ECLI:NL:GHAMS:2015:3712
1.1. Appellant (hierna: de notaris) heeft op 5 november 2014 een beroepschrift - met bijlage - bij het hof ingediend tegen de beslissing van de kamer voor het notariaat in het ressort Den Haag (hierna: de kamer) van 8 oktober 2014 (ECLI:NL:TNORDHA:2014:32). De kamer heeft in de bestreden beslissing de klacht van geïntimeerde (hierna: klaagster) op een onderdeel gegrond verklaard, onder oplegging van de maatregel van waarschuwing en de andere twee klachtonderdelen ongegrond verklaard.
1.2. Op 24 november 2014 is van de zijde van de notaris een aanvullend beroepschrift ontvangen.
1.3. Klaagster heeft op 16 december 2014 een verweerschrift bij het hof ingediend.
1.4. Op 1 juni 2015 is van de notaris een aanvullende productie ontvangen.
1.5. De zaak is behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 11 juni 2015. De notaris is verschenen, vergezeld van zijn gemachtigde. Namens klaagster is [X] voornoemd verschenen. Allen hebben het woord gevoerd; de gemachtigde van de notaris aan de hand van een aan het hof overgelegde pleitnota.
2 Stukken van het geding
Het hof heeft kennis genomen van de inhoud van de door de kamer aan het hof toegezonden stukken van de eerste instantie en de hiervoor vermelde stukken.
3.1. Het hof verwijst voor de feiten naar hetgeen de kamer in de bestreden beslissing heeft vastgesteld. Partijen hebben tegen de vaststelling van de feiten door de kamer geen bezwaar gemaakt, zodat ook het hof van die feiten uitgaat.
3.2. Samengevat weergegeven gaat het in deze zaak om het volgende.
3.2.1. Ten behoeve van ABN AMRO Bank N.V. (verder: de bank) is in 2011 een eerste recht van hypotheek gevestigd op een onroerende zaak, gelegen aan de [adres] (verder: het onroerend goed). Vanwege betalingsachterstanden heeft de bank de hypothecaire geldlening in juli 2012 opgeëist. Vervolgens heeft de bank [veilingmakelaar] (verder: [veilingmakelaar]) als veilingmakelaar ingeschakeld.
3.2.2. In augustus 2013 heeft klaagster haar interesse getoond in het onroerend goed en heeft zij over de mogelijke koop ervan verschillende keren contact gehad met [veilingmakelaar]. Medio september 2013 heeft de bank aan de notaris opdracht gegeven om de veiling van het onroerend goed ter hand te nemen. Verder wenste de bank een overeenkomst met klaagster te sluiten, waarbij klaagster zich verbond om in het kader van de veiling een onderhands bod op het onroerend goed uit te brengen.
3.2.3. Op 23 september 2013 heeft op het kantoor van de notaris een bespreking met klaagster en [veilingmakelaar] plaatsgevonden waarbij is gesproken over het te volgen veilingtraject.
3.2.4. Naar aanleiding van het verzoek van klaagster aan [veilingmakelaar] om inzicht in de kosten heeft de notaris op 3 oktober 2013 aan [veilingmakelaar] daarvan opgave gedaan. De notaris heeft medegedeeld dat onder meer het notariële honorarium van € 20.000,- (exclusief 6% kantoorkosten en BTW) voor rekening van de veilingkoper zou komen.
3.2.5. De notaris heeft bij e-mail van 17 oktober 2013 aan klaagster gezonden de conceptakte inhoudende de veilingvoorwaarden en het concept van de overeenkomst inzake het uitbrengen van de onderhandse bieding.
Naar aanleiding van opmerkingen van klaagster over de inhoud van deze stukken heeft [veilingmakelaar] bij e-mail van 18 oktober 2013 aan haar - onder meer - het volgende bericht:
“Zoals besproken moeten wij voor de realisatie van deze verkoop de veiling aanzeggen. Er is geen andere manier om verkoop te bewerkstelligen. Onderdeel daarvan is melding op de site van de veilingorganisatie (dat is een wettelijke verplichting en daar kunnen we niet omheen). Dit is precies in lijn met wat we bespraken ten kantore van (de notaris).”
3.2.6. Op 21 oktober 2013 heeft tussen de notaris en klaagster een bespreking plaatsgevonden, waarbij de overeenkomst inzake het uitbrengen van de onderhandse bieding (van € 2.175.000,-) door klaagster en door de notaris voor zich en namens de bank is ondertekend.
3.2.7. Op 22 oktober 2013 heeft de notaris de veilingvoorwaarden vastgesteld. Vervolgens is op
4 november 2013 in [krant] een advertentie geplaatst waarin de veiling is aangekondigd. In de advertentie stond dat onderhandse biedingen tot en met 20 november 2013 bij de notaris konden worden ingediend. Er zijn binnen deze termijn geen andere biedingen ontvangen dan het bod van klaagster.
3.2.8. De bank en klaagster hebben respectievelijk op 22 november 2013 en 26 november 2013 de definitieve koopovereenkomst ondertekend. De bank heeft vervolgens op 27 november 2013 het verzoekschrift tot goedkeuring van deze onderhandse verkoop ingediend bij de voorzieningenrechter in de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats ‘s-Hertogenbosch (verder: de voorzieningenrechter).
3.2.9. Op 5 december 2013 heeft een medewerkster van de notaris aan enkele partijen die (alsnog) belangstelling hadden getoond voor het onroerend goed, een e-mail gezonden, die
- voor zover van belang - luidt:
“De rechtbank ’s-Hertogenbosch heeft bericht dat zij een dezer dagen aan alle bij de onderhandse verkoop van het bovengenoemde registergoed betrokken belanghebbenden een brief zal zenden waarin gevraagd wordt of zij bezwaar hebben tegen de onderhandse verkoop van het bovengenoemde registergoed conform de gesloten koopovereenkomst met een koopprijs van € 2.175.000 (veilingkosten koper). Indien geen van de belanghebbenden bezwaar maakt, zal een toewijzende beschikking volgen en zal er geen openbare volgen waarin een hogere bieding uitgebracht kan worden. U bent geen belanghebbende en kunt dus geen bezwaar maken. ABN AMRO Bank N.V. is wel belanghebbende en zou wel bezwaar kunnen maken, maar uitsluitend indien zij een hogere bieding aan de voorzieningenrechter kan voorleggen. ABN AMRO Bank N.V. heeft aangegeven alleen bezwaar te willen maken als: i) de hogere bieding substantieel hoger is dan € 2.175.000 (veilingkosten koper), ii) de bieding onder acceptatie van de veilingvoorwaarden (bijlagen) wordt gedaan (en dus ondermeer onherroepelijk en onvoorwaardelijk), iii) de bieding uiterlijk vrijdag 6 december a.s. om 12:00 uur door ons is ontvangen en iv) uiterlijk vrijdag 6 december a.s. om 12:00 uur een waarborg van 10% van de bieding is voldaan op onze derdengeldenrekening. (…)”
3.2.10. Op 6 december 2013 heeft de notaris een schriftelijk bod van € 2.400.000,- en een waarborgsom van € 250.000,- van [gemeente] (verder: de gemeente) ontvangen. De notaris heeft klaagster van dit bod op de hoogte gebracht.
3.2.11. De advocate van de bank heeft de voorzieningenrechter bij brief van 11 december 2013 het volgende medegedeeld:
“Bij notaris [notaris] is inmiddels een onvoorwaardelijke en substantieel hoger bod op het OG binnengekomen. Nu er derhalve een hogere opbrengst gerealiseerd zou kunnen worden verzoek ik u namens ABN AMRO Bank N.V. om een openbare behandeling van het verzoekschrift te bepalen.”
3.2.12. De notaris heeft bij e-mail van 3 januari 2014 de eerdergenoemde belangstellenden geïnformeerd over de datum, de tijd en de plaats van de mondelinge behandeling van het verzoek om goedkeuring van de onderhandse verkoop. Verder heeft hij hun bericht:
“Indien u overweegt om tijdens de behandeling een bieding uit te brengen, wijs ik u op de volgende aandachtspunten.
Ten eerste brengt u de bieding namens u zelf uit. (…)
Ten derde heb ik van ABN AMRO Bank N.V. begrepen dat zij de gegoedheid van een bieder willen toetsen aan de hand van een vooraf bij ons als executienotaris te storten waarborgsom van € 250.000. (…) Mocht uw bieding niet aan de voorzieningenrechter voorgelegd worden (bijvoorbeeld omdat het niet de hoogste bieding blijkt te zijn), dan zullen wij de door u gestorte waarborgsom terugstorten op uw rekening. Mocht uw bieding wel aan de voorzieningenrechter voorgelegd worden en deze de onderhandse verkoop op basis van de bieding goedkeuren, dan geldt de door u gestorte waarborgsom als waarborgsom bedoeld in artikel 13 van de algemene veilingvoorwaarden (AVVI 2013).”
3.2.13. Op 10 januari 2014 heeft de mondelinge behandeling van het verzoek tot onderhandse verkoop aan klaagster plaatsgevonden. Op de zitting is namens de gemeente op het onroerend goed een bod uitgebracht van € 2.400.000,-.
3.2.14. De voorzieningenrechter heeft bij beschikking van 22 januari 2014 - kort gezegd - bepaald dat de verkoop van het onroerend goed onderhands zal geschieden volgens de tussen klaagster en de bank gesloten koopovereenkomst.
Klachtonderdeel i.
6.1. Het hof stelt voorop dat bij de opdracht tot het houden van een executieveiling van onroerend goed het de taak van de notaris is om een zo hoog mogelijke opbrengst van dat onroerend goed te realiseren. Dat doel dient de notaris steeds in het oog te houden en na te streven, uiteraard met inachtneming van de toepasselijke regels van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) en het Burgerlijk Wetboek (BW) en de voor hem geldende verplichtingen die voortvloeien uit de Wet op het notarisambt (Wna). Daarbij komt dat de notaris in het veilingtraject vooral een coördinerende en toezichthoudende taak heeft.
6.2. Aan een executieveiling is eigen dat deze openbaar is en dus transparant. Dat dient ook het streven naar een zo hoog mogelijke opbrengst. Als het in een executietraject - tussentijds, naar aanleiding van een onderhands bod binnen de in artikel 547 lid 2 Rv bedoelde termijn - tot een onderhandse verkoop van het onroerend goed komt, dient de executant die onderhandse verkoop ter goedkeuring aan de voorzieningenrechter voor te leggen. Nadat het verzoekschrift bij de voorzieningenrechter is ingediend, worden alle belanghebbenden die zijn genoemd in artikel 544 Rv van het verzoek op de hoogte gesteld en wordt (doorgaans) het verzoek behandeld op een openbare zitting. Daarmee wordt de onderhandse verkoop openbaar en herleeft als het ware de openbaarheid van het veilingtraject. Op de zitting bij de voorzieningenrechter kunnen belanghebbenden, met het oog op het verkrijgen van een zo hoog mogelijke opbrengst, gunstiger biedingen als bedoeld in artikel 3:268 lid 2 BW doen. Ook derden kunnen biedingen doen, met dien verstande dat hun bieding moet worden overgenomen door een belanghebbende. Die biedingen kunnen op dat moment door de voorzieningenrechter in behandeling worden genomen, wat kan leiden tot de (onderhandse) verkoop aan een andere partij. De landelijke Aanbeveling voor de behandeling van een verzoek Onderhandse Verkoop van het LOVCK (werkgroep huurbeding) (besluit van 8 december 2014) gaat daarvan uitdrukkelijk uit.
6.3. Gelet op (1) het openbare karakter van de executieveiling, (2) de openbaarheid van de behandeling van het verzoek tot goedkeuring van de onderhandse verkoop door de voorzieningenrechter, (3) het doel om een zo hoog mogelijke opbrengst te behalen en (4) de coördinerende rol van de notaris in het veilingtraject, is het hof van oordeel dat, zodra het verzoek tot goedkeuring bij de voorzieningenrechter is ingediend, het een notaris vrij staat derden te informeren over de onderhandse verkoop en dus aan hen kenbaar te maken tegen welke prijs de beoogd veilingkoper volgens de overeenkomst die ter goedkeuring is voorgelegd, het onroerend goed wil kopen. In die situatie heeft de notaris ten aanzien van deze informatie geen geheimhoudingsplicht. Het hof is dan ook van oordeel dat de notaris zijn geheimhoudingsplicht niet heeft geschonden door in zijn e-mail van 5 december 2013, dus nadat het verzoek tot goedkeuring bij de voorzieningenrechter was ingediend, de prijs die klaagster bereid was voor het onroerend goed te betalen, aan derden kenbaar te maken.
Dit betekent dat dit klachtonderdeel ongegrond zal worden verklaard.
Klachtonderdelen ii. en iii.
6.4. Het hof verenigt zich met hetgeen de kamer in de bestreden beslissing met betrekking tot de klachtonderdelen ii. en iii. heeft geoordeeld en maakt dit oordeel tot het zijne. In hoger beroep zijn geen argumenten naar voren gebracht die tot een ander oordeel moeten leiden.
Wat klachtonderdeel iii. betreft voegt het hof nog het volgende toe. De bank heeft voor de verkoop van het onroerend goed de notaris opdracht gegeven de veiling ter hand te nemen. Voor deze opdracht heeft de notaris zijn honorarium en kosten begroot, met de opdrachtgever vastgesteld en in de veilingvoorwaarden vastgelegd. Hij heeft in dat kader daadwerkelijk werkzaamheden ter voorbereiding van de veiling verricht. Verder heeft klaagster ter zitting in hoger beroep verklaard dat zij het onroerend goed graag wilde hebben en daarom geen bezwaar tegen de vooraf opgegeven notariële kosten heeft gemaakt. Klaagster heeft daarom bij het bepalen van haar bod op het onroerend goed met die kosten rekening kunnen houden en die kosten kennelijk aanvaard.
6.5. Het hof komt wat klachtonderdeel i. en de aan de notaris opgelegde maatregel betreft tot een andere beslissing dan de kamer. De beslissing van de kamer zal omwille van de duidelijkheid in haar geheel worden vernietigd.
6.6. Hetgeen partijen verder nog naar voren hebben gebracht, kan buiten beschouwing blijven omdat het niet van belang is voor de beslissing in deze zaak.
6.7. Het hiervoor overwogene leidt tot de volgende beslissing.
___________________________________________________________________ _ _
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht
zaaknummer : 200.158.975/01 NOT
nummer eerste aanleg : 14-03
inzake
[notaris],
notaris te [plaatsnaam],
appellant,
gemachtigde: mr. P. van der Mersch, advocaat te Rotterdam,
tegen
[klaagster],
gevestigd te [plaatsnaam],
geïntimeerde,
vertegenwoordigd door: [X].
Het hof:
- vernietigt de bestreden beslissing;
en opnieuw beslissende:
- verklaart de klacht in alle onderdelen ongegrond.
Deze beslissing is gegeven door mrs. W.J.J. Los, J.H. Lieber en G. Kleykamp-van der Ben en in het openbaar uitgesproken op 8 september 2015 door de rolraadsheer.