ECLI:NL:GHAMS:2017:3813

GERECHTSHOF AMSTERDAM afdeling civiel recht en belastingrecht, team I zaaknummer: 200.213.681/01 KG zaaknummer rechtbank Noord-Holland: 5673199 / VV EXPL 17-14 arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 19 september 2017 inzake STICHTING PRÉ WONEN, gevestigd te Velserbroek, appellante, advocaat: mr. J. Groenewoud te Amsterdam, tegen [geïntimeerde] , wonend te [woonplaats] , geïntimeerde, advocaat: mr. M. Stam te Haarlem. Partijen worden hierna Pré Wonen en [geïntimeerde] genoemd. Pré Wonen is bij dagvaarding van 4 april 2017 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland (hierna: de kantonrechter), van 9 maart 2017, in kort geding gewezen tussen Pré Wonen als eiseres en [geïntimeerde] als gedaagde. Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend: - memorie van grieven, met producties; - memorie van antwoord, met producties; - akte met producties zijdens Pré Wonen; - ( antwoord) akte zijdens [geïntimeerde] . Ten slotte is arrest gevraagd. Pré Wonen heeft (bij dagvaarding in hoger beroep) geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog de in eerste aanleg gevraagde voorzieningen zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten. De in de memorie van grieven geformuleerde vordering berust op een kennelijke misslag, zoals ook [geïntimeerde] heeft begrepen. [geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep en (zo begrijpt het hof) bekrachtiging, met beslissing over de proceskosten. De kantonrechter heeft in het vonnis onder 2.1 tot en met 2.7 de feiten opgesomd die hij bij de beoordeling van de zaak tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Zij komen, aangevuld met feiten en omstandigheden die volgen uit de onweersproken inhoud van de producties, neer op het volgende. a. Pré Wonen (woningbouwvereniging in de sociale huursector) en [geïntimeerde] zijn met ingang van 1 november 1997 een huurovereenkomst aangegaan voor de woning aan de [adres] (hierna ook: de woning), tegen een huurprijs van laatstelijk € 494,80 per maand. Op deze huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden voor zelfstandige woonruimte van 28 februari 1994 (hierna: Algemene Huurvoorwaarden) van toepassing verklaard. b. [geïntimeerde] is uit hoofde van artikel 2 van de huurovereenkomst verplicht de woning conform de bestemming van de woning, zijnde woonruimte te gebruiken. Uit hoofde van artikel 7.1 van de Algemene Huurvoorwaarden is [geïntimeerde] gehouden zich als goed huurder te gedragen. c. De politie heeft op 3 december 2016 een inval in de woning gedaan en daarbij 98 hennepplanten in de woning aangetroffen, in beslag genomen en vernietigd. De politie heeft daarnaast assimilatielampen, een afzuiginstallatie, een centraal gestuurd bevloeiingssysteem en aangestuurde dompelpompen aangetroffen. De stroom voor de hennepkwekerij is buiten de elektriciteitsmeter om afgenomen. d. Pré Wonen heeft [geïntimeerde] bij brief van 10 januari 2017 geschreven dat zij, gelet op de aangetroffen hennepkwekerij, de huurovereenkomst wil beëindigen. Pré Wonen heeft [geïntimeerde] de gelegenheid geboden om de huurovereenkomst op te zeggen. e. [geïntimeerde] heeft zich bij brief van haar advocaat van 18 januari 2017 aan Pré Wonen verzet tegen de ontruiming en daartoe onder meer het volgende aan Pré Wonen geschreven: “(…) cliënte nooit geweten, noch vermoeden, dat zich een hennepkwekerij in haar woning bevond. De ex-partner van de dochter van cliënte, genaamd […] , is ongeveer 4 maanden geleden naar cliënte toegegaan met de mededeling dat hij een kamer in het huurhuis van cliënte wilde betrekken. Cliënte wilde dit niet. […] zette haar vervolgens onder druk. Gezien het chronisch ziektebeeld bij cliënte en de beroertes die zij heeft gehad was zij niet in staat weerstand te bieden tegen de dreigingen van […] . (…) Op 3 december 2016 (…) heeft de politie een inval in de woning van cliënte gedaan. In de kamer die […] zich eigen had gemaakt en waar alleen hij over beschikte werd een hennepkwekerij aangetroffen. Uit politieonderzoek bleek dat achter het door […] geplaatste dressoir een dubbele deur was geplaatst waarachter zich een professioneel opgezette hennepkwekerij bevond. In de woning was echter geen wietgeur te ruiken noch waren er andere aanknopingspunten die bekendheid met de hennepkwekerij bij cliënte met zich mee hadden moeten brengen. De politie ziet cliënte ook als slachtoffer van de handelswijze van […] en heeft cliënte nooit als verdachte aangemerkt. (…)” f. De huisarts van [geïntimeerde] heeft op 13 december 2016 onder meer het volgende aan Pré Wonen geschreven: “(…) Graag wil u melden dat patiente een kwetsbare gezondheid heeft. Zij is bekend met insuline afhankelijke diabetes en daarnaast heeft zij fors beperkingen na 3 maal een beroerte en heeft zij een angststoornis (…). Haar gezondheid laat het niet toe om dakloos te zijn. Graag overleg als u toch overweegt haar de woning uit te zetten. Dit lijkt mij gezien de omstandigheden onethisch. (…)” g. De huisarts van [geïntimeerde] heeft op 8 februari 2017 onder meer het volgende aan de gemachtigde van [geïntimeerde] geschreven: “(…) Patiente heeft een zeer zwakke, kwetsbare gezondheid. Zij heeft een CVA (beroerte) doorgemaakt, waardoor minder mobiel en minder gezichtsvermogen en verminderd evenwicht. Zij heeft ernstig diabetes die door de stress fors ontregeld is. Zij is bekend met hoge bloeddruk. Zij heeft straat angst (…) Los van de vraag of de huis uitzetting terecht is of niet (…) is het ontoelaatbaar, dat iemand met een zo kwetsbare gezondheid, het huis uitgezet zou worden. Dit is onethisch en onacceptabel. Er ontstaat dan een situatie waarin patiente onvoldoende zorg kan krijgen en de situatie zelf zal haar aandoeningen verergeren. (…)” 3.1 Pré Wonen heeft in eerste aanleg gevorderd dat de kantonrechter, bij wijze van voorlopige voorziening, [geïntimeerde] zou veroordelen tot: a. ontruiming van de woning binnen drie dagen na betekening van het te wijzen vonnis, op straffe van een dwangsom van € 500,00 voor elke dag of gedeelte daarvan dat [geïntimeerde] hiermee in gebreke blijft, dan wel een in goede justitie te bepalen bedrag; b. betaling van de huur van € 494,80 per maand tot aan de dag van de ontruiming; c. voldoening van de kosten van de ontruiming aan Pré Wonen, te voldoen binnen zeven dagen na toezending van en conform het proces-verbaal van ontruiming van de deurwaarder, dan wel een in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag van de algehele voldoening; d. betaling van proceskosten, waaronder ook de nakosten. 3.2 Pré Wonen heeft aan die vordering ten grondslag gelegd – kort weergegeven – dat [geïntimeerde] is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit hoofde van de tussen partijen bestaande huurovereenkomst. In de woning is een hennepkwekerij aangetroffen. Het houden van een hennepkwekerij in het gehuurde is in strijd met het van [geïntimeerde] gevraagde goed huurderschap. Daarnaast is het exploiteren van een hennepkwekerij met een omvang als de onderhavige en gelet op de aangetroffen professionele apparatuur aan te merken als bedrijfsmatig en daarmee in strijd met de woonbestemming en het overeengekomen gebruik van de woning. Ook heeft [geïntimeerde] een gevaarlijke situatie doen ontstaan in het gehuurde. Er was brand- en elektrocutiegevaar en een groot risico op overbelasting van het energienet als gevolg van het gebruik van de elektriciteit ten behoeve van de kwekerij. Dit gevaar voor brand en schade aan het gehuurde is algemeen bekend. Daarnaast zijn de omwonenden blootgesteld aan een verhoogde kans op lekkages in verband met het bevloeiingssysteem en aan stank van de hennepplanten. Aldus Pré Wonen. 3.3 De kantonrechter heeft deze vordering afgewezen, kort gezegd omdat naar zijn oordeel sprake is van een uitzonderlijke situatie aan de zijde van [geïntimeerde] en er op dit moment geen zodanig acute en ernstige situatie is dat van Pré Wonen niet gevergd kan worden om de uitkomst van een bodemprocedure tegen [geïntimeerde] af te wachten. Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt Pré Wonen met haar grieven op. 3.4 De eerste grief houdt in de kern in dat de kantonrechter een onjuiste belangenafweging heeft gemaakt. Ter toelichting stelt Pré Wonen dat de tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst door [geïntimeerde] vaststaat en dat Pré Wonen groot belang heeft bij de ontruiming. Hennepteelt brengt een groot risico voor de veiligheid voor omwonenden mee, zeker wanneer zoals in dit geval de elektriciteitsmeter is gemanipuleerd en ten behoeve van de kwekerij elektra is aangelegd. Ook de leefbaarheid van de wijk is in het geding, omdat een hennepkwekerij personen aantrekt die de leefbaarheid van de wijk negatief beïnvloeden. In het kader van een zero tolerance beleid wordt hier streng tegen opgetreden mede ten behoeve van de signaalwerking die het terugdringen van hennepkwekerijen in huurwoningen moet bevorderen, in het kader waarvan met de gemeente, de politie en andere corporaties samenwerkingsafspraken zijn gemaakt, die zinledig zouden zijn en recidive in de hand werken indien ontruiming achterwege blijft. Bovendien loopt Pré Wonen anders het risico op een bestuurlijke boete in verband met het overtreden van de Huisvestingswet. Daarbij moet worden bedacht dat het aanleggen van hennepkwekerij in een woning gelet op alle daarvoor benodigde faciliteiten, grote schade aan een woning toebrengt, welke schade niet kan worden hersteld als de woning niet wordt ontruimd. De persoonlijke omstandigheden van [geïntimeerde] wegen daar volgens Pré Wonen niet tegenop. Haar gezondheidstoestand is in dit geval niet doorslaggevend, noch is van belang dat zij niet eerder heeft gewanpresteerd. Dat geen gevaarzetting meer aanwezig zou zijn, zoals de kantonrechter heeft overwogen, is evenmin van belang, nog daargelaten dat niet kan worden vastgesteld of alle benodigde maatregelen in het kader van de veiligheid zijn getroffen. [geïntimeerde] is verantwoordelijk voor wat er in haar woning gebeurt, ook als haar ex-schoonzoon de hennepkwekerij heeft geëxploiteerd. Met de tweede grief (aangeduid als grief 3) keert Pré Wonen zich tegen het dictum van het bestreden vonnis. 3.5 [geïntimeerde] heeft als verweer gevoerd dat zij niet van de aanwezigheid van de hennepkwekerij in haar woning op de hoogte is geweest. Er was geen hennepgeur te ruiken. Pré Wonen onderbouwt niet dat er schade in de woning is en van een negatief effect op de leefbaarheid van de woonomgeving is niet gebleken. Haar persoonlijke omstandigheden hebben terecht zwaarder gewogen dan de belangen van Pré Wonen bij ontruiming, nu uit de door haar overgelegde huisartsverklaringen van 13 december 2016 en 8 februari 2017 volgt dat haar gezondheid ernstig te wensen overlaat. Bovendien heeft zij na de zitting bij de kantonrechter een nieuwe hersenbloeding gehad, zoals volgt uit door haar in appel overgelegde stukken van het Spaarne Gasthuis. De gevolgen van een ontruiming zijn daarbij te verstrekkend en onomkeerbaar, aldus telkens [geïntimeerde] . 3.6 Met de kantonrechter is het hof van oordeel dat [geïntimeerde] op de hoogte moet zijn geweest van de hennepkwekerij in haar woning, zoals hij in rechtsoverweging 5.2 van het bestreden vonnis heeft overwogen en welke overweging het hof overneemt. Kort gezegd komt die overweging erop neer dat het, gelet op de aangepaste elektriciteitsmeter, de omvang van de hennepkwekerij en de eerdere oogst niet aannemelijk is dat [geïntimeerde] , die de woning zelden verlaat, niet zou hebben geweten dat allerhande materialen de woning werden binnengebracht, een deur werd geplaatst en hennep de woning verliet, terwijl na ieder bezoek van de ex-schoonzoon een kenmerkende geur in de woning aanwezig zal zijn geweest. Ook het hof is van oordeel dat daarmee voldoende aannemelijk is dat [geïntimeerde] tekort is geschoten in haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. Dit is een tekortkoming die Pré Wonen de bevoegdheid geeft de huurovereenkomst te ontbinden, terwijl niet kan worden gezegd dat dit anders is vanwege de bijzondere aard of geringe betekenis van die tekortkoming. Voldoende aannemelijk is dan ook dat de bodemrechter de huurovereenkomst tussen partijen zal ontbinden. 3.7 Het hof onderschrijft voorts de belangen van Pré Wonen, zoals hiervoor verwoord. Weliswaar heeft [geïntimeerde] gesteld dat van schade niet is gebleken, maar gelet op het feit dat in de kamer waarin de kwekerij wordt aangelegd een afzuiginstallatie en een bewateringssysteem moeten worden aangelegd en van de vloer doorgaans een waterbak wordt gemaakt waarin de planten worden gezet, dat de stroom wordt afgetapt en elektra moet worden aangelegd, hetgeen Pré Wonen onweersproken heeft gesteld, is niet aannemelijk dat er geen schade in de woning is ontstaan als gevolg van de aanleg van de hennepplantage. [geïntimeerde] heeft ook niet onderbouwd, bijvoorbeeld door middel van foto’s, dat geen schade aan de woning is toegebracht of dat schade inmiddels is hersteld. Anders dan kennelijk [geïntimeerde] acht het hof het voorts van algemene bekendheid dat de aanwezigheid van een hennepkwekerij een negatief effect heeft op de leefomgeving. Bij een hennepkwekerij zijn veelal diverse personen betrokken die zich van en naar die kwekerij bewegen en zich bezig houden met criminele activiteiten. Dat op zichzelf al vermindert de leefbaarheid van de woonomgeving, nog daargelaten het risico op andere met die activiteiten samenhangende criminaliteit. 3.8 Daartegenover staan de omstandigheden en belangen aan de zijde van [geïntimeerde] . Het hof: vernietigt het vonnis waarvan beroep, en opnieuw rechtdoende: veroordeelt [geïntimeerde] de woning aan de [adres] binnen drie maanden na betekening van dit arrest met de daarin vanwege haar aanwezige goederen en personen te verlaten, met overgifte aan Pré Wonen van de sleutels en al hetgeen tot het gehuurde behoort ter vrije en algehele beschikking van Pré Wonen te stellen op straffe van een dwangsom van € 500,- voor elke dag of gedeelte daarvan dat zij hiermee in gebreke blijft, zulks tpot een maximum van € 10.000,-; veroordeelt [geïntimeerde] om de huur van € 494,80 per maand te betalen tot aan de dag van de ontruiming; veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties, in eerste aanleg aan de zijde van Pré Wonen begroot op € 214,31 aan verschotten en € 150,- voor salaris en in hoger beroep tot op heden op € 813,31 aan verschotten en € 894,- voor salaris; verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad; wijst af het meer of anders gevorderde. Dit arrest is gewezen door mrs. C.C. Meijer, R.J.M. Smit en L.A.J. Dun en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 19 september 2017.