ECLI:NL:GHAMS:2022:1460
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.268.603/01
zaak-/rolnummer rechtbank Amsterdam : C/13/646550/HA ZA 18-387
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 17 mei 2022
inzake
[appellante]
,
wonend te [woonplaats] ,
appellante,
advocaat: mr. A.E.R.B. Snel te Amsterdam,
tegen
VERENIGING VAN EIGENAARS [adres VVE],
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
geïntimeerde,
advocaat: mr. R.H.W. van Ewijk te Rotterdam.
Partijen worden hierna [appellante] en de VvE genoemd.
[appellante] is bij dagvaarding van 23 oktober 2019 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Amsterdam van 24 juli 2019, onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen [appellante] als eiseres en de VvE als gedaagde. De VvE heeft [appellante] bij exploot opgeroepen om op een eerdere datum voor het hof te verschijnen.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, met producties;
- memorie van antwoord.
Partijen hebben de zaak ter zitting van 14 april 2022 mondeling toegelicht. Hun advocaten hebben zich bediend van spreekaantekeningen, die zijn overgelegd. Beide partijen hebben bij deze gelegenheid nog producties in het geding gebracht.
Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellante] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog haar vorderingen zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten, inclusief de nakosten en met rente.
De VvE heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis met beslissing - uitvoerbaar bij voorraad - over de proceskosten, inclusief nakosten en met rente.
Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
3.1 [appellante] heeft gevorderd dat de VvE wordt veroordeeld tot betaling aan haar van een bedrag van € 91.061,20 aan schadevergoeding, te vermeerderen met wettelijke rente en een bedrag van € 1.685,61 aan buitengerechtelijke kosten, met veroordeling van de VvE in de proceskosten. Aan deze vorderingen heeft zij primair ten grondslag gelegd dat de VvE als bezitter van de opstal waartoe de, volgens haar, lekkende rioleringspijp behoort, op grond van artikel 6:174 lid 1 BW aansprakelijk is voor de door haar geleden schade. Subsidiair heeft zij deze aansprakelijkheid gebaseerd op de hoofdelijke verbondenheid van de VvE voor schulden van de gezamenlijke appartementseigenaars op grond van artikel 5:113 lid 4 juncto lid 2 BW. Meer subsidiair heeft zij zich beroepen op een eigen onrechtmatige daad van de VvE.
3.2 De VvE heeft bestreden dat de waterindringingen zijn veroorzaakt door een lekkende rioleringspijp in het gebouw. Ook heeft zij betwist bezitter te zijn van de opstal in de zin van artikel 6:174 lid 1 BW of aansprakelijk te zijn op grond van artikel 5:113 lid 4 juncto lid 2 BW. Ten slotte heeft zij betwist dat [appellante] door de waterindringingen schade heeft geleden die niet al is vergoed.
3.3 De rechtbank heeft de vorderingen van [appellante] afgewezen zonder in te gaan op de vraag wat de oorzaak van de waterindringingen is geweest. Zij heeft geoordeeld dat de VvE geen bezitter is in de zin van artikel 6:174 lid 1 BW van de volgens [appellante] lekkende rioleringspijp en dat voor aansprakelijkheid van de VvE op grond van artikel 5:113 lid 4 juncto lid 2 BW is vereist dat eerst de aansprakelijkheid van de gezamenlijke appartementseigenaars is vastgesteld in een procedure waarin alle appartementseigenaars verweer hebben kunnen voeren. De aansprakelijkheid van de VvE op grond van artikel 6:162 BW is door de rechtbank afgewezen omdat [appellante] niet had gesteld dat de VvE een verwijt kan worden gemaakt van gebrekkig onderhoud.
3.4 [appellante] heeft twee grieven tegen het bestreden vonnis geformuleerd.
De eerste grief houdt in dat de VvE wel degelijk is te beschouwen als bezitter van de opstal in de zin van artikel 6:174 lid 1 BW, dat geen rechtsgrond bestaat voor het oordeel dat voor aansprakelijkheid van de VvE op grond van artikel 5:113 lid 4 juncto lid 2 BW is vereist dat eerst de aansprakelijkheid van de gezamenlijke appartementseigenaars is vastgesteld en dat de VvE op grond van artikel 5:126 lid 5 BW kan worden aangesproken als vertegenwoordiger van de gezamenlijke appartementseigenaars. Met de tweede grief betoogt [appellante] dat de VvE aansprakelijk is op grond van artikel 6:162 BW, omdat zij de op haar rustende onderhoudsplicht heeft geschonden en bovendien de rioleringspijp niet heeft hersteld ondanks haar toezegging dat te doen en ondanks haar wetenschap dat die pijp lekte.
Opstalaansprakelijkheid
3.5 Met juistheid heeft de rechtbank overwogen dat de VvE niet is te beschouwen als de bezitter van de opstal (het gebouw waarin zich de volgens [appellante] lekkende rioleringspijp bevond). De bezitter van het gebouw zijn de gezamenlijke appartementseigenaars. De VvE is niet meer dan de rechtspersoon waarin de gezamenlijke appartementseigenaars zijn verenigd. Weliswaar heeft de VvE tot taak de gemeenschappelijke gedeelten en zaken van/in het gebouw ten behoeve van de eigenaars te beheren en te onderhouden, maar dat maakt haar nog niet tot de bezitter daarvan.
Hoofdelijke verbondenheid van de VvE
3.6 Evenzeer juist is het oordeel van de rechtbank dat de VvE in een procedure waaraan de gezamenlijke appartementseigenaars niet deelnemen niet kan worden aangesproken op basis van haar hoofdelijke verbondenheid op grond van artikel 5:113 lid 4 juncto lid 2 BW, voordat de aansprakelijkheid van de gezamenlijke appartementseigenaars is vastgesteld in een tegen hen zelf gevoerde procedure. Dit is in lid 4 uitgedrukt in de woorden “indien de appartementseigenaars (…) gezamenlijk aansprakelijk zijn”. [appellante] heeft aangevoerd dat de appartementseigenaars op de hoogte zijn van deze procedure en zich - naar het hof aanneemt: via de vergadering van eigenaars en/of het bestuur - daarin kunnen verweren. Dat is echter niet voldoende, omdat dat de individuele appartementseigenaars niet een zelfstandige positie in deze procedure geeft. Ter zitting van het hof heeft [appellante] uitdrukkelijk te kennen gegeven dat zij de appartementseigenaars niet wenst op te roepen om deel te nemen aan deze procedure, omdat zij daarmee een instantie zou verliezen. Dat heeft tot gevolg dat de vorderingen van [appellante] op deze grondslag in deze procedure hoe dan ook niet toewijsbaar zijn. Daarom kan in het midden blijven of zich hier de situatie van een zogenoemde ondeelbare rechtsverhouding voordoet.
De VvE als vertegenwoordiger van de appartementseigenaars
3.7 Artikel 5:126 lid 5 BW bepaalt dat de VvE binnen de grenzen van haar bevoegdheid de gezamenlijke appartementseigenaars kan vertegenwoordigen. Het beroep op dit artikel kan [appellante] echter niet baten, omdat zij de VvE niet in haar hoedanigheid van vertegenwoordiger van de gezamenlijke appartementseigenaars in deze procedure heeft betrokken, maar pro se. [appellante] kan dat in hoger beroep niet meer wijzigen. Daarbij komt dat het niet tot de wettelijke bevoegdheden van de VvE behoort als vertegenwoordiger in rechte op te treden in een procedure waarin de gezamenlijke eigenaren gedaagden zijn, terwijl niet is gesteld of gebleken dat die bevoegdheid voortvloeit uit de statuten van de VvE of het Modelreglement in samenhang met de splitsingsakte. De vorderingen kunnen dus evenmin op deze grondslag worden toegewezen.
Eigen onrechtmatig handelen van de VvE: onderhoudsplicht
3.8 Volgens [appellante] heeft de VvE de verplichting tot onderhoud geschonden die op grond van artikel 15 juncto artikel 9 van het Modelreglement op haar rust. [appellante] stelt dat deze schending een onrechtmatige daad jegens haar vormt, op grond waarvan de VvE aansprakelijk is voor de door haar geleden schade. Dit betoog gaat niet op. Zoals de VvE terecht heeft aangevoerd is artikel 15 jo artikel 9 van de Modelreglement immers niet een norm die strekt tot bescherming van derden. Het roept enkel een verplichting in het leven voor de VvE ten opzichte van haar leden, de appartementseigenaars.
Eigen onrechtmatig handelen van de VvE: toezegging en wetenschap
3.9 Volgens [appellante] heeft de VvE toegezegd de rioleringspijp te zullen (laten) herstellen. De VvE betwist dat. [appellante] heeft verwezen naar een e-mail van 15 januari 2015 van [X] , de eigenaar van het appartement aan de [adres 2] . [X] schrijft daarin onder meer dat wat hem betreft de riolering wordt verbeterd. Nog daargelaten dat niet aanstonds duidelijk is wat daarmee wordt bedoeld, is van belang dat [X] slechts lid is van de VvE en niet bevoegd namens de VvE toezeggingen te doen. Van een bevoegd gedane toezegging namens de VvE is het hof niet gebleken.
3.10 Verder heeft de VvE betwist dat zij ervan op de hoogte was dat de rioleringspijp in het gebouw lek was. Zij heeft de pijp laten nazien door loodgieters van twee verschillende bedrijven (het bedrijf dat de muren heeft geïnjecteerd en het bedrijf dat daarna herstelwerkzaamheden heeft uitgevoerd) en die beide loodgieters meldden dat de riolering in orde was. [appellante] heeft dit laatste niet betwist. De VvE voert terecht aan dat zij op de mededelingen van de door haar ingeschakelde loodgieters heeft mogen vertrouwen. Dat de VvE onrechtmatig heeft gehandeld is dan ook niet komen vast te staan.
De rechtbank heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.7 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Ze luiden als volgt.
2.1 [appellante] is sinds december 2007 eigenaresse van het appartement gelegen aan de [adres 1] (hierna ook: de woning). De woning grenst aan het appartement gelegen aan de [adres 2] .
2.2 De VvE is de vereniging van eigenaars van het gebouw aan de [adres VVE] (hierna: het gebouw).
2.3 Op de splitsing van het gebouw in appartementsrechten is in de splitsingsakte het Modelreglement bij splitsing in appartementsrechten januari 1992 (hierna: het Modelreglement ) van toepassing verklaard, behoudens voor zover daarvan in de splitsingsakte is afgeweken. Artikel 9 lid 1 van de splitsingsakte in samenhang met artikel 9 van het Modelreglement luidt, voor zover hier relevant:
1. Tot de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken worden ondermeer gerekend, voor zover aanwezig:
(…)
b. de technische installaties met de daarbij behorende leidingen, met name voor luchtbehandeling, de vuilafvoer, de leidingen voor de afvoer van hemelwater en de rioleringen, de leidingen voor gas en water en verder de hydrofoor, de elektriciteits- en telefoonleidingen, de gemeenschappelijke antenne, de bliksembeveiliging, de liften, de alarminstallaties en de systemen voor oproep en deuropeners, alles voor zover die installaties niet uitsluitend ten dienste van één privé gedeelte strekken.
2.4 In artikel 15 van het Modelreglement is bepaald:
De vereniging voert het beheer en draagt zorg voor het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken en rechten.
2.5 Artikel 21 van het Modelreglement luidt:
1. Alle privé gedeelten, met uitzondering van de zich daarin bevindende gemeenschappelijke gedeelten en/of gemeenschappelijke zaken, zijn voor rekening en risico van de betrokken eigenaars.
2. Het in het eerste lid bepaalde geldt niet voor schade die veroorzaakt is door een evenement dat buiten de betrokken privé gedeelten heeft plaatsgehad. In dat geval komt de schade voor de eigenaars gezamenlijk, onverminderd hun verhaal op degene die voor de schade aansprakelijk is.
3. Alle zich in het privé gedeelte bevindende gemeenschappelijke gedeelten en/of gemeenschappelijke zaken zijn voor rekening en risico van de eigenaars gezamenlijk, onverminderd hun verhaal op degene die voor de schade aansprakelijk is.
2.6 Op 28 juli 2014 is in de woning water binnengedrongen ten gevolge waarvan in het souterrain een laag water kwam te staan. Vervolgens hebben zich op 29 juli 2014, 29 maart 2015, 21 augustus 2015 en 2 december 2015 in de woning opnieuw waterindringingen voorgedaan.
2.7 Bij brief van 22 augustus 2016 is de VvE namens [appellante] aansprakelijk voor de schade die [appellante] heeft geleden. De aansprakelijkstelling berust op de stelling dat de waterindringingen zijn veroorzaakt door lekkages vanuit een lekkende rioleringspijp die in eigendom toebehoort aan de VvE.
3 Beoordeling
Het hof:
bekrachtigt het bestreden vonnis;
veroordeelt [appellante] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van de VvE begroot op € 2.020,= aan verschotten en € 4.062,= voor salaris en op € 163,= voor nasalaris, te vermeerderen met € 85,= voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan;
verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.E. van der Werff, J.C.W. Rang en M.A. Wabeke en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 17 mei 2022.
3.11 De grieven falen. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. Als de in het ongelijk gestelde partij zal [appellante] worden veroordeeld in de kosten van het geding in hoger beroep. De VvE heeft bepleit dat [appellante] in de werkelijke proceskosten wordt veroordeeld. Daarvoor ziet het hof geen grond, omdat niet is gebleken dat [appellante] de vorderingen tegen beter weten in heeft ingesteld. De omstandigheid dat [appellante] eerder al de verkoper/ontwikkelaar van het appartementencomplex voor de schade aansprakelijk heeft gesteld maakt dit niet anders. Het was voor [appellante] als gelaedeerde immers onzeker bij welke partij de aansprakelijkheid uiteindelijk zal blijken te liggen.