ECLI:NL:GHAMS:2003:AF5109

GERECHTSHOF TE AMSTERDAM Vierde Meervoudige Belastingkamer UITSPRAAK op het beroep van de stichting "Het Begijnhof" te Amsterdam, belanghebbende, tegen uitspraken van de directeur van Gemeentebelastingen Amsterdam, verweerder. Van belanghebbende is ter griffie een beroepschrift ontvangen op 13 december 2001, ingediend door W. Ceelie namens het bestuur van belanghebbende en aangevuld bij brief van 26 februari 2002 van mr. P.J. Sandberg (Warners van Otterloo Sandberg, advocaten en procureurs te Amsterdam), de gemachtigde van belanghebbende. Het beroep is gericht tegen uitspraken van verweerder, gedagtekend 31 oktober 2001, betreffende 72 in één kennisgeving vervatte beschikkingen waarbij de waarden van onroerende zaken, waarvan 71 gelegen aan het Begijnhof en één aan de Nieuwezijds Voorburgwal te Amsterdam, zijn vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004. Het beroep strekt tot vernietiging van de uitspraken van verweerder en, naar het Hof verstaat, primair tot vermindering van de bij de beschikkingen vastgestelde waarden van de onroerende zaken gelegen aan het Begijnhof tot € 1 en subsidiair tot vermin-dering van die waarden met 25%. De verweerder heeft een verweerschrift ingediend en concludeert tot bevestiging van de bestreden uitspraken. De zaak is behandeld ter zitting van 20 december 2002. Aldaar zijn verschenen de gemachtigde van belanghebbende en, namens verweerder, mr. B. Brekveld en T.R Sint. Daarbij zijn, met toestemming van partijen, tegelijkertijd behandeld de zaken met kenmerknummers 02/132, 02/3832 en 02/3283, alle betrekking hebbend op waardevaststellingen van bij belanghebbende in eigendom zijnde onroerende zaken. De in elk van de genoemde zaken overgelegde stukken worden steeds geacht ook in de andere zaken te zijn overgelegd. De gemachtigde van belanghebbende heeft een pleitnota overgelegd en voorgedragen. Deze nota wordt tot de gedingstukken gere-kend. 2. Tussen partijen vaststaande feiten 2.1. Belanghebbende is een stichting. Na wijziging bij akte van 29 april 1985 luiden haar statuten, voor zover hier van belang als volgt: "Naam, zetel en duur. Artikel 1. 1. De instelling draagt de naam: "Het Begijnhof". Zij is een katholiek-kerkelijke instelling en als zodanig een zelfstandig onderdeel van het Rooms Katholiek Kerkgenootschap in de zin van artikel VII van het Reglement van het Rooms Katholiek Kerkgenootschap in Nederland. 2. Het Begijnhof heeft haar zetel in de gemeente Amsterdam. 3. Zij is een eeuwenoude, waarschijnlijk reeds in de veertiende eeuw bestaan hebbende in-stelling, gevestigd te Amsterdam, die de naam voerde van "Het Begijnhof", opgericht voor onbepaalde tijd en met rechtspersoonlijkheid naar Nederlands recht. 4. Bindingen van Het Begijnhof met commerciële instellingen van bestuursleden en/of me-dewerkers van Het Begijnhof dienen te zijn uitgesloten. Doel. Artikel 2. Het Begijnhof heeft ten doel: 1. de instandhouding van het op de lijst van beschermde monumenten staande Begijnhof te Amsterdam met de op het Begijnhof en in naaste omgeving daarvan aan de Nieuwe Zijds Voorburgwal en Begijnensteeg gelegen onroerende zaken, met de daarin aanwezige voor-werpen van kunst, alsmede speciaal ook de instandhouding van het op het Begijnhof te Am-sterdam gelegen en thans bij de Rooms Katholieke Parochie van de Heiligen Joannes en Ur-sula te Amsterdam tot wederopzeggens toe in bruikleen zijnde en aan de Het Begijnhof in ei-gendom toebehorende kerkgebouw met inventaris en bijbehorende pastorie met inventaris en erf (…); 2. het zonder winstoogmerk en uitsluitend in het belang van de volkshuisvesting verlenen van huisvesting aan natuurlijke personen op het Begijnhof en in de overige ten name van Het Be-gijnhof staande percelen (in zoverre althans deze niet een bedrijfsmatige bestemming heb-ben) in het bijzonder aan weduwen en andere ongehuwde of feitelijk daarmee gelijk te stellen bij voorkeur katholieke, vrouwen. Het bestuur is gerechtigd een huurvergoeding te bedingen en/of te bepalen dat de bewoon-sters de kosten of een deel van de kosten van door de Het Begijnhof aan haar verleende dien-sten en te haren behoeve getroffen voorzieningen aan Het Begijnhof dienen te vergoeden; (…) Artikel 3. (…) c. Voor iedere rechtshandeling, waarbij roerend of onroerend goed vervreemd of belast wordt of een lening wordt gesloten en welke geacht moet worden het gewone beheer te buiten te gaan en waarvan het geldelijk bedrag het door de Bisschoppenconferentie in de Rooms Ka-tholieke Kerkprovincie vastgestelde en door de Heilige Stoel goedgekeurde bedrag te boven gaat, behoeft Het Begijnhof vooraf de schriftelijke toestemming van de Heilige Stoel. Voor iedere rechtshandeling, die in de vorige alinea genoemd is en waarvan het geldelijk be-drag een door of vanwege de Bisschop vastgesteld bedrag te boven gaat, behoeft Het Begijn-hof de schriftelijke toestemming van de Bisschop. d. Het bestuur is evenwel niet bevoegd tot het geheel of gedeeltelijk vervreemden of bezwa-ren van de aan Het Begijnhof toebehorende onroerende zaken, noch tot het veranderen van aard of bestemming, tot uitbreiding of verbouwing noch tot het geheel of gedeeltelijk slopen van gemelde onroerende zaken dan na voorafgaande schriftelijke toestemming van de ge-meente Amsterdam; op het hiervoren staande kan door of tegen derden geen beroep worden gedaan. (…) Artikel 15. 1. Bij ontbinding en bij faillissement van Het Begijnhof dient de continuïteit van de exploita-tie der aan Het Begijnhof toebehorende wooneenheden voor zover mogelijk te worden ge-waarborgd. De wooneenheden zullen alsdan daartoe tegen boekwaarde als volgt worden aan-geboden: a. aan Het Sint Andrieshof, gevestigd te Amsterdam, (…). b. Indien laatstgenoemde instelling deze eigendommen niet aaanvaardt, worden deze vervol-gens aangeboden aan een andere Katholiek-kerkelijke instelling met een soortgelijk doel als Het Begijnhof, bij voorkeur binnen Amsterdam. c. Indien binnen de kring van deze instellingen van het aanbod geen gebruik wordt gemaakt, dienen de wooneenheden vervolgens worden aangeboden aan een ingevolge artikel 59 eerste lid van de Woningwet toegelaten instelling binnen de gemeente Amsterdam. d. Indien binnen die kring van het aanbod geen gebruik wordt gemaakt, dienen de wooneen-heden te worden aangeboden aan de Gemeente Amsterdam. e. Indien en zover de Gemeente Amsterdam dit aanbod niet aanvaardt, zullen de desbetref-fende wooneenheden worden aangeboden aan andere niet-winstbeogende rechtspersonen werkzaam op het gebied van de volkshuisvesting. Mocht geen der bovengenoemde instellingen bereid gevonden worden de wooneenheden van Het Begijnhof over te nemen, dan dienen deze te gelde worden gemaakt. (…) Artikel 16. Het bestuur kan een reglement vaststellen en wijzigen voor de bewoning van het "Begijn-hof". (…)". 2.2. Belanghebbende is eigenares van onder meer de 72 onroerende zaken waarop de in geding zijnde beschikkingen betrekking hebben. Deze onroerende zaken, althans de 71 die zijn gelegen aan het Begijnhof, zijn in overeenstemming met het bepaalde in de onder 2.1 aangehaalde statutaire bepalingen, in gebruik bij natuurlijke perso-nen. Zij hebben woonoppervlakken die variëren van 23 m² tot 84 m². 2.3. Tot de stukken van het geding behoort een stuk met de tekst van artikel 12, ken-nelijk van het in artikel 16 van de statuten van belanghebbende bedoelde reglement voor de bewoning. De tekst hiervan luidt als volgt: "12.1. Indien het gehuurde deel uitmaakt van een gebouw of complex, waartoe ruimten en terreinen behoren waarop huurster geen exclusieve gebruiksrechten heeft, zal zij harerzijds er toe bijdragen, dat deze ruimten en terreinen niet worden verontreinigd en niet worden ge-bruikt voor andere doeleinden dan waartoe zij kennelijk, danwel krachtens de huurovereen-komst of de aanwijzingen van verhuurster, zijn bestemd. Huurster zal met name niet het dak, de brandladders, de ruimte voor de centrale verwar-mingsinstallatie en de ruimte voor de hydrofoor betreden of doen betreden. Het is huurster evenmin toegestaan voertuigen, kinderwagens, fietsen of andere voorwerpen elders dan op of in de daarvoor bestemde gelegenheden te plaatsen, of beddegoed, wasgoed e.d. aan de bui-tenzijde van het gebouw, anders dan binnen het balkon te kloppen of uit te hangen. 12.2. Het is huurster zonder voorafgaande toestemming van verhuurster niet toegestaan: a. op of aan het gehuurde reclame, in welke vorm dan ook, voor zich of voor derden aan te brengen of te doen aanbrengen; b. mechanische afzuigkappen aan te brengen of te doen aanbrengen; c. de in het gehuurde aanwezige rookkanalen in te richten of te gebruiken ten behoeve van een open haardvuur of een zogenaamd allesbrander, tenzij het om gebruik gaat ten behoeve van een open haard die van het gehuurde deel uitmaakt. (…) 12.3. Het is huurster niet toegestaan: a. in of bij het gehuurde dieren te houden, uitgezonderd één kat. Huurster is verplicht voor-noemd dier binnen te houden. Het is huurster tevens verboden om duiven, kippen, honden of andere dieren buiten de woning op of nabij het Begijnhof en/of het Andrieshof te voederen. b. geluidsoverbrengende - zogenaamde 'harde' - vloerbedekking in het gehuurde toe te pas-sen ter voorkoming van geluidshinder voor andere bewoonsters van het gebouw of complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt; trappen en bordessen onbelegd te laten; c. verbrandingsgassen op andere wijze dan via aanwezige rookkanalen af te voeren of daar-voor ontluchtingskanalen te gebruiken. 12.4. Huurster zal omwonenden of huursters van hetzelfde gebouw of complex geen hinder of last bezorgen en er voor zorg dragen dat de bij haar met haar goedvinden aanwezige be-zoekers dit evenmin doen. 12.5. Zonder voorafgaande schriftelijke toestemming is het huurster niet toegestaan manne-lijke logeergasten te hebben. Slechts voor zeer bijzondere omstandigheden kan door de ver-huurster op aanvrage per voorval voor een bepaalde periode schriftelijke toestemming wor-den verleend. 12.6. Zonder voorafgaande schriftelijke toestemming is het huurster verboden om de woning te delen met een ander. 12.7. De huurster dient verhuurster in kennis te stellen van een bezoek dat langer dan drie da-gen duurt. Indien dit bezoek overlast veroorzaakt aan omwonenden of verstoring teweeg-brengt dan is verhuurster gerechtigd huurster dit bezoek te verbieden. 12.8. (…) 12.9. De hoofdtoegang tot Het Begijnhof bevindt zich aan de Spuizijde. Deze poort is open-gesteld van 's morgens circa half zeven tot ongeveer zes uur 's avonds. Om zes uur gaat de deur dicht, echter niet op slot. Door de beveiligingsdienst zal de poort om 11 uur 's avonds worden gesloten. Voor het ge-bruik op andere tijden is voor deze poort een sleutel verkrijgbaar. De poortdeur dient buiten de openingstijden weer deugdelijk te worden afgesloten. De andere toegangsmogelijkheid tot het hof, de zogenaamde Kalverstraatpoort, is elke dag van 's morgens circa acht uur tot on-geveer vijf uur 's middags opengesteld. 12.10. Het is huurster niet toegestaan eigenmachtig de poortdeur(en) tijdens de hiervoor aan-gegeven openingstijden te sluiten. 12.11. De bepalingen 12.1 t/m 12.10 beogen onder meer het bevorderen van goede woonver-houdingen tussen de gebruiksters van het gebouw of complex waartoe het gehuurde behoort en de doelstellingen van de Stichting Het Begijnhof (…), zoals vastgelegd in de statuten, te waarborgen.". 2.4. De waarden van de onderwerpelijke onroerende zaken zijn vóór de onderhavige waardevaststelling voor het laatst vastgesteld naar de waardepeildatum 1 januari 1992. In het kader van de aanslagen voor de onroerendezaakbelastingen over het jaar 1993 heeft belanghebbende destijds bezwaar aangetekend tegen die waardevaststel-ling. Tegen de beslissingen van verweerder heeft belanghebbende toen beroep inge-steld bij het Hof. De procedure kwam tot een einde doordat in de beroepsfase be-langhebbende en verweerder alsnog een compromis konden sluiten over de aan de onroerende zaken toe te kennen waarden. Blijkens een tot de stukken behorend over-zicht is aan de onroerende zaken thans in het algemeen een waarde toegekend die bijna het viervoud bedraagt van de waarde per 1 januari 1992. 2.5. In de zaak met nummer 02/3832 zijn van de daarin aan de orde zijnde waarde-vaststellingen de taxatieverslagen overgelegd. Uit die verslagen blijken de volgende gegevens met betrekking tot vergelijkingspanden (waarbij de prijs per m² niet in die verslagen is vermeld, maar door het Hof is berekend): adres woonopp. verkoopprijs datum verkoop prijs per m² Nieuwezijds Voorburgwal 82-4 35 m² € 125.924 26-05-1999 € 3.597 Spuistraat 36 F 46 m² € 102.100 04-06-1997 € 2.219 Kerkstraat 352 A 48 m² € 147.478 01-03-1999 € 3.072 Spuistraat 266-4 58 m² € 186.049 05-07-1999 € 3.207 Nieuwezijds Kolk 5 B 60 m² € 142.486 02-06-1998 € 2.374 Nieuwezijds Voorburgwal 327 A 61 m² € 170.167 07-04-1999 € 2.789 Nieuwezijds Voorburgwal 331 D 65 m² € 209.646 30-03-1999 € 3.225 Spuistraat 266-3 66 m² € 213.276 16-04-1999 € 3.231 Nieuwezijds Voorburgwal 327 D 66 m² € 190.587 19-05-1999 € 2.887 Koggestraat 6 G 68 m² € 174.705 02-09-1998 € 2.569 Koggestraat 5B 41 m² € 111.176 11-02-1999 € 2.711 2.6. Verweerder heeft in de onderhavige zaak een taxatierapport overgelegd waarbij de waarden van de onroerende zaken Begijnhof 4A, 4B en 28C na interne en externe opname zijn getaxeerd. De waarde van Begijnhof 4A (38 m²) is in dat rapport gesteld op € 110.268, de waarde van Begijnhof 4B (34 m²) op € 99.832 en de waarde van Begijnhof 28C (33 m²) op € 97.563. In het rapport is het volgende vergelijkingsmate-riaal opgenomen: adres woonopp. verkoopprijs datum verkoop herleid naar 1/1/99 prijs per m² Langestraat 2 32 m² € 129.000 19-04-1999 € 120.359 € 3.761 Kerkstraat 81-3 28 m² € 102.000 17-08-1998 € 109.836 € 3.923 Beulingstraat 27-2 41 m² € 182.000 20-01-1999 € 179.974 € 4.390 Spuistraat 266-4 58 m² € 186.000 05-07-1999 € 165.277 € 2.850 Oude Braak 25 G 45 m² € 157.000 08-07-1999 € 139.240 € 3.050 2.7. Blijkens bijlage E van het verweerschrift in de onderhavige zaak heeft verweer-der bij de vaststelling van de waarden van de 71 onroerende zaken aan het Begijnhof prijzen per m² woonoppervlak gehanteerd die liggen tussen € 2.496 (bij 84 m² woon-oppervlak) en € 3.176 (bij 23 m² woonoppervlak). Het overgrote deel van de onroe-rende zaken heeft een woonoppervlak van 30 tot 40 m². Aan die onroerende zaken zijn waarden toegekend van € 2.874 tot € 2.957 per m². Blijkens bijlage E van het verweerschrift in de zaak met nummer 02/3832 heeft ver-weerder bij de vaststelling van de waarden van de daarin aan de orde zijnde 21 on-roerende zaken aan het Begijnhof prijzen per m² woonoppervlak gehanteerd die lig-gen tussen € 2.885 (56 m²) en € 3.071 (43 m²). In geschil is of verweerder de waarden welke met inachtneming van artikel 17, twee-de lid, en artikel 18 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) op 1 januari 1999 aan de 72 onroerende zaken moeten worden toegekend juist heeft vastgesteld. Verweerder stelt dat dit het geval is. Belanghebbende stelt dat de waar-den van de 71 aan het Begijnhof gelegen onroerende zaken € 1 bedragen, dan wel 25% lager moeten worden vastgesteld dan verweerder heeft gedaan. 4. Standpunten van partijen Voor de standpunten van partijen en voor de motivering ervan wordt verwezen naar de stukken van het geding. Ter zitting is daaraan, buiten hetgeen de gemachtigde in zijn pleitnota heeft opgenomen, het volgende toegevoegd: door belanghebbende: Mijn stellingen en argumenten gelden slechts de hofjeswoningen en dus niet de on-roerende zaken die aan de Nieuwezijds Voorburgwal liggen. Dat houdt dus in dat in de zaak met kenmerk 02/3283 het beroep feitelijk geen gronden kent. Ik onderstreep nogmaals dat verweerder geen rekening heeft gehouden met de bij-zondere omstandigheden van deze woningen. Slechts één van de panden waarmee verweerder vergelijkingen heeft gemaakt is ook een hofjeswoning. Ook in dit geval geldt de vaste regel: de toerist verpest datgene waarvoor hij komt. Ik stem ermee in dat de uitspraak zonder nadere mededeling wordt gedaan en ver-zonden zodra deze gereed is. door verweerder: Dat er binnen het hofje sprake is van sociale controle en dat de poort van het hofje elke avond gesloten wordt, zijn omstandigheden die door vele personen juist als prettig worden ervaren. Door de specifieke kenmerken van een hofjeswoning wordt de kopersmarkt inder-daad beperkt. Maar het is niet zo dat een inperking van de kopersmarkt ook een waardeverminderend effect heeft. In de beroepsfase wordt altijd nog eens achteraf een analyse gemaakt van de vastge-stelde waarde. In casu is de conclusie dat uit de verkoopprijzen van de objecten waarmee is vergeleken hogere prijzen per m² woonoppervlak zijn af te leiden dan bij de onroerende zaken van belanghebbende in acht zijn genomen. Er is dus een marge. Bij bezoeken die wij brachten aan het Begijnhof viel het aantal toeristen steeds erg mee. Dat het hofje voortdurend wordt overspoeld door toeristen, zoals belangheb-bende stelt, bestrijd ik dus. Bovendien kan worden gewezen op dorpen als Volendam en Marken. Ook daar is veel toerisme en toch worden er marktconforme verkoopprij-zen gerealiseerd. Overigens staat er in het Begijnhof een bord dat de aanwezigheid van grote groepen toeristen verbiedt. Het hofje is een oase van rust in een drukke stad. Anders dan belanghebbende nu veronderstelt is het hofje niet in één geheel ge-taxeerd. Elke woning binnen het hofje is op zich getaxeerd, met inachtneming van de omgevingsfactoren. Op bladzijde 3 van de pleitnota staat dat ik met belanghebbende van mening zou zijn dat de huidige waardering in de pas loopt met de vorige oorspronkelijke waardevast-stelling, verhoogd met de waardestijging die tussentijds is opgetreden, en dus zeer uit de pas zou lopen met de destijds na bezwaar en beroep uiteindelijk tussen mij en be-langhebbende overeengekomen waarden. Ik ontken dat. Welke waarden indertijd in een compromis aan de onroerende zaken zijn toegekend speelt nu geen rol. Er was toen een andere inspecteur van de gemeente en het arrest over de Maatschappelijk Gebonden Eigendom (BNB 1999/18) was nog niet gewe-zen. Voor de woningen van belanghebbenden bestaat (onder de huidige voorwaarden!) een wachtlijst. Het gaat dus om geliefde woonobjecten. De ligging van de panden waarmee is vergeleken is vergelijkbaar met die van de onderhavige objecten. Zo is het vergelijkingspand Oude Braak 25G ook een soort hofjeswoning zonder parkeergelegenheid en slecht bereikbaar voor bijv. aannemers bij het plegen van onderhoud. Spuistraat 266-4 ligt boven een wijnbar en restaurant. Ernaast ligt het krakersbolwerk Vrankrijk. Ik stem ermee in dat de uitspraak zonder nadere mededeling wordt gedaan en ver-zonden zodra deze gereed is. Het Hof verklaart het beroep ongegrond. De uitspraak is vastgesteld op 10 januari 2003 door mrs. Schaap, Steenbergen en Van Loon, in tegenwoordigheid van mr. Van der Voort Maarschalk-Vencken als griffier. De beslissing is op dezelfde dag ter openbare zitting uitgesproken. Het Hof heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van de uitspraak in geano-nimiseerde vorm en bepaalt dat slechts de door de griffier afgegeven geanonimiseerde versie mag worden gepubliceerd. Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden ge-nomen: 1. Het instellen van beroep in cassatie geschiedt door het indienen van een beroepschrift bij dit gerechtshof (zie voor het adres de begeleidende brief). 2. Bij het beroepschrift wordt een afschrift van de bestreden uitspraak overgelegd. 3. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste: a. de naam en het adres van de indiener; b. de dagtekening; c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; d. de gronden van het beroep in cassatie. Voor het instellen van beroep is een griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt U een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten. 5.1. De waarden van de 71 onroerende zaken van belanghebbende gelegen aan het Begijnhof zijn door verweerder vastgesteld en (nader) onderbouwd op de wijze als hiervóór onder 2.6 en 2.7 beschreven. Verweerder heeft daarbij rekening gehouden met de uit de analyse van verkoopprijzen van andere objecten teruggerekende prijzen per m² woonoppervlak, welke terugrekening onder meer opleverde dat in het alge-meen bij de verkoop van grotere woningen een lagere prijs per m² woonoppervlak wordt gerealiseerd dan bij de verkoop van kleinere woningen. Mede in aanmerking genomen de prijzen die zijn af te leiden uit de onder 2.5 vermelde verkopen, is het Hof van oordeel dat niet kan worden gezegd dat verweerder de waarde van de 71 onroerende zaken te hoog heeft vastgesteld. Eerder blijkt uit de in de vermelde pun-ten opgenomen gegevens dat verweerder aan de onroerende zaken van belangheb-bende een lagere waarde heeft toegekend dan op basis van de verkoopprijzen van de vergelijkingspanden, eveneens gelegen in het centrum van Amsterdam, mogelijk zou zijn geweest. 5.2. Belanghebbende bestrijdt de waardering door verweerder en stelt dat ten on-rechte geen rekening is gehouden met een aantal aspecten die een waardeverminde-rende invloed hebben op de 71, aan het Begijnhof gelegen, onroerende zaken en wel-ke aspecten ontbreken bij de vergelijkingsobjecten waarop verweerder zich beroept. De grieven en stellingen van belanghebbende laten zich als volgt samenvatten: a. uit de doelomschrijving van belanghebbende blijkt dat zij winstoogmerk heeft en zij verhuurt de woningen tegen sociale, dus lage huurprijzen; b. ten onrechte is bij de waardevaststelling geen rekening gehouden met de economi-sche realiteit, welke is dat het gaat om onderhoudsgevoelige, monumentale panden in de binnenstad van Amsterdam met meer dan gemiddelde onderhoudskosten; c. in de statuten van belanghebbende zijn verkoopbeperkende bepalingen opgenomen die meebrengen dat ondanks de wetsfictie er feitelijk geen koper te vinden zal zijn die meer dan € 1 zal willen betalen; d. ten onrechte zijn bij de waardevaststelling niet in aanmerking genomen de gevol-gen die wat bewoning betreft zijn verbonden aan de bijzondere omstandigheden en regels met betrekking tot het Begijnhof; ondanks de ficties van de Wet WOZ zal de potentiële koper zich geconfronteerd zien met buren die voldoen aan de eisen van belanghebbende, zodat de gefingeerde koper woont temidden van voornamelijk ou-dere katholieke vrouwen met een uitkering en te maken krijgt met een hoge mate van sociale controle; e. de vergelijkingsobjecten zijn niet aan een hof gelegen en hebben een vrijer uitzicht op een normaler, algemeen straatbeeld, zodat de kopersmarkt voor de onroerende zaken van belanghebbende kleiner zal zijn, hetgeen een waardedrukkend effect heeft; f. de onroerende zaken van belanghebbende stammen uit de Middeleeuwen en vol-doen niet aan de moderne eisen die aan woonruimte worden gesteld (gehorigheid e.d.); g. de poort die toegang geeft tot het Begijnhof gaat om 23.00 uur dicht en nachtelijk mannelijk bezoek is niet toegestaan; h. het Begijnhof is een toeristische trekpleister en wordt met name in de zomer over-stroomd door toeristen, waardoor van vrije, ongestoorde bewoning geen sprake kan zijn; i. er is geen rekening gehouden met de aan belanghebbende opgelegde antispecula-tiebedingen die zijn overeengekomen in verband met subsidieverstrekking; j. over de waardevaststelling per de waardepeildatum 1 januari 1992 is ook een be-roepsprocedure aangespannen; de waardering van nu is exorbitant hoog indien deze wordt vergeleken met de waardering van de onroerende zaken die toen in die proce-dure uiteindelijk tussen partijen is overeengekomen. Met betrekking tot een en ander overweegt het Hof als volgt. 5.3. Artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ luidt: "De waarde wordt bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toege-kend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen." In deze wetsbepaling zijn voor de waardebepaling de zogenoemde overdrachtsfictie en de zogenoemde verkrijgingsfictie neergelegd. De overdrachtsfictie veronderstelt een overdracht van volle en onbezwaarde eigendom. De verkrijgingsfictie veronder-stelt een vrije oplevering van de onroerende zaak. Ingevolge deze ficties kan geen rekening worden gehouden met een eventuele waardedruk die wordt veroorzaakt door de wijze waarop belanghebbende, daartoe statutair verplicht, de onroerende zaken exploiteert. De grief onder 5.2, sub a, faalt dus. 5.4. Belanghebbende heeft haar stelling onder 5.2, sub b, niet nader geconcretiseerd. Om die reden is er geen, althans onvoldoende aanleiding om op deze grond aan te nemen dat de waardevaststelling door verweerder te hoog is. Uit het fotomateriaal dat is opgenomen in het taxatierapport dat door verweerder is overgelegd (zie onder 2.6.) blijkt dat zich onder de vergelijkingsobjecten ook historische panden bevinden. Zonder nadere toelichting valt dan niet in te zien waarom het onderhoudsargument bij de onroerende zaken van belanghebbende tot een lagere waardering zou moeten leiden. 5.5. Aan verkoopbeperkende bepalingen in de statuten van belanghebbende komt voor de toepassing van de Wet WOZ geen waardedrukkende werking toe. Het Hof verwijst naar punt 5.3 hiervóór en naar het arrest van de Hoge Raad van 25 novem-ber 1998, nr. 33212, BNB 1999/18. De grief onder 5.2, sub c, faalt derhalve. Zulks geldt mede, op dezelfde gronden, voor de grief onder 5.2, sub i. 5.6. Onder 5.2, sub d, stelt belanghebbende dat iedere volgens de regels van de Wet WOZ gefingeerde koper van een van de woningen die niet wordt belast met beper-kende regels voor het gebruik van die woning, wordt geconfronteerd met een woon-omgeving die wél wordt bepaald door de beperkingen die voortvloeien uit de statuten van belanghebbende en andere regels, waarbij belanghebbende kennelijk met name doelt op de voorschriften die zijn gegeven in artikel 12 van het reglement voor de bewoning, weergegeven onder 2.3 hiervóór. Daarvan gaat, zo stelt belanghebbende, een waardedrukkend effect uit. Verweerder heeft bestreden dat de bedoelde omstan-digheden een waardedrukkende uitwerking hebben en heeft in dat verband gesteld dat op de koopwoningmarkt gegadigden zijn die een woonomgeving als die op het Begijnhof juist appreciëren en ook sociale controle op prijs stellen en dat, ook als deze omstandigheden leiden tot een beperking van de kring van kopers, die beper-king niet tot gevolg heeft dat prijzen worden gerealiseerd die lager liggen dan de verkoopprijzen van overigens vergelijkbare woningen die niet in zo'n woonomge-ving liggen. Verweerder heeft in dat verband, door belanghebbende niet bestreden, gesteld dat voor de door belanghebbende geëxploiteerde hofjeswoningen een wacht-lijst bestaat, waaruit blijkt dat de onroerende zaken van belanghebbende geliefde woonobjecten zijn. Het Hof acht hetgeen door verweerder is gesteld aannemelijk. Hetgeen belangheb-bende heeft gesteld onder 5.2, sub d, levert dus geen grond op voor een lagere waar-dering. 5.7. Ook hetgeen onder 5.2, sub e, g en h, door belanghebbende is gesteld leidt niet tot een lagere waardevaststelling. Met verweerder is het Hof van oordeel dat de ene koper bij wonen in de binnenstad van Amsterdam de voorkeur geeft aan een woning in een levendige, stedelijke omgeving en de andere koper een woning prefereert in een meer besloten omgeving waar verkeerslawaai ontbreekt en waarbij hij de komst van toeristen voor lief neemt. Tegenover de gemotiveerde betwisting door verweer-der heeft belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat de belasting van de woon-omgeving door toerisme voor plaatselijke begrippen buitengewoon is en het woon-genot in betekenende mate belemmert.