ECLI:NL:GHAMS:2019:3138
1.1. Appellante (hierna: klaagster) heeft op 20 december 2018 een beroepschrift bij het hof ingediend tegen de beslissing van de kamer voor het notariaat in het ressort Arnhem-Leeuwarden (hierna: de kamer) van 18 december 2018 (ECLI:NL:TNORARL:2018:53). De kamer heeft in de bestreden beslissing de klacht van klaagster tegen geïntimeerde (hierna: de notaris) niet-ontvankelijk verklaard voor zover deze ziet op het verzoek om schadevergoeding en de klacht voor het overige ongegrond verklaard.
1.2. Bij brief van 28 januari 2019, ter griffie van het hof ingekomen op 29 januari 2019, heeft klaagster de gronden van het beroep aangevuld.
1.3. De notaris heeft op 27 februari 2019 een verweerschrift bij het hof ingediend.
1.4. De zaak is behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 11 april 2019. Klaagster, vertegenwoordigd door haar gemachtigde, vergezeld van [naam ] , en de notaris zijn verschenen. De gemachtigde van klaagster en de notaris hebben het woord gevoerd.
2 Stukken van het geding
Het hof heeft kennis genomen van de inhoud van de door de kamer aan het hof toegezonden stukken van de eerste instantie en de hiervoor vermelde stukken.
3.1. Het hof verwijst voor de feiten naar hetgeen de kamer in de bestreden beslissing heeft vastgesteld. Partijen hebben tegen de vaststelling van de feiten door de kamer geen bezwaar gemaakt, zodat ook het hof van die feiten uitgaat, waar nodig aangevuld met andere feiten die in dit geding zijn gebleken.
3.2. In deze zaak gaat het - in de kern - om het volgende.
3.2.1. Op 21 mei 2015 is klaagster eigenaar geworden van een aantal percelen grond. Van één van die percelen ligt een gedeelte onder de openbare weg en het trottoir, gelegen aan de [adres] in [plaats] , groot ongeveer 66 centiare, kadastraal bekend gemeente [gemeente 3] , sectie [sectie] , nummer [nummer] (hierna: het perceel).
3.2.2. Op 25 juni 2015 heeft de notaris, op verzoek van de toenmalige gemeente [gemeente 4] (thans: gemeente [gemeente 2] , hierna: de gemeente), een verklaring van verjaring opgemaakt. Hierin is, voor zover hier van belang, het volgende opgenomen:
(...)
Verklaring persoon
de publiekrechtelijke rechtspersoon de
gemeente [gemeente 4] ,
(…) die de inschrijving verlangt, heeft verklaard dat genoemde gemeente [gemeente 4] door verjaring eigenaar is geworden van na te melden registergoed.
Aangehechte stukken
Van deze verklaring blijkt uit zeven (7) aan deze verklaring gehechte stukken.
Registergoederen
Het betrokken registergoed is een gedeelte van de openbare weg en trottoir gelegen aan de [adres] te [plaats] , groot (ongeveer) zesenzestig centiare (66 ca), kadastraal bekend gemeente [gemeente 3] , sectie [sectie] , nummer [nummer] , waaraan door het kadaster een voorlopige grens en -oppervlakte is toegekend.
(...)
Verklaring ex artikel 34 en artikel 37 Kadasterwet
Ondergetekende, notaris, verklaart tevens dat:
a. op grond van de juistheid van de verklaring van genoemde gemeente [gemeente 4] is voormeld registergoed door verjaring verkregen;
b. de verklaring tegen de stichting [klaagster] (…) werkt;
c. een onafgebroken bezit van meer dan twintig (20) jaren tot de verjaring heeft geleid;
d. de verjaring wordt betwist;
e. de aan deze verklaring gehechte zeven bewijsstukken genoegzaam aantonen dat de onderhavige verjaring zich inderdaad heeft voorgedaan.
(…)”
3.2.3. Op 26 juni 2015 is voormelde verklaring van verjaring ingeschreven in het Kadaster ( […] , deel [deel] , nummer [nummer] ).
3.2.4. Bij brief van 30 juni 2015 heeft klaagster van de gemeente een afschrift van voormelde verklaring van verjaring ontvangen.
3.2.5. Bij brief van 22 september 2015 heeft klaagster de notaris aansprakelijk gesteld op grond van onrechtmatige daad. Bij brief van 29 september 2015 heeft de notaris deze aansprakelijkstelling afgewezen.
3.2.6. Tussen klaagster en de gemeente bestaat een langlopend juridisch conflict dat tot verscheidene gerechtelijke procedures heeft geleid, waarbij ook de akte van verjaring een rol speelt.
4 Standpunt van klaagster
Klaagster verwijt de notaris - samengevat - het volgende:
- de notaris heeft de verjaringsprocedure onjuist toegepast. Volgens klaagster zijn de door de gemeente aangedragen bewijsstukken ontoereikend om als bewijs voor verjaring te kunnen dienen op de wijze zoals door de notaris is vastgesteld;
- de notaris heeft klaagster onvoldoende gelegenheid geboden om haar standpunt in dezen vooraf toe te lichten. Klaagster had alsdan kenbaar kunnen maken dat zij niet akkoord was met inschrijving van de verjaring en de daaraan gekoppelde eigendomsoverdracht;
- de notaris heeft geen rekening gehouden met de overige voorwaarden waaraan moet worden voldaan om zich te kunnen beroepen op verjaring. Volgens klaagster is niet aan die overige voorwaarden voldaan;
- door het handelen van de notaris is klaagster voor een voldongen feit geplaatst en is de gemeente in staat gesteld om bestuursdwang jegens haar te kunnen toepassen.
Klaagster heeft in eerste aanleg de kamer verzocht bindende afspraken te maken in verband met de geleden (financiële) schade, vooralsnog geschat op € 50.000,-.
5 Standpunt van de notaris
De notaris heeft verweer gevoerd. Hij voert - kort gezegd - aan dat de verjaring op grond van de door de gemeente overgelegde bewijsstukken en zijn eigen waarneming genoegzaam was aangetoond. De vraag of de verjaring al dan niet terecht is en of sprake is van schade is echter ter beoordeling aan de civiele rechter, aldus de notaris.
Omvang van de beoordeling
6.1. Het hof stelt - evenals de kamer - voorop dat de beoordeling van de vraag, of met betrekking tot het perceel sprake is van verjaring, is voorbehouden aan de civiele rechter. Hetzelfde geldt voor het verzoek van klaagster om schadevergoeding. Het hof is dan ook van oordeel dat de kamer klaagster terecht niet-ontvankelijk heeft verklaard in dat verzoek.
6.2. Ter beoordeling ligt voor of de notaris de verklaring van verjaring heeft mogen opmaken, alsmede of hij bij het opstellen daarvan zorgvuldig heeft gehandeld.
6.3.1. Artikel 34 Kadasterwet bepaalt dat ter inschrijving van een verjaring een authentiek afschrift van een door een notaris met inachtneming van artikel 37 opgemaakte verklaring wordt aangeboden, inhoudende dat naar de verklaring van degene die de inschrijving verlangt, de verjaring is ingetreden, alsmede
a. welk registergoed door verjaring is verkregen, dan wel welk beperkt recht op een registergoed is tenietgegaan;
b. tegen wie de verjaring werkt, indien dit bekend is;
c. welke feiten tot de verjaring hebben geleid, en
d. dat de verjaring wordt betwist of niet wordt betwist door degene tegen wie zij werkt, zo dit bekend is.
6.3.2. Artikel 37 lid 1 Kadasterwet bepaalt - voor zover hier van belang - dat een notariële verklaring, als bedoeld in artikel 34, behalve hetgeen in dit artikel is voorgeschreven, tevens inhoudt een verklaring van de notaris:
a. hetzij dat allen die als partij bij het in te schrijven feit betrokken zijn aan de notaris hebben medegedeeld met de inschrijving in te stemmen;
b. hetzij dat bewijsstukken aan hem zijn overgelegd en aan de verklaring gehecht, die genoegzaam aantonen dat het in te schrijven feit zich inderdaad heeft voorgedaan;
c. hetzij dat hij niet aan het onder a en b gestelde kan voldoen.
Ingevolge het tweede lid van die bepaling boekt de bewaarder in het in het eerste lid, onder c, bedoelde geval de aanbieding van de notariële verklaring slechts in het register van voorlopige aantekeningen en kan inschrijving alleen plaatsvinden op bevel van de rechter. Het tweede, derde en vierde lid, eerste volzin, alsmede het vijfde en zesde lid van artikel 20 van Boek 3 van het Burgerlijk Wetboek zijn van overeenkomstige toepassing met dien verstande, dat het bevel slechts wordt gegeven, indien de eiser naast de bewaarder allen die als partij bij het in te schrijven feit zijn betrokken, tijdig in het geding heeft geroepen.
6.3.3. In de Memorie van Toelichting bij artikel 38 (thans: artikel 37) Kadasterwet staat, voor zover hier van belang, het volgende vermeld:
“Dit artikel, (…) is reeds ter sprake geweest bij Algemeen bij deze titel onder 2. Het geeft nadere regels omtrent de inhoud van de daar bedoelde notariële verklaring en in het tweede en derde lid een uitwerking voor het geval de notaris die de verklaring afgeeft niet aan de in het eerste lid, onder a en b, gestelde eisen kan voldoen.
Het bepaalde in het eerste lid, onder a, brengt mee dat de notaris in beginsel heeft na te gaan wat het standpunt van de andere betrokken partijen is (…). Het artikel gaat echter niet zo ver om (…) steeds te eisen dat alle belanghebbenden worden opgeroepen. In de eerste plaats behoort in geval van grote spoed de weg van het tweede lid te worden ingeslagen, ook voordat alle partijen van de voorgenomen inschrijving op de hoogte zijn gebracht. In de tweede plaats is zeer wel denkbaar dat één of meer van de partijen onbekend zijn of oproeping geen zin heeft (…). In de derde plaats is denkbaar dat reeds uit de bewijsstukken zelf voldoende blijkt dat het in te schrijven feit zich inderdaad heeft voorgedaan.
(…)”
(TK, 1981-1982, 17 496, nr. 5, p. 73)
In de Memorie van Toelichting bij Algemeen onder 2. voornoemd is (onder meer) het volgende opgenomen:
“De inschrijving zal zonder bezwaar kunnen plaatsvinden, als de notaris vaststelt dat alle belanghebbenden daarmee instemmen of dat er genoegzaam bewijs voor handen is. Indien echter de notaris de hem overgelegde bewijsstukken ongenoegzaam acht, is inschrijving toch niet geheel uitgesloten. In een zodanig geval wordt namelijk de aanbieding van de notariële verklaring geboekt in het register van voorlopige aantekeningen en kan inschrijving plaatsvinden als de president van de rechtbank dit in een kort geding, als bedoeld in artikel 3.1.2.4 nieuw BW, aan de hand van het hem verschafte bewijsmateriaal alsnog gerechtvaardigd acht.
Ook bij artikel 35 betreffende de inschrijving van een verjaring komt de kwestie aan de orde (…)”
(TK, 1981-1982, 17 496, nr. 5, p. 47)
6.3.4. Blijkens de Memorie van Antwoord bij artikel 38 (thans: artikel 37) Kadasterwet kan bij het hiervoor in de derde plaats genoemde worden gedacht aan:
“de voorwaarde dat een bepaalde overheidsvergunning zal worden verleend van welke vergunning een authentiek bewijsstuk aan de notaris wordt overgelegd”.
(TK, 1986-1987, 17 496, nr. 23, p. 35)
6.3.5. In de Memorie van Antwoord bij artikel 35 (thans: artikel 34) Kadasterwet staat, voor zover hier van belang, het volgende vermeld:
“Het tweede lid van artikel 35 is geschrapt. (…)
In de nieuwe opzet kan de vraag rijzen hoe artikel 35, eerste lid, onder d, zich verhoudt tot artikel 38, eerste lid, onder c, met name indien de verjaring wordt betwist. De vermelding van dit laatste zal in de regel meebrengen dat de notaris zich op het standpunt, bedoeld in artikel 38, eerste lid, onder c, zal moeten stellen. Dit behoeft echter niet steeds het geval te zijn. Men denke aan een verjaring ten koste van een aantal medeëigenaars, waarvan de meesten de verjaring op goede gronden erkennen, terwijl slechts één van hen haar, gezien de bewijsstukken kennelijk tegen beter weten in, betwist.”
(TK, 1986-1987, 17 496, nr. 23, p. 34)
6.4. Het hof constateert dat klaagster, die als eigenaresse van het perceel betrokken is bij het in te schrijven feit, niet aan de notaris heeft medegedeeld met deze inschrijving in te stemmen als bedoeld in artikel 37 lid 1 sub a Kadasterwet. In de verklaring van verjaring is opgenomen dat de verjaring wordt betwist door klaagster. Ter zitting van de kamer heeft de notaris verklaard dat hij deze informatie van de gemeente heeft verkregen, maar dat hij niet bekend was met de inhoud van die betwisting en dat hij geen navraag heeft gedaan bij klaagster zelf.
6.5. De hiervoor onder 6.3.1 tot en met 6.3.5. weergegeven wettelijke bepalingen en parlementaire geschiedenis in aanmerking genomen, is het hof - evenals de kamer - van oordeel dat in beginsel de notaris wettelijk gezien niet verplicht was om een belanghebbende als klaagster om haar standpunt te vragen, alvorens een verklaring van verjaring op te maken. Niet is gesteld of gebleken dat de notaris voorafgaand aan het afgeven van de onderhavige verklaring van verjaring, via klaagster dan wel via de gemeente, op de hoogte was van enig serieus te nemen bezwaar tegen de inhoud van deze verklaring. Door klaagster is niet gesteld dat de gemeente de notaris heeft ingelicht over de grondslag van haar bezwaar. Indien de notaris bekend was geweest met een mogelijk valide tegenargument van klaagster, dan had hij niet zonder het toepassen van hoor en wederhoor kunnen verklaren dat de aan hem overgelegde en aan de verklaring gehechte bewijsstukken genoegzaam aantonen dat de onderhavige verjaring zich inderdaad heeft voorgedaan.
6.6. Op grond van het voorgaande is het hof van oordeel dat de notaris ter zake geen tuchtrechtelijk verwijt valt te maken en dat de kamer de klacht (in zoverre) terecht ongegrond heeft verklaard.
6.7. Hetgeen partijen verder nog naar voren hebben gebracht, kan buiten beschouwing blijven omdat het niet van belang is voor de beslissing in deze zaak.
6.8. Het hiervoor overwogene leidt tot de volgende beslissing.
___________________________________________________________________ _ _
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht
zaaknummer : 200.251.633/01 NOT
nummer eerste aanleg : C/05/334622 / KL RK 18-32
inzake
[klaagster] ,
gevestigd te [vestigingsplaats] , gemeente [gemeente 1] ,
appellante,
gemachtigde: [naam 1] , voorzitter,
tegen
mr. [notaris] ,
notaris te [plaats] , gemeente [gemeente 2] ,
geïntimeerde.
Het hof bevestigt de bestreden beslissing.
Deze beslissing is gegeven door mrs. H.T. van der Meer, A.R. Sturhoofd en B.J.M. Gehlen en in het openbaar uitgesproken op 30 juli 2019 door de rolraadsheer.