ECLI:NL:GHAMS:2022:3667
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team 1
zaaknummer: 200.288.187/01
zaaknummer rechtbank Amsterdam: 8764746 EA VERZ 20-688
beschikking van de meervoudige burgerlijke kamer van 27 december 2022
inzake
[appellante] B.V .,
gevestigd te [vestigingsplaats 1] ,
appellante,
advocaat: mr. I.R. Köhne te Voorburg, gemeente Leidschendam-Voorburg,
tegen
[geïntimeerde] ,
gevestigd te [vestigingsplaats 2] ,
geïntimeerde,
advocaat: mr. J.D. Poot te Amsterdam.
Appellante wordt hierna aangeduid als [appellante] en geïntimeerde als de [geïntimeerde] .
[appellante] is bij op 8 januari 2021 ter griffie van het hof ontvangen beroepschrift, aangevuld bij beroepschrift van 11 januari 2021 in hoger beroep gekomen van de beschikking die de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam op 11 december 2020 onder bovenvermeld
zaaknummer heeft gegeven; [appellante] heeft daarbij vier grieven aangevoerd.
Het (aanvullend) beroepschrift strekt ertoe, zakelijk weergegeven, dat het hof bij beschikking, uitvoerbaar bij voorraad, de beschikking van 11 december 2020 zal vernietigen en opnieuw rechtdoende het door de [geïntimeerde] op 2 juli 2020 genomen besluit tot het plaatsen van een hek langs de parkeerplaatsen nietig zal verklaren, althans voor recht zal verklaren dat dat besluit nietig is en alle besluiten die op 2 juli 2020 door de [geïntimeerde] zijn genomen (voor zover niet nietig) zal vernietigen en de [geïntimeerde] alsnog niet-ontvankelijk zal verklaren in haar tegenverzoeken, met veroordeling van de [geïntimeerde] in de kosten van de procedure in beide instanties.
Op 19 maart 2021 is ter griffie van het hof een verweerschrift in hoger beroep van de[geïntimeerde] ingekomen, strekkende tot bekrachtiging van de bestreden beschikking, met veroordeling van [appellante] in de kosten van de procedure in beide instanties, uitvoerbaar bij voorraad.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden ter zitting van het hof op 7 december 2021. Namens [appellante] heeft mr. Köhne voornoemd het woord gevoerd en namens de [geïntimeerde] mr. Poot voornoemd, beiden aan de hand van spreekaantekeningen die zijn overgelegd. [appellante] heeft nog een productie in het geding gebracht. Partijen hebben inlichtingen verschaft.
Na de mondelinge behandeling hebben partijen het hof verzocht de zaak aan te houden in verband met schikkingsonderhandelingen.
Vervolgens heeft de [geïntimeerde] een akte genomen en producties ingediend, gevolgd door een antwoordakte aan de zijde van [appellante] , met een productie.
Partijen hebben bewijs van hun stellingen aangeboden.
Ten slotte is uitspraak bepaald.
De kantonrechter heeft in de bestreden beschikking onder 1.1 tot en met 1.8 de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt, waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan.
3.1 Het gaat in deze zaak - voor zover in hoger beroep van belang - om het volgende.
3.1.1 De [geïntimeerde] bestaat uit 41 appartementsrechten, zijnde parkeerplaatsen. [appellante] is sinds 2018 eigenaar van de appartementsrechten nummer A18, A19, A20, A27, A28 en A29.
3.1.2 In de splitsingsakte is, in afwijking van het van toepassing verklaarde modelreglement van 2 januari 1992, het volgende opgenomen:
Artikel 17.
De in lid 4 genoemde bestemming van de privé-gedeelten is parkeren van auto’s, terwijl stalling is verboden.
(…)
Artikel 37.
Lid 1 wordt vervangen door:
1. Alle besluiten waarvoor in dit reglement of krachtens de wet geen afwijkende regeling is voorgeschreven worden genomen met een meerderheid van twee/derde der geldig uitgebrachte stemmen.
3.1.3 In artikel 33 lid 8 van het modelreglement staat dat de oproeping voor de vergadering wordt verzonden naar de werkelijke of in overeenstemming met artikel 1:15 van het BW gekozen woonplaats van de eigenaars en de agendapunten alsmede plaats en tijdstip van de vergadering moet bevatten.
3.1.4 Het naastgelegen terrein werd gelijktijdig met onderhavig parkeerterrein gesplitst in zeven bedrijfshallen met kantoren. De eigenaren van die hallen zijn verplicht eveneens eigenaar te zijn van twee parkeerplaatsen in de [geïntimeerde] zodat zij bij hun bedrijfshal kunnen parkeren. Voor het bedrijventerrein is een erfdienstbaarheid overeengekomen. Deze luidt als volgt:
erfdienstbaarheid van weg, inhoudende:
het recht voor de heersende erven om met alle soorten voortuigen te komen en te gaan van en naar de openbare wegen, zijn de Verrijn Stuartweg en de Venserweg, over het parkeerterrein en de bestaande of aan te leggen ontsluitingswegen (...);
3.1.5 Deze erfdienstbaarheid geldt niet voor het bedrijventerrein dat eigendom is van
[appellante] en dat is aangeduid met nummer 1493 op de tekening overgelegd als productie 14 door [appellante] .
3.1.6 Op 5 juni 2020 is per e-mail een oproep gestuurd van de vergadering van 25 juni 2020 te 15.00 uur. Deze is vervolgens, per e-mail van 17 juni 2020, verplaatst naar 2 juli 2020 te 15.00 uur.
3.1.7 Op de vergadering van 2 juli 2020 waren 21 stemmen vertegenwoordigd en is het volgende besluit genomen:
De vergadering besluit een hek te gaan plaatsen langs de parkeerplaatsen. Het bestuur krijgt mandaat om tot maximaal € 10.000 inclusief btw een hek te bestellen.
3.1.8 Uit een e-mail van 9 juli 2020 van de beheerder van de [geïntimeerde] blijkt dat de notulen van de vergadering van 2 juli 2020 op 9 juli 2020 op de online portal van de beheerder zijn geplaatst.
3.2 Bij inleidend verzoekschrift van 17 september 2020 heeft [appellante] verzocht de besluiten van de [geïntimeerde] van 2 juli 2020 te vernietigen, met veroordeling van de [geïntimeerde] in de proceskosten. Volgens [appellante] heeft zij pas op 3 september 2020 kennis genomen van de besluiten en zijn de eerdere oproepen voor de vergadering niet op de juiste manier gedaan zodat zij niet wist van de vergadering en de aldaar genomen besluiten.
3.3 De [geïntimeerde] c.s. heeft verweer gevoerd en tegenverzoeken ingediend; deze tegenverzoeken zijn door de kantonrechter afgewezen en in hoger beroep niet meer aan de orde.
3.4.1 Bij de bestreden beschikking heeft de kantonrechter de [geïntimeerde] gevolgd in haar meest verstrekkende verweer dat [appellante] in haar verzoek niet-ontvankelijk is omdat dit verzoek te laat is ingediend. Daartoe heeft de kantonrechter, voor zover in hoger beroep van belang, het volgende overwogen.
3.4.2 Volgens het toepasselijke reglement wordt oproeping voor de vergadering verzonden naar de werkelijke of in overeenstemming met artikel 1:15 BW gekozen woonplaats. [appellante] heeft onvoldoende (gemotiveerd) betwist dat de communicatie steeds per e-mail heeft plaatsgevonden en dat [appellante] dit e-mailadres zelf heeft opgegeven; zij heeft zelf ook gecommuniceerd met (de beheerder van) de [geïntimeerde] vanaf het betreffende mailadres en pas per oktober 2020 een wijziging daarin doorgegeven. Dat betekent dat [appellante] op de juiste wijze is opgeroepen voor de vergadering. Nu uit een e-mail blijkt dat de notulen op 9 juli 2020 op de online portal van de beheerder van de [geïntimeerde] zijn geplaatst, had [appellante] vanaf dat moment kennis kunnen nemen van de op die vergadering genomen besluiten, zoals van haar als lid van de [geïntimeerde] had mogen worden verwacht. [appellante] is (veel) te laat met het indienen van haar verzoekschrift en zal dus niet-ontvankelijk worden verklaard in haar verzoeken, aldus de kantonrechter.
3.5.1 [appellante] heeft tegen de bestreden beschikking vier grieven aangevoerd, waarvan het hof de grieven 1 en 2 hierna onder 3.7 gezamenlijk zal behandelen. Grief 3, gericht tegen het door de kantonrechter ontvankelijk verklaren van de [geïntimeerde] in haar tegenverzoeken, kan bij gebrek aan belang buiten behandeling blijven; de kantonrechter heeft de tegenverzoeken immers afgewezen. Grief 4 ziet op de proceskostenveroordeling.
3.5.2 Voorts heeft [appellante] in haar aanvullende beroepschrift aangevoerd dat het besluit van de [geïntimeerde] d.d. 2 juli 2020 tot het plaatsen van een hek langs de parkeerplaatsen nietig is omdat het geen onderhoud betreft als bedoeld in artikel 38 lid 5 van het (model) splitsingsreglement. Het besluit zou daarom genomen moeten worden in een vergadering waarin tenminste twee/derde van het totaal aantal uit te brengen stemmen zou moeten zijn vertegenwoordigd. Het hof zal onder 3.6 allereerst deze aanvullende grief behandelen.
3.6 Het hof is uit de stukken niet gebleken dat tijdens de [geïntimeerde] vergadering van 2 juli 2020 een besluit is genomen tot het doen van buiten het onderhoud vallende uitgaven die een totaal door de vergadering vastgesteld bedrag te boven gaan. Zoals de [geïntimeerde] gemotiveerd heeft aangevoerd, valt het plaatsen van een hekwerk in dit geval als onderhoud aan te merken. Daarmee wordt immers voorkomen dat het terrein van de [geïntimeerde] wordt beschadigd. Ook heeft de [geïntimeerde] nimmer een maximumbedrag vastgesteld, zodat een twee/derde vertegenwoordiging geen vereiste is. Nietigheid van het besluit van 2 juli 2020 doet zich dan ook niet voor.
3.7 Met grief 1 voert [appellante] aan dat zij niet rechtsgeldig is opgeroepen voor de [geïntimeerde] vergadering, namelijk per mail en niet per post. Zij is daarom niet tijdig op de hoogte gekomen van het genomen besluit. Met grief 2 voert [appellante] aan dat zij tot 3 september 2020 niet wist dat er een vergadering was geweest, zodat haar verzoekschrift van 17 september 2020 tijdig is ingediend.
3.7.1 Naar aanleiding van de aktewisseling na de mondelinge behandeling stelt het hof voorop dat niet in geschil is dat [appellante] nog in het bezit is van een aantal parkeerplaatsen op het terrein van de [geïntimeerde] en als zodanig een procesbelang heeft. Dat [appellante] ook eigenaar was - maar niet meer is - van het naastgelegen Stock [plaats] , zoals de [geïntimeerde] bij akte heeft aangevoerd, staat hieraan niet in de weg.
Het hof:
bekrachtigt de bestreden beschikking van 11 december 2020;
veroordeelt [appellante] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van de [geïntimeerde] begroot op € 772,-- aan verschotten en € 2.228,-- voor salaris.
Deze beschikking is gegeven door mrs. J.F. Kuiken, D. Kingma en E.M. Polak en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 27 december 2022.