ECLI:NL:GHAMS:2017:4686
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.176.475/01
zaaknummer rechtbank Noord-Holland : C/14/150070/HA ZA 13-317
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 14 november 2017
inzake
[appellant]
,
wonend te [woonplaats],
appellant,
advocaat: mr. R.P.M. de Laat te Utrecht,
tegen
VERENIGING VAN EIGENAARS SERVICEFLAT SANS SOUCI,
gevestigd te [woonplaats],
geïntimeerde,
advocaat: mr. H.J.G. Braakhuis te Arnhem.
Partijen worden hierna wederom [appellant] en VvE genoemd.
Het hof heeft in deze zaak op 24 januari 2017 een tussenarrest uitgesproken, hierna: het tussenarrest. Voor het verloop van het geding in hoger beroep tot die datum wordt naar het tussenarrest verwezen.
Partijen hebben zich ieder bij akte uitgelaten over het te gelasten deskundigenbericht, het aantal en de persoon van de te benoemen deskundige(n) en de aan deze(n) te stellen vragen.
Ten slotte hebben partijen wederom arrest gevraagd.
2 Verdere beoordeling
2.1 In 3.14 en 3.15 van het tussenarrest heeft het hof overwogen dat het ter beoordeling van de vraag of de door VvE aan [appellant] aangeboden schadeloosstelling redelijk is in de zin van artikel 5:140b lid 3 BW, behoefte heeft aan deskundige voorlichting over de vraag of, en zo ja in welke mate, als gevolg van het wijzigingsbesluit het appartement van [appellant] in waarde is gedaald en/of nog zal dalen en dat het ter beantwoording van die vraag voornemens is om
de te benoemen deskundige(n) de volgende vragen voor te leggen:a) Wat was uitsluitend op basis van de voorheen verkochte appartementen van de Serviceflat Sans Souci te Castricum op 16 oktober 2013 de onderhandse verkoopwaarde van het appartement nr. [nummer]?
b) Dient deze waarde naar beneden bijgesteld te worden indien bij verkoop van het gegeven uitgegaan zou zijn dat dat de bijdrageplicht zoals die voor de leden jegens de VD gold na overlijden voor de erven zou blijven bestaan? Zo ja, in welke - in een bedrag of percentage aan te geven - mate?
c) Dient deze waarde naar boven bijgesteld te worden indien bij verkoop van het gegeven uitgegaan zou zijn dat de bijdrageplicht zoals die voor de leden jegens de VD gold na overlijden voor de erven zou eindigen? Zo ja, in welke - in een bedrag of percentage aan te geven - mate?
Voorts heeft het hof overwogen dat het met de eerste vraag beoogt informatie te krijgen over de waarde van het appartement op grond van uitsluitend de (ver)koopprijs van daadwerkelijk verkochte appartementen. “Gegeven de destijds bestaande onzekerheid over de bijdrageplicht van de erven jegens de VD, kan het hof thans niet uitsluiten dat de waarde in antwoord op vraag a naar beneden bijgesteld dient te worden indien er van uitgegaan wordt dat destijds de bijdrageplicht wel op de erven rustte en naar boven bijgesteld dient te worden indien er van uitgegaan wordt dat destijds de bijdrageplicht niet op de erven rustte. Beide mogelijke bijstellingen acht het hof relevant voor de vaststelling van de mogelijke (omvang van de) waardedaling”, zo heeft het hof in 3.15 verder overwogen.
2.2 Beide partijen hebben na het tussenarrest een akte genomen.
[appellant] heeft betoogd dat de door het hof onder a) voorgestelde vraag te beperkt is. Hij stelt dat reeds voor 16 oktober 2013 sprake was van een waardedrukkend effect dat werd veroorzaakt door de reeds bestaande onzekerheid over de betalingsverplichtingen van de erven en door het feit dat de VD zich voordien op het onjuiste standpunt stelde dat de erven na het overlijden van het lid van de VD gehouden bleven om de bijdrage voor het servicepakket aan de VD te betalen. Daarom acht [appellant] het onjuist om voor de vaststelling van de waarde van het appartement de onderhandse verkoopwaarde van de voorheen verkochte appartementen als basis te nemen.
Volgens hem dient de waarde van het appartement geobjectiveerd te worden door de onderhandse verkoopwaarde zelfstandig te waarderen aan de hand van vergelijkbare objecten in de omgeving en algemene kengetallen. Voor zover het hof bedoeld heeft dat de deskundige bij de berekening van het waardedrukkend effect daarmee rekening houdt, kan [appellant] zich in de voorgestelde vragen vinden.
2.3 De VvE heeft de bezwaren van [appellant] verworpen en gesteld dat alleen de onderhandse verkoopwaarden van de appartementen van de serviceflat relevant zijn en dat het uitsluitend gaat om het waardedrukkend effect van het wijzigingsbesluit.
2.4 Het hof overweegt als volgt. De vordering van [appellant] ziet primair op de vernietiging van het wijzigingsbesluit van 31 juli 2013. De strekking van artikel 5:140b lid 3 BW, te weten de bescherming van het belang van de appartementseigenaar die niet heeft ingestemd met een besluit tot wijziging van de splitsingsakte, brengt met zich dat voor de beoordeling van de redelijkheid van de schadeloosstelling de (mogelijk) nadelige gevolgen van het wijzigingsbesluit relevant zijn.
Dit betekent dat voor zover het appartement van [appellant] in waarde is gedaald, voor de beoordeling van de redelijkheid van de schadeloosstelling alleen dat deel van de waardedaling relevant is dat veroorzaakt is door het wijzigingsbesluit.
2.5 Voor de beoordeling van die (mogelijke) waardedaling dient de gerealiseerde onderhandse verkoopwaarde van de appartementen als referentiepunt. Juist omdat die verkoopwaarde beïnvloed kan zijn geweest door de reeds eerder bestaande onzekerheid over de bijdrageplicht van de erven, dient voor de vaststelling van het waardedrukkend effect beoordeeld te worden of, en zo ja in welke mate, de onderhandse verkoopwaarde van het appartement van [appellant] naar boven en/of beneden bijgesteld dient te worden indien de bijdrageplicht van de erven respectievelijk zou eindigen of zou blijven bestaan. Indien bijvoorbeeld bij het eindigen van de bijdrageplicht die bijtelling +10%, en bij het voortbestaan daarvan -10% bedraagt dan is het (maximale) waardedrukkend effect van het wijzigingsbesluit 20%. Het hof acht het aan de deskundige om te bepalen aan de hand van welke kengetallen de (eventuele) bijstelling(en) vastgesteld dient of dienen te worden.
2.6 Het hof zal, overeenkomstig het tussenarrest, uitgaan van de peildatum 16 oktober 2013, nu partijen in hun aktes daartegen geen bezwaar hebben geuit.
2.7 Partijen zijn het eens over de benoeming van één deskundige.
Over wie het voorschot ter zake van de kosten van de deskundige dient te dragen, verschillen zij van mening. [appellant] stelt dat de VvE het voorschot moet dragen omdat zij dient aan te tonen dat de door haar geboden schadeloosstelling redelijk is en, alleen in dat geval, de vordering tot vernietiging van het wijzigingsbesluit kan worden afgewezen.
De VvE stelt dat [appellant] het voorschot dragen moet omdat hij stelt dat hij schade lijdt.
Het hof overweegt als volgt. Artikel 195 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (hierna: Rv) bepaalt dat de eisende partij het door de rechter te bepalen voorschot ter zake van de kosten van de deskundige dient te betalen. Dit betekent dat [appellant] het voorschot dient te voldoen. Artikel 5:140b lid 3 BW brengt niet met zich dat het voorschot ten laste van de VvE moet worden gebracht. Het is immers [appellant] die stelt en, vanwege de betwisting door de VvE, moet bewijzen dat hij schade heeft geleden die door de VvE bij de vaststelling van de schadeloosstelling in aanmerking genomen had moeten worden.
2.8 Bij brief van 3 oktober 2017 heeft M.A.I. van der Wurff, NVM Register Makelaar/NRTV Register Taxateur (verder: Van der Wurff) , de griffie van het hof bericht bereid te zijn de voorgenomen benoeming tot deskundige te aanvaarden. Van der Wurff heeft tevens in de brief geschreven te verwachten dat het onderzoek ongeveer 8 uur in beslag zal nemen en dat een uurtarief geldt van € 150,00 (inclusief BTW). Bij brieven van 10 oktober 2017 van de griffie van het hof is de advocaten van partijen afzonderlijk verzocht om te reageren op de voorgenomen benoeming van Van der Wurff en de kostenbegroting.
Het hof:
beveelt een onderzoek door een deskundige ter beantwoording van de volgende vragen:
1. Wat was, uitsluitend op basis van de voorheen verkochte appartementen van de Serviceflat Sans Souci te Castricum, op 16 oktober 2013 de onderhandse verkoopwaarde van het appartement nr. [nummer]?
2. Dient deze waarde naar beneden bijgesteld te worden indien bij verkoop van het gegeven uitgegaan zou zijn dat dat de bijdrageplicht zoals die voor de leden jegens de VD gold na overlijden voor de erven zou blijven bestaan? Zo ja, in welke - in een bedrag of percentage aan te geven - mate?
3. Dient deze waarde naar boven bijgesteld te worden indien bij verkoop van het gegeven uitgegaan zou zijn dat de bijdrageplicht zoals die voor de leden jegens de VD gold na overlijden voor de erven zou eindigen? Zo ja, in welke - in een bedrag of percentage aan te geven - mate?
4. Heeft u overigens nog opmerkingen die voor de beoordeling van deze zaak van belang kunnen zijn?
benoemt tot deskundige om dit onderzoek te verrichten:
M.A.I. van der Wurff, NVM Register Makelaar/NRVT Register Taxateur van Van der Wurff makelaars,
Zijdelwaardplein 92
1422 DN Uithoorn,
telefoon: 0297-565511 en
e-mail: info@makelaarsuithoorn.nl
bepaalt dat de griffier een afschrift van dit arrest aan de deskundige zal toezenden;
bepaalt dat beide partijen vóór 28 november 2017 kopieën van de overige gedingstukken aan de deskundige zullen doen toekomen, alsmede, na een verzoek daartoe van de deskundige, de andere door deze noodzakelijk geachte stukken, voor zover mogelijk;
wijst de deskundige op het bepaalde in artikel 198 Rv, met name op de verplichting om bij het onderzoek partijen in de gelegenheid te stellen opmerkingen te maken en verzoeken te doen en om in het schriftelijk bericht te doen blijken dat aan dit voorschrift is voldaan, onder vermelding van de inhoud van de opmerkingen en/of verzoeken;
bepaalt dat de deskundige het onderzoek overigens zelfstandig - in de zin van artikel 198 lid 2 Rv, dat wil zeggen niet onder leiding van het hof - zal verrichten en dat dit zal plaatsvinden op een door de deskundige te bepalen tijdstip;
bepaalt dat de deskundige een voorschot toekomt van € 1.200,-;
bepaalt dat [appellant] het bedrag van € 1.200,- dient te voldoen en daarvoor van het Landelijk Dienstencentrum voor de Rechtspraak een nota zal ontvangen met betaalinstructies; het bedrag moet worden voldaan binnen twee weken na ontvangst van die nota;
bepaalt dat de griffier onmiddellijk na betaling van het desbetreffende voorschot de deskundige hiervan in kennis zal stellen en dat de deskundige pas dan met het onderzoek behoeft te beginnen;
bepaalt dat de deskundige een schriftelijk, ondertekend bericht zal inleveren ter griffie van het hof vóór 23 januari 2018;
bepaalt dat de deskundige tegelijk met dit bericht zijn declaratie ter griffie zal indienen onder vermelding van zaaknummer 200.176.475;
verwijst de zaak naar de rol van 23 januari 2018 voor deskundigenbericht;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. R.J.M. Smit, J.E. Molenaar en H.M.M. Steenberghe en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 14 november 2017.