ECLI:NL:GHAMS:2017:5300

GERECHTSHOF AMSTERDAM afdeling civiel recht en belastingrecht, team I zaaknummer : 200.201.240/01 zaaknummer rechtbank Amsterdam : 3252202 / CV EXPL 14-20285 arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 19 december 2017 inzake [appellante 1] [appellante 2] beiden wonend te [woonplaats], appellanten, advocaat: mr. J.W. Adriaansens te Amsterdam, tegen MOVADO V/H JOACHIMSTHAL B.V. , gevestigd te Amsterdam, geïntimeerde, advocaat: mr. G.E. Star Busmann te Amsterdam. 1 Het geding in hoger beroep Partijen worden hierna [X] c.s. en Movado genoemd. [X] c.s. zijn bij dagvaarding van 22 juni 2016 in hoger beroep gekomen van de vonnissen van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 1 oktober 2015 en 24 maart 2016, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [X] c.s. als eiseressen in conventie, tevens verweersters in reconventie en Movado als gedaagde in conventie tevens eiseres in reconventie. Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend: - memorie van grieven, met producties; - memorie van antwoord. Ten slotte is arrest gevraagd. [X] c.s. hebben geconcludeerd dat het hof de bestreden vonnissen zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog de vorderingen in conventie zal toewijzen en de vorderingen van Movado in (deels voorwaardelijke) reconventie zal afwijzen, met veroordeling van Movado in de kosten van het geding in beide instanties met nakosten. Movado heeft geconcludeerd tot bekrachtiging, met veroordeling van [X] c.s. in de kosten van het geding in beide instanties. [X] c.s. hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden. 2 Feiten 2.1. De kantonrechter heeft in het tussenvonnis van 1 oktober 2015 onder 1.1 tot en met 1.14 de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. De feiten komen - samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan - neer op het volgende. 2.2. Movado huurt van [X] c.s. het pand aan de Utrechtsestraat 44 te Amsterdam tegen een huurprijs van laatstelijk € 16.200,00 per jaar exclusief btw. Het pand is op de Rijksmonumentenlijst geplaatst. 2.3. In januari 1992 hebben partijen de huurovereenkomst schriftelijk vastgelegd. Daarin is het volgende opgenomen: “- dat huurder sedert vele jaren huurder is van het hierna te omschrijven perceel; - dat huurder voornemens is dit perceel te verbouwen; - dat verhuurder huurder toestemming verleent tot die verbouwing; - dat partijen van mening zijn dat verhuurder door een eventuele waardestijging van het onroerend goed welke plaatsvindt door de verbouwing verrijkt wordt; - dat zij de afspraken welke partijen gemaakt hebben met betrekking tot gemeld onroerend goed hierbij wensen vast te leggen; Verhuurder verklaart aan huurder te zullen verhuren, die verklaart dat hij zal huren: het winkelpand met bovenwoningen, ondergrond, erf en verdere aanhorigheden staande en gelegen te Amsterdam aan de Utrechtsestraat 44 (...)”. 2.4. Movado exploiteert in het gehuurde (kelder, begane grond en eerste verdieping) een drukkerij met verkoopruimte. De directeur van Movado heeft de bovengelegen woning (tweede verdieping en zolder) in ieder geval tot 2016 bewoond. Hij heeft de woning ontruimd omdat deze in de staat waarin deze op dat moment verkeerde, niet meer bewoonbaar was. 2.5. Bij brief van 3 december 2012 heeft [Y] van [Y] Beleggingen B.V. namens [X] c.s. een voorstel aan Movado gedaan voor een nieuwe huurprijs, te weten € 46.000,00 per jaar exclusief btw met als ingangsdatum 1 januari 2013 en eerstvolgende indexering 1 jaar na de ingangsdatum van de nieuwe huurprijs. 2.6. Partijen hebben geen overeenstemming bereikt over een nieuwe huurprijs. 2.7. De Gemeente Amsterdam (hierna: de gemeente) heeft een casco- en funderingsonderzoek uitgevoerd aan het pand. In het ter zake opgemaakte rapport van12 april 2013 staat onde Movado heeft de door [X] c.s. gevorderde huurprijs als zodanig niet bestreden, maar zich wel verweerd tegen de gevorderde ingangsdatum, huurbetaling, rente en kosten. Volgens Movado zou de nieuwe huurprijs pas mogen ingaan na herstel van de bestaande (onderhouds)gebreken. In reconventie heeft Movado gevorderd dat [X] c.s. op straffe van verbeurte van een dwangsom zullen worden veroordeeld de gebreken aan het gehuurde op te heffen, waaronder in ieder geval het herstellen van de scheuren in de wanden en gevels, het vervangen althans herstellen en gangbaar maken van alle ramen, het repareren van daken en het oplossen en voorkomen van verdere lekkages. Voorts heeft Movado, voor het geval de vordering van [X] c.s. in conventie mocht worden toegewezen, partiële ontbinding van de huurovereenkomst gevorderd, in die zin dat zij tot de datum waarop het gehuurde volledig zal zijn hersteld, slechts gehouden zal zijn de “oude” huurprijs te betalen. 3.2. De kantonrechter heeft het verweer in conventie van Movado tegen de gevorderde ingangsdatum in het tussenvonnis van 1 oktober 2015 gehonoreerd en de huurprijs bij het eindvonnis van 24 maart 2016 vastgesteld op € 33.500,00 exclusief btw per jaar met ingang van het tijdstip waarop aan de voorzieningenlijst van het rapport van 12 april 2013 zal zijn voldaan alsmede de in r.o.7 van het tussenvonnis genoemde gebreken zijn verholpen. Tevens zijn [X] c.s. bij het eindvonnis in reconventie op straffe van een dwangsom veroordeeld om binnen één maand na betekening van het vonnis een aanvang te maken met het herstellen van de scheuren in de wanden en gevels en het vervangen dan wel herstellen en gangbaar maken van alle ramen alsmede om die werkzaamheden binnen twee maanden te voltooien. De proceskosten in conventie zijn tussen partijen gecompenseerd. In reconventie zijn [X] c.s. in de kosten veroordeeld. Tegen deze beslissingen en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komen [X] c.s. met hun grieven op. 3.3. Grief 1 luidt dat de kantonrechter in r.o. 7 van het tussenvonnis van 1 oktober 2015 ten onrechte heeft overwogen dat de voortschrijdende verzakking en het beperkte ( opm. hof: in de r.o. staat “onvoldoende”) onderhoud van invloed zijn op het gebruiksnut van het gehuurde en dat het gehuurde niet voldoet aan wat Movado mocht verwachten. Volgens [X] c.s. blijkt het tegendeel uit het rapport van de deskundige over de huurwaarde, althans, zo stellen zij, heeft de deskundige bij de selectie van de vergelijkingspanden rekening met dit aspect gehouden. Tevens voeren zij aan dat Movado het pand al lang huurt en zich nooit over de onderhoudstoestand heeft beklaagd. 3.4. Het hof overweegt als volgt. Uit de bestreden rechtsoverweging blijkt dat de kantonrechter de door hem als abominabel aangemerkte staat van het gehuurde heeft gebaseerd op hetgeen hij op 2 december 2014 bij de descente heeft waargenomen. De door [X] c.s. niet bestreden bevindingen van de kantonrechter zijn vastgelegd in een proces-verbaal. Daaruit blijkt dat, naast de aangebrachte noodvoorzieningen (balken en muurankers) om instorting van de voorgevel te voorkomen, op tal van plaatsen in het gehuurde scheuren in muren en pleisterwerk, (sporen van) lekkages alsmede ondeugdelijke, niet functionerende ramen met flinke kieren zijn geconstateerd. Het behoeft naar het oordeel van het hof geen betoog dat dergelijke gebreken zeer ernstig zijn en tot een verminderd huurgenot leiden, zoals de kantonrechter dan ook terecht heeft overwogen. In lijn hiermee is de overweging dat het gehuurde niet voldoet aan wat Movado als huurder mag verwachten. Gelet op het voorgaande ligt het voor de hand dat de kantonrechter geen waarde heeft gehecht aan de mening van de deskundige over dit aspect. Het staat de rechter vrij om, indien daarvoor - zoals in dit geval - gegronde redenen zijn, het eigen oordeel te laten prevaleren boven dat van een door hem benoemde deskundige. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, is niet duidelijk op grond waarvan [X] c.s. (