ECLI:NL:CG:2020:5

CENTRALE GRONDKAMER Datum: 2 maart 2020 Dossiernummer: GP 11.801 Beschikking in de zaak van: [verpachter], wonende te [woonplaats], [adres], hierna te noemen: verpachter, gemachtigde: M. Reijntjes van Vechtstede Notarissen te Hardenberg -tegen- 1. [pachter sub 1],2. [pachtster sub 2], vennoten van [naam] v.o.f., wonende te [woonplaats], [adres], hierna te noemen: pachters. De grondkamer Oost heeft op 31 oktober 2018 een verzoek geregistreerd om de pachtovereenkomst van partijen, opgemaakt op 30 oktober 2018, goed te keuren. Bij die pachtovereenkomst heeft verpachter aan pachters verpacht grasland, gelegen aan de [adres], kadastraal bekend gemeente [gemeente in de provincie Overijssel] (gedeeltelijk), [kadastrale aanduiding], groot 1.28.00 ha, voor de duur van 4 jaren en 2 maanden, ingaande op 1 november 2018 en eindigend op 31 december 2022, voor een jaarlijkse totale pachtprijs van € 1.216,--. De pachtovereenkomst is een geliberaliseerde pachtovereenkomst als bedoeld in artikel 7:397 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Artikel 5 van de bijzondere voorwaarden van de pachtovereenkomst luidt: “Verpachter kan de pacht tussentijds opzeggen in geval van zijn overlijden of verkoop van het gepachte (blijkend uit een getekend koopcontract). Pachter kan de pacht opzeggen in geval van bedrijfsbeëindiging. Er geldt voor zowel pachter als verpachter een opzegtermijn van 3 maanden.” De grondkamer Oost (hierna: de grondkamer) heeft bij beschikking van 25 januari 2019 de overeenkomst gewijzigd in die zin dat artikel 5 van de Bijzondere voorwaarden als volgt komt te luiden: “Pachter kan de pacht opzeggen in geval van bedrijfsbeëindiging. Er geldt voor pachter een opzegtermijn van 3 maanden.” en de aldus gewijzigde overeenkomst goedgekeurd. Een afschrift van die beschikking is aan partijen verzonden op 5 februari 2019 en is in fotokopie aan deze beschikking gehecht. Naar de beschikking van de grondkamer wordt verwezen voor de procesgang in eerste aanleg en de aan de beschikking ten grondslag gelegde motivering. Verpachter is bij een op 28 februari 2019 ter griffie ingekomen beroepschrift in beroep gekomen van de beschikking van de grondkamer van 25 januari 2019. Verpachter heeft de Centrale Grondkamer verzocht, kort gezegd, die beschikking te vernietigen en:- primair de pachtovereenkomst ongewijzigd goed te keuren, - subsidiair * voor zover de Centrale Grondkamer de opzegtermijn van drie maanden onredelijk acht, de overeenkomst in stand te houden, met een opzegtermijn die de Centrale Grondkamer redelijk acht;* voor zover de Centrale Grondkamer de opzeggingsgrond gekoppeld aan verkoop wel toelaatbaar acht, maar gekoppeld aan overlijden niet: de overeenkomst in stand te houden, met, aan de kant van verpachter, als enige opzeggingsgrond verkoop van het verpachte (door verpachter zelf of door zijn erfgenamen); * voor zover de Centrale Grondkamer de gehele voorwaarde ontoelaatbaar acht: goedkeuring van de overeenkomst zoals gewijzigd door de grondkamer, maar met een gewijzigde duur van één jaar zoals voorheen steeds tussen verpachter en pachters is overeengekomen. Pachters zijn (bij brief van de griffier van de Centrale Grondkamer van 5 maart 2019) in de gelegenheid gesteld een verweerschrift in te dienen. De Centrale Grondkamer heeft geen verweerschrift van hen ontvangen. De Centrale Grondkamer, beschikkende in hoger beroep: vernietigt de bestreden beschikking, keurt de overeenkomst goed. Deze beschikking is gegeven op 2 maart 2020 door mrs. Th.C.M. Willemse, H.L. Wattel en S.B. Boorsma en de deskundige leden mr. ing. H.J. Vinke en ing. C.R.M. van Wijk-Francissen, in tegenwoordigheid van mr. M. Vriend, als griffier. 1. De Centrale Grondkamer moet de vraag beantwoorden of de bepaling in artikel 5 van de bijzondere voorwaarden van de pachtovereenkomst van partijen “Verpachter kan de pacht tussentijds opzeggen in geval van zijn overlijden of verkoop van het gepachte (blijkend uit een getekend koopcontract). (…). Er geldt voor (…) verpachter een opzegtermijn van 3 maanden” moet worden goedgekeurd (eventueel na wijziging) of moet worden geschrapt. 2. De Centrale Grondkamer heeft in één van haar beschikkingen in de zogenoemde Landbankzaken (beschikking van 22 november 2017 GP 11.774, TvAR 2018/5925) onder meer overwogen: “5. (…) De Centrale Grondkamer acht het in het belang van zowel de verpachter als de pachter dat de mogelijkheid van een geliberaliseerde pachtovereenkomst voor een duur korter dan zes jaar met een tussentijdse beëindigingsbeding mogelijk wordt. Daardoor heeft de pachter in beginsel een langer perspectief dan een jaar waarbij geldt dat de pachter het risico dat en wanneer de omstandigheid waardoor tussentijds kan worden beëindigd zich voordoet, vaak zelf kan inschatten. Voor de verpachter is het niet alleen administratief en financieel aantrekkelijker om een geliberaliseerde overeenkomst voor langer dan een jaar aan te gaan, maar is doorgaans ook een duurzame relatie met de pachter in diens belang. 6. Daarnaast overweegt de Centrale Grondkamer dat het voorschrift van artikel 7:319 sub f BW de bepalingen te schrappen die in strijd zijn met titel 7.5 naar zijn aard beperkt is tot bepalingen die in strijd zijn met dwingend recht. Voor de reguliere overeenkomst geldt duurbescherming en vloeit uit artikel 7:367 BW voort dat tussentijdse opzegging niet mogelijk is. Voor geliberaliseerde pachtovereenkomsten geldt dat niet. De Centrale Grondkamer verwijst naar artikel 7:397, lid 1 BW, waarin onder meer de artikelen 7:325 en 7:367 BW zijn uitgesloten. Nu de bepalingen over duurbescherming en opzegging - waarmee een beëindigingsbeding in strijd zou zijn - niet van toepassing zijn, kan een beding dat inbreuk maakt op de tussen partijen afgesproken duur niet worden aangemerkt als een beding dat strijdig is met titel 7.5. Hierbij merkt de Centrale Grondkamer nog op dat in de totstandkomingsgeschiedenis van de geliberaliseerde pachtovereenkomst de wetgever ruimte heeft gegeven aan partijen om opzeggingsgronden overeen te komen (Memorie van Toelichting, Kamerstukken Tweede Kamer, vergaderjaar 2005/2006, 30 448, nr. 3: “De regeling [van de geliberaliseerde overeenkomst, CGK] brengt mee dat het regime voor de overeenkomst van lid 1 en 2 in belangrijke mate is overgelaten aan de contractsvrijheid. Zo kan worden overeengekomen dat de overeenkomst, al dan niet op bepaalde gronden, opgezegd kan worden (…)”). 7. De Centrale Grondkamer is bij dit alles van oordeel dat bedingen tot tussentijdse beëindiging slechts toelaatbaar zijn indien de beëindigingsgrond voor partijen objectief bepaalbaar is. De wet veronderstelt immers dat een geliberaliseerde pachtovereenkomst voor een bepaalde duur wordt aangegaan (zo wordt in artikel 7:397 leden 1 en 2 BW gesproken over de duur van korter of langer dan 6 jaar waarvoor partijen de overeenkomst zijn aangegaan en gaat de wetgever ervan uit dat de overeenkomst voor langer dan zes jaar ook wel voor bepaalde tijd dient te worden aangegaan). De bedoeling daarvan is dat voor partijen – in het bijzonder voor de pachter - voorzienbaar is hoe lang de grond in gebruik kan blijven. Dat is een belang dat ook in een geliberaliseerde verhouding bescherming verdient. Daaraan is nog wel voldaan bij een overeenkomst die is gesloten voor een bepaalde tijdsduur, met een beding dat de overeenkomst eerder eindigt in geval van een objectief bepaalbare gebeurtenis, maar niet meer bij een overeenkomst die de verpachter de mogelijkheid geeft om de overeenkomst op elk door hem gewenst moment eerder eenzijdig te laten eindigen. Van een toelaatbaar tussentijds beëindigingsbeding zal dus alleen sprake kunnen zijn indien de gebeurtenis waarvan partijen het einde van de overeenkomst laten afhangen, objectief bepaalbaar is. De beëindiging mag niet afhangen van de vaststelling door één van de partijen dat de gebeurtenis is ingetreden.” 3. In deze beschikking is tot uitdrukking gebracht dat de verpachter die los land geliberaliseerd verpacht met de pachter mag overeenkomen dat de verpachter de overeenkomst tussentijds kan opzeggen. Dit voorkomt dat in situaties waarin een toekomstige gebeurtenis wordt verwacht die tot het einde van de pacht moet leiden, moet worden gewerkt met opeenvolgende overeenkomsten voor korte duur en maakt het mogelijk dat ook in die situaties overeenkomsten voor langere duur worden gesloten. Daardoor heeft de pachter een langer perspectief. Daartegenover ziet de pachter dan af van (het beroep op) pachtbescherming als de grond voor tussentijdse beëindiging zich voordoet. De Centrale Grondkamer heeft daarbij beslist dat de beëindigingsgrond in het tussentijdse beëindigingsbeding objectief bepaalbaar moet zijn. De constatering dat de beëindigingsgrond zich voordoet mag niet alleen afhankelijk zijn van de wil van de verpachter. 4. Als over de gebeurtenis op grond waarvan volgens het tussentijdse beëindigingsbeding mag worden opgezegd een wettelijke bepaling uit titel 7.5 BW bestaat waarvan op grond van artikel 7:399 BW niet ten nadele van de pachter kan worden afgeweken (zoals bijvoorbeeld artikel 7:361 lid 1 BW, artikel 7:377 BW of artikel 7:398 BW), brengt dat niet automatisch mee dat dat beding (op grond van artikel 7:319 lid 1 aanhef en onder f BW) moet worden geschrapt of gewijzigd. Het tussentijdse beëindigingsbeding creëert een opzeggingsbevoegdheid bij een bepaalde gebeurtenis en de pachtovereenkomst eindigt niet doordat die gebeurtenis zelf zich voordoet (bijvoorbeeld: de dood van de verpachter, overdracht van de verpachte zaak (wegens verkoop), bestemmingswijziging voor niet tot de landbouw betrekkelijke doeleinden), maar door de keuze om op te zeggen op de grond dat die gebeurtenis zich heeft voorgedaan. Daarnaast geldt dat aan een dergelijk beëindigingsbeding het voordeel van een overeenkomst voor langere duur kan zijn verbonden. Er kan dus niet zonder meer van worden uitgegaan dat een dergelijk beëindigingsbeding ten nadele strekt van de pachter. Van een bepaling in een pachtovereenkomst die in strijd is met titel 7.5 BW (als bedoeld in artikel 7:319 lid 1 aanhef en onder f BW) is bij zo een beding in beginsel dan ook geen sprake. 5. De toets door de grondkamer (en in beroep de Centrale Grondkamer) of een beding tot tussentijdse beëindiging via opzegging van een geliberaliseerde pachtovereenkomst moet worden goedgekeurd, beperkt zich dan dus tot de vraag of de in het beding genoemde gebeurtenis op grond waarvan de pachtovereenkomst tussentijds mag worden opgezegd objectief bepaalbaar is. 6. In dit geval moet de Centrale Grondkamer dus beoordelen of het overlijden van de verpachter en verkoop van het gepachte (blijkend uit een getekend koopcontract) objectief bepaalbaar zijn. De Centrale Grondkamer is van oordeel dat dat zo is. 7. Gelet op alles wat hiervoor staat, moet artikel 5 van de bijzondere voorwaarden van de pachtovereenkomst voor zover in beroep aan de orde worden goedgekeurd. De bestreden beschikking kan niet in stand blijven voor zover daarin de overeenkomst is gewijzigd en gewijzigd is goedgekeurd. Voor de duidelijkheid zal de Centrale Grondkamer de beschikking geheel vernietigen en de overeenkomst goedkeuren.