ECLI:NL:GHAMS:2021:3120

GERECHTSHOF AMSTERDAM afdeling civiel recht en belastingrecht, team I zaaknummer : 200.266.192/01 zaak-/rolnummer rechtbank Amsterdam : C/13/638683 / HA ZA 17-1175 arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 21 september 2021 inzake [X] B.V., gevestigd te [vestigingsplaats] , appellante, tevens geïntimeerde in incidenteel hoger beroep, advocaat: mr. D.J.A. van den Berg te Amsterdam, tegen 1de maatschap [Y] MAKELAARS, gevestigd te [vestigingsplaats] , en 2. [geïntimeerde sub 2], zowel handelend voor zichzelf als in zijn hoedanigheid van gevolmachtigde namens de maatschap [Y] Makelaars, wonend te Amsterdam, geïntimeerden, tevens appellanten in incidenteel hoger beroep, advocaat: mr. D.W.N. Brand te Amsterdam. Appellante wordt hierna [X BV] genoemd. Geïntimeerde sub 1 en geïntimeerde sub 2 in zijn hoedanigheid van gevolmachtigde namens de maatschap [Y] Makelaars worden hierna tezamen [geïntimeerden] genoemd; geïntimeerde sub 2 wordt ook [geïntimeerde sub 2] genoemd. 1De zaak in het kort Het gaat in dit geding om de vraag of tussen [X BV] (als opdrachtgeefster) en [geïntimeerden] (als opdrachtneemster) een overeenkomst tot stand is gekomen tot bemiddeling bij de verhuur van een winkelpand aan [straat] in [plaats] en over de vraag of [X BV] in verband met de beëindiging van die overeenkomst aan [geïntimeerden] loon moet betalen en, zo ja, welk bedrag.

[X BV] is bij dagvaarding van 1 augustus 2019 in hoger beroep gekomen van vonnissen van de rechtbank Amsterdam van 31 oktober 2018 (hierna: het tussenvonnis) en van 8 mei 2019 (hierna: het eindvonnis), onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen [geïntimeerde sub 2] handelend namens [geïntimeerden] als eiser in conventie, tevens verweerder in reconventie, en [X BV] als gedaagde in conventie, tevens eiseres in reconventie. Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend: - memorie van grieven, met producties; - memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep, met producties; - memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep, tevens akte uitlating producties. Ten slotte is arrest gevraagd. [X BV] heeft geconcludeerd dat het hof de bestreden vonnissen zal vernietigen en alsnog de vorderingen van geïntimeerden zal afwijzen, met – uitvoerbaar bij voorraad – hoofdelijke veroordeling van geïntimeerden om binnen zeven dagen na betekening van dit arrest om al hetgeen [X BV] heeft betaald ter uitvoering van de bestreden vonnissen terug te betalen met wettelijke rente vanaf 24 mei 2019, en met hoofdelijke veroordeling van geïntimeerden in de proceskosten in beide instanties, met nakosten en rente. [geïntimeerden] heeft geconcludeerd in het principale hoger beroep dat het hof dit beroep zal verwerpen en in het incidentele hoger beroep dat het hof het eindvonnis gedeeltelijk zal vernietigen en – uitvoerbaar bij voorraad – [X BV] alsnog zal veroordelen tot betaling van het volle loon zonder daarbij rekening te houden met besparingen, althans tot betaling van een door het hof in goede justitie te bepalen bedrag, met veroordeling van [X BV] in de kosten van het geding in hoger beroep met nakosten en rente. [X BV] heeft in het incidentele beroep geconcludeerd, zo begrijpt het hof, tot verwerping van het beroep. Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

De rechtbank heeft in het tussenvonnis onder 2.1 tot en met 2.18 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, komen de feiten neer op het volgende. 3.1 [X BV] is eigenaar van een onroerende zaak gelegen aan [adres 1] (hierna: het pand). [directeur X BV] (hierna: [directeur X BV] ) is directeur van [X BV] en als enige bevoegd haar te vertegenwoordigen. [geïntimeerde sub 2] is (middellijk) één van de maten van de maatschap [Y] Makelaars en werkzaam voor de maatschap. [geïntimeerden] is een ervaren retailmakelaar. 3.2 In juli 1987 is met betrekking tot het pand een huurovereenkomst tot stand gekomen tussen [X BV] en Vroom & Dreesmann Nederland B.V. (hierna: V&D) door bemiddeling van [geïntimeerden] . 3.3 H&M Netherlands B.V. (hierna: H&M) heeft door indeplaatstelling per 1 november 1989 de bestaande huurovereenkomst aan de zijde van V&D overgenomen. 3.4 [geïntimeerden] heeft bij − door [directeur X BV] namens [X BV] voor akkoord ondertekende − brief van 25 november 2015 aan [X BV] bevestigd dat zij opdracht aan [geïntimeerden] heeft gegeven tot – kort gezegd – bemiddeling bij het tot stand brengen van een nieuwe huurprijs in de huurovereenkomst met H&M en het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst. De huurprijs voor het pand bedroeg op dat moment € 595.000 per jaar. 3.5 Door bemiddeling van [geïntimeerden] is met H&M een nieuwe huurprijs overeengekomen van € 985.000 per jaar, ingaande 1 mei 2016. 3.6 [geïntimeerden] heeft aan [directeur X BV] bij e-mail van 20 oktober 2016 het volgende geschreven: Naar aanleiding van de bespreking inzake een eventuele vervolgactie m.b.t. het pand [adres 1] bevestigen wij het volgende. De huurherziening heeft geleid tot een huurverhoging van €595.000,00 naar €985.000,00 per jaar. Deze nieuwe huur is nog steeds onder de werkelijke marktwaarde. Dit is veroorzaakt door de wettelijke regelgeving inzake huurherzieningen van winkelpanden en het feit dat het achterste gedeelte van de winkel, groot 250m2 door niveau verschil en muren niet als winkelruimte kan worden meegerekend,waardoor deze ruimte voor 50% is afgewaardeerd. Hetzelfde geldt voor de eerste verdieping Tevens dient de winkelpui te worden aangepast. Na herontwikkeling waarbij het niveauverschil op de parterre wordt aangepast en de muren in het achterste gedeelte worden verwijderd , de 1e verdieping op dezelfde wijze wordt aangepast en met een vide als winkelruimte toegankelijk wordt gemaakt kan er een winkelpand ontstaan met een parterre (…) en een winkelverdieping (…). De vrije markthuurwaarde bedraagt dan ca €1.500.000,00. De huurperiode eindigt per 31 december 2018. (…) De huurovereenkomst kan dan met H&M kan dan op basis dringend eigen gebruik ten behoeve van een herontwikkeling worden beeindigd. (…) De kans is groot dat H&M dan alsnog een nieuwe huurovereenkomst wil tekenen op basis van de marktwaarde.Indien H&M niet wil ontbinden zal de procedure om te ontbinden 1 tot 2 jaar duren afhankelijk of H&M na het eerste vonnis wel of niet in hoger beroep gaat.Wij adviseren de procedure te laten voeren door Boekel advocaten te Amsterdam. In eerste instantie is het nu nodig een onderzoek te laten doen door een architekt i.c.m.een bouwkundige.Hierbij kan dan tevens een kostenraming van de bouwkundige aanpassingen worden gemaakt. Indien de aandeelhouders besluiten de huur op basis van (…) dit scenario op te zeggen dient de huur op basis van dringend eigen gebruik nog dit jaar te worden opgezegd. Bij het realiseren van een transactie berekenen wij 15% courtage over de nieuwe huur. Indien H&M een nieuwe huurovereenkomst afsluit bedraagt onze courtage 12%. Op basis van een huurverhoging van €500.000,00 bedraagt de vermogensstijging in de huidige markt €14.000.000,00. De kosten van de herontwikkeling schatten wij niet hoger dan €1.000.000,00. Deze investering is dus in 2 jaar terug verdiend. Wij zullen onze werkzaamheden uitvoeren op basis “no cure no pay”. Wij vertrouwen hiermee een passend advies te hebben gegeven. In afwachting van de reactie van de aandeelhouders, 3.7 [directeur X BV] heeft [geïntimeerden] bij e-mail van 21 oktober 2016 geantwoord: Dank voor de vastlegging. Ik kom er op korte termijn op terug. Verhaal is duidelijk. Een correctie. De overeenkomst heeft een looptijd tot 1 januari 2018, ofwel tot en met 31 december 2017. De link huurstijging van € 500.000 naar een vermogensstijging van € 14 miljoen komt mij wat fors voor. De vraag is meer wat is de te verwachten opbrengstwaarde bij een huur van rond € 1,4 tot € 1,5 miljoen. Een factor van bijna 30 lijkt mij niet realistisch, en zeker niet op de langere termijn. 3.8 Architectenbureau Rappange & Partners Architecten B.V. (hierna: Rappange) heeft bij brief van 18 november 2016 aan [geïntimeerden] een offerte gestuurd voor het uitvoeren van een haalbaarheidsonderzoek naar verbouw en herinrichtingen van het pand. De offerte is op 23 november 2016 door [directeur X BV] namens [X BV] ondertekend. 3.9 [geïntimeerden] heeft mr. A. Bergers, werkzaam bij advocatenkantoor Boekel, bij e-mail van 1 december 2016 gevraagd een concepttekst te maken voor een opzegging van de huurovereenkomst van [X BV] met H&M wegens dringend eigen gebruik op basis van herontwikkeling. [geïntimeerden] heeft mr. Bergers gevraagd het concept aan [directeur X BV] te sturen en haar declaratie op naam van [X BV] te stellen. Mr. Bergers heeft de concepttekst voor de huuropzegging bij e-mail van 1 december 2016 aan [directeur X BV] gezonden. [directeur X BV] heeft haar bij e-mail van 9 december 2016 (met een cc aan [geïntimeerden] ), voor zover hier van belang, het volgende geantwoord: Dank voor de door u toegezonden mail met de bijlage. (…) (…) Ik heb echter besloten met het uitzenden van de brief te wachten tot nader overleg is geweest met de architect. Het pand bestaat uit oorspronkelijk verschillende panden, waarvan één deel als rijksmonument geldt en twee panden stedelijk monument zijn. De architect meldde dat over de aanpassingen met Monumentenzorg overlegd moet worden / inmiddels al overlegd wordt. Met de architect is op 20 december een overleg op kantoor bij [geïntimeerde sub 2] . 3.10 [directeur X BV] heeft [geïntimeerden] bij e-mail van 22 december 2016 het volgende geschreven, voor zover hier van belang: Ik heb nog niet met alle aandeelhouders kunnen overleggen, hetgeen op grond van de statuten van de b.v. wel nodig is. Het zal ook niet meer lukken om een vergadering te beleggen, te meer daar een aantal aandeelhouders in het buitenland wonen. Ik kan de brief inzake de huuropzegging nog niet uitsturen en die zal ook niet meer voor het jaareinde uitgestuurd kunnen worden. Ik wil het traject zoals thans (…) is ingezet voortzetten, zodat duidelijk wordt wat kan en mogelijk is. Hoe concreter de voorstellen zijn, des te beter ook voor het overleg met de aandeelhouders. 3.11 H&M heeft de huurovereenkomst bij brief van 23 december 2016 opgezegd tegen 31 december 2017. 3.12 [directeur X BV] heeft in een e-mail van 8 februari 2017 aan Rappange, die in kopie is verzonden aan [geïntimeerde sub 2] , gevraagd naar de kostencalculatie. Rappange heeft die bij e-mail van 9 februari 2017 aan [directeur X BV] toegezonden.

4.1 In de inleidende dagvaarding wordt alleen [geïntimeerde sub 2] ‘handelend namens de maatschap [geïntimeerden] ’ als eiser genoemd. Dit betekent dat [geïntimeerde sub 2] blijkens de inleidende dagvaarding de maatschap [geïntimeerden] in deze procedure vertegenwoordigt. In de dagvaarding in hoger beroep van [X BV] wordt naast deze maatschap [geïntimeerde sub 2] ‘zowel handelend voor zichzelf als in zijn hoedanigheid van gevolmachtigde namens de maatschap [Y] Makelaars’ genoemd. Aangezien [geïntimeerde sub 2] in deze procedure blijkens de inleidende dagvaarding niet in privé optreedt en hij ook niet nadien in deze procedure als partij is tussengekomen, zal [X BV] in zoverre in haar hoger beroep niet-ontvankelijk worden verklaard. 4.1.1 [geïntimeerden] vordert dat [X BV] wordt veroordeeld tot betaling van € 232.500 dan wel € 186.000 dan wel een in goede justitie te bepalen bedrag, vermeerderd met wettelijke rente vanaf 8 juni 2017, wegens verschuldigde courtage, althans als redelijke vergoeding, althans als vergoeding van het positief althans het negatief contractsbelang van [geïntimeerden] wegens onrechtmatig afgebroken onderhandelingen. 4.1.2 [geïntimeerden] legt aan haar vorderingen ten grondslag – samengevat – dat tussen [geïntimeerden] en [X BV] een bemiddelingsovereenkomst tot stand is gekomen. [geïntimeerden] heeft ter uitvoering van de bemiddelingsovereenkomst werkzaamheden verricht. [X BV] wist dat, en heeft [geïntimeerden] niet tegengehouden; daardoor mocht [geïntimeerden] erop vertrouwen dat ook [X BV] uitging van een bemiddelingsovereenkomst. Doordat [X BV] de bemiddelings- overeenkomst heeft opgezegd kan [geïntimeerden] de bemiddelingsovereenkomst niet volbrengen. [geïntimeerden] maakt daarom aanspraak op betaling van de volledige overeengekomen courtage van 15% van de door haar berekende huurprijs van € 1.550.000, althans op een redelijke vergoeding. Voor zover moet worden aangenomen dat tussen partijen geen overeenkomst tot stand was gekomen, heeft [X BV] de onderhandelingen daarover onrechtmatig afgebroken en heeft [geïntimeerden] recht op schadevergoeding. 4.1.3 De rechtbank heeft de vordering van [geïntimeerden] toegewezen. Zij overwoog daartoe, samengevat, dat tussen partijen een bemiddelingsovereenkomst tot stand is gekomen, die ook andere werkzaamheden van [geïntimeerden] omvatte. [geïntimeerden] heeft in verband met de beëindiging door [X BV] in beginsel recht op loon, in dit geval het volle loon, waarbij de rechtbank uitgaat van 15% van de door [geïntimeerden] geadviseerde huurprijs van € 1.550.000. Daarop moeten de besparingen in mindering worden gebracht die voor [geïntimeerden] uit de voortijdige beëindiging voortvloeiden, welke de rechtbank heeft begroot op 25% van dat loon. De rechtbank heeft daarom [X BV] veroordeeld tot betaling van € 174.375, met wettelijke handelsrente vanaf 8 juni 2017. 4.1.4 Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [X BV] met zeven grieven op. [geïntimeerden] heeft in incidenteel hoger beroep twee grieven gericht tegen het oordeel van de rechtbank over de in mindering te brengen besparingen. 4.1.5 Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. Bemiddelingsovereenkomst 4.2 Met haar grieven I en II keert [X BV] zich tegen het oordeel van de rechtbank omtrent het bestaan en de inhoud van de bemiddelingsovereenkomst. 4.3 Het hof stelt voorop dat de rechtbank met juistheid heeft overwogen, zoals [X BV] ook onderkent, dat in dit verband voor het bestaan van een overeenkomst vereist is dat sprake is van aanbod en aanvaarding, die in elke vorm kunnen plaatsvinden en ook besloten kunnen liggen in gedragingen. Voor de vraag of een overeenkomst tot stand is gekomen en wat daarvan de inhoud is, komt het aan op hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen hebben afgeleid en in de gegeven omstandigheden redelijkerwijze mochten afleiden (HR 21 december 2001, ECLI:NL:HR:2001:AD5352). 4.4 [X BV] legt aan deze grieven onder meer ten grondslag, samengevat, dat van een bemiddelingsovereenkomst pas sprake kon zijn na goedkeuring door de aandeel-houders van [X BV] , die niet is gegeven. [geïntimeerden] gaf er in haar e-mail van 20 oktober 2016 ook zelf blijk van dat zij deze niet als weergave van een overeenkomst beschouwde nu zij die aanduidde als een ‘advies’, en de e-mail beëindigde met ‘in afwachting van een reactie van de aandeelhouders’. [geïntimeerden] betwist dat is afgesproken, of door [X BV] is bedongen dat totstandkoming van de bemiddelingsovereenkomst afhankelijk was van goedkeuring door de aandeelhouders van [X BV] . Goedkeuring door aandeelhouders was alleen aan de orde ten aanzien van een besluit tot opzeggen van de huur, (renoveren en) opnieuw verhuren of verkoop van het pand, en om die reden eindigde [geïntimeerden] de e-mail van 20 oktober 2016 met ‘in afwachting van een reactie van de aandeelhouders’. Goedkeuring van aandeelhouders was niet vereist voor het inschakelen van [geïntimeerden] als makelaar, en [directeur X BV] was als alleen zelfstandig bevoegde bestuurder van [X BV] bevoegd [X BV] te binden voor de desbetreffende bemiddelingsovereenkomst, aldus [geïntimeerden] . 4.5 Het hof leidt uit de e-mail van [geïntimeerden] van 20 oktober 2016, in samenhang met de wijze waarop partijen zich nadien gedragen hebben en hun verklaringen, af dat tussen hen een bemiddelingsovereenkomst tot stand is gekomen die ertoe strekte, voor zover hier van belang, dat [X BV] aan [geïntimeerden] op basis van no cure no pay een courtage verschuldigd was van 15% over het bedrag van de jaarhuur indien [X BV] voor het pand een nieuwe huurovereenkomst zou aangaan. Het hof neemt daarbij de volgende feiten en omstandigheden in aanmerking. 4.6 [directeur X BV] is als enige bevoegd om [X BV] te vertegenwoordigen (zie hiervoor onder 3.1). Op de e-mail van [geïntimeerden] van 20 oktober 2016 heeft [directeur X BV] de volgende dag onder meer laten weten (zie hiervoor onder 3.7): “Dank voor de vastlegging. Ik kom er op korte termijn op terug.” [geïntimeerden] heeft in november/december 2016 externe partijen ingeschakeld voor de – in de e-mail van 20 oktober 2016 aangeduide – voorbereiding van (onderzoek omtrent) de renovatie van het pand en een aan H&M uit te brengen huuropzegging (zie hiervoor onder 3.8 en 3.9). [directeur X BV] heeft op 23 november 2016 de door [geïntimeerden] aangedragen offerte van Rappange voor een haalbaarheidsonderzoek naar de renovatie van het pand ondertekend (zie hiervoor onder 3.6). [directeur X BV] was op de hoogte van die voorbereidingen en heeft met die externe partijen gecommuniceerd over deze voorbereidingen, soms met kopie aan [geïntimeerden] (zie hiervoor onder 3.9 en 3.12). Daarnaast heeft [geïntimeerden] op 2 maart 2017 aan [directeur X BV] laten weten welke vier potentiële kandidaat-huurders (‘prospects’) zij op dat moment had voor het pand, met een korte beoordeling van hun kandidatuur (zie hiervoor onder 3.15). Op 22 maart 2017 heeft [directeur X BV] aan [geïntimeerden] een e-mail doorgestuurd die hij had ontvangen van CBRE, die belangstelling had om het pand aan kandidaat-huurders aan te bieden, en aan [geïntimeerden] verzocht om met CBRE contact op te nemen (zie hiervoor onder 3.16). 4.7 Uit hetgeen onder 4.6 is overwogen volgt dat voorshands vaststaat dat [geïntimeerden] er gerechtvaardigd op heeft mogen vertrouwen dat een bemiddelingsovereenkomst met een courtage van 15% over de jaarhuur met [X BV] tot stand was gekomen.

Het hof: verklaart [X BV] niet-ontvankelijk in haar hoger beroep voor zover dat ziet op [geïntimeerde sub 2] handelend voor zichzelf; vernietigt het vonnis van de rechtbank van 8 mei 2019 voor zover [X BV] daarbij onder 3.1 is veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 174.375,- met wettelijke rente; en in zoverre opnieuw rechtdoende: veroordeelt [X BV] tot betaling aan [geïntimeerden] van een bedrag van € 200.000,-, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente als bedoeld in artikel 6:119a BW over dit bedrag met ingang van 8 juni 2017 tot aan de dag der volledige voldoening; bekrachtigt de vonnissen waarvan beroep voor het overige; veroordeelt [X BV] in de kosten van het geding in principaal hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerden] begroot op € 5.382,- aan verschotten en € 4.064,- voor salaris en voor nasalaris op € 163,-, te vermeerderen met € 85,- en met de kosten van het betekeningsexploot indien betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan; verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad; bepaalt dat in het incidenteel hoger beroep ieder van partijen de eigen proceskosten draagt. Dit arrest is gewezen door mrs. J.W.M. Tromp, H. Struik en E. Schmieman en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 21 september 2021.

GERECHTSHOF AMSTERDAM afdeling civiel recht en belastingrecht, team I zaaknummer : 200.266.192/01 zaak-/rolnummer rechtbank Amsterdam : C/13/638683 / HA ZA 17-1175 arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 21 september 2021 inzake [X] B.V., gevestigd te [vestigingsplaats] , appellante, tevens geïntimeerde in incidenteel hoger beroep, advocaat: mr. D.J.A. van den Berg te Amsterdam, tegen 1de maatschap [Y] MAKELAARS, gevestigd te [vestigingsplaats] , en 2. [geïntimeerde sub 2], zowel handelend voor zichzelf als in zijn hoedanigheid van gevolmachtigde namens de maatschap [Y] Makelaars, wonend te Amsterdam, geïntimeerden, tevens appellanten in incidenteel hoger beroep, advocaat: mr. D.W.N. Brand te Amsterdam. Appellante wordt hierna [X BV] genoemd. Geïntimeerde sub 1 en geïntimeerde sub 2 in zijn hoedanigheid van gevolmachtigde namens de maatschap [Y] Makelaars worden hierna tezamen [geïntimeerden] genoemd; geïntimeerde sub 2 wordt ook [geïntimeerde sub 2] genoemd. 1De zaak in het kort Het gaat in dit geding om de vraag of tussen [X BV] (als opdrachtgeefster) en [geïntimeerden] (als opdrachtneemster) een overeenkomst tot stand is gekomen tot bemiddeling bij de verhuur van een winkelpand aan [straat] in [plaats] en over de vraag of [X BV] in verband met de beëindiging van die overeenkomst aan [geïntimeerden] loon moet betalen en, zo ja, welk bedrag.

[X BV] is bij dagvaarding van 1 augustus 2019 in hoger beroep gekomen van vonnissen van de rechtbank Amsterdam van 31 oktober 2018 (hierna: het tussenvonnis) en van 8 mei 2019 (hierna: het eindvonnis), onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen [geïntimeerde sub 2] handelend namens [geïntimeerden] als eiser in conventie, tevens verweerder in reconventie, en [X BV] als gedaagde in conventie, tevens eiseres in reconventie. Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend: - memorie van grieven, met producties; - memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep, met producties; - memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep, tevens akte uitlating producties. Ten slotte is arrest gevraagd. [X BV] heeft geconcludeerd dat het hof de bestreden vonnissen zal vernietigen en alsnog de vorderingen van geïntimeerden zal afwijzen, met – uitvoerbaar bij voorraad – hoofdelijke veroordeling van geïntimeerden om binnen zeven dagen na betekening van dit arrest om al hetgeen [X BV] heeft betaald ter uitvoering van de bestreden vonnissen terug te betalen met wettelijke rente vanaf 24 mei 2019, en met hoofdelijke veroordeling van geïntimeerden in de proceskosten in beide instanties, met nakosten en rente. [geïntimeerden] heeft geconcludeerd in het principale hoger beroep dat het hof dit beroep zal verwerpen en in het incidentele hoger beroep dat het hof het eindvonnis gedeeltelijk zal vernietigen en – uitvoerbaar bij voorraad – [X BV] alsnog zal veroordelen tot betaling van het volle loon zonder daarbij rekening te houden met besparingen, althans tot betaling van een door het hof in goede justitie te bepalen bedrag, met veroordeling van [X BV] in de kosten van het geding in hoger beroep met nakosten en rente. [X BV] heeft in het incidentele beroep geconcludeerd, zo begrijpt het hof, tot verwerping van het beroep. Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

De rechtbank heeft in het tussenvonnis onder 2.1 tot en met 2.18 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, komen de feiten neer op het volgende. 3.1 [X BV] is eigenaar van een onroerende zaak gelegen aan [adres 1] (hierna: het pand). [directeur X BV] (hierna: [directeur X BV] ) is directeur van [X BV] en als enige bevoegd haar te vertegenwoordigen. [geïntimeerde sub 2] is (middellijk) één van de maten van de maatschap [Y] Makelaars en werkzaam voor de maatschap. [geïntimeerden] is een ervaren retailmakelaar. 3.2 In juli 1987 is met betrekking tot het pand een huurovereenkomst tot stand gekomen tussen [X BV] en Vroom & Dreesmann Nederland B.V. (hierna: V&D) door bemiddeling van [geïntimeerden] . 3.3 H&M Netherlands B.V. (hierna: H&M) heeft door indeplaatstelling per 1 november 1989 de bestaande huurovereenkomst aan de zijde van V&D overgenomen. 3.4 [geïntimeerden] heeft bij − door [directeur X BV] namens [X BV] voor akkoord ondertekende − brief van 25 november 2015 aan [X BV] bevestigd dat zij opdracht aan [geïntimeerden] heeft gegeven tot – kort gezegd – bemiddeling bij het tot stand brengen van een nieuwe huurprijs in de huurovereenkomst met H&M en het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst. De huurprijs voor het pand bedroeg op dat moment € 595.000 per jaar. 3.5 Door bemiddeling van [geïntimeerden] is met H&M een nieuwe huurprijs overeengekomen van € 985.000 per jaar, ingaande 1 mei 2016. 3.6 [geïntimeerden] heeft aan [directeur X BV] bij e-mail van 20 oktober 2016 het volgende geschreven: Naar aanleiding van de bespreking inzake een eventuele vervolgactie m.b.t. het pand [adres 1] bevestigen wij het volgende. De huurherziening heeft geleid tot een huurverhoging van €595.000,00 naar €985.000,00 per jaar. Deze nieuwe huur is nog steeds onder de werkelijke marktwaarde. Dit is veroorzaakt door de wettelijke regelgeving inzake huurherzieningen van winkelpanden en het feit dat het achterste gedeelte van de winkel, groot 250m2 door niveau verschil en muren niet als winkelruimte kan worden meegerekend,waardoor deze ruimte voor 50% is afgewaardeerd. Hetzelfde geldt voor de eerste verdieping Tevens dient de winkelpui te worden aangepast. Na herontwikkeling waarbij het niveauverschil op de parterre wordt aangepast en de muren in het achterste gedeelte worden verwijderd , de 1e verdieping op dezelfde wijze wordt aangepast en met een vide als winkelruimte toegankelijk wordt gemaakt kan er een winkelpand ontstaan met een parterre (…) en een winkelverdieping (…). De vrije markthuurwaarde bedraagt dan ca €1.500.000,00. De huurperiode eindigt per 31 december 2018. (…) De huurovereenkomst kan dan met H&M kan dan op basis dringend eigen gebruik ten behoeve van een herontwikkeling worden beeindigd. (…) De kans is groot dat H&M dan alsnog een nieuwe huurovereenkomst wil tekenen op basis van de marktwaarde.Indien H&M niet wil ontbinden zal de procedure om te ontbinden 1 tot 2 jaar duren afhankelijk of H&M na het eerste vonnis wel of niet in hoger beroep gaat.Wij adviseren de procedure te laten voeren door Boekel advocaten te Amsterdam. In eerste instantie is het nu nodig een onderzoek te laten doen door een architekt i.c.m.een bouwkundige.Hierbij kan dan tevens een kostenraming van de bouwkundige aanpassingen worden gemaakt. Indien de aandeelhouders besluiten de huur op basis van (…) dit scenario op te zeggen dient de huur op basis van dringend eigen gebruik nog dit jaar te worden opgezegd. Bij het realiseren van een transactie berekenen wij 15% courtage over de nieuwe huur. Indien H&M een nieuwe huurovereenkomst afsluit bedraagt onze courtage 12%. Op basis van een huurverhoging van €500.000,00 bedraagt de vermogensstijging in de huidige markt €14.000.000,00. De kosten van de herontwikkeling schatten wij niet hoger dan €1.000.000,00. Deze investering is dus in 2 jaar terug verdiend. Wij zullen onze werkzaamheden uitvoeren op basis “no cure no pay”. Wij vertrouwen hiermee een passend advies te hebben gegeven. In afwachting van de reactie van de aandeelhouders, 3.7 [directeur X BV] heeft [geïntimeerden] bij e-mail van 21 oktober 2016 geantwoord: Dank voor de vastlegging. Ik kom er op korte termijn op terug. Verhaal is duidelijk. Een correctie. De overeenkomst heeft een looptijd tot 1 januari 2018, ofwel tot en met 31 december 2017. De link huurstijging van € 500.000 naar een vermogensstijging van € 14 miljoen komt mij wat fors voor. De vraag is meer wat is de te verwachten opbrengstwaarde bij een huur van rond € 1,4 tot € 1,5 miljoen. Een factor van bijna 30 lijkt mij niet realistisch, en zeker niet op de langere termijn. 3.8 Architectenbureau Rappange & Partners Architecten B.V. (hierna: Rappange) heeft bij brief van 18 november 2016 aan [geïntimeerden] een offerte gestuurd voor het uitvoeren van een haalbaarheidsonderzoek naar verbouw en herinrichtingen van het pand. De offerte is op 23 november 2016 door [directeur X BV] namens [X BV] ondertekend. 3.9 [geïntimeerden] heeft mr. A. Bergers, werkzaam bij advocatenkantoor Boekel, bij e-mail van 1 december 2016 gevraagd een concepttekst te maken voor een opzegging van de huurovereenkomst van [X BV] met H&M wegens dringend eigen gebruik op basis van herontwikkeling. [geïntimeerden] heeft mr. Bergers gevraagd het concept aan [directeur X BV] te sturen en haar declaratie op naam van [X BV] te stellen. Mr. Bergers heeft de concepttekst voor de huuropzegging bij e-mail van 1 december 2016 aan [directeur X BV] gezonden. [directeur X BV] heeft haar bij e-mail van 9 december 2016 (met een cc aan [geïntimeerden] ), voor zover hier van belang, het volgende geantwoord: Dank voor de door u toegezonden mail met de bijlage. (…) (…) Ik heb echter besloten met het uitzenden van de brief te wachten tot nader overleg is geweest met de architect. Het pand bestaat uit oorspronkelijk verschillende panden, waarvan één deel als rijksmonument geldt en twee panden stedelijk monument zijn. De architect meldde dat over de aanpassingen met Monumentenzorg overlegd moet worden / inmiddels al overlegd wordt. Met de architect is op 20 december een overleg op kantoor bij [geïntimeerde sub 2] . 3.10 [directeur X BV] heeft [geïntimeerden] bij e-mail van 22 december 2016 het volgende geschreven, voor zover hier van belang: Ik heb nog niet met alle aandeelhouders kunnen overleggen, hetgeen op grond van de statuten van de b.v. wel nodig is. Het zal ook niet meer lukken om een vergadering te beleggen, te meer daar een aantal aandeelhouders in het buitenland wonen. Ik kan de brief inzake de huuropzegging nog niet uitsturen en die zal ook niet meer voor het jaareinde uitgestuurd kunnen worden. Ik wil het traject zoals thans (…) is ingezet voortzetten, zodat duidelijk wordt wat kan en mogelijk is. Hoe concreter de voorstellen zijn, des te beter ook voor het overleg met de aandeelhouders. 3.11 H&M heeft de huurovereenkomst bij brief van 23 december 2016 opgezegd tegen 31 december 2017. 3.12 [directeur X BV] heeft in een e-mail van 8 februari 2017 aan Rappange, die in kopie is verzonden aan [geïntimeerde sub 2] , gevraagd naar de kostencalculatie. Rappange heeft die bij e-mail van 9 februari 2017 aan [directeur X BV] toegezonden.

4.1 In de inleidende dagvaarding wordt alleen [geïntimeerde sub 2] ‘handelend namens de maatschap [geïntimeerden] ’ als eiser genoemd. Dit betekent dat [geïntimeerde sub 2] blijkens de inleidende dagvaarding de maatschap [geïntimeerden] in deze procedure vertegenwoordigt. In de dagvaarding in hoger beroep van [X BV] wordt naast deze maatschap [geïntimeerde sub 2] ‘zowel handelend voor zichzelf als in zijn hoedanigheid van gevolmachtigde namens de maatschap [Y] Makelaars’ genoemd. Aangezien [geïntimeerde sub 2] in deze procedure blijkens de inleidende dagvaarding niet in privé optreedt en hij ook niet nadien in deze procedure als partij is tussengekomen, zal [X BV] in zoverre in haar hoger beroep niet-ontvankelijk worden verklaard. 4.1.1 [geïntimeerden] vordert dat [X BV] wordt veroordeeld tot betaling van € 232.500 dan wel € 186.000 dan wel een in goede justitie te bepalen bedrag, vermeerderd met wettelijke rente vanaf 8 juni 2017, wegens verschuldigde courtage, althans als redelijke vergoeding, althans als vergoeding van het positief althans het negatief contractsbelang van [geïntimeerden] wegens onrechtmatig afgebroken onderhandelingen. 4.1.2 [geïntimeerden] legt aan haar vorderingen ten grondslag – samengevat – dat tussen [geïntimeerden] en [X BV] een bemiddelingsovereenkomst tot stand is gekomen. [geïntimeerden] heeft ter uitvoering van de bemiddelingsovereenkomst werkzaamheden verricht. [X BV] wist dat, en heeft [geïntimeerden] niet tegengehouden; daardoor mocht [geïntimeerden] erop vertrouwen dat ook [X BV] uitging van een bemiddelingsovereenkomst. Doordat [X BV] de bemiddelings- overeenkomst heeft opgezegd kan [geïntimeerden] de bemiddelingsovereenkomst niet volbrengen. [geïntimeerden] maakt daarom aanspraak op betaling van de volledige overeengekomen courtage van 15% van de door haar berekende huurprijs van € 1.550.000, althans op een redelijke vergoeding. Voor zover moet worden aangenomen dat tussen partijen geen overeenkomst tot stand was gekomen, heeft [X BV] de onderhandelingen daarover onrechtmatig afgebroken en heeft [geïntimeerden] recht op schadevergoeding. 4.1.3 De rechtbank heeft de vordering van [geïntimeerden] toegewezen. Zij overwoog daartoe, samengevat, dat tussen partijen een bemiddelingsovereenkomst tot stand is gekomen, die ook andere werkzaamheden van [geïntimeerden] omvatte. [geïntimeerden] heeft in verband met de beëindiging door [X BV] in beginsel recht op loon, in dit geval het volle loon, waarbij de rechtbank uitgaat van 15% van de door [geïntimeerden] geadviseerde huurprijs van € 1.550.000. Daarop moeten de besparingen in mindering worden gebracht die voor [geïntimeerden] uit de voortijdige beëindiging voortvloeiden, welke de rechtbank heeft begroot op 25% van dat loon. De rechtbank heeft daarom [X BV] veroordeeld tot betaling van € 174.375, met wettelijke handelsrente vanaf 8 juni 2017. 4.1.4 Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [X BV] met zeven grieven op. [geïntimeerden] heeft in incidenteel hoger beroep twee grieven gericht tegen het oordeel van de rechtbank over de in mindering te brengen besparingen. 4.1.5 Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. Bemiddelingsovereenkomst 4.2 Met haar grieven I en II keert [X BV] zich tegen het oordeel van de rechtbank omtrent het bestaan en de inhoud van de bemiddelingsovereenkomst. 4.3 Het hof stelt voorop dat de rechtbank met juistheid heeft overwogen, zoals [X BV] ook onderkent, dat in dit verband voor het bestaan van een overeenkomst vereist is dat sprake is van aanbod en aanvaarding, die in elke vorm kunnen plaatsvinden en ook besloten kunnen liggen in gedragingen. Voor de vraag of een overeenkomst tot stand is gekomen en wat daarvan de inhoud is, komt het aan op hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen hebben afgeleid en in de gegeven omstandigheden redelijkerwijze mochten afleiden (HR 21 december 2001, ECLI:NL:HR:2001:AD5352). 4.4 [X BV] legt aan deze grieven onder meer ten grondslag, samengevat, dat van een bemiddelingsovereenkomst pas sprake kon zijn na goedkeuring door de aandeel-houders van [X BV] , die niet is gegeven. [geïntimeerden] gaf er in haar e-mail van 20 oktober 2016 ook zelf blijk van dat zij deze niet als weergave van een overeenkomst beschouwde nu zij die aanduidde als een ‘advies’, en de e-mail beëindigde met ‘in afwachting van een reactie van de aandeelhouders’. [geïntimeerden] betwist dat is afgesproken, of door [X BV] is bedongen dat totstandkoming van de bemiddelingsovereenkomst afhankelijk was van goedkeuring door de aandeelhouders van [X BV] . Goedkeuring door aandeelhouders was alleen aan de orde ten aanzien van een besluit tot opzeggen van de huur, (renoveren en) opnieuw verhuren of verkoop van het pand, en om die reden eindigde [geïntimeerden] de e-mail van 20 oktober 2016 met ‘in afwachting van een reactie van de aandeelhouders’. Goedkeuring van aandeelhouders was niet vereist voor het inschakelen van [geïntimeerden] als makelaar, en [directeur X BV] was als alleen zelfstandig bevoegde bestuurder van [X BV] bevoegd [X BV] te binden voor de desbetreffende bemiddelingsovereenkomst, aldus [geïntimeerden] . 4.5 Het hof leidt uit de e-mail van [geïntimeerden] van 20 oktober 2016, in samenhang met de wijze waarop partijen zich nadien gedragen hebben en hun verklaringen, af dat tussen hen een bemiddelingsovereenkomst tot stand is gekomen die ertoe strekte, voor zover hier van belang, dat [X BV] aan [geïntimeerden] op basis van no cure no pay een courtage verschuldigd was van 15% over het bedrag van de jaarhuur indien [X BV] voor het pand een nieuwe huurovereenkomst zou aangaan. Het hof neemt daarbij de volgende feiten en omstandigheden in aanmerking. 4.6 [directeur X BV] is als enige bevoegd om [X BV] te vertegenwoordigen (zie hiervoor onder 3.1). Op de e-mail van [geïntimeerden] van 20 oktober 2016 heeft [directeur X BV] de volgende dag onder meer laten weten (zie hiervoor onder 3.7): “Dank voor de vastlegging. Ik kom er op korte termijn op terug.” [geïntimeerden] heeft in november/december 2016 externe partijen ingeschakeld voor de – in de e-mail van 20 oktober 2016 aangeduide – voorbereiding van (onderzoek omtrent) de renovatie van het pand en een aan H&M uit te brengen huuropzegging (zie hiervoor onder 3.8 en 3.9). [directeur X BV] heeft op 23 november 2016 de door [geïntimeerden] aangedragen offerte van Rappange voor een haalbaarheidsonderzoek naar de renovatie van het pand ondertekend (zie hiervoor onder 3.6). [directeur X BV] was op de hoogte van die voorbereidingen en heeft met die externe partijen gecommuniceerd over deze voorbereidingen, soms met kopie aan [geïntimeerden] (zie hiervoor onder 3.9 en 3.12). Daarnaast heeft [geïntimeerden] op 2 maart 2017 aan [directeur X BV] laten weten welke vier potentiële kandidaat-huurders (‘prospects’) zij op dat moment had voor het pand, met een korte beoordeling van hun kandidatuur (zie hiervoor onder 3.15). Op 22 maart 2017 heeft [directeur X BV] aan [geïntimeerden] een e-mail doorgestuurd die hij had ontvangen van CBRE, die belangstelling had om het pand aan kandidaat-huurders aan te bieden, en aan [geïntimeerden] verzocht om met CBRE contact op te nemen (zie hiervoor onder 3.16). 4.7 Uit hetgeen onder 4.6 is overwogen volgt dat voorshands vaststaat dat [geïntimeerden] er gerechtvaardigd op heeft mogen vertrouwen dat een bemiddelingsovereenkomst met een courtage van 15% over de jaarhuur met [X BV] tot stand was gekomen.

Het hof: verklaart [X BV] niet-ontvankelijk in haar hoger beroep voor zover dat ziet op [geïntimeerde sub 2] handelend voor zichzelf; vernietigt het vonnis van de rechtbank van 8 mei 2019 voor zover [X BV] daarbij onder 3.1 is veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 174.375,- met wettelijke rente; en in zoverre opnieuw rechtdoende: veroordeelt [X BV] tot betaling aan [geïntimeerden] van een bedrag van € 200.000,-, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente als bedoeld in artikel 6:119a BW over dit bedrag met ingang van 8 juni 2017 tot aan de dag der volledige voldoening; bekrachtigt de vonnissen waarvan beroep voor het overige; veroordeelt [X BV] in de kosten van het geding in principaal hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerden] begroot op € 5.382,- aan verschotten en € 4.064,- voor salaris en voor nasalaris op € 163,-, te vermeerderen met € 85,- en met de kosten van het betekeningsexploot indien betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan; verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad; bepaalt dat in het incidenteel hoger beroep ieder van partijen de eigen proceskosten draagt. Dit arrest is gewezen door mrs. J.W.M. Tromp, H. Struik en E. Schmieman en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 21 september 2021.

Dit volgt uit de weergegeven verklaringen en gedragingen van partijen, de omstandigheid dat [geïntimeerden] de genoemde werkzaamheden (die voortvloeiden uit hetgeen was beschreven in haar e-mail van 20 oktober 2016) ten behoeve van [X BV] en met medeweten van haar directeur [directeur X BV] heeft verricht, dat [directeur X BV] ook zelf contact heeft onderhouden met mr. Bergers en Rappange, waarvan hij [geïntimeerden] op de hoogte hield, en dat [directeur X BV] [geïntimeerden] verzocht om contact op te nemen met een geïnteresseerde partij (CBRE) die zich bij [directeur X BV] zelf had gemeld. 4.8 Het hof verwerpt de stelling van [X BV] dat zij de genoemde werkzaamheden van [geïntimeerden] mocht beschouwen als een acquisitie-inspanning van [geïntimeerden] om de bemiddelingsopdracht binnen te halen. Die stelling is zonder nadere toelichting, die ontbreekt, in redelijkheid niet te verenigen met de omvang en de duur van de door [geïntimeerden] verrichte werkzaamheden, zoals onder 4.6 omschreven. 4.9 Het woord “advies” in de e-mail van [geïntimeerden] van 20 oktober 2016 ziet, anders dan [X BV] betoogt, niet op een bemiddelingsovereenkomst die ter goedkeuring aan de aandeelhouders van [X BV] moest worden voorgelegd, maar op de herontwikkeling van het pand, zoals blijkt uit de tekst van die e-mail. Dat [geïntimeerden] zich ervan bewust was dat goedkeuring door de aandeelhouders van [X BV] vereist was voor een besluit tot opzeggen van de huur, al of niet renoveren en opnieuw verhuren dan wel verkoop van het pand, betekent niet dat [geïntimeerden] wist, althans moest weten dat (ook) de bemiddelingsovereenkomst afhankelijk was van instemming van de aandeelhouders van [X BV] . [X BV] heeft namelijk niet (voldoende) betwist de stellingen van [geïntimeerden] dat het pand de enige asset is van [X BV] , zodat daarom de aandeelhouders zouden moeten besluiten over de toekomst ervan en dat bij eerdere bemiddeling door [geïntimeerden] goedkeuring daarvan door de aandeelhouders van [X BV] niet aan de orde is geweest. Bovendien is niet (voldoende gemotiveerd) door [X BV] aangevoerd dat [directeur X BV] namens [X BV] op grond van de statuten zonder instemming van de aandeelhouders niet een bemiddelingsovereenkomst met [geïntimeerden] mocht aangaan, nog daargelaten of [X BV] daarop een beroep kan doen, aangezien [directeur X BV] als enige haar kan vertegenwoordigen. Overigens mocht [geïntimeerden] redelijkerwijs aannemen dat zo’n besluit niet meer aan de orde was doordat H&M op 23 december 2016 zelf de huur opzegde (zie hiervoor onder 3.11). Na die opzegging had [geïntimeerden] , mede in verband met de hiervoor onder 4.6 en 3.14 genoemde gedragingen van [X BV] , geen reden om aan te nemen dat [X BV] of haar aandeelhouders na die opzegging niet zouden willen overgaan tot opnieuw verhuren (al of niet na renovatie) dan wel verkoop van het pand. 4.10 [X BV] stelt dat ook uit de gang van zaken rond de eerdere opdracht van 2015 volgt dat [geïntimeerden] wist dat voor een nieuwe bemiddelingsovereenkomst een schriftelijke opdracht en goedkeuring van aandeelhouders vereist was. [geïntimeerden] heeft dat standpunt betwist. [geïntimeerden] heeft er, onderbouwd met producties, op gewezen dat in 2015 een initiële adviesbrief van [geïntimeerden] werd gevolgd door een schriftelijke opdrachtbevestiging die is ondertekend door [directeur X BV] namens [X BV] . De reden daarvoor was dat de desbetreffende adviesbrief – anders dan de e-mail van [geïntimeerden] van 20 oktober 2016 – niet de bevestiging van een gegeven opdracht bevatte, en dat in of omtrent de opdrachtbevestiging van 2015 geen sprake is geweest van vereiste goedkeuring door aandeelhouders van [X BV] , aldus [geïntimeerden] . Tegenover deze betwisting heeft [X BV] haar stelling niet nader onderbouwd, waar dit wel op haar weg had gelegen. Het hof gaat daarom aan deze stelling voorbij. 4.11 [X BV] stelt voorts dat ook uit het feit dat [geïntimeerden] na contacten met [aandeelhouder X BV] bereid was uit te gaan van een lagere courtage dan 15% blijkt dat van een gesloten overeenkomst nog geen sprake was. Het hof verwerpt die stelling. Dat [geïntimeerden] bereid was een korting te geven op het courtagetarief van 15% betekent niet dat dat tarief dus niet eerder overeengekomen kon zijn. Ook de stelling van [X BV] dat voor de rechtbank onduidelijk was wanneer de overeenkomst tussen partijen tot stand zou zijn gekomen, kan haar niet baten. Uit de onder 4.3 weergegeven maatstaf, waarvan de rechtbank klaarblijkelijk ook is uitgegaan, volgt nu juist dat geen exacte datum van totstandkoming kan worden aangegeven. 4.12 Ook hetgeen [X BV] overigens ter onderbouwing van haar grieven I en II heeft gesteld (memorie van grieven onder randnummers 60 sub a, c, d, e, f, g, h en i en 67-69) leidt niet tot een ander oordeel. [X BV] kan alleen worden toegelaten tot het leveren van tegenbewijs tegen de voorshandse vaststelling dat [geïntimeerden] er gerechtvaardigd op heeft mogen vertrouwen dat een bemiddelingsovereenkomst met [X BV] tot stand was gekomen, indien [X BV] een voldoende onderbouwde stelling heeft aangevoerd die dat bewijsvermoeden kan ontzenuwen. [X BV] heeft aangeboden om door middel van getuigen, onder wie [directeur X BV] , te bewijzen dat [directeur X BV] ‘steeds heeft duidelijk gemaakt dat aan [geïntimeerden] pas een opdracht tot huurbemiddeling zou worden gegeven door [X BV] nadat de aandeelhouders daartoe zouden hebben besloten’ (memorie van grieven onder randnummer 60 sub b en 121 onder a). Zij heeft deze stelling echter onvoldoende onderbouwd in het licht van hetgeen hiervoor onder 4.6 tot en met 4.11 is overwogen, in onderling verband en samenhang beschouwd. Het had op de weg van [X BV] gelegen nader toe te lichten dat de werkzaamheden die [directeur X BV] namens haar [geïntimeerden] in de periode oktober 2016 tot en met maart 2017 liet verrichten, geschiedden onder het voorbehoud van toestemming van haar aandeelhouders ten aanzien van de totstandkoming van de bemiddelingsovereenkomst en dat [geïntimeerden] deze werkzaamheden desondanks verrichtte zonder zekerheid voor betaling daarvan. Een dergelijke toelichting ontbreekt echter. Aan tegenbewijs wordt daarom niet toegekomen. 4.13 Subsidiair heeft [X BV] nog aangevoerd dat indien wel een overeenkomst tot stand was gekomen, die overeenkomst zich beperkte tot bemiddeling en niet tevens zag op overige werkzaamheden omtrent (voorbereiding van de) huuropzegging en renovatie en dat voor die overige werkzaamheden dus geen vergoeding was afgesproken. Deze stelling miskent dat ook die overige werkzaamheden waren genoemd in de e-mail van 20 oktober 2016 en dat de hiervoor bedoelde gedragingen van [directeur X BV] ook daarop betrekking hadden. Uit het feit dat voor die overige werkzaamheden geen afzonderlijke vergoeding was afgesproken, leidt het hof af dat de vergoeding daarvoor was begrepen in de courtage van 15 % van de jaarhuur. 4.14 Op grond van het voorgaande falen grieven I en II van [X BV] . Zij heeft (verder) geen bewijs aangeboden van voldoende onderbouwde feiten die, indien bewezen, tot een ander oordeel kunnen leiden. Dit brengt met zich dat aan grief VII houdende het verweer van [X BV] inzake de uiterst subsidaire vordering van [geïntimeerden] op grond van onrechtmatig afgebroken onderhandelingen niet wordt toegekomen.

Dit volgt uit de weergegeven verklaringen en gedragingen van partijen, de omstandigheid dat [geïntimeerden] de genoemde werkzaamheden (die voortvloeiden uit hetgeen was beschreven in haar e-mail van 20 oktober 2016) ten behoeve van [X BV] en met medeweten van haar directeur [directeur X BV] heeft verricht, dat [directeur X BV] ook zelf contact heeft onderhouden met mr. Bergers en Rappange, waarvan hij [geïntimeerden] op de hoogte hield, en dat [directeur X BV] [geïntimeerden] verzocht om contact op te nemen met een geïnteresseerde partij (CBRE) die zich bij [directeur X BV] zelf had gemeld. 4.8 Het hof verwerpt de stelling van [X BV] dat zij de genoemde werkzaamheden van [geïntimeerden] mocht beschouwen als een acquisitie-inspanning van [geïntimeerden] om de bemiddelingsopdracht binnen te halen. Die stelling is zonder nadere toelichting, die ontbreekt, in redelijkheid niet te verenigen met de omvang en de duur van de door [geïntimeerden] verrichte werkzaamheden, zoals onder 4.6 omschreven. 4.9 Het woord “advies” in de e-mail van [geïntimeerden] van 20 oktober 2016 ziet, anders dan [X BV] betoogt, niet op een bemiddelingsovereenkomst die ter goedkeuring aan de aandeelhouders van [X BV] moest worden voorgelegd, maar op de herontwikkeling van het pand, zoals blijkt uit de tekst van die e-mail. Dat [geïntimeerden] zich ervan bewust was dat goedkeuring door de aandeelhouders van [X BV] vereist was voor een besluit tot opzeggen van de huur, al of niet renoveren en opnieuw verhuren dan wel verkoop van het pand, betekent niet dat [geïntimeerden] wist, althans moest weten dat (ook) de bemiddelingsovereenkomst afhankelijk was van instemming van de aandeelhouders van [X BV] . [X BV] heeft namelijk niet (voldoende) betwist de stellingen van [geïntimeerden] dat het pand de enige asset is van [X BV] , zodat daarom de aandeelhouders zouden moeten besluiten over de toekomst ervan en dat bij eerdere bemiddeling door [geïntimeerden] goedkeuring daarvan door de aandeelhouders van [X BV] niet aan de orde is geweest. Bovendien is niet (voldoende gemotiveerd) door [X BV] aangevoerd dat [directeur X BV] namens [X BV] op grond van de statuten zonder instemming van de aandeelhouders niet een bemiddelingsovereenkomst met [geïntimeerden] mocht aangaan, nog daargelaten of [X BV] daarop een beroep kan doen, aangezien [directeur X BV] als enige haar kan vertegenwoordigen. Overigens mocht [geïntimeerden] redelijkerwijs aannemen dat zo’n besluit niet meer aan de orde was doordat H&M op 23 december 2016 zelf de huur opzegde (zie hiervoor onder 3.11). Na die opzegging had [geïntimeerden] , mede in verband met de hiervoor onder 4.6 en 3.14 genoemde gedragingen van [X BV] , geen reden om aan te nemen dat [X BV] of haar aandeelhouders na die opzegging niet zouden willen overgaan tot opnieuw verhuren (al of niet na renovatie) dan wel verkoop van het pand. 4.10 [X BV] stelt dat ook uit de gang van zaken rond de eerdere opdracht van 2015 volgt dat [geïntimeerden] wist dat voor een nieuwe bemiddelingsovereenkomst een schriftelijke opdracht en goedkeuring van aandeelhouders vereist was. [geïntimeerden] heeft dat standpunt betwist. [geïntimeerden] heeft er, onderbouwd met producties, op gewezen dat in 2015 een initiële adviesbrief van [geïntimeerden] werd gevolgd door een schriftelijke opdrachtbevestiging die is ondertekend door [directeur X BV] namens [X BV] . De reden daarvoor was dat de desbetreffende adviesbrief – anders dan de e-mail van [geïntimeerden] van 20 oktober 2016 – niet de bevestiging van een gegeven opdracht bevatte, en dat in of omtrent de opdrachtbevestiging van 2015 geen sprake is geweest van vereiste goedkeuring door aandeelhouders van [X BV] , aldus [geïntimeerden] . Tegenover deze betwisting heeft [X BV] haar stelling niet nader onderbouwd, waar dit wel op haar weg had gelegen. Het hof gaat daarom aan deze stelling voorbij. 4.11 [X BV] stelt voorts dat ook uit het feit dat [geïntimeerden] na contacten met [aandeelhouder X BV] bereid was uit te gaan van een lagere courtage dan 15% blijkt dat van een gesloten overeenkomst nog geen sprake was. Het hof verwerpt die stelling. Dat [geïntimeerden] bereid was een korting te geven op het courtagetarief van 15% betekent niet dat dat tarief dus niet eerder overeengekomen kon zijn. Ook de stelling van [X BV] dat voor de rechtbank onduidelijk was wanneer de overeenkomst tussen partijen tot stand zou zijn gekomen, kan haar niet baten. Uit de onder 4.3 weergegeven maatstaf, waarvan de rechtbank klaarblijkelijk ook is uitgegaan, volgt nu juist dat geen exacte datum van totstandkoming kan worden aangegeven. 4.12 Ook hetgeen [X BV] overigens ter onderbouwing van haar grieven I en II heeft gesteld (memorie van grieven onder randnummers 60 sub a, c, d, e, f, g, h en i en 67-69) leidt niet tot een ander oordeel. [X BV] kan alleen worden toegelaten tot het leveren van tegenbewijs tegen de voorshandse vaststelling dat [geïntimeerden] er gerechtvaardigd op heeft mogen vertrouwen dat een bemiddelingsovereenkomst met [X BV] tot stand was gekomen, indien [X BV] een voldoende onderbouwde stelling heeft aangevoerd die dat bewijsvermoeden kan ontzenuwen. [X BV] heeft aangeboden om door middel van getuigen, onder wie [directeur X BV] , te bewijzen dat [directeur X BV] ‘steeds heeft duidelijk gemaakt dat aan [geïntimeerden] pas een opdracht tot huurbemiddeling zou worden gegeven door [X BV] nadat de aandeelhouders daartoe zouden hebben besloten’ (memorie van grieven onder randnummer 60 sub b en 121 onder a). Zij heeft deze stelling echter onvoldoende onderbouwd in het licht van hetgeen hiervoor onder 4.6 tot en met 4.11 is overwogen, in onderling verband en samenhang beschouwd. Het had op de weg van [X BV] gelegen nader toe te lichten dat de werkzaamheden die [directeur X BV] namens haar [geïntimeerden] in de periode oktober 2016 tot en met maart 2017 liet verrichten, geschiedden onder het voorbehoud van toestemming van haar aandeelhouders ten aanzien van de totstandkoming van de bemiddelingsovereenkomst en dat [geïntimeerden] deze werkzaamheden desondanks verrichtte zonder zekerheid voor betaling daarvan. Een dergelijke toelichting ontbreekt echter. Aan tegenbewijs wordt daarom niet toegekomen. 4.13 Subsidiair heeft [X BV] nog aangevoerd dat indien wel een overeenkomst tot stand was gekomen, die overeenkomst zich beperkte tot bemiddeling en niet tevens zag op overige werkzaamheden omtrent (voorbereiding van de) huuropzegging en renovatie en dat voor die overige werkzaamheden dus geen vergoeding was afgesproken. Deze stelling miskent dat ook die overige werkzaamheden waren genoemd in de e-mail van 20 oktober 2016 en dat de hiervoor bedoelde gedragingen van [directeur X BV] ook daarop betrekking hadden. Uit het feit dat voor die overige werkzaamheden geen afzonderlijke vergoeding was afgesproken, leidt het hof af dat de vergoeding daarvoor was begrepen in de courtage van 15 % van de jaarhuur. 4.14 Op grond van het voorgaande falen grieven I en II van [X BV] . Zij heeft (verder) geen bewijs aangeboden van voldoende onderbouwde feiten die, indien bewezen, tot een ander oordeel kunnen leiden. Dit brengt met zich dat aan grief VII houdende het verweer van [X BV] inzake de uiterst subsidaire vordering van [geïntimeerden] op grond van onrechtmatig afgebroken onderhandelingen niet wordt toegekomen.

Loon 4.15 De grieven III tot en met V van [X BV] en de twee grieven van [geïntimeerden] in het incidentele hoger beroep zijn gericht tegen het oordeel van de rechtbank over het in verband met de opzegging van de overeenkomst aan [geïntimeerden] toekomende loon en de besparingen die daarop in mindering moeten worden gebracht. 4.16 Tussen partijen is op zichzelf niet in geschil dat, indien van een overeenkomst tussen partijen moet worden uitgegaan, de verschuldigdheid van het overeengekomen loon afhankelijk was van de volbrenging van de opdracht. Voor een dergelijk geval is in artikel 7:411 lid 1 BW bepaald dat, indien de opdracht eindigt voordat de opdracht is volbracht, de opdrachtnemer recht heeft op een naar redelijkheid vast te stellen deel van het loon. Hij heeft ingevolge lid 2 van dat artikel recht op het volle loon, indien het einde van de opdracht aan de opdrachtgever is toe te rekenen en betaling van het volle loon, gelet op alle omstandigheden van het geval, redelijk is, waarbij besparingen die voor de opdrachtnemer uit de voortijdige beëindiging voortvloeien in mindering worden gebracht. 4.17 Tussen partijen is niet in geschil, indien een bemiddelingsovereenkomst tussen partijen als vaststaand wordt aangenomen, dat de overeenkomst is geëindigd doordat [X BV] deze bij brief van 29 mei 2017 heeft opgezegd. Dat [X BV] rechtsgeldig de bemiddelingsovereenkomst door opzegging heeft beëindigd, staat niet eraan in de weg staat dat het einde van de overeenkomst aan haar is toe te rekenen in de zin als bedoeld in art. 7:411 lid 2 BW (HR 28 januari 2005, ECLI:NL:HR:2005:AR4481). [geïntimeerden] stelt dat het einde van de opdracht aan [X BV] is toe te rekenen. Zij wijst daartoe op de opzeggingsbrief van [X BV] van 29 mei 2017. Daarin wordt als reden voor de opzegging genoemd dat het vertrouwen van [X BV] in [geïntimeerden] is verminderd vanwege de moeizame onderhandelingen over de hoogte van de courtage en vanwege, zo begrijpt het hof, de reactie begin mei 2017 van [geïntimeerden] op het standpunt van [X BV] dat nog geen bemiddelingsopdracht was gegeven. [X BV] betwist niet dat zij deze redenen aan de opzegging ten grondslag heeft gelegd. Gelet op hetgeen het hof hiervoor heeft overwogen over de tot stand gekomen bemiddelingsovereenkomst, kon [X BV] niet aan [geïntimeerden] verwijten dat die wilde vasthouden aan die overeenkomst en dat [geïntimeerden] zich aan haar aanbod tot verlaging van de courtage, dat [X BV] niet had aanvaard, blijkens haar e-mail van 8 mei 2017 niet langer gebonden achtte. Het feit dat [X BV] , zoals zij heeft benadrukt, een andere partij bereid had gevonden om te bemiddelen tegen een beduidend lagere courtage, is in haar contractuele verhouding met [geïntimeerden] geen feit dat zij [geïntimeerden] kan tegenwerpen. 4.18 [X BV] heeft betoogd dat zij ook andere redenen had om geen vertrouwen meer te hebben in [geïntimeerden] als behartiger van haar belangen en geschikte huurbemiddelaar. Zij voert, kort samengevat, daartoe aan dat [geïntimeerden] de investeringskosten te laag heeft ingeschat, dat [geïntimeerden] tegen de instructies van [X BV] de markt is opgegaan, dat [geïntimeerden] ten onrechte heeft aangevoerd dat Adidas interesse zou hebben, dat [geïntimeerden] Adidas en H&M als klant op haar website heeft staan en dat [geïntimeerden] in strijd met de waarheid aan [aandeelhouder X BV] schreef dat [directeur X BV] een bemiddelingsovereenkomst had getekend. [geïntimeerden] heeft deze stellingen gemotiveerd betwist. Ook heeft [geïntimeerden] erop gewezen dat [X BV] de in deze procedure genoemde bezwaren vóór de opzegging nooit jegens haar heeft geuit. Het hof is van oordeel dat de door [X BV] genoemde bezwaren niet in aanmerking kunnen worden genomen, reeds omdat die in de opzeggingsbrief niet worden genoemd, nog daargelaten de juistheid daarvan. Hierbij is in aanmerking genomen dat door [X BV] niet is gesteld dat [geïntimeerden] wist, dan wel had moeten begrijpen dat [X BV] (ook) deze bezwaren als grondslag voor haar opzegging van de bemiddelingsovereenkomst hanteerde. 4.19. Uit hetgeen onder 4.17 en 4.18 is overwogen volgt dat het einde van de bemiddelingsovereenkomst aan [X BV] is toe rekenen. Zij heeft de overeenkomst opgezegd, terwijl de daarvoor in de opzeggingsbrief aangevoerde bezwaren over het handelen van [geïntimeerden] niet opgaan. 4.20 Ten aanzien van de vraag of betaling van het volle loon redelijk is neemt het hof onder meer het volgende in aanmerking. [geïntimeerden] heeft de in de overeenkomst benoemde en hiervoor aangeduide werkzaamheden tot aan de opzegging voortvarend en in voortdurende samenspraak met [X BV] verricht. Dat die werkzaamheden op het tijdstip van de beëindiging nog tot betrekkelijk weinig resultaat voor [X BV] hadden geleid maakt niet dat toekenning van het volle loon niet redelijk is, nu de aard van een bemiddelingsovereenkomst als de onderhavige (no cure no pay) met zich brengt – anders dan bijvoorbeeld bij een opdracht waarbij het resultaat evenredig met het verstrijken van de tijd wordt gerealiseerd – dat resultaat voor de opdrachtgever in wezen pas ontstaat bij het aangaan van een huur- (of koop-) overeenkomst. Dat de bijzondere aard van de no cure no pay-afspraak in een overeenkomst als de onderhavige met zich zou brengen dat, zoals [X BV] betoogt, in de vergoeding is ingecalculeerd dat sommige bemiddelingen wel en andere niet tot succes leiden maakt dit niet anders nu, ook als die stelling juist is, het feit dat [geïntimeerden] in dit geval geen succes behaalde het zekere gevolg was van de aan [X BV] toe te rekenen voortijdige opzegging van de overeenkomst. In dit geval kan dan ook niet beslissend zijn of [geïntimeerden] naar verwachting uiteindelijk al of niet succes zou hebben geboekt, omdat [X BV] door deze opzegging de realisatie van succes definitief onmogelijk maakte. Dit zou slechts anders zijn indien [X BV] aannemelijk zou maken dat [geïntimeerden] , ook indien die opzegging niet had plaatsgevonden, er in de toen geldende omstandigheden niet in zou zijn geslaagd het pand (op acceptabele voorwaarden) te verhuren. [X BV] heeft echter niet, althans niet voldoende gemotiveerd, gesteld dat daarvan sprake is. Het hof acht dat overigens ook niet aannemelijk, gelet op de bekendheid met de retailmarkt van [geïntimeerden] en op het feit dat [X BV] na de opzegging in zee ging met een andere makelaar die, met instemming van [X BV] , uitging van een vraagprijs van een jaarhuur (na renovatie) van € 2.000.000. Gelet op een en ander oordeelt het hof daarom dat [geïntimeerden] recht heeft op betaling van het volle loon. 4.21 Omtrent de hoogte van het volle loon overweegt het hof als volgt. Vast staat dat de courtage voor [geïntimeerden] 15% bedroeg van de door een nieuwe huurder te betalen jaarhuur (zie 4.5). In de e-mail van 20 oktober 2016 is [geïntimeerden] ervan uitgegaan dat die jaarhuur (na renovatie) € 1.500.000 zou bedragen. Op 2 maart 2017 heeft [geïntimeerden] aan [X BV] gemeld dat zij vier potentiële kandidaat-huurders (‘prospects’) had geïdentificeerd, waaronder Zara en Adidas; laatstgenoemde zou toen een huur van maximaal € 1.000.000 willen betalen. Op 6 april 2017 rapporteerde [geïntimeerden] , kennelijk na contacten met die kandidaat-huurders, dat van Adidas een eerste aanbod te verwachten was van € 1.450.000, en een finaal bod van € 1.500.000 of € 1.550.000 en dat ook Zara met een bod zou komen. Na de opzegging is [X BV] in zee gegaan met een andere makelaar, die in december 2017 een brochure heeft uitgebracht waarin als vraagprijs werd uitgegaan van een jaarhuur (na renovatie) van € 2.000.000.

Loon 4.15 De grieven III tot en met V van [X BV] en de twee grieven van [geïntimeerden] in het incidentele hoger beroep zijn gericht tegen het oordeel van de rechtbank over het in verband met de opzegging van de overeenkomst aan [geïntimeerden] toekomende loon en de besparingen die daarop in mindering moeten worden gebracht. 4.16 Tussen partijen is op zichzelf niet in geschil dat, indien van een overeenkomst tussen partijen moet worden uitgegaan, de verschuldigdheid van het overeengekomen loon afhankelijk was van de volbrenging van de opdracht. Voor een dergelijk geval is in artikel 7:411 lid 1 BW bepaald dat, indien de opdracht eindigt voordat de opdracht is volbracht, de opdrachtnemer recht heeft op een naar redelijkheid vast te stellen deel van het loon. Hij heeft ingevolge lid 2 van dat artikel recht op het volle loon, indien het einde van de opdracht aan de opdrachtgever is toe te rekenen en betaling van het volle loon, gelet op alle omstandigheden van het geval, redelijk is, waarbij besparingen die voor de opdrachtnemer uit de voortijdige beëindiging voortvloeien in mindering worden gebracht. 4.17 Tussen partijen is niet in geschil, indien een bemiddelingsovereenkomst tussen partijen als vaststaand wordt aangenomen, dat de overeenkomst is geëindigd doordat [X BV] deze bij brief van 29 mei 2017 heeft opgezegd. Dat [X BV] rechtsgeldig de bemiddelingsovereenkomst door opzegging heeft beëindigd, staat niet eraan in de weg staat dat het einde van de overeenkomst aan haar is toe te rekenen in de zin als bedoeld in art. 7:411 lid 2 BW (HR 28 januari 2005, ECLI:NL:HR:2005:AR4481). [geïntimeerden] stelt dat het einde van de opdracht aan [X BV] is toe te rekenen. Zij wijst daartoe op de opzeggingsbrief van [X BV] van 29 mei 2017. Daarin wordt als reden voor de opzegging genoemd dat het vertrouwen van [X BV] in [geïntimeerden] is verminderd vanwege de moeizame onderhandelingen over de hoogte van de courtage en vanwege, zo begrijpt het hof, de reactie begin mei 2017 van [geïntimeerden] op het standpunt van [X BV] dat nog geen bemiddelingsopdracht was gegeven. [X BV] betwist niet dat zij deze redenen aan de opzegging ten grondslag heeft gelegd. Gelet op hetgeen het hof hiervoor heeft overwogen over de tot stand gekomen bemiddelingsovereenkomst, kon [X BV] niet aan [geïntimeerden] verwijten dat die wilde vasthouden aan die overeenkomst en dat [geïntimeerden] zich aan haar aanbod tot verlaging van de courtage, dat [X BV] niet had aanvaard, blijkens haar e-mail van 8 mei 2017 niet langer gebonden achtte. Het feit dat [X BV] , zoals zij heeft benadrukt, een andere partij bereid had gevonden om te bemiddelen tegen een beduidend lagere courtage, is in haar contractuele verhouding met [geïntimeerden] geen feit dat zij [geïntimeerden] kan tegenwerpen. 4.18 [X BV] heeft betoogd dat zij ook andere redenen had om geen vertrouwen meer te hebben in [geïntimeerden] als behartiger van haar belangen en geschikte huurbemiddelaar. Zij voert, kort samengevat, daartoe aan dat [geïntimeerden] de investeringskosten te laag heeft ingeschat, dat [geïntimeerden] tegen de instructies van [X BV] de markt is opgegaan, dat [geïntimeerden] ten onrechte heeft aangevoerd dat Adidas interesse zou hebben, dat [geïntimeerden] Adidas en H&M als klant op haar website heeft staan en dat [geïntimeerden] in strijd met de waarheid aan [aandeelhouder X BV] schreef dat [directeur X BV] een bemiddelingsovereenkomst had getekend. [geïntimeerden] heeft deze stellingen gemotiveerd betwist. Ook heeft [geïntimeerden] erop gewezen dat [X BV] de in deze procedure genoemde bezwaren vóór de opzegging nooit jegens haar heeft geuit. Het hof is van oordeel dat de door [X BV] genoemde bezwaren niet in aanmerking kunnen worden genomen, reeds omdat die in de opzeggingsbrief niet worden genoemd, nog daargelaten de juistheid daarvan. Hierbij is in aanmerking genomen dat door [X BV] niet is gesteld dat [geïntimeerden] wist, dan wel had moeten begrijpen dat [X BV] (ook) deze bezwaren als grondslag voor haar opzegging van de bemiddelingsovereenkomst hanteerde. 4.19. Uit hetgeen onder 4.17 en 4.18 is overwogen volgt dat het einde van de bemiddelingsovereenkomst aan [X BV] is toe rekenen. Zij heeft de overeenkomst opgezegd, terwijl de daarvoor in de opzeggingsbrief aangevoerde bezwaren over het handelen van [geïntimeerden] niet opgaan. 4.20 Ten aanzien van de vraag of betaling van het volle loon redelijk is neemt het hof onder meer het volgende in aanmerking. [geïntimeerden] heeft de in de overeenkomst benoemde en hiervoor aangeduide werkzaamheden tot aan de opzegging voortvarend en in voortdurende samenspraak met [X BV] verricht. Dat die werkzaamheden op het tijdstip van de beëindiging nog tot betrekkelijk weinig resultaat voor [X BV] hadden geleid maakt niet dat toekenning van het volle loon niet redelijk is, nu de aard van een bemiddelingsovereenkomst als de onderhavige (no cure no pay) met zich brengt – anders dan bijvoorbeeld bij een opdracht waarbij het resultaat evenredig met het verstrijken van de tijd wordt gerealiseerd – dat resultaat voor de opdrachtgever in wezen pas ontstaat bij het aangaan van een huur- (of koop-) overeenkomst. Dat de bijzondere aard van de no cure no pay-afspraak in een overeenkomst als de onderhavige met zich zou brengen dat, zoals [X BV] betoogt, in de vergoeding is ingecalculeerd dat sommige bemiddelingen wel en andere niet tot succes leiden maakt dit niet anders nu, ook als die stelling juist is, het feit dat [geïntimeerden] in dit geval geen succes behaalde het zekere gevolg was van de aan [X BV] toe te rekenen voortijdige opzegging van de overeenkomst. In dit geval kan dan ook niet beslissend zijn of [geïntimeerden] naar verwachting uiteindelijk al of niet succes zou hebben geboekt, omdat [X BV] door deze opzegging de realisatie van succes definitief onmogelijk maakte. Dit zou slechts anders zijn indien [X BV] aannemelijk zou maken dat [geïntimeerden] , ook indien die opzegging niet had plaatsgevonden, er in de toen geldende omstandigheden niet in zou zijn geslaagd het pand (op acceptabele voorwaarden) te verhuren. [X BV] heeft echter niet, althans niet voldoende gemotiveerd, gesteld dat daarvan sprake is. Het hof acht dat overigens ook niet aannemelijk, gelet op de bekendheid met de retailmarkt van [geïntimeerden] en op het feit dat [X BV] na de opzegging in zee ging met een andere makelaar die, met instemming van [X BV] , uitging van een vraagprijs van een jaarhuur (na renovatie) van € 2.000.000. Gelet op een en ander oordeelt het hof daarom dat [geïntimeerden] recht heeft op betaling van het volle loon. 4.21 Omtrent de hoogte van het volle loon overweegt het hof als volgt. Vast staat dat de courtage voor [geïntimeerden] 15% bedroeg van de door een nieuwe huurder te betalen jaarhuur (zie 4.5). In de e-mail van 20 oktober 2016 is [geïntimeerden] ervan uitgegaan dat die jaarhuur (na renovatie) € 1.500.000 zou bedragen. Op 2 maart 2017 heeft [geïntimeerden] aan [X BV] gemeld dat zij vier potentiële kandidaat-huurders (‘prospects’) had geïdentificeerd, waaronder Zara en Adidas; laatstgenoemde zou toen een huur van maximaal € 1.000.000 willen betalen. Op 6 april 2017 rapporteerde [geïntimeerden] , kennelijk na contacten met die kandidaat-huurders, dat van Adidas een eerste aanbod te verwachten was van € 1.450.000, en een finaal bod van € 1.500.000 of € 1.550.000 en dat ook Zara met een bod zou komen. Na de opzegging is [X BV] in zee gegaan met een andere makelaar, die in december 2017 een brochure heeft uitgebracht waarin als vraagprijs werd uitgegaan van een jaarhuur (na renovatie) van € 2.000.000.

Het voorgaande rechtvaardigt de conclusie dat voor de vergoeding van het volle loon in verband met de opzegging op 29 mei 2017 redelijkerwijs mag worden uitgegaan van 15% van € 1.500.000, ofwel € 225.000. 4.22 [X BV] heeft in hoger beroep aangevoerd dat de renovatie van het pand in november 2019 is voltooid en dat de huur-vraagprijs in december 2019 € 1.475.000 bedroeg, en gesteld dat die huurprijs vermoedelijk niet eens zal kunnen worden gerealiseerd. Daarbij heeft zij onder meer gewezen op (markt-)omstandigheden die zich hebben voorgedaan in 2019. Daarbij neemt [X BV] het standpunt in dat [geïntimeerden] pas aanspraak op courtage heeft indien blijkt dat een vakbekwaam makelaar het pand voor een jaarhuur van € 1.550.000 zal kunnen verhuren. Het hof is van oordeel dat in een geval als dit, waarbij het bedrag van de courtage afhankelijk is van de prijs die een door de bemiddeling aangetrokken marktpartij bereid is te betalen, voor de bepaling van het volle loon in verband met voortijdige beëindiging van de bemiddelingsovereenkomst moet worden uitgegaan van de prijs die ten tijde van die beëindiging door de partijen bij die bemiddelingsovereenkomst redelijkerwijs verwacht mocht worden. Daarom moeten omstandigheden die zich na die beëindiging hebben voorgedaan en waarmee partijen voor de verwachte prijs ten tijde van die beëindiging geen rekening hielden, buiten beschouwing blijven. Om diezelfde reden is het recht op loon van [geïntimeerden] in verband met de voortijdige beëindiging in beginsel niet afhankelijk van de omstandigheid of, en de prijs waarvoor, een andere makelaar het pand later daadwerkelijk heeft kunnen verhuren. 4.23 Het hof oordeelt daarom dat in dit geval voor de bepaling van het volle loon wordt uitgegaan van € 1.500.000 als de jaarhuur die ten tijde van de opzegging redelijkerwijs als resultaat van de bemiddeling door [geïntimeerden] verwacht kon worden. Dat dit een redelijke verwachting was ziet het hof bevestigd in de omstandigheid dat [X BV] zelf blijkens de overgelegde brochure nog in december 2017 uitging van een vraagprijs van € 2.000.000. Over die brochure heeft [X BV] nog aangevoerd, samengevat, dat de daarin genoemde vraagprijs niet serieus kan worden genomen en dat die brochure niet bedoeld was om op dat moment (vóór voltooiing van de renovatie) al kandidaat-huurders aan te trekken. Het hof passeert deze stelling omdat die, zoals [geïntimeerden] onderbouwd heeft aangevoerd, niet geloofwaardig is, temeer nu ook de bemiddelingsactiviteiten van [geïntimeerden] al gericht waren (met medewerking van [X BV] ) op het vinden van een nieuwe huurder voordat de renovatie was voltooid. [X BV] heeft bovendien gesteld dat de nieuwe makelaar sinds december 2017, dus voor het einde van de renovatie, bezig is een geschikte huurder te vinden. Besparingen 4.24 Het hof ziet aanleiding tot vermindering van het volle loon met een bedrag wegens besparingen die voor [geïntimeerden] uit de voortijdige beëindiging zijn voortgevloeid. Op grond van wat hiervoor is overwogen gaat het hof ervan uit dat de bemiddeling door [geïntimeerden] zou hebben geleid tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst, maar dat [geïntimeerden] daartoe na mei 2017 nog wel werkzaamheden zou hebben moeten verrichten, onder meer voor begeleiding van onderhandelingen en sluiting van een huurovereenkomst. 4.25 Wat de omvang van die werkzaamheden zou zijn geweest valt niet in het algemeen te zeggen, nu de aard van het werk van de makelaar bij een bemiddelings-overeenkomst als de onderhavige (no cure no pay) met zich brengt dat dit in sommige gevallen snel tot succes leidt maar in andere gevallen pas na veel en langdurige inspanningen van de makelaar. 4.26 In lijn met dit gegeven hebben partijen geen concrete en onderbouwde stellingen gepresenteerd over de aard en omvang van werkzaamheden en/of kosten die [geïntimeerden] als gevolg van de voortijdige beëindiging heeft bespaard. Wel heeft [geïntimeerden] er terecht op gewezen dat de besparing die erin bestond dat [geïntimeerden] geen werk voor huurbeëindiging hoefde te doen omdat H&M zelf opzegde (zie hiervoor onder 3.11), niet voor aftrek op grond van artikel 7:411 lid 2 BW in aanmerking komt, nu die niet een gevolg was van de beëindiging van de opdracht. De opzegging door H&M had immers al voor de opzegging van de bemiddelingsovereenkomst door [X BV] plaatsgevonden. 4.27 Op grond van het voorgaande is het hof van oordeel dat de besparingen die voor [geïntimeerden] uit de voortijdige beëindiging zijn voortgevloeid in redelijkheid moeten worden geschat op € 25.000. Uitgaande van het aan [geïntimeerden] toekomende volle loon van € 225.000, bedraagt daarmee de vergoeding die [X BV] aan [geïntimeerden] moet betalen in verband met de beëindiging van de overeenkomst € 200.000. Dit betekent dat de grieven III tot en met V van [X BV] falen. Van de grieven van [geïntimeerden] in incidenteel hoger beroep faalt grief I en slaagt grief II. Wettelijke rente 4.28 Met haar grief VI betoogt [X BV] dat wettelijke rente over enig bedrag dat zij in verband met de beëindiging van de overeenkomst moet betalen niet reeds verschuldigd is, zoals de rechtbank heeft geoordeeld, met ingang van 8 juni 2017 maar pas vanaf ‘een datum in de toekomst’, op de grond dat bij overeenkomsten als de onderhavige gebruikelijk zou zijn dat courtage pas verschuldigd is wanneer de huurder de eerste huur betaalt. [geïntimeerden] stelt dat dit in de onderhavige bemiddelings-overeenkomst niet zo is afgesproken, waarbij zij wijst op haar e-mail van 20 oktober 2016. Het hof is van oordeel dat het betoog van [X BV] miskent dat de vordering van [geïntimeerden] haar grondslag vindt in de voortijdige beëindiging van de overeenkomst door [X BV] op 29 mei 2017, zodat [X BV] vanaf die datum op grond van art. 6:83 sub c BW in verzuim is. De grief faalt daarom. Slotoverweging 4.29 Het eindvonnis zal worden vernietigd voor zover dit het door de rechtbank in conventie toegewezen bedrag met wettelijke rente betreft en het hof zal, opnieuw rechtdoende, [X BV] veroordelen tot betaling zoals hiervoor overwogen. De vonnissen voor zover in hoger beroep aan de orde zullen voor het overige worden bekrachtigd. [X BV] zal als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in het principaal hoger beroep. In het incidenteel hoger beroep zal het hof de proceskosten compenseren nu beide partijen deels in het ongelijk zijn gesteld.

Het voorgaande rechtvaardigt de conclusie dat voor de vergoeding van het volle loon in verband met de opzegging op 29 mei 2017 redelijkerwijs mag worden uitgegaan van 15% van € 1.500.000, ofwel € 225.000. 4.22 [X BV] heeft in hoger beroep aangevoerd dat de renovatie van het pand in november 2019 is voltooid en dat de huur-vraagprijs in december 2019 € 1.475.000 bedroeg, en gesteld dat die huurprijs vermoedelijk niet eens zal kunnen worden gerealiseerd. Daarbij heeft zij onder meer gewezen op (markt-)omstandigheden die zich hebben voorgedaan in 2019. Daarbij neemt [X BV] het standpunt in dat [geïntimeerden] pas aanspraak op courtage heeft indien blijkt dat een vakbekwaam makelaar het pand voor een jaarhuur van € 1.550.000 zal kunnen verhuren. Het hof is van oordeel dat in een geval als dit, waarbij het bedrag van de courtage afhankelijk is van de prijs die een door de bemiddeling aangetrokken marktpartij bereid is te betalen, voor de bepaling van het volle loon in verband met voortijdige beëindiging van de bemiddelingsovereenkomst moet worden uitgegaan van de prijs die ten tijde van die beëindiging door de partijen bij die bemiddelingsovereenkomst redelijkerwijs verwacht mocht worden. Daarom moeten omstandigheden die zich na die beëindiging hebben voorgedaan en waarmee partijen voor de verwachte prijs ten tijde van die beëindiging geen rekening hielden, buiten beschouwing blijven. Om diezelfde reden is het recht op loon van [geïntimeerden] in verband met de voortijdige beëindiging in beginsel niet afhankelijk van de omstandigheid of, en de prijs waarvoor, een andere makelaar het pand later daadwerkelijk heeft kunnen verhuren. 4.23 Het hof oordeelt daarom dat in dit geval voor de bepaling van het volle loon wordt uitgegaan van € 1.500.000 als de jaarhuur die ten tijde van de opzegging redelijkerwijs als resultaat van de bemiddeling door [geïntimeerden] verwacht kon worden. Dat dit een redelijke verwachting was ziet het hof bevestigd in de omstandigheid dat [X BV] zelf blijkens de overgelegde brochure nog in december 2017 uitging van een vraagprijs van € 2.000.000. Over die brochure heeft [X BV] nog aangevoerd, samengevat, dat de daarin genoemde vraagprijs niet serieus kan worden genomen en dat die brochure niet bedoeld was om op dat moment (vóór voltooiing van de renovatie) al kandidaat-huurders aan te trekken. Het hof passeert deze stelling omdat die, zoals [geïntimeerden] onderbouwd heeft aangevoerd, niet geloofwaardig is, temeer nu ook de bemiddelingsactiviteiten van [geïntimeerden] al gericht waren (met medewerking van [X BV] ) op het vinden van een nieuwe huurder voordat de renovatie was voltooid. [X BV] heeft bovendien gesteld dat de nieuwe makelaar sinds december 2017, dus voor het einde van de renovatie, bezig is een geschikte huurder te vinden. Besparingen 4.24 Het hof ziet aanleiding tot vermindering van het volle loon met een bedrag wegens besparingen die voor [geïntimeerden] uit de voortijdige beëindiging zijn voortgevloeid. Op grond van wat hiervoor is overwogen gaat het hof ervan uit dat de bemiddeling door [geïntimeerden] zou hebben geleid tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst, maar dat [geïntimeerden] daartoe na mei 2017 nog wel werkzaamheden zou hebben moeten verrichten, onder meer voor begeleiding van onderhandelingen en sluiting van een huurovereenkomst. 4.25 Wat de omvang van die werkzaamheden zou zijn geweest valt niet in het algemeen te zeggen, nu de aard van het werk van de makelaar bij een bemiddelings-overeenkomst als de onderhavige (no cure no pay) met zich brengt dat dit in sommige gevallen snel tot succes leidt maar in andere gevallen pas na veel en langdurige inspanningen van de makelaar. 4.26 In lijn met dit gegeven hebben partijen geen concrete en onderbouwde stellingen gepresenteerd over de aard en omvang van werkzaamheden en/of kosten die [geïntimeerden] als gevolg van de voortijdige beëindiging heeft bespaard. Wel heeft [geïntimeerden] er terecht op gewezen dat de besparing die erin bestond dat [geïntimeerden] geen werk voor huurbeëindiging hoefde te doen omdat H&M zelf opzegde (zie hiervoor onder 3.11), niet voor aftrek op grond van artikel 7:411 lid 2 BW in aanmerking komt, nu die niet een gevolg was van de beëindiging van de opdracht. De opzegging door H&M had immers al voor de opzegging van de bemiddelingsovereenkomst door [X BV] plaatsgevonden. 4.27 Op grond van het voorgaande is het hof van oordeel dat de besparingen die voor [geïntimeerden] uit de voortijdige beëindiging zijn voortgevloeid in redelijkheid moeten worden geschat op € 25.000. Uitgaande van het aan [geïntimeerden] toekomende volle loon van € 225.000, bedraagt daarmee de vergoeding die [X BV] aan [geïntimeerden] moet betalen in verband met de beëindiging van de overeenkomst € 200.000. Dit betekent dat de grieven III tot en met V van [X BV] falen. Van de grieven van [geïntimeerden] in incidenteel hoger beroep faalt grief I en slaagt grief II. Wettelijke rente 4.28 Met haar grief VI betoogt [X BV] dat wettelijke rente over enig bedrag dat zij in verband met de beëindiging van de overeenkomst moet betalen niet reeds verschuldigd is, zoals de rechtbank heeft geoordeeld, met ingang van 8 juni 2017 maar pas vanaf ‘een datum in de toekomst’, op de grond dat bij overeenkomsten als de onderhavige gebruikelijk zou zijn dat courtage pas verschuldigd is wanneer de huurder de eerste huur betaalt. [geïntimeerden] stelt dat dit in de onderhavige bemiddelings-overeenkomst niet zo is afgesproken, waarbij zij wijst op haar e-mail van 20 oktober 2016. Het hof is van oordeel dat het betoog van [X BV] miskent dat de vordering van [geïntimeerden] haar grondslag vindt in de voortijdige beëindiging van de overeenkomst door [X BV] op 29 mei 2017, zodat [X BV] vanaf die datum op grond van art. 6:83 sub c BW in verzuim is. De grief faalt daarom. Slotoverweging 4.29 Het eindvonnis zal worden vernietigd voor zover dit het door de rechtbank in conventie toegewezen bedrag met wettelijke rente betreft en het hof zal, opnieuw rechtdoende, [X BV] veroordelen tot betaling zoals hiervoor overwogen. De vonnissen voor zover in hoger beroep aan de orde zullen voor het overige worden bekrachtigd. [X BV] zal als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in het principaal hoger beroep. In het incidenteel hoger beroep zal het hof de proceskosten compenseren nu beide partijen deels in het ongelijk zijn gesteld.