ECLI:NL:GHAMS:2022:308

GERECHTSHOF AMSTERDAM Zittingsplaats Den Haag Team Belastingrecht meervoudige kamer nummer BKDH-21/00953 Uitspraak van 20 januari 2022 in het geding tussen: [X] te [Z] , belanghebbende, (gemachtigde: A. Bakker) en de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, de Heffingsambtenaar, (vertegenwoordiger: […] ) op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Amsterdam (de Rechtbank) van 29 augustus 2019, nummer AMS 17/1198.

1.1. De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2015 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2016 vastgesteld op € 333.500 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2016 opgelegde aanslag onroerende-zaakbelastingen van de gemeente Amsterdam (de aanslag). 1.2. De Heffingsambtenaar heeft het daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard en de beschikking en de aanslag gehandhaafd. 1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep bij de Rechtbank ingesteld. De griffier heeft ter zake een griffierecht geheven van € 46. De beslissing van de Rechtbank luidt: “De rechtbank: - verklaart het beroep gegrond; - vernietigt de bestreden uitspraak; - bepaalt dat de rechtsgevolgen van de vernietigde bestreden uitspraak in stand blijven; - draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 46,- aan eiser te vergoeden; - veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.534,-.” 1.4. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 128. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft op 8 november 2021 een nader stuk ingediend. 1.5. In de Tijdelijke aanwijzing gerechtshof Den Haag voor hogerberoepszaken belastingen van het gerechtshof Amsterdam (Stcrt. 2021, 30632) is het gerechtshof Den Haag aangewezen als gerechtshof waarvan de zittingsplaats tijdelijk mede wordt aangemerkt als zittingsplaats van het gerechtshof Amsterdam. Op grond van voornoemde regeling heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden in Den Haag op 18 november 2021. Partijen hebben deelgenomen aan de zitting via Skype, waarbij sprake was van een rechtstreekse beeld- en geluidsverbinding met het Hof. De taxateur van de Heffingsambtenaar heeft ingebeld en heeft via een geluidsverbinding aan de zitting deelgenomen. Ter zitting zijn tevens behandeld de hoger beroepen met kenmerk BKDH-21/00949, BKDH-21/00950, BKDH-21/00951, BKDH-21/00952, BKDH-21/00954, BKDH-21/00955, BKDH-21/00983 en BKDH-21/00984, ter zake van andere WOZ-beschikkingen waarin de gemachtigde van belanghebbende eveneens als gemachtigde optreedt. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.

2.1. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het gaat om een woning van ongeveer 118 m² op de eerste etage van een appartementencomplex met een berging en parkeerplaats. 2.2.1. De Heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning vastgesteld op € 333.500. Hij heeft ter onderbouwing van de waarde een “Overzicht taxatiewaarden” (de matrix) overgelegd. De matrix bevat onder meer de volgende gegevens: Adres Woning-deel m2 Transactie- datum Koopsom Erfpacht- correctie Gecorrigeerde transactieprijs Gecorrigeerde transactieprijs per 1-1-2015 [adres] 118 m2 [adres 2] 80 m2 02-03-2015 € 272.500 € 8.129 € 280.629 € 281.500 [adres 3] 93 m2 20-04-2015 € 248.000 € 7.409 € 255.409 € 238.500 [adres 4] 90 m2 02-09-2014 € 235.000 € 6.878 € 241.878 € 252.500 2.2.2. De Heffingsambtenaar heeft verder voor elk vergelijkingsobject een uitdraai van een rekenblad overgelegd met daarin een berekening van de in de matrix opgenomen ‘Erfpacht Correctie’. 2.3.1. De wethouder Financiën van de gemeente Amsterdam heeft in de brief van 5 februari 2019, gericht aan de leden van de Raadscommissies Financiën en Economische Zaken en Ruimtelijke Ordening van de gemeente Amsterdam en met als onderwerp “Eenmalige verlaging WOZ-beschikking 2019 voor woningen op erfpachtgrond”, onder meer het volgende vermeld: “De inspecteur gemeentelijke belastingen heeft op basis van zijn bevoegdheid, vastgelegd in de Wet Waardering Onroerende Zaken (WOZ) en de Algemene Wet inzake Rijksbelastingen (AWR), besloten een eenmalige generieke verlaging van 2% toe te passen op de WOZ-waardering van woningen op erfpachtgrond voor de OZB-aanslag 2019. Dit besluit is bekrachtigd door het college en doorgevoerd in de WOZ-waardebeschikkingen 2019, die uiterlijk 28 februari verzonden worden. Uitspraken van de Rechtbank Amsterdam uit december 2018 zijn aanleiding geweest voor deze eenmalige verlaging. De Wet WOZ schrijft voor dat gemeenten bij het waarderen van woningen een opslag (of correctie) moeten toepassen indien zij op erfpachtgrond staan. De Rechtbank Amsterdam heeft in een aantal beroepszaken geoordeeld dat de wijze waarop Amsterdam deze correctie berekent, aanpassing behoeft. Het actualiseren en herijken van de berekeningssystematiek is een complex proces dat naar inschatting van verschillende deskundigen minimaal 6 maanden vergt. De resultaten hiervan kunnen derhalve niet worden meegenomen in de WOZ-beschikkingen 2019. Een eenmalige verlaging van 2% doet recht aan de uitspraken van de Rechtbank Amsterdam, neemt naar verwachting onzekerheid bij woningeigenaren weg en voorkomt het onnodig ontstaan van een toename van het aantal bezwaar- en beroepschriften. (…) Ingezette acties na uitspraak rechtbank langere termijn (WOZ-beschikkingen 2020) Belastingen is in hoger beroep gegaan tegen de uitspraak van 7 december 2018. Tegelijkertijd wordt de uitspraak van de Rechtbank Amsterdam beschouwd als een duidelijk signaal dat de berekeningssystematiek nader dient te worden geëvalueerd en indien nodig te worden geactualiseerd dan wel herijkt. Belastingen is van oordeel dat gezien de uitspraken van de Rechtbank Amsterdam enige aanpassing van de erfpachtcorrectie vanaf 2020 in de rede ligt. (…)” 2.3.2. Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam heeft in een geschrift van 12 februari 2019, gepubliceerd in het Gemeenteblad op 13 februari 2019, geantwoord op schriftelijke vragen van een gemeenteraadslid naar aanleiding van de uitspraak van Rechtbank Amsterdam van 7 december 2018, ECLI:NL:RBAMS:2018:8714. In deze uitspraak oordeelde de Rechtbank dat de Heffingsambtenaar niet aannemelijk had gemaakt dat de daarin in geschil zijnde erfpachtcorrectie niet te hoog was vastgesteld. Voor zover van belang luiden de antwoorden: Antwoord op vragen 1, 2 en 3: “Wat de lopende bezwaar- en beroepsprocedures betreft is van belang dat de Rechtbank Amsterdam inmiddels in een aantal vergelijkbare procedures hetzelfde standpunt heeft ingenomen en de betreffende WOZ-waardes heeft verlaagd met respectievelijk 0,83%, 1,1% en 1,58%. De rechtbank heeft overigens niet nader aangegeven welke aanpassingen naar haar oordeel nodig zijn. Deze uitspraken zijn voorlopig, Belastingen is in hoger beroep gegaan tegen deze uitspraken. Mede in het licht dat de berekeningswijze van de erfpachtcorrectie gedurende vele jaren stand heeft gehouden in de vele juridische procedures voor de Rechtbank Amsterdam, het Hof en de Hoge Raad. Belastingen heeft het Hof Amsterdam gevraagd enkele representatieve hoger beroepen met erfpachtcorrectie versneld en gebundeld in behandeling te nemen. De verwachting is dat de uitspraken in deze zaken kort voor de zomer van 2019 worden gedaan. De uitkomsten van deze uitspraken kunnen daarom pas worden meegenomen in de WOZ-beschikkingen van 2020. De uitspraak van de Rechtbank Amsterdam wordt beschouwd als een duidelijk signaal dat de berekeningssystematiek nader dient te worden geëvalueerd en indien nodig te worden geactualiseerd dan wel herijkt. Belastingen is van oordeel dat gezien de uitspraken van de Rechtbank Amsterdam enige aanpassing van de erfpachtcorrectie vanaf 2020 in de rede ligt. Om te onderbouwen en te bepalen of, en zo ja, op welke onderdelen de berekeningssystematiek dient te worden herzien, is een grondige en zorgvuldige wetenschappelijke analyse noodzakelijk. Belastingen heeft dit proces in gang gezet, waarbij enkele hoogleraren vastgoed en lokale belastingen van verschillende universiteiten betrokken zijn.

21. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de aan de woning toegekende waarde van € 333.500,- niet in een onjuiste verhouding staat tot de behaalde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. Hetgeen voor het overige is aangevoerd leidt niet tot een ander oordeel van de rechtbank. 22. Gelet op rechtsoverweging 8 is het beroep gegrond. De rechtsgevolgen van de te vernietigen bestreden uitspraak kunnen gelet op rechtsoverweging 21 in stand blijven. 23. Omdat het beroep gegrond is, moet de heffingsambtenaar het betaalde griffierecht van € 46,- aan eiser vergoeden. 24. Er is aanleiding om de heffingsambtenaar te veroordelen in de door eiser gemaakte proceskosten. De rechtbank stelt op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht de kosten voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.534,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, met een waarde per punt van € 254,- en een wegingsfactor 1, en daarnaast 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen op de zitting en een 0,5 punt voor het verschijnen op de nadere zitting, met een waarde per punt van € 512,- en een wegingsfactor 1).” Omschrijving geschil in hoger beroep en conclusies van partijen 4.1. In geschil is of de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en de Heffingsambtenaar ontkennend. 4.2. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning wordt verminderd – zo begrijpt het Hof – tot een lager bedrag door toepassing van een volgens belanghebbende juiste erfpachtcorrectie en subsidiair tot op € 262.000, met veroordeling van de Heffingsambtenaar in de proceskosten. Voorts verzoekt belanghebbende om vergoeding van immateriële schade. 4.3. De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank en handhaving van de waarde van € 333.500.

WOZ-waarde 5.1. Ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (de marktwaarde). De marktwaarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43-44). 5.2. De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. 5.3.1. De waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De Heffingsambtenaar heeft de waarde vastgesteld op € 333.500 en hierbij verwezen naar de opbrengst behaald bij verkoop van de vergelijkingsobjecten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] . Niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de woning. De vergelijkingsobjecten moeten voldoende vergelijkbaar zijn, en de Heffingsambtenaar dient bij de bepaling van de waarde voldoende rekening te hebben gehouden met de onderlinge verschillen. 5.3.2. Het Hof is met de Rechtbank van oordeel dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De verschillen tussen de woning en de in de matrix opgenomen vergelijkingsobjecten zijn niet van een zodanige aard en omvang dat de vergelijkingsobjecten niet goed bruikbaar zouden zijn. Twee van de drie vergelijkingsobjecten zijn in dezelfde straat gelegen als de woning en daarnaast zijn de vergelijkingsobjecten wat betreft bouwjaar, woonoppervlakte, onderhoudstoestand, kwaliteit en ligging goed vergelijkbaar met de woning. Met de onderlinge verschillen in oppervlakte en de aanwezigheid van een berging en een parkeerplaats heeft de Heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden. Het Hof is van oordeel dat de verkoopprijzen van de door de Heffingsambtenaar in de matrix opgenomen vergelijkingsobjecten als richtsnoer kunnen dienen bij het bepalen van de waarde van de woning. Dat de objectkenmerken niet juist zouden zijn weergegeven, heeft belanghebbende niet aannemelijk gemaakt. 5.3.3. De omgevingsfactoren, zoals ligging nabij uitgaanscentrum [naam uitgaansgelegenheid] waar belanghebbende overlast van zou ondervinden, gelden evenzeer voor de in dezelfde straat, op relatief geringe afstand van de woning van belanghebbende gelegen vergelijkingsobjecten. Bovendien heeft belanghebbende de gestelde overlast van [naam uitgaansgelegenheid] niet nader onderbouwd. De stelling van belanghebbende dat hij mogelijk voor een andere woning zou hebben gekozen indien hij eerder op de hoogte was geweest van het bestemmingsplan, dat een maand na zijn aankoop is vastgesteld, is niet relevant voor de waardebepaling nu daarvoor het onder 5.1. weergegeven toetsingskader geldt. 5.3.4. Voorts beroept belanghebbende zich op het eigen verkoopcijfer van de woning dat in april 2013 tot stand is gekomen. Belanghebbende voert aan dat dit verkoopcijfer weliswaar meer dan een jaar voor de waardepeildatum tot stand is gekomen, maar dat uit een uitspraak van Hof Den Haag (ECLI:NL:GHDHA:2017:103) volgt dat dit cijfer dan alsnog een rol kan spelen en bovendien de voorkeur heeft boven de vergelijkingsmethode, omdat in dit cijfer alle bijzondere omstandigheden al zijn verdisconteerd. Het Hof ziet geen reden het verkoopcijfer van de woning in de beoordeling te betrekken. Hoewel het uitgangspunt dat het eigen verkoopcijfer van een onroerende zaak in beginsel een veel nauwkeuriger indicatie van de marktwaarde vormt dan verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten, juist is, is het Hof van oordeel dat in de onderhavige situatie, waarin voldoende vergelijkingsobjecten beschikbaar zijn met een transactie rond de waardepeildatum, de transactiedatum van de woning te ver van de waardepeildatum verwijderd is om aan de verkoopopbrengst in april 2013 enig gewicht toe te kennen voor de waardering van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2015. Erfpachtcorrecties 5.4.1. De Heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van het Hof terecht op de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten een correctie toegepast voor het verschil tussen verkoop van het recht van erfpacht en verkoop van de volle eigendom. De WOZ-waarde is immers de waarde van de woning op de peildatum in volle eigendom. Dit uitgangspunt heeft tot gevolg dat, indien de verkoopgegevens van een of meer vergelijkingsobjecten betrekking hebben op verkopen van objecten op in erfpacht uitgegeven grond, de invloed van de erfpacht op de verkoopprijs geëlimineerd moet worden (de zogenoemde erfpachtcorrectie) en wel in die zin dat de transactieprijs van het vergelijkingsobject moet worden verhoogd met de erfpachtcorrectie. 5.4.2. Belanghebbende heeft gesteld dat de erfpachtcorrecties niet juist zijn berekend. Toepassing van een juiste erfpachtcorrectie dient te leiden tot een lagere waarde van de woning. Belanghebbende heeft verwezen naar het in het hogerberoepschrift opgenomen geschrift van [A] en hij verzoekt de Heffingsambtenaar aan te geven welke methode hij heeft gehanteerd, welke (standaard)formules daarbij gelden en op welke wijze de toekomstige erfpachtcanon contant is gemaakt. In het nadere stuk heeft belanghebbende verwezen naar het door hem overgelegde ORTEC-rapport (zie 2.4). Ook heeft belanghebbende in het nadere stuk verwezen naar een matrix met daarin gegevens opgenomen van woningen gelegen aan de [naam straat] te [woonplaats] . Volgens belanghebbende komen de erfpachtcorrecties op de gerealiseerde verkoopprijzen na 1 juli 2019 een stuk lager uit dan de erfpachtcorrecties van vóór 1 juli 2019. Belanghebbende leidt hieruit af dat de door de Heffingsambtenaar gehanteerde methode niet tot een marktconforme waardering leidt. 5.4.3. Het Hof is met de Rechtbank van oordeel dat de erfpachtcorrecties niet leiden tot het oordeel dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. De erfpachtcorrecties bij de vergelijkingsobjecten zijn immers achtereenvolgens € 8.129, € 7.409 en € 6.878. Omgerekend bedraagt de erfpachtcorrectie hiermee gemiddeld € 85 per m²-woningdeel (= (€ 8.129 + € 7.409 + € 6.878)/(80 m² + 93 m² + 90 m²)), hetgeen minder is dan € 223 per m²-woningdeel (= € 2.821 / € 2.598), zijnde het verschil tussen de vierkantemeterprijs van het woondeel van de vergelijkingsobjecten (gemiddeld € 2.821) en die van de woning van belanghebbende van € 2.598. Dat betekent dat ook als de erfpachtcorrectie geheel buiten beschouwing zou worden gelaten, de vierkantemeterprijzen van het woondeel van de vergelijkingsobjecten nog steeds boven de waarde van het woondeel van de woning van belanghebbende liggen. 5.4.4. Met betrekking tot het beroep op de methode [A] (zie 5.4.2), overweegt het Hof dat het dit beroep reeds heeft verworpen in zijn uitspraken van 9 mei 2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:1609 en van 9 juli 2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:2555, ECLI:NL:GHAMS:2019:2556, en ECLI:NL:GHAMS:2019:2554. De tegen deze uitspraken gerichte cassatieberoepen zijn met toepassing van artikel 81 van de Wet op de rechterlijke organisatie, ongegrond verklaard (Hoge Raad 29 mei 2020, ECLI:NL:HR:2020:936, ECLI:NL:HR:2020:939, ECLI:NL:HR:2020:938, en ECLI:NL:HR:2020:940). Het Hof ziet geen aanleiding thans anders te oordelen. 5.4.5. Met betrekking tot het beroep op het ORTEC-rapport sluit het Hof aan bij hetgeen hierover is overwogen in de uitspraak van dit Hof van 29 juni 2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:1910, r.o. 4.4.5 tot en met 4.4.8.

5.7. Gelet op al hetgeen hiervoor is overwogen is het Hof van oordeel dat niet kan worden gezegd dat de aan de woning toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de behaalde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten met inachtneming van de toegepaste erfpachtcorrectie. De Heffingsambtenaar heeft de waarde niet te hoog vastgesteld. 5.8. Het hoger beroep is ongegrond. Vergoeding van immateriële schade 6.1. Belanghebbende heeft – voor het eerst in hoger beroep – verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn bij de behandeling van de zaak. De Heffingsambtenaar heeft zich dienaangaande gerefereerd aan het oordeel van het Hof. 6.2. De rechtszekerheid als algemeen aanvaard rechtsbeginsel dat aan artikel 6 van het EVRM mede ten grondslag ligt, brengt mee dat belastinggeschillen binnen een redelijke termijn behoren te worden beslecht (vgl. HR 10 juni 2011, ECLI:NL:HR:2011:BO5046, BNB 2011/232). De in aanmerking te nemen termijn begint op het moment waarop het bestuursorgaan het bezwaarschrift ontvangt. Als uitgangspunt geldt dat voor de fase van bezwaar en beroep een termijn van twee jaren moet worden gehanteerd als redelijke termijn waarbinnen belastinggeschillen behoren te worden beslecht. Hierbij geldt dat de bezwaarfase onredelijk lang heeft geduurd voor zover de duur daarvan een half jaar overschrijdt en de beroepsfase voor zover zij meer dan anderhalf jaar in beslag heeft genomen. Voor de berechting van de zaak in hoger beroep heeft als uitgangspunt te gelden dat het Hof uitspraak doet binnen twee jaar nadat hoger beroep is ingesteld (zie onder andere HR 22 maart 2013, ECLI:NL:HR:2013:BX6666, BNB 2013/152 en HR 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252, BNB 2016/140). 6.3. In het onderhavige geval heeft te gelden dat de vraag of de redelijke termijn is overschreden, moet worden beoordeeld naar de stand van het geding ten tijde van de uitspraak op het hoger beroep, waarbij de duur van de totale procedure tot dan toe in ogenschouw wordt genomen (HR 12 december 2014, ECLI:NL:HR:2014:3562, BNB 2015/43). 6.4.1. Het Hof stelt vast dat na de ontvangst van het bezwaarschrift door de Heffingsambtenaar op 6 april 2016 tot de datum van zijn uitspraak op 20 januari 2022, vijf jaar en afgerond tien maanden zijn verstreken. 6.4.2. De termijn van in totaal vier jaar die als uitgangspunt dient voor de redelijke termijn in de fasen van bezwaar, beroep en hoger beroep wordt als gevolg van de coronacrisis met vier maanden verlengd. Naar het oordeel van het Hof is de coronacrisis een uitzonderlijke en onvoorzienbare situatie die voldoende reden geeft om een langere termijn te hanteren. Daarbij is rekening gehouden met de periode waarin de gerechtsgebouwen gesloten waren en een termijn van twee maanden voor het opnieuw inplannen van verdaagde zittingen (zie ABRvS 24 februari 2021, ECLI:NL:RVS:2021:369 en CBb 16 februari 2021, ECLI:NL:CBB:2021:158). 6.5. Het voorgaande brengt mee dat de op grond van de coronacrisis verlengde redelijke termijn van vier jaar en vier maanden in de onderhavige zaak met één jaar en (afgerond) zes maanden is overschreden. Bij overschrijding van de redelijke termijn dient voor de schadevergoeding als uitgangspunt een tarief te worden gehanteerd van € 500 per half jaar waarmee die termijn is overschreden, waarbij het totaal van de overschrijding naar boven wordt afgerond. Dit brengt mee dat belanghebbende recht heeft op een schadevergoeding van € 1.500. 6.6. Gelet op de ontvangst van het bezwaarschrift op 6 april 2016, de uitspraak op bezwaar van de Heffingsambtenaar op 16 januari 2017 en de uitspraak door de Rechtbank op 29 augustus 2019, is de termijn voor bezwaar en beroep met een jaar en afgerond vijf maanden overschreden. Mede om praktische redenen zal de Heffingsambtenaar worden veroordeeld tot betaling van een immateriële schadevergoeding van € 500 en de Staat (de Minister voor Rechtsbescherming) tot betaling van een immateriële schadevergoeding van € 1.000. Proceskosten en griffierecht 7.1. Omdat een immateriële schadevergoeding wordt toegekend, is er aanleiding een vergoeding toe te kennen voor de door belanghebbende gemaakte proceskosten in hoger beroep (zie HR 20 maart 2015, ECLI:NL:HR:2015:660, BNB 2015/198 en HR 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252, BNB 2016/140). 7.2. De hoogte van de proceskosten stelt het Hof op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 541 (1 punt voor het indienen van het hogerberoepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 541 en een wegingsfactor 0,5 aangezien de vergoeding van proceskosten alleen wordt toegekend omdat aan belanghebbende een vergoeding van immateriële schade wordt toegekend). Het Hof zal, overeenkomstig de verhouding van de toerekening van de immateriële schadevergoeding, de Heffingsambtenaar veroordelen tot vergoeding van 1/3e deel van dit bedrag en de Minister voor Rechtsbescherming voor 2/3e deel (HR 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252, BNB 2016/140, r.o. 3.14.2). 7.3. Voorts dient aan belanghebbende het voor de behandeling voor het Hof gestorte griffierecht van € 128 te worden vergoed. Het Hof zal, overeenkomstig de verhouding van de toerekening van de immateriële schadevergoeding, de Heffingsambtenaar veroordelen tot vergoeding van 1/3e deel van dit bedrag en de Minister voor Rechtsbescherming voor 2/3e deel.

Het Gerechtshof: bevestigt de uitspraak van de Rechtbank; veroordeelt de Heffingsambtenaar tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn aan belanghebbende van € 500; veroordeelt de Minister voor Rechtsbescherming tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn aan belanghebbende van € 1.000; veroordeelt de Heffingsambtenaar in de proceskosten in hoger beroep van belanghebbende tot een bedrag van € 180; veroordeelt de Minister voor Rechtsbescherming in de proceskosten in hoger beroep van belanghebbende tot een bedrag van € 361; gelast de Minister voor Rechtsbescherming aan belanghebbende het in hoger beroep betaalde griffierecht tot een bedrag van € 85 te vergoeden, en gelast de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het in hoger beroep betaalde griffierecht tot een bedrag van € 43 te vergoeden. Deze uitspraak is vastgesteld door H.A.J. Kroon, W.M.G. Visser en A. van Dongen, in tegenwoordigheid van de griffier M.G. Kastelein. De beslissing is op 20 januari 2022 in het openbaar uitgesproken. aangetekend aan partijen verzonden: Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: a. - de naam en het adres van de indiener; b. - de dagtekening; c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; d. - de gronden van het beroep in cassatie. Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

GERECHTSHOF AMSTERDAM Zittingsplaats Den Haag Team Belastingrecht meervoudige kamer nummer BKDH-21/00953 Uitspraak van 20 januari 2022 in het geding tussen: [X] te [Z] , belanghebbende, (gemachtigde: A. Bakker) en de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, de Heffingsambtenaar, (vertegenwoordiger: […] ) op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Amsterdam (de Rechtbank) van 29 augustus 2019, nummer AMS 17/1198.

1.1. De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2015 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2016 vastgesteld op € 333.500 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2016 opgelegde aanslag onroerende-zaakbelastingen van de gemeente Amsterdam (de aanslag). 1.2. De Heffingsambtenaar heeft het daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard en de beschikking en de aanslag gehandhaafd. 1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep bij de Rechtbank ingesteld. De griffier heeft ter zake een griffierecht geheven van € 46. De beslissing van de Rechtbank luidt: “De rechtbank: - verklaart het beroep gegrond; - vernietigt de bestreden uitspraak; - bepaalt dat de rechtsgevolgen van de vernietigde bestreden uitspraak in stand blijven; - draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 46,- aan eiser te vergoeden; - veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.534,-.” 1.4. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 128. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft op 8 november 2021 een nader stuk ingediend. 1.5. In de Tijdelijke aanwijzing gerechtshof Den Haag voor hogerberoepszaken belastingen van het gerechtshof Amsterdam (Stcrt. 2021, 30632) is het gerechtshof Den Haag aangewezen als gerechtshof waarvan de zittingsplaats tijdelijk mede wordt aangemerkt als zittingsplaats van het gerechtshof Amsterdam. Op grond van voornoemde regeling heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden in Den Haag op 18 november 2021. Partijen hebben deelgenomen aan de zitting via Skype, waarbij sprake was van een rechtstreekse beeld- en geluidsverbinding met het Hof. De taxateur van de Heffingsambtenaar heeft ingebeld en heeft via een geluidsverbinding aan de zitting deelgenomen. Ter zitting zijn tevens behandeld de hoger beroepen met kenmerk BKDH-21/00949, BKDH-21/00950, BKDH-21/00951, BKDH-21/00952, BKDH-21/00954, BKDH-21/00955, BKDH-21/00983 en BKDH-21/00984, ter zake van andere WOZ-beschikkingen waarin de gemachtigde van belanghebbende eveneens als gemachtigde optreedt. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.

2.1. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het gaat om een woning van ongeveer 118 m² op de eerste etage van een appartementencomplex met een berging en parkeerplaats. 2.2.1. De Heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning vastgesteld op € 333.500. Hij heeft ter onderbouwing van de waarde een “Overzicht taxatiewaarden” (de matrix) overgelegd. De matrix bevat onder meer de volgende gegevens: Adres Woning-deel m2 Transactie- datum Koopsom Erfpacht- correctie Gecorrigeerde transactieprijs Gecorrigeerde transactieprijs per 1-1-2015 [adres] 118 m2 [adres 2] 80 m2 02-03-2015 € 272.500 € 8.129 € 280.629 € 281.500 [adres 3] 93 m2 20-04-2015 € 248.000 € 7.409 € 255.409 € 238.500 [adres 4] 90 m2 02-09-2014 € 235.000 € 6.878 € 241.878 € 252.500 2.2.2. De Heffingsambtenaar heeft verder voor elk vergelijkingsobject een uitdraai van een rekenblad overgelegd met daarin een berekening van de in de matrix opgenomen ‘Erfpacht Correctie’. 2.3.1. De wethouder Financiën van de gemeente Amsterdam heeft in de brief van 5 februari 2019, gericht aan de leden van de Raadscommissies Financiën en Economische Zaken en Ruimtelijke Ordening van de gemeente Amsterdam en met als onderwerp “Eenmalige verlaging WOZ-beschikking 2019 voor woningen op erfpachtgrond”, onder meer het volgende vermeld: “De inspecteur gemeentelijke belastingen heeft op basis van zijn bevoegdheid, vastgelegd in de Wet Waardering Onroerende Zaken (WOZ) en de Algemene Wet inzake Rijksbelastingen (AWR), besloten een eenmalige generieke verlaging van 2% toe te passen op de WOZ-waardering van woningen op erfpachtgrond voor de OZB-aanslag 2019. Dit besluit is bekrachtigd door het college en doorgevoerd in de WOZ-waardebeschikkingen 2019, die uiterlijk 28 februari verzonden worden. Uitspraken van de Rechtbank Amsterdam uit december 2018 zijn aanleiding geweest voor deze eenmalige verlaging. De Wet WOZ schrijft voor dat gemeenten bij het waarderen van woningen een opslag (of correctie) moeten toepassen indien zij op erfpachtgrond staan. De Rechtbank Amsterdam heeft in een aantal beroepszaken geoordeeld dat de wijze waarop Amsterdam deze correctie berekent, aanpassing behoeft. Het actualiseren en herijken van de berekeningssystematiek is een complex proces dat naar inschatting van verschillende deskundigen minimaal 6 maanden vergt. De resultaten hiervan kunnen derhalve niet worden meegenomen in de WOZ-beschikkingen 2019. Een eenmalige verlaging van 2% doet recht aan de uitspraken van de Rechtbank Amsterdam, neemt naar verwachting onzekerheid bij woningeigenaren weg en voorkomt het onnodig ontstaan van een toename van het aantal bezwaar- en beroepschriften. (…) Ingezette acties na uitspraak rechtbank langere termijn (WOZ-beschikkingen 2020) Belastingen is in hoger beroep gegaan tegen de uitspraak van 7 december 2018. Tegelijkertijd wordt de uitspraak van de Rechtbank Amsterdam beschouwd als een duidelijk signaal dat de berekeningssystematiek nader dient te worden geëvalueerd en indien nodig te worden geactualiseerd dan wel herijkt. Belastingen is van oordeel dat gezien de uitspraken van de Rechtbank Amsterdam enige aanpassing van de erfpachtcorrectie vanaf 2020 in de rede ligt. (…)” 2.3.2. Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam heeft in een geschrift van 12 februari 2019, gepubliceerd in het Gemeenteblad op 13 februari 2019, geantwoord op schriftelijke vragen van een gemeenteraadslid naar aanleiding van de uitspraak van Rechtbank Amsterdam van 7 december 2018, ECLI:NL:RBAMS:2018:8714. In deze uitspraak oordeelde de Rechtbank dat de Heffingsambtenaar niet aannemelijk had gemaakt dat de daarin in geschil zijnde erfpachtcorrectie niet te hoog was vastgesteld. Voor zover van belang luiden de antwoorden: Antwoord op vragen 1, 2 en 3: “Wat de lopende bezwaar- en beroepsprocedures betreft is van belang dat de Rechtbank Amsterdam inmiddels in een aantal vergelijkbare procedures hetzelfde standpunt heeft ingenomen en de betreffende WOZ-waardes heeft verlaagd met respectievelijk 0,83%, 1,1% en 1,58%. De rechtbank heeft overigens niet nader aangegeven welke aanpassingen naar haar oordeel nodig zijn. Deze uitspraken zijn voorlopig, Belastingen is in hoger beroep gegaan tegen deze uitspraken. Mede in het licht dat de berekeningswijze van de erfpachtcorrectie gedurende vele jaren stand heeft gehouden in de vele juridische procedures voor de Rechtbank Amsterdam, het Hof en de Hoge Raad. Belastingen heeft het Hof Amsterdam gevraagd enkele representatieve hoger beroepen met erfpachtcorrectie versneld en gebundeld in behandeling te nemen. De verwachting is dat de uitspraken in deze zaken kort voor de zomer van 2019 worden gedaan. De uitkomsten van deze uitspraken kunnen daarom pas worden meegenomen in de WOZ-beschikkingen van 2020. De uitspraak van de Rechtbank Amsterdam wordt beschouwd als een duidelijk signaal dat de berekeningssystematiek nader dient te worden geëvalueerd en indien nodig te worden geactualiseerd dan wel herijkt. Belastingen is van oordeel dat gezien de uitspraken van de Rechtbank Amsterdam enige aanpassing van de erfpachtcorrectie vanaf 2020 in de rede ligt. Om te onderbouwen en te bepalen of, en zo ja, op welke onderdelen de berekeningssystematiek dient te worden herzien, is een grondige en zorgvuldige wetenschappelijke analyse noodzakelijk. Belastingen heeft dit proces in gang gezet, waarbij enkele hoogleraren vastgoed en lokale belastingen van verschillende universiteiten betrokken zijn.

21. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de aan de woning toegekende waarde van € 333.500,- niet in een onjuiste verhouding staat tot de behaalde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. Hetgeen voor het overige is aangevoerd leidt niet tot een ander oordeel van de rechtbank. 22. Gelet op rechtsoverweging 8 is het beroep gegrond. De rechtsgevolgen van de te vernietigen bestreden uitspraak kunnen gelet op rechtsoverweging 21 in stand blijven. 23. Omdat het beroep gegrond is, moet de heffingsambtenaar het betaalde griffierecht van € 46,- aan eiser vergoeden. 24. Er is aanleiding om de heffingsambtenaar te veroordelen in de door eiser gemaakte proceskosten. De rechtbank stelt op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht de kosten voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.534,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, met een waarde per punt van € 254,- en een wegingsfactor 1, en daarnaast 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen op de zitting en een 0,5 punt voor het verschijnen op de nadere zitting, met een waarde per punt van € 512,- en een wegingsfactor 1).” Omschrijving geschil in hoger beroep en conclusies van partijen 4.1. In geschil is of de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en de Heffingsambtenaar ontkennend. 4.2. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning wordt verminderd – zo begrijpt het Hof – tot een lager bedrag door toepassing van een volgens belanghebbende juiste erfpachtcorrectie en subsidiair tot op € 262.000, met veroordeling van de Heffingsambtenaar in de proceskosten. Voorts verzoekt belanghebbende om vergoeding van immateriële schade. 4.3. De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank en handhaving van de waarde van € 333.500.

WOZ-waarde 5.1. Ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (de marktwaarde). De marktwaarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43-44). 5.2. De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. 5.3.1. De waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De Heffingsambtenaar heeft de waarde vastgesteld op € 333.500 en hierbij verwezen naar de opbrengst behaald bij verkoop van de vergelijkingsobjecten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] . Niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de woning. De vergelijkingsobjecten moeten voldoende vergelijkbaar zijn, en de Heffingsambtenaar dient bij de bepaling van de waarde voldoende rekening te hebben gehouden met de onderlinge verschillen. 5.3.2. Het Hof is met de Rechtbank van oordeel dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De verschillen tussen de woning en de in de matrix opgenomen vergelijkingsobjecten zijn niet van een zodanige aard en omvang dat de vergelijkingsobjecten niet goed bruikbaar zouden zijn. Twee van de drie vergelijkingsobjecten zijn in dezelfde straat gelegen als de woning en daarnaast zijn de vergelijkingsobjecten wat betreft bouwjaar, woonoppervlakte, onderhoudstoestand, kwaliteit en ligging goed vergelijkbaar met de woning. Met de onderlinge verschillen in oppervlakte en de aanwezigheid van een berging en een parkeerplaats heeft de Heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden. Het Hof is van oordeel dat de verkoopprijzen van de door de Heffingsambtenaar in de matrix opgenomen vergelijkingsobjecten als richtsnoer kunnen dienen bij het bepalen van de waarde van de woning. Dat de objectkenmerken niet juist zouden zijn weergegeven, heeft belanghebbende niet aannemelijk gemaakt. 5.3.3. De omgevingsfactoren, zoals ligging nabij uitgaanscentrum [naam uitgaansgelegenheid] waar belanghebbende overlast van zou ondervinden, gelden evenzeer voor de in dezelfde straat, op relatief geringe afstand van de woning van belanghebbende gelegen vergelijkingsobjecten. Bovendien heeft belanghebbende de gestelde overlast van [naam uitgaansgelegenheid] niet nader onderbouwd. De stelling van belanghebbende dat hij mogelijk voor een andere woning zou hebben gekozen indien hij eerder op de hoogte was geweest van het bestemmingsplan, dat een maand na zijn aankoop is vastgesteld, is niet relevant voor de waardebepaling nu daarvoor het onder 5.1. weergegeven toetsingskader geldt. 5.3.4. Voorts beroept belanghebbende zich op het eigen verkoopcijfer van de woning dat in april 2013 tot stand is gekomen. Belanghebbende voert aan dat dit verkoopcijfer weliswaar meer dan een jaar voor de waardepeildatum tot stand is gekomen, maar dat uit een uitspraak van Hof Den Haag (ECLI:NL:GHDHA:2017:103) volgt dat dit cijfer dan alsnog een rol kan spelen en bovendien de voorkeur heeft boven de vergelijkingsmethode, omdat in dit cijfer alle bijzondere omstandigheden al zijn verdisconteerd. Het Hof ziet geen reden het verkoopcijfer van de woning in de beoordeling te betrekken. Hoewel het uitgangspunt dat het eigen verkoopcijfer van een onroerende zaak in beginsel een veel nauwkeuriger indicatie van de marktwaarde vormt dan verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten, juist is, is het Hof van oordeel dat in de onderhavige situatie, waarin voldoende vergelijkingsobjecten beschikbaar zijn met een transactie rond de waardepeildatum, de transactiedatum van de woning te ver van de waardepeildatum verwijderd is om aan de verkoopopbrengst in april 2013 enig gewicht toe te kennen voor de waardering van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2015. Erfpachtcorrecties 5.4.1. De Heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van het Hof terecht op de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten een correctie toegepast voor het verschil tussen verkoop van het recht van erfpacht en verkoop van de volle eigendom. De WOZ-waarde is immers de waarde van de woning op de peildatum in volle eigendom. Dit uitgangspunt heeft tot gevolg dat, indien de verkoopgegevens van een of meer vergelijkingsobjecten betrekking hebben op verkopen van objecten op in erfpacht uitgegeven grond, de invloed van de erfpacht op de verkoopprijs geëlimineerd moet worden (de zogenoemde erfpachtcorrectie) en wel in die zin dat de transactieprijs van het vergelijkingsobject moet worden verhoogd met de erfpachtcorrectie. 5.4.2. Belanghebbende heeft gesteld dat de erfpachtcorrecties niet juist zijn berekend. Toepassing van een juiste erfpachtcorrectie dient te leiden tot een lagere waarde van de woning. Belanghebbende heeft verwezen naar het in het hogerberoepschrift opgenomen geschrift van [A] en hij verzoekt de Heffingsambtenaar aan te geven welke methode hij heeft gehanteerd, welke (standaard)formules daarbij gelden en op welke wijze de toekomstige erfpachtcanon contant is gemaakt. In het nadere stuk heeft belanghebbende verwezen naar het door hem overgelegde ORTEC-rapport (zie 2.4). Ook heeft belanghebbende in het nadere stuk verwezen naar een matrix met daarin gegevens opgenomen van woningen gelegen aan de [naam straat] te [woonplaats] . Volgens belanghebbende komen de erfpachtcorrecties op de gerealiseerde verkoopprijzen na 1 juli 2019 een stuk lager uit dan de erfpachtcorrecties van vóór 1 juli 2019. Belanghebbende leidt hieruit af dat de door de Heffingsambtenaar gehanteerde methode niet tot een marktconforme waardering leidt. 5.4.3. Het Hof is met de Rechtbank van oordeel dat de erfpachtcorrecties niet leiden tot het oordeel dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. De erfpachtcorrecties bij de vergelijkingsobjecten zijn immers achtereenvolgens € 8.129, € 7.409 en € 6.878. Omgerekend bedraagt de erfpachtcorrectie hiermee gemiddeld € 85 per m²-woningdeel (= (€ 8.129 + € 7.409 + € 6.878)/(80 m² + 93 m² + 90 m²)), hetgeen minder is dan € 223 per m²-woningdeel (= € 2.821 / € 2.598), zijnde het verschil tussen de vierkantemeterprijs van het woondeel van de vergelijkingsobjecten (gemiddeld € 2.821) en die van de woning van belanghebbende van € 2.598. Dat betekent dat ook als de erfpachtcorrectie geheel buiten beschouwing zou worden gelaten, de vierkantemeterprijzen van het woondeel van de vergelijkingsobjecten nog steeds boven de waarde van het woondeel van de woning van belanghebbende liggen. 5.4.4. Met betrekking tot het beroep op de methode [A] (zie 5.4.2), overweegt het Hof dat het dit beroep reeds heeft verworpen in zijn uitspraken van 9 mei 2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:1609 en van 9 juli 2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:2555, ECLI:NL:GHAMS:2019:2556, en ECLI:NL:GHAMS:2019:2554. De tegen deze uitspraken gerichte cassatieberoepen zijn met toepassing van artikel 81 van de Wet op de rechterlijke organisatie, ongegrond verklaard (Hoge Raad 29 mei 2020, ECLI:NL:HR:2020:936, ECLI:NL:HR:2020:939, ECLI:NL:HR:2020:938, en ECLI:NL:HR:2020:940). Het Hof ziet geen aanleiding thans anders te oordelen. 5.4.5. Met betrekking tot het beroep op het ORTEC-rapport sluit het Hof aan bij hetgeen hierover is overwogen in de uitspraak van dit Hof van 29 juni 2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:1910, r.o. 4.4.5 tot en met 4.4.8.

5.7. Gelet op al hetgeen hiervoor is overwogen is het Hof van oordeel dat niet kan worden gezegd dat de aan de woning toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de behaalde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten met inachtneming van de toegepaste erfpachtcorrectie. De Heffingsambtenaar heeft de waarde niet te hoog vastgesteld. 5.8. Het hoger beroep is ongegrond. Vergoeding van immateriële schade 6.1. Belanghebbende heeft – voor het eerst in hoger beroep – verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn bij de behandeling van de zaak. De Heffingsambtenaar heeft zich dienaangaande gerefereerd aan het oordeel van het Hof. 6.2. De rechtszekerheid als algemeen aanvaard rechtsbeginsel dat aan artikel 6 van het EVRM mede ten grondslag ligt, brengt mee dat belastinggeschillen binnen een redelijke termijn behoren te worden beslecht (vgl. HR 10 juni 2011, ECLI:NL:HR:2011:BO5046, BNB 2011/232). De in aanmerking te nemen termijn begint op het moment waarop het bestuursorgaan het bezwaarschrift ontvangt. Als uitgangspunt geldt dat voor de fase van bezwaar en beroep een termijn van twee jaren moet worden gehanteerd als redelijke termijn waarbinnen belastinggeschillen behoren te worden beslecht. Hierbij geldt dat de bezwaarfase onredelijk lang heeft geduurd voor zover de duur daarvan een half jaar overschrijdt en de beroepsfase voor zover zij meer dan anderhalf jaar in beslag heeft genomen. Voor de berechting van de zaak in hoger beroep heeft als uitgangspunt te gelden dat het Hof uitspraak doet binnen twee jaar nadat hoger beroep is ingesteld (zie onder andere HR 22 maart 2013, ECLI:NL:HR:2013:BX6666, BNB 2013/152 en HR 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252, BNB 2016/140). 6.3. In het onderhavige geval heeft te gelden dat de vraag of de redelijke termijn is overschreden, moet worden beoordeeld naar de stand van het geding ten tijde van de uitspraak op het hoger beroep, waarbij de duur van de totale procedure tot dan toe in ogenschouw wordt genomen (HR 12 december 2014, ECLI:NL:HR:2014:3562, BNB 2015/43). 6.4.1. Het Hof stelt vast dat na de ontvangst van het bezwaarschrift door de Heffingsambtenaar op 6 april 2016 tot de datum van zijn uitspraak op 20 januari 2022, vijf jaar en afgerond tien maanden zijn verstreken. 6.4.2. De termijn van in totaal vier jaar die als uitgangspunt dient voor de redelijke termijn in de fasen van bezwaar, beroep en hoger beroep wordt als gevolg van de coronacrisis met vier maanden verlengd. Naar het oordeel van het Hof is de coronacrisis een uitzonderlijke en onvoorzienbare situatie die voldoende reden geeft om een langere termijn te hanteren. Daarbij is rekening gehouden met de periode waarin de gerechtsgebouwen gesloten waren en een termijn van twee maanden voor het opnieuw inplannen van verdaagde zittingen (zie ABRvS 24 februari 2021, ECLI:NL:RVS:2021:369 en CBb 16 februari 2021, ECLI:NL:CBB:2021:158). 6.5. Het voorgaande brengt mee dat de op grond van de coronacrisis verlengde redelijke termijn van vier jaar en vier maanden in de onderhavige zaak met één jaar en (afgerond) zes maanden is overschreden. Bij overschrijding van de redelijke termijn dient voor de schadevergoeding als uitgangspunt een tarief te worden gehanteerd van € 500 per half jaar waarmee die termijn is overschreden, waarbij het totaal van de overschrijding naar boven wordt afgerond. Dit brengt mee dat belanghebbende recht heeft op een schadevergoeding van € 1.500. 6.6. Gelet op de ontvangst van het bezwaarschrift op 6 april 2016, de uitspraak op bezwaar van de Heffingsambtenaar op 16 januari 2017 en de uitspraak door de Rechtbank op 29 augustus 2019, is de termijn voor bezwaar en beroep met een jaar en afgerond vijf maanden overschreden. Mede om praktische redenen zal de Heffingsambtenaar worden veroordeeld tot betaling van een immateriële schadevergoeding van € 500 en de Staat (de Minister voor Rechtsbescherming) tot betaling van een immateriële schadevergoeding van € 1.000. Proceskosten en griffierecht 7.1. Omdat een immateriële schadevergoeding wordt toegekend, is er aanleiding een vergoeding toe te kennen voor de door belanghebbende gemaakte proceskosten in hoger beroep (zie HR 20 maart 2015, ECLI:NL:HR:2015:660, BNB 2015/198 en HR 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252, BNB 2016/140). 7.2. De hoogte van de proceskosten stelt het Hof op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 541 (1 punt voor het indienen van het hogerberoepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 541 en een wegingsfactor 0,5 aangezien de vergoeding van proceskosten alleen wordt toegekend omdat aan belanghebbende een vergoeding van immateriële schade wordt toegekend). Het Hof zal, overeenkomstig de verhouding van de toerekening van de immateriële schadevergoeding, de Heffingsambtenaar veroordelen tot vergoeding van 1/3e deel van dit bedrag en de Minister voor Rechtsbescherming voor 2/3e deel (HR 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252, BNB 2016/140, r.o. 3.14.2). 7.3. Voorts dient aan belanghebbende het voor de behandeling voor het Hof gestorte griffierecht van € 128 te worden vergoed. Het Hof zal, overeenkomstig de verhouding van de toerekening van de immateriële schadevergoeding, de Heffingsambtenaar veroordelen tot vergoeding van 1/3e deel van dit bedrag en de Minister voor Rechtsbescherming voor 2/3e deel.

Het Gerechtshof: bevestigt de uitspraak van de Rechtbank; veroordeelt de Heffingsambtenaar tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn aan belanghebbende van € 500; veroordeelt de Minister voor Rechtsbescherming tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn aan belanghebbende van € 1.000; veroordeelt de Heffingsambtenaar in de proceskosten in hoger beroep van belanghebbende tot een bedrag van € 180; veroordeelt de Minister voor Rechtsbescherming in de proceskosten in hoger beroep van belanghebbende tot een bedrag van € 361; gelast de Minister voor Rechtsbescherming aan belanghebbende het in hoger beroep betaalde griffierecht tot een bedrag van € 85 te vergoeden, en gelast de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het in hoger beroep betaalde griffierecht tot een bedrag van € 43 te vergoeden. Deze uitspraak is vastgesteld door H.A.J. Kroon, W.M.G. Visser en A. van Dongen, in tegenwoordigheid van de griffier M.G. Kastelein. De beslissing is op 20 januari 2022 in het openbaar uitgesproken. aangetekend aan partijen verzonden: Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: a. - de naam en het adres van de indiener; b. - de dagtekening; c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; d. - de gronden van het beroep in cassatie. Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

GERECHTSHOF AMSTERDAM Zittingsplaats Den Haag Team Belastingrecht meervoudige kamer nummer BKDH-21/00953 Uitspraak van 20 januari 2022 in het geding tussen: [X] te [Z] , belanghebbende, (gemachtigde: A. Bakker) en de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, de Heffingsambtenaar, (vertegenwoordiger: […] ) op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Amsterdam (de Rechtbank) van 29 augustus 2019, nummer AMS 17/1198.

1.1. De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2015 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2016 vastgesteld op € 333.500 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2016 opgelegde aanslag onroerende-zaakbelastingen van de gemeente Amsterdam (de aanslag). 1.2. De Heffingsambtenaar heeft het daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard en de beschikking en de aanslag gehandhaafd. 1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep bij de Rechtbank ingesteld. De griffier heeft ter zake een griffierecht geheven van € 46. De beslissing van de Rechtbank luidt: “De rechtbank: - verklaart het beroep gegrond; - vernietigt de bestreden uitspraak; - bepaalt dat de rechtsgevolgen van de vernietigde bestreden uitspraak in stand blijven; - draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 46,- aan eiser te vergoeden; - veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.534,-.” 1.4. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 128. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft op 8 november 2021 een nader stuk ingediend. 1.5. In de Tijdelijke aanwijzing gerechtshof Den Haag voor hogerberoepszaken belastingen van het gerechtshof Amsterdam (Stcrt. 2021, 30632) is het gerechtshof Den Haag aangewezen als gerechtshof waarvan de zittingsplaats tijdelijk mede wordt aangemerkt als zittingsplaats van het gerechtshof Amsterdam. Op grond van voornoemde regeling heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden in Den Haag op 18 november 2021. Partijen hebben deelgenomen aan de zitting via Skype, waarbij sprake was van een rechtstreekse beeld- en geluidsverbinding met het Hof. De taxateur van de Heffingsambtenaar heeft ingebeld en heeft via een geluidsverbinding aan de zitting deelgenomen. Ter zitting zijn tevens behandeld de hoger beroepen met kenmerk BKDH-21/00949, BKDH-21/00950, BKDH-21/00951, BKDH-21/00952, BKDH-21/00954, BKDH-21/00955, BKDH-21/00983 en BKDH-21/00984, ter zake van andere WOZ-beschikkingen waarin de gemachtigde van belanghebbende eveneens als gemachtigde optreedt. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.

2.1. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het gaat om een woning van ongeveer 118 m² op de eerste etage van een appartementencomplex met een berging en parkeerplaats. 2.2.1. De Heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning vastgesteld op € 333.500. Hij heeft ter onderbouwing van de waarde een “Overzicht taxatiewaarden” (de matrix) overgelegd. De matrix bevat onder meer de volgende gegevens: Adres Woning-deel m2 Transactie- datum Koopsom Erfpacht- correctie Gecorrigeerde transactieprijs Gecorrigeerde transactieprijs per 1-1-2015 [adres] 118 m2 [adres 2] 80 m2 02-03-2015 € 272.500 € 8.129 € 280.629 € 281.500 [adres 3] 93 m2 20-04-2015 € 248.000 € 7.409 € 255.409 € 238.500 [adres 4] 90 m2 02-09-2014 € 235.000 € 6.878 € 241.878 € 252.500 2.2.2. De Heffingsambtenaar heeft verder voor elk vergelijkingsobject een uitdraai van een rekenblad overgelegd met daarin een berekening van de in de matrix opgenomen ‘Erfpacht Correctie’. 2.3.1. De wethouder Financiën van de gemeente Amsterdam heeft in de brief van 5 februari 2019, gericht aan de leden van de Raadscommissies Financiën en Economische Zaken en Ruimtelijke Ordening van de gemeente Amsterdam en met als onderwerp “Eenmalige verlaging WOZ-beschikking 2019 voor woningen op erfpachtgrond”, onder meer het volgende vermeld: “De inspecteur gemeentelijke belastingen heeft op basis van zijn bevoegdheid, vastgelegd in de Wet Waardering Onroerende Zaken (WOZ) en de Algemene Wet inzake Rijksbelastingen (AWR), besloten een eenmalige generieke verlaging van 2% toe te passen op de WOZ-waardering van woningen op erfpachtgrond voor de OZB-aanslag 2019. Dit besluit is bekrachtigd door het college en doorgevoerd in de WOZ-waardebeschikkingen 2019, die uiterlijk 28 februari verzonden worden. Uitspraken van de Rechtbank Amsterdam uit december 2018 zijn aanleiding geweest voor deze eenmalige verlaging. De Wet WOZ schrijft voor dat gemeenten bij het waarderen van woningen een opslag (of correctie) moeten toepassen indien zij op erfpachtgrond staan. De Rechtbank Amsterdam heeft in een aantal beroepszaken geoordeeld dat de wijze waarop Amsterdam deze correctie berekent, aanpassing behoeft. Het actualiseren en herijken van de berekeningssystematiek is een complex proces dat naar inschatting van verschillende deskundigen minimaal 6 maanden vergt. De resultaten hiervan kunnen derhalve niet worden meegenomen in de WOZ-beschikkingen 2019. Een eenmalige verlaging van 2% doet recht aan de uitspraken van de Rechtbank Amsterdam, neemt naar verwachting onzekerheid bij woningeigenaren weg en voorkomt het onnodig ontstaan van een toename van het aantal bezwaar- en beroepschriften. (…) Ingezette acties na uitspraak rechtbank langere termijn (WOZ-beschikkingen 2020) Belastingen is in hoger beroep gegaan tegen de uitspraak van 7 december 2018. Tegelijkertijd wordt de uitspraak van de Rechtbank Amsterdam beschouwd als een duidelijk signaal dat de berekeningssystematiek nader dient te worden geëvalueerd en indien nodig te worden geactualiseerd dan wel herijkt. Belastingen is van oordeel dat gezien de uitspraken van de Rechtbank Amsterdam enige aanpassing van de erfpachtcorrectie vanaf 2020 in de rede ligt. (…)” 2.3.2. Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam heeft in een geschrift van 12 februari 2019, gepubliceerd in het Gemeenteblad op 13 februari 2019, geantwoord op schriftelijke vragen van een gemeenteraadslid naar aanleiding van de uitspraak van Rechtbank Amsterdam van 7 december 2018, ECLI:NL:RBAMS:2018:8714. In deze uitspraak oordeelde de Rechtbank dat de Heffingsambtenaar niet aannemelijk had gemaakt dat de daarin in geschil zijnde erfpachtcorrectie niet te hoog was vastgesteld. Voor zover van belang luiden de antwoorden: Antwoord op vragen 1, 2 en 3: “Wat de lopende bezwaar- en beroepsprocedures betreft is van belang dat de Rechtbank Amsterdam inmiddels in een aantal vergelijkbare procedures hetzelfde standpunt heeft ingenomen en de betreffende WOZ-waardes heeft verlaagd met respectievelijk 0,83%, 1,1% en 1,58%. De rechtbank heeft overigens niet nader aangegeven welke aanpassingen naar haar oordeel nodig zijn. Deze uitspraken zijn voorlopig, Belastingen is in hoger beroep gegaan tegen deze uitspraken. Mede in het licht dat de berekeningswijze van de erfpachtcorrectie gedurende vele jaren stand heeft gehouden in de vele juridische procedures voor de Rechtbank Amsterdam, het Hof en de Hoge Raad. Belastingen heeft het Hof Amsterdam gevraagd enkele representatieve hoger beroepen met erfpachtcorrectie versneld en gebundeld in behandeling te nemen. De verwachting is dat de uitspraken in deze zaken kort voor de zomer van 2019 worden gedaan. De uitkomsten van deze uitspraken kunnen daarom pas worden meegenomen in de WOZ-beschikkingen van 2020. De uitspraak van de Rechtbank Amsterdam wordt beschouwd als een duidelijk signaal dat de berekeningssystematiek nader dient te worden geëvalueerd en indien nodig te worden geactualiseerd dan wel herijkt. Belastingen is van oordeel dat gezien de uitspraken van de Rechtbank Amsterdam enige aanpassing van de erfpachtcorrectie vanaf 2020 in de rede ligt. Om te onderbouwen en te bepalen of, en zo ja, op welke onderdelen de berekeningssystematiek dient te worden herzien, is een grondige en zorgvuldige wetenschappelijke analyse noodzakelijk. Belastingen heeft dit proces in gang gezet, waarbij enkele hoogleraren vastgoed en lokale belastingen van verschillende universiteiten betrokken zijn.

21. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de aan de woning toegekende waarde van € 333.500,- niet in een onjuiste verhouding staat tot de behaalde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. Hetgeen voor het overige is aangevoerd leidt niet tot een ander oordeel van de rechtbank. 22. Gelet op rechtsoverweging 8 is het beroep gegrond. De rechtsgevolgen van de te vernietigen bestreden uitspraak kunnen gelet op rechtsoverweging 21 in stand blijven. 23. Omdat het beroep gegrond is, moet de heffingsambtenaar het betaalde griffierecht van € 46,- aan eiser vergoeden. 24. Er is aanleiding om de heffingsambtenaar te veroordelen in de door eiser gemaakte proceskosten. De rechtbank stelt op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht de kosten voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.534,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, met een waarde per punt van € 254,- en een wegingsfactor 1, en daarnaast 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen op de zitting en een 0,5 punt voor het verschijnen op de nadere zitting, met een waarde per punt van € 512,- en een wegingsfactor 1).” Omschrijving geschil in hoger beroep en conclusies van partijen 4.1. In geschil is of de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en de Heffingsambtenaar ontkennend. 4.2. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning wordt verminderd – zo begrijpt het Hof – tot een lager bedrag door toepassing van een volgens belanghebbende juiste erfpachtcorrectie en subsidiair tot op € 262.000, met veroordeling van de Heffingsambtenaar in de proceskosten. Voorts verzoekt belanghebbende om vergoeding van immateriële schade. 4.3. De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank en handhaving van de waarde van € 333.500.

WOZ-waarde 5.1. Ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (de marktwaarde). De marktwaarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43-44). 5.2. De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. 5.3.1. De waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De Heffingsambtenaar heeft de waarde vastgesteld op € 333.500 en hierbij verwezen naar de opbrengst behaald bij verkoop van de vergelijkingsobjecten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] . Niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de woning. De vergelijkingsobjecten moeten voldoende vergelijkbaar zijn, en de Heffingsambtenaar dient bij de bepaling van de waarde voldoende rekening te hebben gehouden met de onderlinge verschillen. 5.3.2. Het Hof is met de Rechtbank van oordeel dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De verschillen tussen de woning en de in de matrix opgenomen vergelijkingsobjecten zijn niet van een zodanige aard en omvang dat de vergelijkingsobjecten niet goed bruikbaar zouden zijn. Twee van de drie vergelijkingsobjecten zijn in dezelfde straat gelegen als de woning en daarnaast zijn de vergelijkingsobjecten wat betreft bouwjaar, woonoppervlakte, onderhoudstoestand, kwaliteit en ligging goed vergelijkbaar met de woning. Met de onderlinge verschillen in oppervlakte en de aanwezigheid van een berging en een parkeerplaats heeft de Heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden. Het Hof is van oordeel dat de verkoopprijzen van de door de Heffingsambtenaar in de matrix opgenomen vergelijkingsobjecten als richtsnoer kunnen dienen bij het bepalen van de waarde van de woning. Dat de objectkenmerken niet juist zouden zijn weergegeven, heeft belanghebbende niet aannemelijk gemaakt. 5.3.3. De omgevingsfactoren, zoals ligging nabij uitgaanscentrum [naam uitgaansgelegenheid] waar belanghebbende overlast van zou ondervinden, gelden evenzeer voor de in dezelfde straat, op relatief geringe afstand van de woning van belanghebbende gelegen vergelijkingsobjecten. Bovendien heeft belanghebbende de gestelde overlast van [naam uitgaansgelegenheid] niet nader onderbouwd. De stelling van belanghebbende dat hij mogelijk voor een andere woning zou hebben gekozen indien hij eerder op de hoogte was geweest van het bestemmingsplan, dat een maand na zijn aankoop is vastgesteld, is niet relevant voor de waardebepaling nu daarvoor het onder 5.1. weergegeven toetsingskader geldt. 5.3.4. Voorts beroept belanghebbende zich op het eigen verkoopcijfer van de woning dat in april 2013 tot stand is gekomen. Belanghebbende voert aan dat dit verkoopcijfer weliswaar meer dan een jaar voor de waardepeildatum tot stand is gekomen, maar dat uit een uitspraak van Hof Den Haag (ECLI:NL:GHDHA:2017:103) volgt dat dit cijfer dan alsnog een rol kan spelen en bovendien de voorkeur heeft boven de vergelijkingsmethode, omdat in dit cijfer alle bijzondere omstandigheden al zijn verdisconteerd. Het Hof ziet geen reden het verkoopcijfer van de woning in de beoordeling te betrekken. Hoewel het uitgangspunt dat het eigen verkoopcijfer van een onroerende zaak in beginsel een veel nauwkeuriger indicatie van de marktwaarde vormt dan verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten, juist is, is het Hof van oordeel dat in de onderhavige situatie, waarin voldoende vergelijkingsobjecten beschikbaar zijn met een transactie rond de waardepeildatum, de transactiedatum van de woning te ver van de waardepeildatum verwijderd is om aan de verkoopopbrengst in april 2013 enig gewicht toe te kennen voor de waardering van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2015. Erfpachtcorrecties 5.4.1. De Heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van het Hof terecht op de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten een correctie toegepast voor het verschil tussen verkoop van het recht van erfpacht en verkoop van de volle eigendom. De WOZ-waarde is immers de waarde van de woning op de peildatum in volle eigendom. Dit uitgangspunt heeft tot gevolg dat, indien de verkoopgegevens van een of meer vergelijkingsobjecten betrekking hebben op verkopen van objecten op in erfpacht uitgegeven grond, de invloed van de erfpacht op de verkoopprijs geëlimineerd moet worden (de zogenoemde erfpachtcorrectie) en wel in die zin dat de transactieprijs van het vergelijkingsobject moet worden verhoogd met de erfpachtcorrectie. 5.4.2. Belanghebbende heeft gesteld dat de erfpachtcorrecties niet juist zijn berekend. Toepassing van een juiste erfpachtcorrectie dient te leiden tot een lagere waarde van de woning. Belanghebbende heeft verwezen naar het in het hogerberoepschrift opgenomen geschrift van [A] en hij verzoekt de Heffingsambtenaar aan te geven welke methode hij heeft gehanteerd, welke (standaard)formules daarbij gelden en op welke wijze de toekomstige erfpachtcanon contant is gemaakt. In het nadere stuk heeft belanghebbende verwezen naar het door hem overgelegde ORTEC-rapport (zie 2.4). Ook heeft belanghebbende in het nadere stuk verwezen naar een matrix met daarin gegevens opgenomen van woningen gelegen aan de [naam straat] te [woonplaats] . Volgens belanghebbende komen de erfpachtcorrecties op de gerealiseerde verkoopprijzen na 1 juli 2019 een stuk lager uit dan de erfpachtcorrecties van vóór 1 juli 2019. Belanghebbende leidt hieruit af dat de door de Heffingsambtenaar gehanteerde methode niet tot een marktconforme waardering leidt. 5.4.3. Het Hof is met de Rechtbank van oordeel dat de erfpachtcorrecties niet leiden tot het oordeel dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. De erfpachtcorrecties bij de vergelijkingsobjecten zijn immers achtereenvolgens € 8.129, € 7.409 en € 6.878. Omgerekend bedraagt de erfpachtcorrectie hiermee gemiddeld € 85 per m²-woningdeel (= (€ 8.129 + € 7.409 + € 6.878)/(80 m² + 93 m² + 90 m²)), hetgeen minder is dan € 223 per m²-woningdeel (= € 2.821 / € 2.598), zijnde het verschil tussen de vierkantemeterprijs van het woondeel van de vergelijkingsobjecten (gemiddeld € 2.821) en die van de woning van belanghebbende van € 2.598. Dat betekent dat ook als de erfpachtcorrectie geheel buiten beschouwing zou worden gelaten, de vierkantemeterprijzen van het woondeel van de vergelijkingsobjecten nog steeds boven de waarde van het woondeel van de woning van belanghebbende liggen. 5.4.4. Met betrekking tot het beroep op de methode [A] (zie 5.4.2), overweegt het Hof dat het dit beroep reeds heeft verworpen in zijn uitspraken van 9 mei 2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:1609 en van 9 juli 2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:2555, ECLI:NL:GHAMS:2019:2556, en ECLI:NL:GHAMS:2019:2554. De tegen deze uitspraken gerichte cassatieberoepen zijn met toepassing van artikel 81 van de Wet op de rechterlijke organisatie, ongegrond verklaard (Hoge Raad 29 mei 2020, ECLI:NL:HR:2020:936, ECLI:NL:HR:2020:939, ECLI:NL:HR:2020:938, en ECLI:NL:HR:2020:940). Het Hof ziet geen aanleiding thans anders te oordelen. 5.4.5. Met betrekking tot het beroep op het ORTEC-rapport sluit het Hof aan bij hetgeen hierover is overwogen in de uitspraak van dit Hof van 29 juni 2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:1910, r.o. 4.4.5 tot en met 4.4.8.

5.7. Gelet op al hetgeen hiervoor is overwogen is het Hof van oordeel dat niet kan worden gezegd dat de aan de woning toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de behaalde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten met inachtneming van de toegepaste erfpachtcorrectie. De Heffingsambtenaar heeft de waarde niet te hoog vastgesteld. 5.8. Het hoger beroep is ongegrond. Vergoeding van immateriële schade 6.1. Belanghebbende heeft – voor het eerst in hoger beroep – verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn bij de behandeling van de zaak. De Heffingsambtenaar heeft zich dienaangaande gerefereerd aan het oordeel van het Hof. 6.2. De rechtszekerheid als algemeen aanvaard rechtsbeginsel dat aan artikel 6 van het EVRM mede ten grondslag ligt, brengt mee dat belastinggeschillen binnen een redelijke termijn behoren te worden beslecht (vgl. HR 10 juni 2011, ECLI:NL:HR:2011:BO5046, BNB 2011/232). De in aanmerking te nemen termijn begint op het moment waarop het bestuursorgaan het bezwaarschrift ontvangt. Als uitgangspunt geldt dat voor de fase van bezwaar en beroep een termijn van twee jaren moet worden gehanteerd als redelijke termijn waarbinnen belastinggeschillen behoren te worden beslecht. Hierbij geldt dat de bezwaarfase onredelijk lang heeft geduurd voor zover de duur daarvan een half jaar overschrijdt en de beroepsfase voor zover zij meer dan anderhalf jaar in beslag heeft genomen. Voor de berechting van de zaak in hoger beroep heeft als uitgangspunt te gelden dat het Hof uitspraak doet binnen twee jaar nadat hoger beroep is ingesteld (zie onder andere HR 22 maart 2013, ECLI:NL:HR:2013:BX6666, BNB 2013/152 en HR 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252, BNB 2016/140). 6.3. In het onderhavige geval heeft te gelden dat de vraag of de redelijke termijn is overschreden, moet worden beoordeeld naar de stand van het geding ten tijde van de uitspraak op het hoger beroep, waarbij de duur van de totale procedure tot dan toe in ogenschouw wordt genomen (HR 12 december 2014, ECLI:NL:HR:2014:3562, BNB 2015/43). 6.4.1. Het Hof stelt vast dat na de ontvangst van het bezwaarschrift door de Heffingsambtenaar op 6 april 2016 tot de datum van zijn uitspraak op 20 januari 2022, vijf jaar en afgerond tien maanden zijn verstreken. 6.4.2. De termijn van in totaal vier jaar die als uitgangspunt dient voor de redelijke termijn in de fasen van bezwaar, beroep en hoger beroep wordt als gevolg van de coronacrisis met vier maanden verlengd. Naar het oordeel van het Hof is de coronacrisis een uitzonderlijke en onvoorzienbare situatie die voldoende reden geeft om een langere termijn te hanteren. Daarbij is rekening gehouden met de periode waarin de gerechtsgebouwen gesloten waren en een termijn van twee maanden voor het opnieuw inplannen van verdaagde zittingen (zie ABRvS 24 februari 2021, ECLI:NL:RVS:2021:369 en CBb 16 februari 2021, ECLI:NL:CBB:2021:158). 6.5. Het voorgaande brengt mee dat de op grond van de coronacrisis verlengde redelijke termijn van vier jaar en vier maanden in de onderhavige zaak met één jaar en (afgerond) zes maanden is overschreden. Bij overschrijding van de redelijke termijn dient voor de schadevergoeding als uitgangspunt een tarief te worden gehanteerd van € 500 per half jaar waarmee die termijn is overschreden, waarbij het totaal van de overschrijding naar boven wordt afgerond. Dit brengt mee dat belanghebbende recht heeft op een schadevergoeding van € 1.500. 6.6. Gelet op de ontvangst van het bezwaarschrift op 6 april 2016, de uitspraak op bezwaar van de Heffingsambtenaar op 16 januari 2017 en de uitspraak door de Rechtbank op 29 augustus 2019, is de termijn voor bezwaar en beroep met een jaar en afgerond vijf maanden overschreden. Mede om praktische redenen zal de Heffingsambtenaar worden veroordeeld tot betaling van een immateriële schadevergoeding van € 500 en de Staat (de Minister voor Rechtsbescherming) tot betaling van een immateriële schadevergoeding van € 1.000. Proceskosten en griffierecht 7.1. Omdat een immateriële schadevergoeding wordt toegekend, is er aanleiding een vergoeding toe te kennen voor de door belanghebbende gemaakte proceskosten in hoger beroep (zie HR 20 maart 2015, ECLI:NL:HR:2015:660, BNB 2015/198 en HR 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252, BNB 2016/140). 7.2. De hoogte van de proceskosten stelt het Hof op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 541 (1 punt voor het indienen van het hogerberoepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 541 en een wegingsfactor 0,5 aangezien de vergoeding van proceskosten alleen wordt toegekend omdat aan belanghebbende een vergoeding van immateriële schade wordt toegekend). Het Hof zal, overeenkomstig de verhouding van de toerekening van de immateriële schadevergoeding, de Heffingsambtenaar veroordelen tot vergoeding van 1/3e deel van dit bedrag en de Minister voor Rechtsbescherming voor 2/3e deel (HR 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252, BNB 2016/140, r.o. 3.14.2). 7.3. Voorts dient aan belanghebbende het voor de behandeling voor het Hof gestorte griffierecht van € 128 te worden vergoed. Het Hof zal, overeenkomstig de verhouding van de toerekening van de immateriële schadevergoeding, de Heffingsambtenaar veroordelen tot vergoeding van 1/3e deel van dit bedrag en de Minister voor Rechtsbescherming voor 2/3e deel.

Het Gerechtshof: bevestigt de uitspraak van de Rechtbank; veroordeelt de Heffingsambtenaar tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn aan belanghebbende van € 500; veroordeelt de Minister voor Rechtsbescherming tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn aan belanghebbende van € 1.000; veroordeelt de Heffingsambtenaar in de proceskosten in hoger beroep van belanghebbende tot een bedrag van € 180; veroordeelt de Minister voor Rechtsbescherming in de proceskosten in hoger beroep van belanghebbende tot een bedrag van € 361; gelast de Minister voor Rechtsbescherming aan belanghebbende het in hoger beroep betaalde griffierecht tot een bedrag van € 85 te vergoeden, en gelast de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het in hoger beroep betaalde griffierecht tot een bedrag van € 43 te vergoeden. Deze uitspraak is vastgesteld door H.A.J. Kroon, W.M.G. Visser en A. van Dongen, in tegenwoordigheid van de griffier M.G. Kastelein. De beslissing is op 20 januari 2022 in het openbaar uitgesproken. aangetekend aan partijen verzonden: Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: a. - de naam en het adres van de indiener; b. - de dagtekening; c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; d. - de gronden van het beroep in cassatie. Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Het onderzoek leidt naar verwachting niet tot een fundamentele wijziging van het berekeningsmodel, maar kan wel aanleiding zijn om onderdelen uit dat model aan te passen of wegingsfactoren te herzien. Het zorgvuldig uitvoeren van het onderzoek, het vertalen van de uitkomsten naar een gewijzigde berekeningssystematiek en het testen en verankeren van de berekeningssystematiek in het informatiesysteem van Belastingen zal gelet op de complexiteit en de ervaringen van de betrokken deskundigen naar verwachting minimaal 6 maanden duren. Rekening houdend met de eerdere uitspraken, en vooruitlopend op het onderzoek, heeft de inspecteur van de gemeentelijke belastingen besloten in 2019 eenmalig een verlaging van de WOZ-waarde toe te passen van 2% voor woningen op erfpachtgrond. De uitspraak van de rechtbank heeft overigens geen consequenties voor de onherroepelijk vastgestelde WOZ-waarden.” Antwoord op vraag 4: “De gerechtelijke uitspraak heeft geen gevolgen voor definitief beschikte WOZ waarden. De gerechtelijke uitspraak heeft mogelijk wel gevolgen voor de WOZ-waarden die 28 februari 2019 beschikt worden en kan daarmee ook gevolg hebben voor de erfpachtgrondwaarde die met deze WOZ-waarden worden berekend. Deze WOZ-waarden vormen onderdeel voor de berekening voor de BSQ (Buurt Straat Quote) voor het jaar 2020. Belastingen heeft in reactie op de jurisprudentie over de erfpachtcorrectie, zoals hiervoor aangegeven, een eenmalige verlaging van 2% toegepast op de WOZ-waardebeschikking 2019 van woningen op erfpachtgrond. De grondwaardebepaling is hierin volgend, wat wil zeggen dat de hoogte van de WOZ-waarde voor het berekenen van de grondwaarde een gegeven is. Gevolgen voor de Overstapregeling Voor (onder meer) de Overstapregeling wordt gebruik gemaakt van de WOZ-waarde. In het kader van de Overstapregeling wordt gebruik gemaakt van onherroepelijke [WOZ-waarden, Hof]. De uitspraak van de rechtbank heeft hiermee geen gevolg voor de Overstapregeling. G&O maakt tot 31-12-2019 gebruik van de WOZ-waarden met peildatum 2014 of 2015 (dat zijn dan de beschikkingen van respectievelijk 2015 en 2016). Deze WOZ-waarden worden niet door deze uitspraak geraakt, tenzij het beschikkingen zijn waartegen nog een bezwaar of beroep loopt. WOZ-waarden waartegen bezwaar of beroep loopt worden niet gebruikt voor de bepaling van de erfpachtgrondwaarde. Ook bij wijziging van bestaande erfpachtrechten (o.a. canonherziening einde tijdvak, bestemmingswijziging) wordt gebruik gemaakt van de WOZ-waarde en gaat het eveneens alleen om WOZ-waarden die definitief beschikt zijn. Ook deze WOZ-waarden worden derhalve niet door deze uitspraak geraakt.” 2.4. Belanghebbende heeft bij het onder 1.4 bedoelde nader stuk een afschrift van het rapport van 19 september 2019 van Francke en Van der Schans ingebracht met als titel ‘Erfpachtcorrectie van verkoopcijfers in Amsterdam in het kader van de Wet WOZ’ (ORTEC-rapport). Het rapport bevat bevindingen van een in opdracht van de gemeente Amsterdam verricht onderzoek naar mogelijke actualisering of herijking van de berekening van de WOZ-erfpachtcorrecties die de gemeente Amsterdam toepast. Oordeel van de Rechtbank 3. De Rechtbank heeft, voor zover in hoger beroep van belang, geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser: “Wat vindt de rechtbank van deze zaak? 5. De gemachtigde van eiser heeft op de zitting van 7 juni 2019 meegedeeld dat hij het beroep op de schending van de redelijke termijn niet langer handhaaft. De rechtbank zal deze beroepsgrond daarom niet beoordelen. Heeft de heffingsambtenaar de hoorplicht geschonden? 6. Eiser heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar de hoorplicht heeft geschonden. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de gemachtigde van eiser is uitgenodigd voor een hoorzitting op 13 januari 2017, maar dat eiser en de gemachtigde daar niet zijn verschenen. 7. Uit de gedingstukken blijkt dat de heffingsambtenaar eiser met een brief aan de gemachtigde van 29 december 2016 heeft uitgenodigd voor een hoorzitting op 16 januari, 17 januari of 18 januari 2017. In de brief staat dat andere dagen dan deze voorgestelde data niet mogelijk zijn. Eiser heeft hierop gereageerd bij e-mail van 5 januari 2017 en aangegeven dat hij op de voorgestelde data niet aanwezig kan zijn. Eiser heeft nieuwe data voorgesteld op 25 januari, 26 januari, 30 januari, 8 februari en 20 februari 2017. De heffingsambtenaar heeft gereageerd per e-mail van 6 januari 2017 en aangegeven dat de hoorzittingen zullen plaatsvinden op 13 januari 2017, dat eiser een vervanger kan sturen als hij dan niet aanwezig kan zijn en dat anders de hoorzittingen zullen worden gehouden zonder de aanwezigheid van eiser. Op 6 januari 2017 heeft eiser per e-mail meegedeeld dat hij op 13 januari 2017 is verhinderd vanwege een zitting bij de rechtbank Rotterdam. 8. Zoals de rechtbank al heeft geoordeeld in een vergelijkbare zaak in haar uitspraak van 25 januari 2018 heeft de heffingsambtenaar met de door hem gevolgde werkwijze eiser niet op zorgvuldige wijze in de gelegenheid gesteld om te worden gehoord.¹ De hoorzitting is gepland op een datum dat de gemachtigde met opgave van redenen was verhinderd, terwijl gemachtigde vijf andere data (op redelijk korte termijn gelegen) had opgegeven. Dit betekent dat de hoorplicht is geschonden. Het beroep is gegrond en de rechtbank zal de bestreden uitspraak vernietigen. Gelet hierop komt de rechtbank niet toe aan een bespreking van wat eiser voor het overige heeft aangevoerd over de schending van de hoorplicht. ¹ ECLI:NL:RBAMS:2018:347. 9. De rechtbank zal hierna onderzoeken of de rechtsgevolgen van de te vernietigen uitspraak in stand gelaten kunnen worden. De toets van de rechtbank 10. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden.² De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Allereerst is van belang dat de rechtbank de door eiser bepleite waarde gebaseerd op de aankoopprijs niet volgt. De datum van aankoop was 2 april 2013 en deze datum is naar het oordeel van de rechtbank te ver gelegen van de op grond van de Wet WOZ in acht te nemen waardepeildatum van 1 januari 2015. ² Zie de wetsgeschiedenis van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ 11. Om te beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank vervolgens de volgende vragen beantwoorden: Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning van eiser? Zo ja, heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning? 12. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of eiser de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen. Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar? 13. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een taxatierapport overgelegd. Uit het taxatierapport en de matrix volgt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De vergelijkingsobjecten hoeven niet identiek te zijn aan de woning, mits voldoende rekening is gehouden met de verschillen.

Daaraan voegt het Hof toe dat het in genoemd rapport niet heeft gelezen dat de ‘oude methode’ ondeugdelijk is en evenmin dat deze methode niet op zorgvuldige wijze tot stand is gekomen of niet (meer) is gebaseerd op reële, goed verdedigbare keuzes. Het Hof ziet dan ook geen reden de Heffingsambtenaar op te dragen in deze zaak de erfpachtcorrecties te herzien en volgens de per 1 juli 2019 aangepaste methode te berekenen. 5.4.6. Wat betreft de matrix met verkopen in de [naam straat] overweegt het Hof dat daarin verkopen van andere objecten zijn opgenomen dan de vergelijkingsobjecten die de Heffingsambtenaar in deze zaak heeft gebruikt om de door hem voorgestane waarde van de woning te onderbouwen. Het Hof ziet in het voorbeeld evenmin reden niet (langer) aan te nemen dat de erfpachtcorrecties berekend volgens de ‘oude methode’ niet te hoog zijn, gelet op hetgeen hiervoor in 5.4.5 is overwogen. Op de Heffingsambtenaar rust niet een verplichting erfpachtcorrecties steeds te berekenen volgens de gunstigst denkbare methode die nog (net) reëel kan worden genoemd (zie de onder 5.4.4 genoemde uitspraken). Toepassing 2%-korting 5.5.1. Belanghebbende heeft verder aangevoerd dat de Heffingsambtenaar de waarde van de woning had moeten verminderen met een korting van 2%. Belanghebbende verwijst in dit verband naar de vragen van het gemeenteraadslid, de brief van de wethouder van Financiën van de gemeente Amsterdam van 5 februari 2019 en de antwoorden op eerder bedoelde vragen door het college van burgemeester en wethouders (zie 2.3.1 en 2.3.2). Belanghebbende leidt uit deze stukken af dat ook voor het onderhavige belastingjaar een korting van 2% dient te worden toegepast, omdat de WOZ-waarde van woningen op erfpachtgrond standaard 2% te hoog wordt vastgesteld. Het is niet eerlijk dat sommige belastingplichtigen op grond van de uitspraak van de Rechtbank Amsterdam van 7 december 2018, ECLI:NL:RBAMS:2018:8714, wel een korting van 2% krijgen en anderen, onder wie belanghebbende, niet. Het niet verlenen van de korting is dan ook in strijd met diverse beginselen van behoorlijk bestuur, aldus belanghebbende. 5.5.2. Belanghebbendes standpunt dat hij recht heeft op een korting van 2% op de vastgestelde WOZ-waarde en dat bij onthouding daarvan de Heffingsambtenaar het vertrouwensbeginsel, het gelijkheidsbeginsel, het zorgvuldigheidsbeginsel, het rechtszekerheidsbeginsel, het verbod van willekeur, kort gezegd de algemene beginselen van behoorlijk bestuur heeft geschonden, faalt. Een overeenkomstig standpunt is door het Hof reeds verworpen in zijn voormelde uitspraken van 9 mei 2019 en van 9 juli 2019, onder meer in de zaak ECLI:NL:GHAMS:2019:2555. Het Hof heeft in laatstbedoelde uitspraak op dit punt het volgende overwogen en beslist: “5.3.1. (…) Belanghebbende betoogt dat het fair play-beginsel, het vertrouwensbeginsel, het gelijkheidsbeginsel, het zorgvuldigheidsbeginsel, het rechtszekerheidsbeginsel en/of het verbod van willekeur de heffingsambtenaar verplichten de WOZ-beschikking met 2% te verlagen. 5.3.2. Belanghebbende beroept zich in dit verband op (1) een brief van 5 februari 2019 van de wethouder Financiën aan de leden van Raadscommissies Financiën en Economische Zaken en Ruimtelijke Ordening (met als onderwerp “Eenmalige verlaging WOZ-beschikking 2019 voor woningen op erfpachtgrond”) en (2) op hetgeen de burgemeester van Amsterdam op 12 februari 2019 op schriftelijke vragen van een gemeenteraadslid naar aanleiding van de rechtbankuitspraak van 7 december 2018 heeft geantwoord (…). 5.3.3. Het Hof stelt voorop dat op belanghebbende de last rust feiten en omstandigheden te stellen en (bij betwisting door de heffingsambtenaar) aannemelijk te maken, op basis waarvan geconcludeerd kan worden dat de heffingsambtenaar een algemeen beginsel van behoorlijk bestuur heeft geschonden. Op basis van al hetgeen belanghebbende in dat verband heeft aangevoerd kan die conclusie niet worden getrokken. Het Hof voegt daar voor wat betreft de vermeende schending van het vertrouwensbeginsel aan toe dat uit het onder 2.5 weergegeven citaat of uit de eerdergenoemde brief van 5 februari 2019 niet volgt dat de gemeente Amsterdam van mening is dat de WOZ- beschikkingen over 2017 op een te hoog bedrag zijn vastgesteld. Ook anderszins heeft belanghebbende aan deze documenten niet het vertrouwen kunnen ontlenen dat ook de WOZ-waarden voor de jaren vóór 2019 met 2% zouden worden verlaagd. Daarnaast noopten ook het gelijkheidsbeginsel of de andere door belanghebbende genoemde algemene beginselen van behoorlijk bestuur daar niet toe. Om die redenen verwerpt het Hof belanghebbendes standpunt.” 5.5.3. Het Hof ziet geen aanleiding om in de onderhavige zaak anders te oordelen. Ten aanzien van het beroep op het vertrouwensbeginsel voegt het Hof daaraan toe dat aan de brief van 5 februari 2019 geen in rechte te beschermen vertrouwen kan worden ontleend dat ook voor het jaar 2017 een ander stelsel voor de erfpachtcorrectie zou worden toegepast. De mededeling is niet alleen slechts op een mogelijke toekomstige wijziging gericht, maar is ook te algemeen van aard om daar enig in rechte te beschermen vertrouwen aan te kunnen ontlenen. Verbod op willekeur; WOZ-waarden vergelijkingsobjecten en het black box-arrest 5.6.1. Belanghebbende heeft verder nog gesteld dat de Heffingsambtenaar heeft gehandeld in strijd met het verbod op willekeur en heeft daartoe het volgende aangevoerd. De Heffingsambtenaar moet op zoek naar alle relevante feiten. Aan alle vergelijkingsobjecten is voor het jaar 2016, met waardepeildatum 1 januari 2015, een WOZ-waarde toegekend die lager is dan de in de matrix vermelde gecorrigeerde transactieprijs op 1 januari 2015. Hieraan verbindt belanghebbende de conclusie (1) dat de woning van belanghebbende niet op dezelfde modelmatige wijze is getaxeerd als de vergelijkingsobjecten en (2) dat “niet eens is gecontroleerd of het onderhavige verkoopcijfer wel binnen de marges valt van hetgeen het model laat zien aan gemiddelde prijzen per m2 dan wel per m3”. Belanghebbende wenst inzicht te hebben in de wijze waarop de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten zijn berekend en verwijst in dit kader naar het arrest van de Hoge Raad van 17 augustus 2018, ECLI:NL:HR:2018:1316, BNB 2018/182. 5.6.2. Het Hof overweegt ter zake dat de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten en de wijze waarop die WOZ-waarden tot stand zijn gekomen voor de beslechting van dit geschil niet relevant zijn. Niet de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten, maar de WOZ-waarde van de woning is immers onderwerp van geschil. De Heffingsambtenaar heeft de door hem voorgestane waarde van de woning onderbouwd met een verwijzing naar de gecorrigeerde transactieprijzen van de vergelijkingsobjecten en niet met een verwijzing naar de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten. Reeds hierom ziet het Hof geen aanleiding de Heffingsambtenaar op te dragen inzichtelijk te maken op welke wijze hij de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten heeft vastgesteld (zie onder andere ook de uitspraak van dit Hof van 22 juli 2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:2162, r.o. 4.7.2).

Het onderzoek leidt naar verwachting niet tot een fundamentele wijziging van het berekeningsmodel, maar kan wel aanleiding zijn om onderdelen uit dat model aan te passen of wegingsfactoren te herzien. Het zorgvuldig uitvoeren van het onderzoek, het vertalen van de uitkomsten naar een gewijzigde berekeningssystematiek en het testen en verankeren van de berekeningssystematiek in het informatiesysteem van Belastingen zal gelet op de complexiteit en de ervaringen van de betrokken deskundigen naar verwachting minimaal 6 maanden duren. Rekening houdend met de eerdere uitspraken, en vooruitlopend op het onderzoek, heeft de inspecteur van de gemeentelijke belastingen besloten in 2019 eenmalig een verlaging van de WOZ-waarde toe te passen van 2% voor woningen op erfpachtgrond. De uitspraak van de rechtbank heeft overigens geen consequenties voor de onherroepelijk vastgestelde WOZ-waarden.” Antwoord op vraag 4: “De gerechtelijke uitspraak heeft geen gevolgen voor definitief beschikte WOZ waarden. De gerechtelijke uitspraak heeft mogelijk wel gevolgen voor de WOZ-waarden die 28 februari 2019 beschikt worden en kan daarmee ook gevolg hebben voor de erfpachtgrondwaarde die met deze WOZ-waarden worden berekend. Deze WOZ-waarden vormen onderdeel voor de berekening voor de BSQ (Buurt Straat Quote) voor het jaar 2020. Belastingen heeft in reactie op de jurisprudentie over de erfpachtcorrectie, zoals hiervoor aangegeven, een eenmalige verlaging van 2% toegepast op de WOZ-waardebeschikking 2019 van woningen op erfpachtgrond. De grondwaardebepaling is hierin volgend, wat wil zeggen dat de hoogte van de WOZ-waarde voor het berekenen van de grondwaarde een gegeven is. Gevolgen voor de Overstapregeling Voor (onder meer) de Overstapregeling wordt gebruik gemaakt van de WOZ-waarde. In het kader van de Overstapregeling wordt gebruik gemaakt van onherroepelijke [WOZ-waarden, Hof]. De uitspraak van de rechtbank heeft hiermee geen gevolg voor de Overstapregeling. G&O maakt tot 31-12-2019 gebruik van de WOZ-waarden met peildatum 2014 of 2015 (dat zijn dan de beschikkingen van respectievelijk 2015 en 2016). Deze WOZ-waarden worden niet door deze uitspraak geraakt, tenzij het beschikkingen zijn waartegen nog een bezwaar of beroep loopt. WOZ-waarden waartegen bezwaar of beroep loopt worden niet gebruikt voor de bepaling van de erfpachtgrondwaarde. Ook bij wijziging van bestaande erfpachtrechten (o.a. canonherziening einde tijdvak, bestemmingswijziging) wordt gebruik gemaakt van de WOZ-waarde en gaat het eveneens alleen om WOZ-waarden die definitief beschikt zijn. Ook deze WOZ-waarden worden derhalve niet door deze uitspraak geraakt.” 2.4. Belanghebbende heeft bij het onder 1.4 bedoelde nader stuk een afschrift van het rapport van 19 september 2019 van Francke en Van der Schans ingebracht met als titel ‘Erfpachtcorrectie van verkoopcijfers in Amsterdam in het kader van de Wet WOZ’ (ORTEC-rapport). Het rapport bevat bevindingen van een in opdracht van de gemeente Amsterdam verricht onderzoek naar mogelijke actualisering of herijking van de berekening van de WOZ-erfpachtcorrecties die de gemeente Amsterdam toepast. Oordeel van de Rechtbank 3. De Rechtbank heeft, voor zover in hoger beroep van belang, geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser: “Wat vindt de rechtbank van deze zaak? 5. De gemachtigde van eiser heeft op de zitting van 7 juni 2019 meegedeeld dat hij het beroep op de schending van de redelijke termijn niet langer handhaaft. De rechtbank zal deze beroepsgrond daarom niet beoordelen. Heeft de heffingsambtenaar de hoorplicht geschonden? 6. Eiser heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar de hoorplicht heeft geschonden. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de gemachtigde van eiser is uitgenodigd voor een hoorzitting op 13 januari 2017, maar dat eiser en de gemachtigde daar niet zijn verschenen. 7. Uit de gedingstukken blijkt dat de heffingsambtenaar eiser met een brief aan de gemachtigde van 29 december 2016 heeft uitgenodigd voor een hoorzitting op 16 januari, 17 januari of 18 januari 2017. In de brief staat dat andere dagen dan deze voorgestelde data niet mogelijk zijn. Eiser heeft hierop gereageerd bij e-mail van 5 januari 2017 en aangegeven dat hij op de voorgestelde data niet aanwezig kan zijn. Eiser heeft nieuwe data voorgesteld op 25 januari, 26 januari, 30 januari, 8 februari en 20 februari 2017. De heffingsambtenaar heeft gereageerd per e-mail van 6 januari 2017 en aangegeven dat de hoorzittingen zullen plaatsvinden op 13 januari 2017, dat eiser een vervanger kan sturen als hij dan niet aanwezig kan zijn en dat anders de hoorzittingen zullen worden gehouden zonder de aanwezigheid van eiser. Op 6 januari 2017 heeft eiser per e-mail meegedeeld dat hij op 13 januari 2017 is verhinderd vanwege een zitting bij de rechtbank Rotterdam. 8. Zoals de rechtbank al heeft geoordeeld in een vergelijkbare zaak in haar uitspraak van 25 januari 2018 heeft de heffingsambtenaar met de door hem gevolgde werkwijze eiser niet op zorgvuldige wijze in de gelegenheid gesteld om te worden gehoord.¹ De hoorzitting is gepland op een datum dat de gemachtigde met opgave van redenen was verhinderd, terwijl gemachtigde vijf andere data (op redelijk korte termijn gelegen) had opgegeven. Dit betekent dat de hoorplicht is geschonden. Het beroep is gegrond en de rechtbank zal de bestreden uitspraak vernietigen. Gelet hierop komt de rechtbank niet toe aan een bespreking van wat eiser voor het overige heeft aangevoerd over de schending van de hoorplicht. ¹ ECLI:NL:RBAMS:2018:347. 9. De rechtbank zal hierna onderzoeken of de rechtsgevolgen van de te vernietigen uitspraak in stand gelaten kunnen worden. De toets van de rechtbank 10. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden.² De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Allereerst is van belang dat de rechtbank de door eiser bepleite waarde gebaseerd op de aankoopprijs niet volgt. De datum van aankoop was 2 april 2013 en deze datum is naar het oordeel van de rechtbank te ver gelegen van de op grond van de Wet WOZ in acht te nemen waardepeildatum van 1 januari 2015. ² Zie de wetsgeschiedenis van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ 11. Om te beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank vervolgens de volgende vragen beantwoorden: Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning van eiser? Zo ja, heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning? 12. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of eiser de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen. Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar? 13. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een taxatierapport overgelegd. Uit het taxatierapport en de matrix volgt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De vergelijkingsobjecten hoeven niet identiek te zijn aan de woning, mits voldoende rekening is gehouden met de verschillen.

Daaraan voegt het Hof toe dat het in genoemd rapport niet heeft gelezen dat de ‘oude methode’ ondeugdelijk is en evenmin dat deze methode niet op zorgvuldige wijze tot stand is gekomen of niet (meer) is gebaseerd op reële, goed verdedigbare keuzes. Het Hof ziet dan ook geen reden de Heffingsambtenaar op te dragen in deze zaak de erfpachtcorrecties te herzien en volgens de per 1 juli 2019 aangepaste methode te berekenen. 5.4.6. Wat betreft de matrix met verkopen in de [naam straat] overweegt het Hof dat daarin verkopen van andere objecten zijn opgenomen dan de vergelijkingsobjecten die de Heffingsambtenaar in deze zaak heeft gebruikt om de door hem voorgestane waarde van de woning te onderbouwen. Het Hof ziet in het voorbeeld evenmin reden niet (langer) aan te nemen dat de erfpachtcorrecties berekend volgens de ‘oude methode’ niet te hoog zijn, gelet op hetgeen hiervoor in 5.4.5 is overwogen. Op de Heffingsambtenaar rust niet een verplichting erfpachtcorrecties steeds te berekenen volgens de gunstigst denkbare methode die nog (net) reëel kan worden genoemd (zie de onder 5.4.4 genoemde uitspraken). Toepassing 2%-korting 5.5.1. Belanghebbende heeft verder aangevoerd dat de Heffingsambtenaar de waarde van de woning had moeten verminderen met een korting van 2%. Belanghebbende verwijst in dit verband naar de vragen van het gemeenteraadslid, de brief van de wethouder van Financiën van de gemeente Amsterdam van 5 februari 2019 en de antwoorden op eerder bedoelde vragen door het college van burgemeester en wethouders (zie 2.3.1 en 2.3.2). Belanghebbende leidt uit deze stukken af dat ook voor het onderhavige belastingjaar een korting van 2% dient te worden toegepast, omdat de WOZ-waarde van woningen op erfpachtgrond standaard 2% te hoog wordt vastgesteld. Het is niet eerlijk dat sommige belastingplichtigen op grond van de uitspraak van de Rechtbank Amsterdam van 7 december 2018, ECLI:NL:RBAMS:2018:8714, wel een korting van 2% krijgen en anderen, onder wie belanghebbende, niet. Het niet verlenen van de korting is dan ook in strijd met diverse beginselen van behoorlijk bestuur, aldus belanghebbende. 5.5.2. Belanghebbendes standpunt dat hij recht heeft op een korting van 2% op de vastgestelde WOZ-waarde en dat bij onthouding daarvan de Heffingsambtenaar het vertrouwensbeginsel, het gelijkheidsbeginsel, het zorgvuldigheidsbeginsel, het rechtszekerheidsbeginsel, het verbod van willekeur, kort gezegd de algemene beginselen van behoorlijk bestuur heeft geschonden, faalt. Een overeenkomstig standpunt is door het Hof reeds verworpen in zijn voormelde uitspraken van 9 mei 2019 en van 9 juli 2019, onder meer in de zaak ECLI:NL:GHAMS:2019:2555. Het Hof heeft in laatstbedoelde uitspraak op dit punt het volgende overwogen en beslist: “5.3.1. (…) Belanghebbende betoogt dat het fair play-beginsel, het vertrouwensbeginsel, het gelijkheidsbeginsel, het zorgvuldigheidsbeginsel, het rechtszekerheidsbeginsel en/of het verbod van willekeur de heffingsambtenaar verplichten de WOZ-beschikking met 2% te verlagen. 5.3.2. Belanghebbende beroept zich in dit verband op (1) een brief van 5 februari 2019 van de wethouder Financiën aan de leden van Raadscommissies Financiën en Economische Zaken en Ruimtelijke Ordening (met als onderwerp “Eenmalige verlaging WOZ-beschikking 2019 voor woningen op erfpachtgrond”) en (2) op hetgeen de burgemeester van Amsterdam op 12 februari 2019 op schriftelijke vragen van een gemeenteraadslid naar aanleiding van de rechtbankuitspraak van 7 december 2018 heeft geantwoord (…). 5.3.3. Het Hof stelt voorop dat op belanghebbende de last rust feiten en omstandigheden te stellen en (bij betwisting door de heffingsambtenaar) aannemelijk te maken, op basis waarvan geconcludeerd kan worden dat de heffingsambtenaar een algemeen beginsel van behoorlijk bestuur heeft geschonden. Op basis van al hetgeen belanghebbende in dat verband heeft aangevoerd kan die conclusie niet worden getrokken. Het Hof voegt daar voor wat betreft de vermeende schending van het vertrouwensbeginsel aan toe dat uit het onder 2.5 weergegeven citaat of uit de eerdergenoemde brief van 5 februari 2019 niet volgt dat de gemeente Amsterdam van mening is dat de WOZ- beschikkingen over 2017 op een te hoog bedrag zijn vastgesteld. Ook anderszins heeft belanghebbende aan deze documenten niet het vertrouwen kunnen ontlenen dat ook de WOZ-waarden voor de jaren vóór 2019 met 2% zouden worden verlaagd. Daarnaast noopten ook het gelijkheidsbeginsel of de andere door belanghebbende genoemde algemene beginselen van behoorlijk bestuur daar niet toe. Om die redenen verwerpt het Hof belanghebbendes standpunt.” 5.5.3. Het Hof ziet geen aanleiding om in de onderhavige zaak anders te oordelen. Ten aanzien van het beroep op het vertrouwensbeginsel voegt het Hof daaraan toe dat aan de brief van 5 februari 2019 geen in rechte te beschermen vertrouwen kan worden ontleend dat ook voor het jaar 2017 een ander stelsel voor de erfpachtcorrectie zou worden toegepast. De mededeling is niet alleen slechts op een mogelijke toekomstige wijziging gericht, maar is ook te algemeen van aard om daar enig in rechte te beschermen vertrouwen aan te kunnen ontlenen. Verbod op willekeur; WOZ-waarden vergelijkingsobjecten en het black box-arrest 5.6.1. Belanghebbende heeft verder nog gesteld dat de Heffingsambtenaar heeft gehandeld in strijd met het verbod op willekeur en heeft daartoe het volgende aangevoerd. De Heffingsambtenaar moet op zoek naar alle relevante feiten. Aan alle vergelijkingsobjecten is voor het jaar 2016, met waardepeildatum 1 januari 2015, een WOZ-waarde toegekend die lager is dan de in de matrix vermelde gecorrigeerde transactieprijs op 1 januari 2015. Hieraan verbindt belanghebbende de conclusie (1) dat de woning van belanghebbende niet op dezelfde modelmatige wijze is getaxeerd als de vergelijkingsobjecten en (2) dat “niet eens is gecontroleerd of het onderhavige verkoopcijfer wel binnen de marges valt van hetgeen het model laat zien aan gemiddelde prijzen per m2 dan wel per m3”. Belanghebbende wenst inzicht te hebben in de wijze waarop de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten zijn berekend en verwijst in dit kader naar het arrest van de Hoge Raad van 17 augustus 2018, ECLI:NL:HR:2018:1316, BNB 2018/182. 5.6.2. Het Hof overweegt ter zake dat de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten en de wijze waarop die WOZ-waarden tot stand zijn gekomen voor de beslechting van dit geschil niet relevant zijn. Niet de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten, maar de WOZ-waarde van de woning is immers onderwerp van geschil. De Heffingsambtenaar heeft de door hem voorgestane waarde van de woning onderbouwd met een verwijzing naar de gecorrigeerde transactieprijzen van de vergelijkingsobjecten en niet met een verwijzing naar de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten. Reeds hierom ziet het Hof geen aanleiding de Heffingsambtenaar op te dragen inzichtelijk te maken op welke wijze hij de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten heeft vastgesteld (zie onder andere ook de uitspraak van dit Hof van 22 juli 2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:2162, r.o. 4.7.2).

Het onderzoek leidt naar verwachting niet tot een fundamentele wijziging van het berekeningsmodel, maar kan wel aanleiding zijn om onderdelen uit dat model aan te passen of wegingsfactoren te herzien. Het zorgvuldig uitvoeren van het onderzoek, het vertalen van de uitkomsten naar een gewijzigde berekeningssystematiek en het testen en verankeren van de berekeningssystematiek in het informatiesysteem van Belastingen zal gelet op de complexiteit en de ervaringen van de betrokken deskundigen naar verwachting minimaal 6 maanden duren. Rekening houdend met de eerdere uitspraken, en vooruitlopend op het onderzoek, heeft de inspecteur van de gemeentelijke belastingen besloten in 2019 eenmalig een verlaging van de WOZ-waarde toe te passen van 2% voor woningen op erfpachtgrond. De uitspraak van de rechtbank heeft overigens geen consequenties voor de onherroepelijk vastgestelde WOZ-waarden.” Antwoord op vraag 4: “De gerechtelijke uitspraak heeft geen gevolgen voor definitief beschikte WOZ waarden. De gerechtelijke uitspraak heeft mogelijk wel gevolgen voor de WOZ-waarden die 28 februari 2019 beschikt worden en kan daarmee ook gevolg hebben voor de erfpachtgrondwaarde die met deze WOZ-waarden worden berekend. Deze WOZ-waarden vormen onderdeel voor de berekening voor de BSQ (Buurt Straat Quote) voor het jaar 2020. Belastingen heeft in reactie op de jurisprudentie over de erfpachtcorrectie, zoals hiervoor aangegeven, een eenmalige verlaging van 2% toegepast op de WOZ-waardebeschikking 2019 van woningen op erfpachtgrond. De grondwaardebepaling is hierin volgend, wat wil zeggen dat de hoogte van de WOZ-waarde voor het berekenen van de grondwaarde een gegeven is. Gevolgen voor de Overstapregeling Voor (onder meer) de Overstapregeling wordt gebruik gemaakt van de WOZ-waarde. In het kader van de Overstapregeling wordt gebruik gemaakt van onherroepelijke [WOZ-waarden, Hof]. De uitspraak van de rechtbank heeft hiermee geen gevolg voor de Overstapregeling. G&O maakt tot 31-12-2019 gebruik van de WOZ-waarden met peildatum 2014 of 2015 (dat zijn dan de beschikkingen van respectievelijk 2015 en 2016). Deze WOZ-waarden worden niet door deze uitspraak geraakt, tenzij het beschikkingen zijn waartegen nog een bezwaar of beroep loopt. WOZ-waarden waartegen bezwaar of beroep loopt worden niet gebruikt voor de bepaling van de erfpachtgrondwaarde. Ook bij wijziging van bestaande erfpachtrechten (o.a. canonherziening einde tijdvak, bestemmingswijziging) wordt gebruik gemaakt van de WOZ-waarde en gaat het eveneens alleen om WOZ-waarden die definitief beschikt zijn. Ook deze WOZ-waarden worden derhalve niet door deze uitspraak geraakt.” 2.4. Belanghebbende heeft bij het onder 1.4 bedoelde nader stuk een afschrift van het rapport van 19 september 2019 van Francke en Van der Schans ingebracht met als titel ‘Erfpachtcorrectie van verkoopcijfers in Amsterdam in het kader van de Wet WOZ’ (ORTEC-rapport). Het rapport bevat bevindingen van een in opdracht van de gemeente Amsterdam verricht onderzoek naar mogelijke actualisering of herijking van de berekening van de WOZ-erfpachtcorrecties die de gemeente Amsterdam toepast. Oordeel van de Rechtbank 3. De Rechtbank heeft, voor zover in hoger beroep van belang, geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser: “Wat vindt de rechtbank van deze zaak? 5. De gemachtigde van eiser heeft op de zitting van 7 juni 2019 meegedeeld dat hij het beroep op de schending van de redelijke termijn niet langer handhaaft. De rechtbank zal deze beroepsgrond daarom niet beoordelen. Heeft de heffingsambtenaar de hoorplicht geschonden? 6. Eiser heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar de hoorplicht heeft geschonden. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de gemachtigde van eiser is uitgenodigd voor een hoorzitting op 13 januari 2017, maar dat eiser en de gemachtigde daar niet zijn verschenen. 7. Uit de gedingstukken blijkt dat de heffingsambtenaar eiser met een brief aan de gemachtigde van 29 december 2016 heeft uitgenodigd voor een hoorzitting op 16 januari, 17 januari of 18 januari 2017. In de brief staat dat andere dagen dan deze voorgestelde data niet mogelijk zijn. Eiser heeft hierop gereageerd bij e-mail van 5 januari 2017 en aangegeven dat hij op de voorgestelde data niet aanwezig kan zijn. Eiser heeft nieuwe data voorgesteld op 25 januari, 26 januari, 30 januari, 8 februari en 20 februari 2017. De heffingsambtenaar heeft gereageerd per e-mail van 6 januari 2017 en aangegeven dat de hoorzittingen zullen plaatsvinden op 13 januari 2017, dat eiser een vervanger kan sturen als hij dan niet aanwezig kan zijn en dat anders de hoorzittingen zullen worden gehouden zonder de aanwezigheid van eiser. Op 6 januari 2017 heeft eiser per e-mail meegedeeld dat hij op 13 januari 2017 is verhinderd vanwege een zitting bij de rechtbank Rotterdam. 8. Zoals de rechtbank al heeft geoordeeld in een vergelijkbare zaak in haar uitspraak van 25 januari 2018 heeft de heffingsambtenaar met de door hem gevolgde werkwijze eiser niet op zorgvuldige wijze in de gelegenheid gesteld om te worden gehoord.¹ De hoorzitting is gepland op een datum dat de gemachtigde met opgave van redenen was verhinderd, terwijl gemachtigde vijf andere data (op redelijk korte termijn gelegen) had opgegeven. Dit betekent dat de hoorplicht is geschonden. Het beroep is gegrond en de rechtbank zal de bestreden uitspraak vernietigen. Gelet hierop komt de rechtbank niet toe aan een bespreking van wat eiser voor het overige heeft aangevoerd over de schending van de hoorplicht. ¹ ECLI:NL:RBAMS:2018:347. 9. De rechtbank zal hierna onderzoeken of de rechtsgevolgen van de te vernietigen uitspraak in stand gelaten kunnen worden. De toets van de rechtbank 10. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden.² De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Allereerst is van belang dat de rechtbank de door eiser bepleite waarde gebaseerd op de aankoopprijs niet volgt. De datum van aankoop was 2 april 2013 en deze datum is naar het oordeel van de rechtbank te ver gelegen van de op grond van de Wet WOZ in acht te nemen waardepeildatum van 1 januari 2015. ² Zie de wetsgeschiedenis van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ 11. Om te beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank vervolgens de volgende vragen beantwoorden: Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning van eiser? Zo ja, heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning? 12. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of eiser de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen. Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar? 13. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een taxatierapport overgelegd. Uit het taxatierapport en de matrix volgt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De vergelijkingsobjecten hoeven niet identiek te zijn aan de woning, mits voldoende rekening is gehouden met de verschillen.

Daaraan voegt het Hof toe dat het in genoemd rapport niet heeft gelezen dat de ‘oude methode’ ondeugdelijk is en evenmin dat deze methode niet op zorgvuldige wijze tot stand is gekomen of niet (meer) is gebaseerd op reële, goed verdedigbare keuzes. Het Hof ziet dan ook geen reden de Heffingsambtenaar op te dragen in deze zaak de erfpachtcorrecties te herzien en volgens de per 1 juli 2019 aangepaste methode te berekenen. 5.4.6. Wat betreft de matrix met verkopen in de [naam straat] overweegt het Hof dat daarin verkopen van andere objecten zijn opgenomen dan de vergelijkingsobjecten die de Heffingsambtenaar in deze zaak heeft gebruikt om de door hem voorgestane waarde van de woning te onderbouwen. Het Hof ziet in het voorbeeld evenmin reden niet (langer) aan te nemen dat de erfpachtcorrecties berekend volgens de ‘oude methode’ niet te hoog zijn, gelet op hetgeen hiervoor in 5.4.5 is overwogen. Op de Heffingsambtenaar rust niet een verplichting erfpachtcorrecties steeds te berekenen volgens de gunstigst denkbare methode die nog (net) reëel kan worden genoemd (zie de onder 5.4.4 genoemde uitspraken). Toepassing 2%-korting 5.5.1. Belanghebbende heeft verder aangevoerd dat de Heffingsambtenaar de waarde van de woning had moeten verminderen met een korting van 2%. Belanghebbende verwijst in dit verband naar de vragen van het gemeenteraadslid, de brief van de wethouder van Financiën van de gemeente Amsterdam van 5 februari 2019 en de antwoorden op eerder bedoelde vragen door het college van burgemeester en wethouders (zie 2.3.1 en 2.3.2). Belanghebbende leidt uit deze stukken af dat ook voor het onderhavige belastingjaar een korting van 2% dient te worden toegepast, omdat de WOZ-waarde van woningen op erfpachtgrond standaard 2% te hoog wordt vastgesteld. Het is niet eerlijk dat sommige belastingplichtigen op grond van de uitspraak van de Rechtbank Amsterdam van 7 december 2018, ECLI:NL:RBAMS:2018:8714, wel een korting van 2% krijgen en anderen, onder wie belanghebbende, niet. Het niet verlenen van de korting is dan ook in strijd met diverse beginselen van behoorlijk bestuur, aldus belanghebbende. 5.5.2. Belanghebbendes standpunt dat hij recht heeft op een korting van 2% op de vastgestelde WOZ-waarde en dat bij onthouding daarvan de Heffingsambtenaar het vertrouwensbeginsel, het gelijkheidsbeginsel, het zorgvuldigheidsbeginsel, het rechtszekerheidsbeginsel, het verbod van willekeur, kort gezegd de algemene beginselen van behoorlijk bestuur heeft geschonden, faalt. Een overeenkomstig standpunt is door het Hof reeds verworpen in zijn voormelde uitspraken van 9 mei 2019 en van 9 juli 2019, onder meer in de zaak ECLI:NL:GHAMS:2019:2555. Het Hof heeft in laatstbedoelde uitspraak op dit punt het volgende overwogen en beslist: “5.3.1. (…) Belanghebbende betoogt dat het fair play-beginsel, het vertrouwensbeginsel, het gelijkheidsbeginsel, het zorgvuldigheidsbeginsel, het rechtszekerheidsbeginsel en/of het verbod van willekeur de heffingsambtenaar verplichten de WOZ-beschikking met 2% te verlagen. 5.3.2. Belanghebbende beroept zich in dit verband op (1) een brief van 5 februari 2019 van de wethouder Financiën aan de leden van Raadscommissies Financiën en Economische Zaken en Ruimtelijke Ordening (met als onderwerp “Eenmalige verlaging WOZ-beschikking 2019 voor woningen op erfpachtgrond”) en (2) op hetgeen de burgemeester van Amsterdam op 12 februari 2019 op schriftelijke vragen van een gemeenteraadslid naar aanleiding van de rechtbankuitspraak van 7 december 2018 heeft geantwoord (…). 5.3.3. Het Hof stelt voorop dat op belanghebbende de last rust feiten en omstandigheden te stellen en (bij betwisting door de heffingsambtenaar) aannemelijk te maken, op basis waarvan geconcludeerd kan worden dat de heffingsambtenaar een algemeen beginsel van behoorlijk bestuur heeft geschonden. Op basis van al hetgeen belanghebbende in dat verband heeft aangevoerd kan die conclusie niet worden getrokken. Het Hof voegt daar voor wat betreft de vermeende schending van het vertrouwensbeginsel aan toe dat uit het onder 2.5 weergegeven citaat of uit de eerdergenoemde brief van 5 februari 2019 niet volgt dat de gemeente Amsterdam van mening is dat de WOZ- beschikkingen over 2017 op een te hoog bedrag zijn vastgesteld. Ook anderszins heeft belanghebbende aan deze documenten niet het vertrouwen kunnen ontlenen dat ook de WOZ-waarden voor de jaren vóór 2019 met 2% zouden worden verlaagd. Daarnaast noopten ook het gelijkheidsbeginsel of de andere door belanghebbende genoemde algemene beginselen van behoorlijk bestuur daar niet toe. Om die redenen verwerpt het Hof belanghebbendes standpunt.” 5.5.3. Het Hof ziet geen aanleiding om in de onderhavige zaak anders te oordelen. Ten aanzien van het beroep op het vertrouwensbeginsel voegt het Hof daaraan toe dat aan de brief van 5 februari 2019 geen in rechte te beschermen vertrouwen kan worden ontleend dat ook voor het jaar 2017 een ander stelsel voor de erfpachtcorrectie zou worden toegepast. De mededeling is niet alleen slechts op een mogelijke toekomstige wijziging gericht, maar is ook te algemeen van aard om daar enig in rechte te beschermen vertrouwen aan te kunnen ontlenen. Verbod op willekeur; WOZ-waarden vergelijkingsobjecten en het black box-arrest 5.6.1. Belanghebbende heeft verder nog gesteld dat de Heffingsambtenaar heeft gehandeld in strijd met het verbod op willekeur en heeft daartoe het volgende aangevoerd. De Heffingsambtenaar moet op zoek naar alle relevante feiten. Aan alle vergelijkingsobjecten is voor het jaar 2016, met waardepeildatum 1 januari 2015, een WOZ-waarde toegekend die lager is dan de in de matrix vermelde gecorrigeerde transactieprijs op 1 januari 2015. Hieraan verbindt belanghebbende de conclusie (1) dat de woning van belanghebbende niet op dezelfde modelmatige wijze is getaxeerd als de vergelijkingsobjecten en (2) dat “niet eens is gecontroleerd of het onderhavige verkoopcijfer wel binnen de marges valt van hetgeen het model laat zien aan gemiddelde prijzen per m2 dan wel per m3”. Belanghebbende wenst inzicht te hebben in de wijze waarop de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten zijn berekend en verwijst in dit kader naar het arrest van de Hoge Raad van 17 augustus 2018, ECLI:NL:HR:2018:1316, BNB 2018/182. 5.6.2. Het Hof overweegt ter zake dat de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten en de wijze waarop die WOZ-waarden tot stand zijn gekomen voor de beslechting van dit geschil niet relevant zijn. Niet de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten, maar de WOZ-waarde van de woning is immers onderwerp van geschil. De Heffingsambtenaar heeft de door hem voorgestane waarde van de woning onderbouwd met een verwijzing naar de gecorrigeerde transactieprijzen van de vergelijkingsobjecten en niet met een verwijzing naar de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten. Reeds hierom ziet het Hof geen aanleiding de Heffingsambtenaar op te dragen inzichtelijk te maken op welke wijze hij de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten heeft vastgesteld (zie onder andere ook de uitspraak van dit Hof van 22 juli 2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:2162, r.o. 4.7.2).