeren van de cv-installatie, komt het te vergoeden bedrag neer op het volgende. Na aftrek van een bedrag van (€ 500,00 + € 1.000,00 =) € 1.500,00 van het gefactureerde bedrag van € 4.650,00 resteert een totaalbedrag van € 3.150,00 inclusief btw.

Daarbij heeft Variaprop de voordien door [geïntimeerde] gehuurde woning kunnen overslaan en zich de werkzaamheden en kosten van verwijdering van de in het gehuurde aanwezige oude installatie/leidingen, alsmede de aanschaf en aanleg van de individuele cv-installatie en het daarvoor benodigde leidingwerk en de aansluitingen kunnen besparen. De slotsom is dat Variaprop onvoldoende heeft onderbouwd dat zij door het achterblijven van de individuele cv-installatie in de woning niet is verrijkt. Gelet op de omstandigheden dat (de aanleg van) de cv-installatie aan alle vereisten voldeed, dat de cv-installatie bij het einde van de huur niet ouder was dan ruim dertien maanden en nog lang niet was afgeschreven en dat de koper na renovatie van de woning de cv-installatie grotendeels daadwerkelijk in gebruik heeft genomen, in onderling verband en samenhang bezien, is het hof van oordeel dat Variaprop is verrijkt door het achterblijven van de cv-installatie. 3.5.7. Variaprop heeft ten slotte aangevoerd dat de kantonrechter ten onrechte niet in haar beoordeling heeft betrokken dat voor vergoeding op grond van ongerechtvaardigde verrijking bijzondere omstandigheden zijn vereist die dat rechtvaardigen. Met een beroep op het hiervoor (onder 3.5.2) genoemde arrest van de Hoge Raad stelt Variaprop dat hoofdregel is dat geen schadevergoeding plaatsvindt tenzij er bijzondere omstandigheden zijn, dat de kantonrechter van een onjuiste maatstaf uitgaat althans daarover onduidelijkheid laat bestaan, dat verrijking zich in elk geval niet voordoet en dat los daarvan geen andere omstandigheden zijn aan te wijzen die rechtvaardigen dat [geïntimeerde] recht heeft op schadevergoeding uit ongerechtvaardigde verrijking. 3.5.8. Het hof volgt Variaprop ook niet in dit betoog. In het wat betreft de feiten nagenoeg identieke arrest van dit hof van 14 juli 2020 (zaaknummer 200.248.323/01) is (onder 2.3) is overwogen dat de stookkosten voor de huurders van het [complex] buitenproportioneel waren gestegen in de periode voorafgaand aan het verzoek dat [geïntimeerde] deed bij haar aan Variaprop gerichte e-mail van 5 juli 2013 om te worden afgekoppeld van de gemeenschappelijke cv-installatie. Op dat moment was aan [geïntimeerde] nog niet bekend hoe de resterende procedures zouden aflopen en was haar evenmin bekend dat Variaprop eind 2015 alle resterende huurders zou afkoppelen van de gemeenschappelijke cv-installatie. Onder die omstandigheden is [geïntimeerde] akkoord gegaan met de voorwaarden die Variaprop stelde in haar antwoordbrief van 4 december 2013 en heeft zij opdracht gegeven aan het installatiebedrijf om de individuele cv-installatie in de door haar van Variaprop gehuurde woning aan te leggen. De voorwaarden van Variaprop hielden, zoals eerder overwogen, onder meer in dat bij opzegging van de huur de cv-installatie zou vervallen aan Variaprop en dat de kosten van aanschaf, aanleg en onderhoud van de door haar geplaatste ketel, evenals de verbruikskosten, voor rekening van [geïntimeerde] kwamen. [geïntimeerde] heeft de kosten voor deze aangebrachte veranderingen, waarvan zij slechts ruim dertien maanden de vruchten heeft geplukt, nauwelijks kunnen terugverdienen en evenmin aan een opvolgend huurder in rekening kunnen brengen, daarop nauwelijks kunnen afschrijven en daarvan geen daadwerkelijk profijt gehad. Al deze bijzondere omstandigheden, in onderling verband en samenhang met elkaar beschouwd, wettigen de conclusie dat de verrijking (zie onder 3.5.6.) ongerechtvaardigd is geweest, zodat aan [geïntimeerde] een vordering uit dien hoofde jegens Variaprop toekomt. 3.5.9. Het voorgaande brengt mee dat grief 2, grief 3 en grief 4 evenmin terecht zijn voorgesteld. Omvang schadevergoeding 3.6. Met haar vijfde grief betoogt Variaprop dat de schadevergoeding – met name door het veel te hoge arbeidsloon dat daarin is verdisconteerd – door de kantonrechter op een te hoog bedrag is vastgesteld. 3.6.1. Volgens Variaprop volgt uit de rechtspraak dat de gewezen huurder slechts aanspraak kan maken op vergoeding voor aangebrachte veranderingen of toevoegingen op grond van ongerechtvaardigde verrijking indien bijzondere omstandigheden daartoe aanleiding geven en – daar gaat het in deze grief om – slechts voor zover dit redelijk is. Dit betekent dat op grond van artikel 6:212 BW naar de werkelijke verrijking moet worden gekeken en enkel van belang is de cv-installatie zoals deze door Variaprop in het gehuurde is aangetroffen, waarbij het arbeidsloon niet behoort te worden meegenomen. In de door [geïntimeerde] overgelegde factuur wordt aan arbeidsloon een bedrag van € 2.500,00 opgevoerd. Die kosten zijn extreem hoog in verhouding tot de kosten van de cv-installatie en niet redelijk. Daarnaast worden op de desbetreffende factuur kosten in rekening gebracht voor een nieuwe radiator, waarvan Variaprop betwist dat deze is geplaatst en waarvan volgens haar ook niet redelijk zou zijn de kosten van plaatsing ervan voor haar rekening te laten komen. Voorts moet een ‘nieuw voor oud’-aftrek plaatsvinden, omdat de oude installatie niet waardeloos was en in 2015/2016 door Variaprop zou zijn vervangen door een individuele cv-installatie, aldus (nog steeds) Variaprop. 3.6.2. Het hof volgt Variaprop niet in haar betoog dat een ‘nieuw voor oud’-aftrek moet plaatsvinden, omdat aan de oude (collectieve en niet individuele) installatie, gelet op de buitenproportionele kosten die deze meebracht, slechts een negatieve waarde toekwam en deze pas zou zijn vervangen nadat [geïntimeerde] al geruime tijd was vertrokken uit de woning. Ook verwerpt het hof het betoog van Variaprop dat op de desbetreffende factuur kosten in rekening zijn gebracht voor een nieuwe radiator, waarvan zij betwist dat deze is geplaatst en waarvan volgens haar ook niet redelijk zou zijn de kosten van plaatsing ervan voor haar rekening te laten komen. Uit het vonnis waarvan beroep blijkt immers dat de kantonrechter de kosten daarvan, begroot op een bedrag van € 500,00 inclusief btw, van de door te berekenen factuur heeft afgetrokken omdat niet vaststaat dat [geïntimeerde] voor de extra radiator toestemming heeft verkregen van Variaprop. Nu deze toestemming ingevolge artikel 7:216 lid 3 BW is vereist om vergoeding te kunnen vorderen, maar [geïntimeerde] ook in hoger beroep onvoldoende heeft toegelicht dat die toestemming is verkregen, zal ook het hof geen rekening met deze radiator houden en daarvoor dezelfde kosten in mindering brengen op de door Variaprop te betalen schadevergoeding als de kantonrechter heeft gedaan. Wat betreft de stelling van Variaprop dat het arbeidsloon op de factuur een te hoog bedrag is, overweegt het hof dat onvoldoende is betwist dat door de omslag van collectieve naar individuele cv-installatie een flink aantal nieuwe leidingen moest worden aangelegd, dat de installateur door Variaprop is bepaald (“een erkend installateur”) en dat zowel de installateur als de cv-installatie in haar opdracht door Rappange Administratie B.V. is goedgekeurd. Niettemin ziet het hof aanleiding ook een gedeelte van het arbeidsloon in mindering te brengen op de door Variaprop te betalen schadevergoeding, omdat feit van algemene bekendheid is dat met name het arbeidsloon dat gepaard gaat met verbouwingen en werkzaamheden als de onderhavige niet één-op-één tot waardevermeerdering leidt. Het hof ziet, alles afwegend, aanleiding om daarvoor een bedrag van € 1.000,00 inclusief btw in mindering te brengen. Uitgaand van een afschrijvingstermijn van tien jaar en – zoals Variaprop heeft gesteld – van een vertrek van [geïntimeerde] dertien maanden na het installeren van de cv-installatie, komt het te vergoeden bedrag neer op het volgende. Na aftrek van een bedrag van (€ 500,00 + € 1.000,00 =) € 1.500,00 van het gefactureerde bedrag van € 4.650,00 resteert een totaalbedrag van € 3.150,00 inclusief btw.